Hvad er en justerbar rente-prioritetslån (ARM) - Definition, Pros & Cons

En type lån, der for nylig er blevet populær, er ARM eller prioritetsrente. På dette lån starter renten meget lav og justeres over tid i henhold til et renteindeks, såsom LIBOR (London InterBank Offered Rate). Typisk justeres rentesatsen, fordi der tilføjes en margin til, hvad nuværende renter er.

ARM'er kan være meget passende i visse situationer og kan invitere til afskærmning i andre. Derfor er det vigtigt at forstå deres unikke funktioner og overveje de langsigtede risici ud over de kortsigtede fordele, som denne type lån har at tilbyde.

Måske vedrører de vigtigste overvejelser vedrørende en ARM, hvorvidt der er en fast renteperiode, hvilket indeks renten er baseret på, hvor ofte renten justeres, og om der er rente eller betalingshætter.

Period med fast rente

Det mest almindelige justerbare rente-pantelån kaldes en "hybrid ARM", hvor en bestemt rente garanteres at forblive fast i en bestemt periode. Ofte er denne startrente lavere end hvad du ellers kunne få i et traditionelt 30-årigt fast lån.

For eksempel vil en 3/1 ARM eller en 5/1 ARM tilbyde en fast rente i henholdsvis tre eller fem år. Den faste periode kan dog variere meget, fra en måned op til ti år, og den er kun begrænset af, hvad långiveren tillader. Generelt, jo kortere den faste periode, desto lavere er renten i løbet af denne periode.

For de mange mennesker, der refinansierer deres prioritetslån eller flytter hvert par år, kan en ARM være en effektiv måde at betale mindre renter på, end det ville være muligt med et standardlån på 30 år. Desuden kan denne faste periode give dig tid til at vurdere, i hvilken retning renten går, og beslutte, hvornår eller om du skal refinansiere. Når det er sagt, vælger de fleste at refinansiere ved eller i slutningen af ​​den faste renteperiode.

Sådan beregnes den nye rentesats

Din prioritetsrente justeres i henhold til et specifikt renteindeks og långiverens margin.

Renteindeks

Begravet et sted i papirarbejdet for hvert prioritetsrente, der findes, kan du finde det indeks, som rentens justering vil være baseret på. Et indeks er en generel indikator for aktuelle rentesatser, såsom den aktuelle rente på statsobligationer eller den rente, som bankerne betaler på deres indskud (COFI).

Når renten stiger, vil disse indekser stige. Ligeledes når disse renter falder, vil disse indekser falde. Selvom hvert indeks dog følger den generelle tendens, sporer de muligvis ikke nøjagtigt de aktuelle gennemsnitlige renter.

Margin

Margen er den procentdel, der tilføjes til indekset for at bestemme din nye rente, og den løber generelt mellem 2% og 4%. For eksempel, hvis indekset gennemsnit 4% og din margen er 3%, justeres din rente til 7%. Indekset plus margen kaldes teknisk den "fuldt indekserede rente", men de fleste kalder det bare din rente.

Marginaler tilføjes, så långiveren får en fortjeneste, fordi de anvendte indekser almindeligvis har meget lave rater. Størrelsen på din margin kan også være afhængig af din kredit; jo bedre din kredit, jo mindre er margenen. På grund af margenen vil rentesatserne typisk skulle falde (sammenlignet med da du tog lånet) for at se en ækvivalent eller nedsat rente, når din ARM justerer.
Når du sammenligner ARM'er, skal du huske, at den med den største margin ikke nødvendigvis er taberen. Dette skyldes, at det muligvis bruger et indeks, der generelt er lavere eller har mindre volatilitet. For eksempel vil nogle prioritetslån basere renten på COFI (Cost of Funds Index), der har en tendens til at gå op og ned mindre end andre renter. I stedet bruger nogle ARM'er LIBOR, som har en tendens til at være lidt højere. Se på hvor ARMs indeks har været i de sidste flere år for at få en idé om, hvor din rente kan være i fremtiden.

Hvor ofte justeres renten?

Når renten justeres, skal du vide, hvor ofte den vil ændre sig fremover. Med andre ord, hvornår er det næste gang, det justeres? At vide dette er afgørende ikke kun for at hjælpe dig med at oprette et budget, men også for at bestemme, hvornår det er tid til at refinansiere.

For at vide, hvornår dette vil ske, skal du se på det andet nummer på hybrid ARM. For eksempel ved du allerede, at en 3/1 ARM justeres for første gang efter tre år. Det andet tal angiver imidlertid, at det justeres en gang hvert år derefter. Når det er sagt, er der nogle ARM'er, der justeres hvert andet år, seks måneder eller endda hver måned efter den indledende justering - selvom sidstnævnte er mindre almindelig.

Er rentesatsen eller betalingen begrænset?

Et loft på din rente eller betaling betyder, at det kun kan gå op på et bestemt beløb over en bestemt periode. Der er faktisk forskellige slags kasketter, der er designet til at forhindre, at din betaling eller rentesats drastisk stiger i løbet af en kort periode, selvom renten stiger.

Rentesats Cap

Rentehætter findes i to varianter: levetidshætter og periodiske justeringshætter.

