Hvad er et kreditkort til hjemmebaseret kapital (HELOC) - Sådan fungerer det, fordele og ulemper

Derefter får du en dag et brev fra din bank eller et firma som Figure.com, der giver dig chancen for at åbne en hjemmekapitallinje (HELOC). Det forklarer, at dette er en måde at udnytte værdien af dit hjem til kontanter på. Brevet siger, at du kunne låne op til $ 30.000 på denne måde for kun 5% rente.

Ved første øjekast ligner dette løsningen på alle dine problemer. Men du tøver med at tro, at der skal være en fangst. Er det en god idé at låne mod dit hjem? Før du skynder dig ned til banken, skal du forstå nøjagtigt, hvordan en HELOC fungerer, og hvad fordele og ulemper er. Her er alt hvad du har brug for at vide for at tage en klog økonomisk beslutning.

Sådan fungerer HELOCs

Når du tager en kredit på hjemmemarkedet, låner du penge fra banken med dit hjem som sikkerhed. HELOC'er adskiller sig fra andre typer boliglån, fordi du ikke låner et fast beløb og betaler det tilbage over tid. I stedet giver en HELOC dig adgang til en pulje med kontanter, som du kan dyppe ned efter behov.

Ligesom et kreditkort er en HELOC et revolverende lån. Du kan låne ethvert beløb op til kreditgrænsen. Så kan du betale hele eller en del af saldoen tilbage - som at betale din kreditkortregning - og trække den ned igen. Med andre ord kan lånets størrelse udvides og trække sig sammen for at passe til dine behov.

I modsætning til et kreditkort kommer en HELOC dog normalt med en tidsbegrænsning. Du kan kun trække penge ud i en bestemt periode, typisk 5 til 10 år. Dette er kendt som "trækperioden." I trækperioden er dine månedlige betalinger kun for renterne på lånet.

Med nogle HELOC'er, så snart trækningsperioden udløber, forfalder hele saldoen. Uanset hvad du stadig skylder skal udbetales med det samme i et engangsbeløb. De fleste HELOC'er har imidlertid en "tilbagebetalingstid" på 10 til 20 år. I løbet af denne periode foretager du regelmæssige betalinger af hovedstol og renter, indtil lånet er betalt.

En HELOC kaldes undertiden et ”andet prioritetslån”, fordi det er et ekstra lån, du kan optage på et hus, der allerede har et prioritetslån. Imidlertid er dette udtryk vildledende. De fleste HELOC'er er anden prioritetslån, men du kan også tage en HELOC på et hjem, der er fuldt ud betalt. Og på den anden side er det muligt at optage et andet prioritetslån, der er et tidsbegrænset lån - normalt kaldet et boligkapitallån - snarere end en kreditlinje.

Årsager til at bruge en HELOC

Husejere bruger ofte HELOC'er til at betale for renovering eller reparation af hjemmet. Brug af en HELOC på denne måde giver mening, fordi mange hjemmeforbedringer tilføjer værdi til dit hjem. Hvis du bruger pengene med omhu, kan du komme foran, når du sælger huset.

Husejere bruger dog også HELOC'er til mange andre behov - nogle klogere end andre. For eksempel kunne de tage en HELOC til:

Betal for college (for sig selv eller deres børn)
Køb en bil
Foretag en udbetaling for at købe et feriehus eller en investeringsejendom fra Roofstock.
Konsolidering af anden gæld, såsom kreditkortgæld
Betal regninger under en finanskrise, f.eks. Et jobtab, hvis de ikke har en nødfond

En særlig dårlig grund til at tage en HELOC er at få flere penge til dine daglige behov. Hvis du er nødt til at låne penge for at nå enderne, er det et klart tegn på, at den måde, du lever på, ikke er bæredygtig. Medmindre du gør noget for at løse problemet, kan du ikke betale ned lånet, når det forfalder. I stedet for at låne, er du nødt til at lede efter måder at balancere dit budget på - enten ved at strække din lønseddel eller ved at skaffe ekstra indkomst.

