Hvad er en hjemmevurdering - Tips & processliste

Desværre er resultatet af en af ​​de vigtigste faktorer, hjemmevurderingen, ikke noget, du kan kontrollere. Det er stadig vigtigt at have en fuld forståelse af hjemmevurderingen, inden du begynder processen med at erhverve eller refinansiere et prioritetslån.

Hvad er hjemmevurderingen?

En hjemmevurdering er en værdiansættelse af din ejendom udført af en "ekspert" licenseret takstmann, der er tildelt din sag af en bank eller anden långivende institution (generelt tilfældigt, baseret på nye bankbestemmelser). Hjemmetaktere besøger din ejendom for at vurdere pladsens tilstand og tage en oversigt over dens funktioner.

Takstmanden overvejer faktorer, herunder:

• Hjemets tilstand
• Størrelsen på hjemmet
• Størrelsen af ​​ejendommens parti
• Kvaliteten af ​​landskabspleje
• Antallet af soveværelser, badeværelser og værelser
• Kvaliteten af ​​lys og udsigt
• Antallet af ildsteder
• Tilsætningen af ​​en swimmingpool
• Kælderens kvalitet (uanset om den er færdig eller uafsluttet)
• Efterbehandlingsdetaljer i hjemmet (såsom granit bordplader, trægulve og belysningsarmaturer)

Takstmanden undersøger nyligt solgte ejendomme i dit område med funktioner, der ligner dit potentielle hjem, kaldet ”sammenlignelige”. Takstmanden tegner sig derefter for forskelle mellem dit hjem og sammenlignelige for at nå frem til et skøn over dit hjems værdi. Hvis din takstmand for eksempel har valgt en ejendom med fire soveværelser, der skal sammenlignes med dit hus med tre soveværelser, kan takstmanden muligvis trække $ 10.000 fra fire-værelses salgspris for at tage højde for dette uoverensstemmelse. Men hvis dit hus har en pejs, og fire-soveværelset ikke, kan takstmanden muligvis tilføje $ 2.000 til din værdiansættelse for at kompensere.

Størrelse, antal soveværelser, ekstra badeværelser og en færdig kælder har en tendens til at have mest indflydelse på en vurdering. Funktioner såsom bordplade kvalitet, smarte finish og kosmetiske opgraderinger har mindre indflydelse.

En vurderingsmåler måler normalt din ejendom mod mindst 5 eller 6 sammenlignelige forhold ("comps" for kort), selvom listen kan nå op til 10. Comps vælges inden for et givet geografisk område for at undgå behov for at justere prisen for placering . Ideelt set er alle comps nylige salg (inden for de sidste par måneder), hvilket hjælper med at beskytte mod svingende markedsforhold. Tvangsafsigelser og korte salg er typisk ikke inkluderet som comps, selvom der kan være undtagelser, hvis dit hjem tilfældigvis befinder sig i et område med høj afskærmning.

Efter at alle nødvendige tilføjelser og subtraktioner er foretaget for at tage højde for uoverensstemmelser mellem dit hjem og comps, ankommer takstmanden til en anslået værdi af dit nye hjem.

Hvorfor er der brug for hjemmevurderinger?

En bank vil have et meget pålideligt skøn over et hjems værdi, når den giver dig penge til at købe eller refinansiere. For eksempel, hvis du ikke er en dygtig forhandler, og du tilbød $ 400.000 for et hus på $ 200.000, kan du stole på, at banken afviser din låneansøgning. Udlån mere end et hus er værd betyder, at banken ikke har tilstrækkelig sikkerhed til at garantere dit lån. Hvis du i dette tilfælde skulle have afskærmning, ville banken ikke være i stand til at sælge din ejendom for det fulde lånebeløb, den leverede til dig.

Baseret på en vurderings anbefalede værdi kan du have chancen - i tilfælde af en lav vurdering - at skaffe flere penge eller se om sælgeren tager et lavere tilbud for at fuldføre lånet.

Er hjemmevurderinger nøjagtige?

Som enhver vurdering er hjemmevurdering ikke en nøjagtig videnskab. Banker vil aldrig få en objektiv værdi af din ejendom, fordi der ikke findes nogen. Selvom en vurdering muligvis er den bedste løsning, er den bestemt ikke den perfekte løsning.

Manipulation

Takstmenn, der arbejder regelmæssigt med visse banker, kan få at vide, hvad en ejendom skal vurderes for for at lånet kan gå igennem. Hvis disse bedømmere ønsker gentagne forretninger, kan de muligvis følge bankens instruktioner for at sikre, at lånet er godkendt. Selvom der er indført bestemmelser siden 2008 for at forhindre praksis som denne, er der altid muligheden for samarbejde mellem banker og hjemmevurderingsmænd, så kontroller referencer og still så mange spørgsmål som muligt for at sikre, at hele processen er over bord.

Variable

Mere end 60% af vurderingen overvurderer den ejendom, der vurderes markant, ifølge en undersøgelse fra The New York Times. Et hjem kan have en charmerende, uregelmæssig masse; en anden kan være større, men har mindre karakter. Et køkken kan have den fineste marmor og granit, mens et andet er konstrueret af sjældne antikke dele.

At vurdere komparativ værdi i sager som disse er en vanskelig opgave. I bedste fald findes der ligheder på en markedsplads, og en takstmand søger dem for en upræcis, men ærlig sammenligning. I værste fald er der ikke tilstrækkelige sammenlignelige forhold, og takstgiveren er kun afhængig af formodning.

Inden jeg lukkede for mit eget hjem i april 2012, havde jeg to vurderinger, der blev foretaget inden for en periode på tre uger (jeg skiftede bank under processen), og resultaterne var mere end $ 100.000 fra hinanden. Selvom dette stort set skyldte mit hjem unikke placering og funktioner, var min oplevelse desværre ikke unik. Mange boligkøbere kan fortælle dig lignende historier om subjektiviteten i hjemmevurderinger, hvilket gør udsigten til at ansøge om et pant noget foruroligende.

Hvad hvis vurderingen er unøjagtig?

Hvis du ikke er tilfreds med en vurdering, kan du muligvis bede om en anden vurdering gennem nogle långivere. F.eks. Tillader FHA-lån dette. I tilfælde af et konventionelt lån kan du muligvis anmode om en anden vurdering, hvis den første vurderingsmand ikke var bekendt med dit område. Alternativt kan du udarbejde en liste over dine egne sammenlignelige ting og bede forsikringsselskabet på lånet om at gennemgå den sammen med vurderingen.

Det endelige ord

For at beskytte dig selv mod subjektiviteten i vurderingsprocessen har du et kort i hånden: din ejendomsmægler. Hvis du arbejdede med en mægler gennem hele tilbuds- og forhandlingsprocessen, kan du være sikker på, at mægleren ønsker at tjene en provision. Anmod om, at din mægler udarbejder en uafhængig liste over comps for at forelægge takstmanden, der fremhæver gunstige ligheder med dit potentielle hjem. Takstmenn, der arbejder ude af markedet, kan byde bistanden velkommen. Da processen er subjektiv, kan du lige så godt gøre hvad du kan for at drage fordel af den.

Har du lavet en hjemmevurdering på dit hjem? Føler du, at det var nøjagtigt??