• Et levetidstak forhindrer, at renten nogensinde går over en bestemt rente (denne grænse kan være ret høj).
• En periodisk justeringshætte forhindrer, at frekvensen stiger for meget i en bestemt periode. For eksempel kan din rente være begrænset til at vinde 0,5% om året, uanset hvor meget indekset er steget. Nogle ARM'er vil dog ikke placere en cap på den første justering, men vil også på efterfølgende justeringer.

Et vigtigt advarsel er, at hvis indekset stiger mere end loftbeløbet på et år, kan renten fortsætte med at justere det næste år, selvom indekset ikke er flyttet siden den forrige regulering.

Så i eksemplet ovenfor, lad os forestille os, at indekset er steget 1,5% på et år, men forbliver på dette niveau i de næste par år. I år 1 går din rente op 0,5%, eller det beløb, som din periodiske justeringstak tillader. Derefter, i år to og tre, stiger renten 0,5%, indtil din rente svarer til indekset plus marginbeløb.

Rente etage

Nogle ARM'er har en "gulv" -rente, under hvilken renten ikke kan gå. Med andre ord, selvom renten falder markant, falder din nye rente muligvis ikke overhovedet. Dette skyldes, at ”gulvet” kan være den rentesats, der er effektiv i den faste periode, eller den rente, det først justeres til. Kontroller dit papirarbejde omhyggeligt for at se, om du har en rente, der kun vil stige.

Betalingskapsler

Ligesom rentesættet forhindrer en betalingshøjde din betaling i at stige for meget på én gang. Betalingshætter er enten i dollarbeløb (f.eks. Kan din månedlige betaling kun stige op $ 200 hvert år) eller en procentdel (f.eks. Kan din månedlige betaling kun stige 10% hvert år).

Derudover sammenlignes din nye betaling med det foregående års betaling, ikke originalen. Hvis din betalingshøjde for eksempel er 10% hvert år, og du oprindeligt betalte $ 1.000 / måned, kunne din justerede betaling stige til højst $ 1.100 i det første år, $ 1.210 i det andet og 1.331 $ i det tredje.

Betalingskapper fungerer normalt uafhængigt af rentekapitalen. Så selvom renten stiger markant, betyder det ikke nødvendigvis, at din betaling vil. På flip side skylder du dog stadig denne rente, og den vil blive klæbet til resten af ​​dit prioritetslån. Dette kaldes negativ afskrivning (se nedenfor).

Faktisk er du måske ikke engang klar over, at det sker. Men hvis din rente stiger, og din betaling ikke går, vil din lånesaldo sandsynligvis stige i stedet for ned hver måned. Nogle ARM'er har en klausul, der helt fjerner betalingshæftet, når den aktuelle lånesaldo overskrider den oprindelige lånesaldo med et specifikt beløb. Dette resulterer ofte i et stort betalingshopp. For at undgå denne situation skal du gennemgå din realkreditopgørelse hver måned for at sikre dig, at din lånesaldo ikke øges, og at din betaling svarer til den rente, du bliver opkrævet.

Forskellige typer armbånd

Ud over hybrid ARM er der andre mindre almindelige typer. Hvis de misforstås, kan disse have alvorlige konsekvenser for din økonomiske sundhed, kredit og den samlede livskvalitet.

1. ARM'er, der kun er interesseret

En kun ARM, der kun er interesseret, giver dig mulighed for at betale kun renterne på lånet hver måned uden at betale nogen hovedstol. Dette sænker betalingen, men gør intet for at hjælpe dig med at opbygge egenkapital eller komme tættere på at eje dit hjem direkte. Denne type lån bruges ofte af investorer, der ikke agter at beholde hjemmet længe, ​​eller af husejere, der forventer at have råd til deres hjem om nogle få år.

Dog kan det være risikabelt at tage et sådant lån, da de fleste renter med rentebetaling til sidst nulstilles og kræver, at du også betaler hovedstolen. Når dette sker, stiger naturligvis betalingen dramatisk. Hvis du har eller overvejer et sådant lån, skal du forstå, hvordan og hvornår det justeres for at blive amortiseret fuldt ud.

2. Negative amortiseringslån

"Negativ afskrivning" er en fin begivenhed for et prioritetslån, hvor du betaler mindre end de forfaldne renter hver måned. Det betyder, at din lånesaldo stiger, fordi ubetalte renter tilføjes lånesaldoen. Disse typer prioritetslån blev ofte misbrugt under boligboomen, fordi betalingerne er forståeligt lave.

Hvis lånesaldoen imidlertid bliver for høj, nulstilles prioritetslånet, og betalingerne hopper dramatisk. Før boligboomen blev de fleste negative amortiseringslån kun brugt af investorer eller husflippere. Disse lån er simpelthen en opskrift på katastrofe for de fleste husejere.

3. Betaling-option eller Pick-a-Pay-pantelån

"Pick-a-pay" -lån, også kendt som et betalingsoptionslån, er en forholdsvis ny type lån, der synes skræddersyet til at skabe problemer. Disse prioritetslån var meget populære, da boligpriserne steg dramatisk, fordi de gav folk mulighed for at komme ind i mere hus for mindre penge. De fleste af disse lån tilbyder flere betalingsmuligheder hver måned, og så længe du betaler mindst den mindste betaling, vil du ikke være i standard.