Hvor meget du kan låne

Det maksimale beløb, du kan låne med en HELOC, afhænger af, hvor meget egenkapital du har i dit hjem. Det afhænger igen af to ting: hvor meget dit hjem er værd, og hvor meget du stadig skylder på pantelånet. Kreditgrænsen for en HELOC er typisk 75% til 85% af din boligværdi minus din pantesaldo.

Antag f.eks. At du har et hus, der er værd $ 400.000, og at du har $ 275.000 tilbage på dit prioritetslån. Din bank tilbyder dig en HELOC baseret på 80% af husets værdi, eller $ 320.000. Trækk de $ 275.000, du skylder, og det giver dig en maksimal grænse på $ 45.000 på din kreditlinje.

Imidlertid er banken muligvis ikke villig til at låne dig så meget. Inden du sætter din kreditgrænse, vil den være sikker på, at du har råd til at betale tilbage lånet. For at finde ud af dette ser banken på din indkomst, din kreditvurdering og dine andre gæld og økonomiske forpligtelser. Dette giver banken en klarere idé om, hvor meget du har råd til at låne.

Med mange HELOC'er kan du låne så meget eller så lidt som du vil op til din kreditgrænse. Nogle lån kræver dog, at du låner et bestemt minimumsbeløb, såsom $ 300, hver gang du trækker på din kreditgrænse. Andre kræver, at du tager et første skridt, så snart du opretter HELOC.

Et par HELOC'er kræver endda, at du altid holder et vist beløb udestående. Det er dårlige nyheder for dig, fordi det giver banken mulighed for at debitere din renter hele tiden. Det er som at have et kreditkort, som du ikke må betale. Det kræves, at du overfører denne saldo på $ 300 og betaler renter for den måned efter måned - uanset om du har brug for det eller ej.

Rentesatser for HELOCs

De fleste HELOC'er er lån med variabel rente, også kendt som lån med regulerbar rente. Det betyder, at renten er bundet til et indeks, såsom den amerikanske premierrente, der er indstillet af Federal Reserve, og at den går op og ned sammen med det indeks. I de fleste tilfælde opkræver banken beløbet for indekset plus en "margin", såsom to procentpoint. For en HELOC baseret på Prime Rate, vil dette give dig en rente på "Prime plus 2%."

Risikoen for et lån med regulerbar rente er, at når renterne stiger, skal du også gøre dine betalinger. Hvis den nuværende prime rate er 4%, ville en HELOC med en rate af Prime plus 2% have en samlet apr på 6%. Hvis du låner $ 10.000 i dag til den sats, betaler du $ 50 om måneden i renter. Hvis premieratsen dog skyder op til 10%, stiger din rente til 12%, og dine rentebetalinger springer til $ 100 pr. Måned.

Heldigvis er der en grænse for, hvor høj renten på din HELOC kan gå. I henhold til loven skal ethvert lån med variabel rente, der er sikret af et hjem, have et loft eller en loft for, hvor meget renterne kan stige i løbet af lånets levetid. For eksempel, hvis din HELOC er begrænset til 16%, kan din rente aldrig overstige det - selvom Prime Rate stiger til 15% eller mere. Nogle planer har også periodiske cap, som begrænser det beløb, renten kan stige i en bestemt tidsramme.

Nogle gange har en HELOC en særlig introduktionshastighed. For eksempel kan banken opkræve en fast rente på 2,5% apr for de første seks måneder. Derefter hopper renten til standardrenten.

Andre gebyrer til HELOCs

Når du opretter en HELOC, skal du normalt betale mange af de samme gebyrer, som du betalte, da du først fik dit prioritetslån. For eksempel kan du blive debiteret for:

Et ansøgningsgebyr, som ikke altid refunderes, hvis du afvises for lånet
En ejendomsvurdering for at estimere værdien af hjemmet
Forhåndsgebyrer, såsom "point", hvor et point svarer til 1% af din kreditgrænse
Lukningsomkostninger, såsom titelsøgning og advokatsalær

Alt i alt kan det koste dig hundreder af dollars at etablere en ny HELOC. Hertil kommer, at nogle HELOC'er har løbende gebyrer, der varer hele lånets levetid. For eksempel kan du betale et årligt gebyr for at opretholde lånet eller et transaktionsgebyr, hver gang du trækker på din kreditgrænse.

Fordele ved en HELOC

En HELOC har flere fordele i forhold til andre måder at låne penge på. Disse inkluderer:

Fleksibilitet. En HELOC giver dig mulighed for at vælge nøjagtigt, hvor meget du låner, og hvornår. Du kan tage penge ud og betale dem frit tilbage i trækperioden. Og når trækperioden udløber, har du normalt en lang tilbagebetalingstid til at betale lånet.
lave renter. En HELOC er mindre risikabel for långiveren end mange andre lån, fordi den har dit hjem som sikkerhed. Af denne grund har bankerne en tendens til at tilbyde lavere renter på HELOC'er end på andre typer kredit. Dette gør HELOC til en nyttig måde at konsolidere gæld med højere renter, såsom kreditkortgæld. Dette er dog kun nyttigt, hvis du afholder dig fra at bruge kreditkortene, mens du betaler gælden. Hvis du vender dig rundt og kører saldo lige op igen, har du bare ny gæld på toppen af det gamle.
Ret til at betale tidligt. Ligegyldigt hvad minimumsbetalingen er på din HELOC, kan du altid vælge at betale mere. Faktisk vælger mange forbrugere at behandle deres HELOC ligesom ethvert andet lån og betale det i rater. Sig f.eks. At du tager $ 20.000 fra din HELOC og bruger den til at købe en båd. Derefter kunne du opdele de $ 20.000 til 60 betalinger, tilføje renter og betale det tilbage over fem år. På den måde er det ligesom at have et almindeligt bådelån, men til en bedre rente.
Ingen betaling, når der ikke er nogen balance. Ligesom et kreditkort kan en HELOC betales fuldt ud når som helst. Hvis du gør det, behøver du ikke foretage nogen betalinger, før du trækker på det igen. Naturligvis hjælper denne funktion dig ikke, hvis din HELOC kræver, at du bærer en minimumsbalance.
Skattefradrag. Da en HELOC er en type boliglån, er renten på det normalt fradragsberettiget. Det er en fordel, som de fleste former for kredit, såsom kreditkort og autolån, ikke har.
En chance for at ændre dit sind. Når du tager en HELOC på dit primære hjem, har du en lovlig ret til at annullere den inden for tre dage og ikke betale noget. Du kan ombestemme dig uanset grund eller uden nogen grund. Alt hvad du skal gøre er at informere långiveren skriftligt, og det skal annullere lånet og betale tilbage de gebyrer, du har betalt. Så hvis du får et bedre tilbud fra en anden långiver - eller hvis du beslutter, at du ikke har brug for pengene - har du en chance for at gå ud.

Ulemper ved en HELOC

Selvom en HELOC kan være en praktisk måde at låne penge på, er det ikke det bedste valg for alle. HELOC'er har nogle alvorlige ulemper, herunder:

Risiko for afskærmning. Det største problem med en HELOC er, at du sætter dit hus på banen. Hvis du nogensinde ikke er i stand til at foretage betalingerne - enten fordi din indkomst går ned, eller fordi betalingerne går op - kan banken beslaglægge dit hjem. Hvis din indkomst er ustabil, er en HELOC sandsynligvis for risikabel for dig.
Risiko for at være under vand. Hvis dit hjem falder i værdi, mens du stadig skylder penge på det, kan du ende med at skylde mere, end huset er værd. Det er en risikabel situation at være i, for hvis du sælger dit hus, skal du straks betale den fulde saldo på din HELOC. Hvis du har brug for at sælge uventet, kan du blive fanget kort uden nok kontanter til at betale det tilbage.
Risiko for at få din kredit frosset. Hvis banken ser, at dit hus er faldet i værdi, eller at din indkomst er faldet så lav, at du muligvis har problemer med at foretage betalinger, kan den beslutte at indefryse din kreditgrænse. Du kan ikke blive sparket ud af dit hus i denne situation, men du kan heller ikke trække på din kredit. Dette er et stort problem, hvis du er midt i en køkkenindretning og banken pludselig afbryder din adgang til de penge, du bruger til at betale entreprenører.
Usikre priser. Fordi de fleste HELOC'er er lån med variabel rente, kan den månedlige betaling på dem hoppe - nogle gange skarpt. Dette kan være et problem, hvis du har et stramt budget. Inden du tilmelder dig en HELOC, skal du kontrollere, hvad levetidstaket er, og finde ud af, hvad din månedlige betaling ville være til denne maksimale sats. Hvis denne betaling er mere end du kan håndtere, er dette lån ikke et godt valg for dig.
Høje omkostninger på forhånd. Som nævnt ovenfor kan det at tage en HELOC koste dig hundreder af dollars i gebyrer. Dette gør det til et dårligt valg, hvis du kun har brug for at låne en lille sum penge. Det beløb, du sparer på renter i dette tilfælde, er usandsynligt, at det er tilstrækkeligt til at udligne omkostningerne ved forkant. For denne type lån er du bedre stillet med et kreditkort med lav rente - eller endnu bedre, et med en rentefri introduktionsperiode. Imidlertid er banker undertiden villige til at give afkald på nogle af eller alle lukkeomkostninger på en HELOC, så tjek betingelserne, før du udelukker denne type lån som en mulighed.
Stor endelig betaling. Hver gang din HELOC udløber, skal du betale det, du stadig skylder på lånet, på én gang. Hvis du ikke har råd til denne "ballonbetaling", kan du miste dit hjem.
Restriktioner for leje. I henhold til betingelserne i nogle HELOC'er har du ikke lov til at leje dit hjem, mens du skylder penge på det. I dette tilfælde, hvis du har brug for at flytte, har du intet andet valg end at sælge huset - og betale den fulde saldo på din HELOC på én gang. Dette gør en HELOC til et dårligt valg, hvis du tror, at du muligvis skal flytte når som helst snart.

Alternativer til HELOCs

Hvis du holder en masse af din formue bundet i dit hjem, er en HELOC en nyttig måde at omdanne denne egenkapital til kontanter. Det er dog ikke den eneste måde. Der er mindst to andre typer lån, der giver dig mulighed for at udtrække kontanter fra dit hjem: boligkapitallån og refinansiering til kontanter. Afhængig af din situation, kan en af disse indstillinger være mere nyttig for dig end en HELOC.

Boligkapitallån

Et traditionelt boligkapitallån er et langt enklere lån end HELOC. Du låner et fast beløb på forhånd, og du betaler det tilbage over en fast periode. I modsætning til HELOC har boliglån normalt en fast rente. Det betyder, at dine betalinger forbliver de samme fra måned til måned, så der er ingen overraskelser.

Lån til egenkapital har også andre frynsegoder. For det første er den rente, du betaler på et boliglån, normalt fradragsberettiget, som det er for en HELOC. Derudover behøver du normalt ikke betale nogen lukkeomkostninger på denne type lån. Det kan dog være nødvendigt, at du betaler andre gebyrer, såsom et ansøgningsgebyr eller vurderingsgebyr.

Hvis du sammenligner rentesatserne for HELOCs og boliglån, vil du sandsynligvis bemærke, at HELOCs har en tendens til at have en lidt højere APR. Dette betyder dog ikke nødvendigvis, at et boliglån er billigere, fordi APR på de to låntyper beregnes forskelligt. APR for en HELOC er udelukkende baseret på den indekserede rente (for eksempel den primære rente). I modsætning hertil er APR faktorer i rentesatser, point og andre finansieringsomkostninger.

En anden forskel mellem en HELOC og et boliglån er, at du med en HELOC ofte kan foretage rentebetalinger - også efter trækperioden. I modsætning hertil betaler du både hovedstol og renter over tid. Dette gør de månedlige betalinger noget højere. På plussiden betyder det, at du ikke bliver ramt af en ballonbetaling i slutningen af låneperioden.