Almindeligvis kan du vælge mellem at betale alle renter plus noget af hovedstolen, kun betale renter eller betale et beløb, der er mindre end den påløbne rente den måned. Du kan forestille dig, at de fleste vælger den mindste betaling, hvilket betyder, at den ubetalte rente kan få lånesaldoen til at vokse markant over tid. Når først lånesaldoen når et bestemt punkt (ofte 20% mere end den oprindelige saldo), nulstilles prioritetslånet, og betalingerne vil stige dramatisk.

Pick-a-pay-prioritetslån blev ofte solgt til folk, der ikke blev informeret om, at betaling af minimumsbetalingen ville få deres lånesaldo til at vokse. Mens disse typer prioritetslån kan være et godt værktøj for investorer, er de normalt ikke passende for folk, der agter at være i deres hjem i lang tid. Hvis du har et pantelån med forskellige betalingsmuligheder hver måned, skal du læse din lånedokumentation og din pantedeklaration omhyggeligt for at bestemme, hvor meget du skal betale for at holde din lånesaldo ned i stedet for.

Fordele og ulemper ved ARM'er

Disse fordele og ulemper gælder generelt for de fleste ARM'er, men undersøge dit papirarbejde omhyggeligt for at bekræfte, om de finder anvendelse på det lån, du overvejer..

Fordele

1. Lavere omkostninger. En væsentlig fordel for ARM'er er, at de ofte er billigere end et realkreditlån med en fast fast rente.
2. Lavere fast rente. Hvis ARM har en periode med en fast rente, er denne rente normalt lavere end renten på et permanent fast rente realkreditlån.
3. Generøs fast renteperiode. Da mange mennesker ikke engang holder det samme prioritetslån i fem år, kan en 5/1 ARM give dig masser af tid til at sælge eller refinansiere dit hjem uden din oprindelige rente nogensinde at justere. Dette betyder, at du kan spare penge forfra ved lavere lukningsomkostninger og over tid gennem lavere renter - især hvis rentemiljøet forbliver lavt eller falder.
4. Hjælper dig med at kvalificere dig til et større hjem. Da den indledende betaling ofte er lavere end for et pantelån med en fast fast rente, kan det være lettere at kvalificere sig til et større lån. Mange mennesker, der får en ARM, er førstegangshuse, der forventer at tjene flere penge på fem år, end de gør nu. Faktisk kan en ARM være et stort springbræt i ejerskab af boliger, da det er relativt billigt og let at kvalificere sig til.

Ulemper

1. Mangel på konsistens i betalinger. Når kursen justeres, kan det gøre budgettering vanskelig, især hvis din sats justeres hver måned eller seks måneder.
2. Rentesatserne kan stige. I en hybrid ARM er renten i den faste periode ofte kunstigt lav. Så selvom satserne ikke ændrer sig meget, kan din betaling stadig stige, når renten nulstilles. Hvis rentesatserne er steget, kan din rente stige til dit loftbeløb, hvilket i nogle tilfælde kan resultere i negativ amortisering.
3. Du kunne afstå fra en lav fast rente. Selvom renten på en ARM oprindeligt vil være lavere end for et 30-årigt fast prioritetslån, nulstilles den. Hvis renten stiger, før du refinansierer, kan du gå glip af 30 år med en lavere rente.
4. Mere sandsynligt at have skjulte problemer. Desværre har realkreditudbydere vist sig ikke at være den mest etiske gruppe og har en tendens til at misbruge visse prioritetslån, f.eks. ARM. Med andre ord skal du sørge for, at du ikke går glip af noget i det fine skrift, og at du forstår lånevilkårene, som hvordan margin, betaling og rentetak og rentegulvet fungerer. Mange husejere har befundet sig i varmt vand og endda i konkurs på grund af denne type lån.

Det endelige ord

Realkreditlån er steget meget i popularitet de sidste flere år, primært på grund af deres lavere omkostninger og renter. Dog er de også blevet misbrugt alvorligt. Stadig kan et justerbart rentelån, der er skræddersyet til at passe dig og dine økonomiske behov, være meget fordelagtigt, så længe du er opmærksom på alle betingelserne for pantelånet.

Når du vælger et prioritetslån, og især en ARM, skal du overveje din personlige situation og intention. For eksempel, hvis du forventer at bo i dit hjem i mange år, og renten er til enhver tid lav, er en ARM muligvis ikke fornuftig for dig. Javisst, du sparer nogle penge i de første par år, men chancerne er, at du betaler mere via en højere rente, når du refinansierer.

Tag dig tid til at forstå og sammenligne indkøb af realkreditlån og husk, hvilke funktioner der er mest vigtige for dig. Gennemgå altid lånedokumentationen grundigt, før du underskriver for at sikre, at du får det rigtige pant og for at undgå faldgruber og dyre fejl.

Valgte du at gå med et prioritetslån? Hvorfor eller hvorfor ikke?