Fordi et boligkapitallån giver dig et engangsbeløb, kan det være nyttigt til store, engangsprojekter, såsom en boligindretning. At tage en stor sum på én gang øger imidlertid også risikoen for at havne under vand på dit lån. Når du trækker ud mindre beløb fra en HELOC, er der mindre chance for, at du låner mere, end dit hjem er værd.

Cash-Out refinansiering

En anden måde at trykke på egenkapitalen i dit hjem er cash-out refinansiering. Det betyder, at du refinansierer dit hjem for mere end det beløb, du skylder, og tager de ekstra penge kontant.

Når du refinansierer dit boliglån, erstatter du normalt dit gamle lån med et nyt lån til det samme beløb, men til en lavere rente. For eksempel kan du sige, at du har et lån på $ 200.000 til 6% i april, og du har allerede betalt $ 50.000 af det lån. Siden du fik det lån, er renterne faldet, og nu er prioritetsrenterne ca. 4,5% apr. Så du betaler dit gamle lån og tegner et nyt for $ 150.000 til 4,5%, hvilket reducerer din månedlige betaling.

Men formoder, at du ud over at sænke din rente også ønsker at låne en ekstra $ 30.000 til at renovere dit køkken. I dette tilfælde kan du foretage en refinansiering af kontanter. I stedet for at tage et nyt lån for de $ 150.000, du skylder, tager du et for $ 180.000. Dette vil give dig en højere månedlig betaling end en direkte refinansiering, men det vil stadig være mindre end hvad du betalte med dit gamle lån.

En cash-out refinansiering tilbyder ofte, men ikke altid, lavere renter end et boligkapitallån eller HELOC. En ulempe er, at du skal betale lukkeomkostninger, når du refinansierer dit prioritetslån. Dette kan tilføje hundreder eller endda tusinder af dollars til dit lån.

Udbetaling af refinansiering er en god mulighed, når der er et problem med dit gamle prioritetslån, såsom:

Høj rente. Hvis rentesatserne er faldet med 1% eller mere, siden du fik dit prioritetslån, er refinansiering normalt en god handel. Med en cash-out refinansiering kan du sænke dine månedlige betalinger og få kontanter foran på samme tid.
Usikker rente. Hvis du i øjeblikket har et prioritetslån med regulerbar rente, risikerer du at se dine månedlige betalinger skyde op, hvis renten stiger. Ved at refinansiere til et nyt fastforrentet realkreditlån kan du låse lave renter i lånets levetid.
For lang sigt. Refinansiering kan også hjælpe dig med at betale dit prioritet tidligt. Hvis du har et 30-årigt prioritetslån, men du allerede har betalt meget af saldoen, kan du refinansiere den lavere saldo på kortere sigt, f.eks. 15 år. Skift til en kortere sigt kan normalt give dig en endnu lavere rente samt hjælpe dig med at komme ud af gælden hurtigere.

Få det bedste tilbud

Hvis du beslutter, at en HELOC er den rigtige lån til dig, skal du shoppe rundt for at finde en aftale, der passer til dine behov. Kontroller først din primære bank, da nogle banker tilbyder rabatter på HELOC'er til deres faste kunder. Få et detaljeret tilbud der, der indeholder oplysninger om renter, cap og gebyrer. Kontroller derefter andre långivere for at se, hvordan deres tilbud sammenlignes.

Her er et par punkter, du skal huske på, når du handler:

Kontroller rentesatsen. Det er lidt kompliceret at handle med rentesatser på en HELOC. Da renten normalt er variabel, kan du ikke se på et tal og sammenligne det på tværs af långivere. Du er nødt til at spørge hver bank nøjagtigt, hvilket indeks dens rentesats er baseret på - for eksempel den primære rente eller en amerikansk statsobligationsrente - og hvad margin er. Når du kender indekset, skal du undersøge, hvor meget dette indeks har tendens til at ændre sig over tid, og hvor højt det har været i fortiden. Det giver dig en klarere idé om, hvor meget renter du sandsynligvis betaler i løbet af dit lån.
Sammenlign Caps. Det er også vigtigt at vide, hvad loftet på din rente er. Det vil fortælle dig, hvor høj den månedlige betaling på dit lån muligvis kan gå, hvis renten stiger. Kontroller både livstidshætten på lånet og den periodiske cap, hvis der er en. Sørg for, at du kender og har råd til den maksimale mulige betaling.
Sammenlign gebyrer. Sammen med at sammenligne APR'er mellem forskellige banker, skal du også få detaljer om lukningsomkostninger og andre gebyrer. Disse gebyrer afspejles ikke i april for en HELOC. Sørg for, at du har råd til de forudgående omkostninger på enhver HELOC, du overvejer, samt de månedlige betalinger.
Pas på introduktionstilbud. Nogle banker prøver at lokke dig ind med en lav introduktionsrente. Denne fristende lave sats varer imidlertid kun i en kort periode, såsom seks måneder. Hvis din bank tilbyder dig en introduktionsrente, skal du finde ud af, hvornår denne rente udløber, og hvad sker der med dine betalinger, når det sker.
Forstå, hvordan betalinger fungerer. Find ud af, om de månedlige betalinger på din HELOC kun inkluderer både hovedstol og renter eller renter. Kun rentebetalinger lyder som en god handel, men når planen slutter, skal du betale hele hovedstolen i en enorm ballonbetaling. Selv hvis dine betalinger inkluderer både hovedstol og renter, skal du kontrollere, om den del, der går mod hovedstolen, vil være tilstrækkelig til at betale den fulde saldo ud, når lånet udløber. Hvis det ikke er, ender du stadig med en ballonbetaling. I nogle tilfælde er det muligt at forlænge dit lån eller refinansiere ballonbetalingen, hvis du skal. Find ud af om disse muligheder forud for tiden.
Tjek straffe. Spørg långivere, hvad sanktionerne er for at foretage for sent betalinger. Find også ud af, under hvilke betingelser långiveren ville betragte dit lån som standard. Hvis det nogensinde sker, kan långiveren kræve øjeblikkelig betaling fuldstændigt - og hvis du ikke kan foretage denne betaling, kan det tage dit hjem.
Læs det fine udskrivning. Spørg hver långiver, om HELOC har særlige regler, såsom et minimumsudbetalingsbeløb eller begrænsninger for udlejning af dit hjem. Find ud af, om HELOC kræver, at du til enhver tid har en balance i lånets levetid. Hvis det gør det, kan du sandsynligvis gøre det bedre et andet sted.
Kend dine rettigheder. I henhold til den føderale sandhed om udlånsloven skal långivere videregive alle vigtige detaljer om en HELOC, herunder den apr, gebyrer og betalingsbetingelser. Långiveren må ikke opkræve gebyrer, indtil den har givet dig disse oplysninger. Hvis det ændrer nogle af disse vilkår, før du underskriver kontrakten, har du desuden ret til at gå væk, og långiveren skal tilbagebetale de gebyrer, du allerede har betalt. Og selv efter at du har underskrevet det, har du stadig ret til at ombestemme dig og annullere inden for tre dage.

Det endelige ord

I nogle tilfælde kan det at tage en HELOC være et klogt økonomisk træk. Det er en billig måde at låne penge til projekter, der øger din formue på lang sigt, såsom at forbedre dit hjem eller finansiere din uddannelse. Denne billige kredit kommer dog med en stor ulempe: Det sætter dit hjem i fare. Det gør det ekstra vigtigt at være sikker på, at du har råd til omkostningerne - både foran og lang sigt.

Inden du tager en HELOC, skal du tjekke alle dine muligheder. Gør matematikken for at finde ud af, om et boligkapitallån eller en udbetalingsfinansiering kan være et bedre valg. Sammenlign priser fra mange långivere for at sikre dig, at du får den bedst mulige aftale. Og hvis du ikke er 100% sikker på, at du kan foretage betalingerne, skal du ikke være bange for at gå væk.

Har du nogensinde brugt en HELOC? Vil du anbefale det til andre?