Hvad er et hjemmebygningslån - Process & Hvordan kvalificeres

Et standardlån vil ikke reducere det - men du kan være berettiget til en speciel type lån, der kaldes et byggelån.

Hvad er et konstruktionslån?

Et byggelån er typisk et kortvarigt lån, der bruges til at betale for omkostningerne ved bygning af et hjem. Det kan tilbydes i en bestemt periode (normalt omkring et år) for at give dig tid til at bygge dit hjem. I slutningen af byggeprocessen, når huset er færdigt, bliver du nødt til at få et nyt lån for at afbetale byggelånet - dette kaldes undertiden "slutlån."

Det betyder væsentligt, at du skal refinansiere i slutningen af løbetiden og indgå et helt nyt lån, du vælger (f.eks. Et fast rente på 30 år), der er en mere konventionel finansieringsmulighed for dit nyligt afsluttede hus.

Kvalificering til et konstruktionslån

Banker og realkreditudbydere er ofte klynge af byggelån af mange grunde. Et vigtigt spørgsmål er, at du er nødt til at stole meget på bygherren. Banken eller långiveren låner ud penge til noget, der skal være konstrueret med den antagelse, at den vil have en bestemt værdi, når den er færdig.

Hvis ting går galt - for eksempel hvis bygherren udfører et dårligt stykke arbejde, eller hvis ejendomsværdierne falder - kan det vise sig, at banken har foretaget en dårlig investering, og at ejendommen ikke er så meget værd som lånet.

For at forsøge at beskytte sig mod dette problematiske resultat stiller banker ofte strenge kvalificerende krav til et byggelån. Disse inkluderer normalt følgende bestemmelser:

En kvalificeret bygherre skal være involveret. En kvalificeret bygherre er en autoriseret hovedentreprenør med et velkendt ry for at bygge kvalitetshuse. Dette betyder, at du måske har en særlig hård tid på at finde en institution til at finansiere dit projekt, hvis du har til hensigt at fungere som din egen hovedentreprenør, eller hvis du er involveret i en ejer / bygherrens situation.
Långiveren har brug for detaljerede specifikationer. Dette inkluderer plantegninger samt detaljer om de materialer, der skal bruges i hjemmet. Bygherrer sammensætter ofte en omfattende liste over alle detaljer (nogle gange kaldet den ”blå bog”); detaljer inkluderer generelt alt fra lofthøjder til den type boligisolering, der skal bruges.
Hjemværdien skal estimeres af en takstmand. Selvom det kan synes vanskeligt at vurdere noget, der ikke findes, skal långiveren have en takstmand overveje husets blå bog og specifikationer, såvel som værdien af det land, som huset bygges på. Disse beregninger sammenlignes derefter med andre lignende huse med lignende placeringer, lignende funktioner og lignende størrelse. Disse andre huse kaldes "comps", og en vurderet værdi bestemmes baseret på comps.
Du bliver nødt til at lægge en stor forskud. Typisk er 20% det minimum, du har brug for for et byggelån - nogle långivere kræver så meget som 25% nede. Dette sikrer, at du investeres i projektet og ikke bare går væk, hvis ting går galt. Dette beskytter også banken eller långiveren i tilfælde af, at huset ikke viser sig at være så meget værd, som de forventede.

Forudsat at du opfylder alle disse kriterier og har en god kredit, skal du være i stand til at kvalificere dig til et byggelån. Generelt kræver långivere også oplysninger om din indkomst (for at være sikker på at du har råd til pantebetalinger) og dit nuværende hjem, ligesom de ville gøre med enhver form for standardlån.

Sådan fungerer konstruktionslån

Når du er kvalificeret til og er godkendt til et byggelån, begynder långiveren at udbetale de penge, de blev enige om at låne til dig. De vil dog ikke bare give bygherren kontanterne på én gang. I stedet oprettes en tidsplan for lodtrækninger.

Tegner

Tegninger er udpegede intervaller, hvor bygherren kan modtage midlerne til at fortsætte med projektet. Der kan være flere træk i hele bygningens varighed. For eksempel kan bygherren muligvis få de første 10%, når lånet lukkes, og de næste 10%, når partiet er ryddet og fundamentet hældes. Den næste tilstrømning af penge kan komme, når huset er indrammet, og derefter den efterfølgende udbetaling efter huset er under tag og forseglet.

Antallet af træk og størrelsen af hver forhandles mellem bygherren, køberen og banken. Typisk kommer den første trækning fra købers udbetaling (så det er køberens penge, der er mest udsat for). Det er også almindeligt, at banken kræver en inspektion på hvert trin, før pengene frigives til bygherren. Dette hjælper med at sikre, at alt er på rette spor, og at pengene bruges som det skal.

Når alle træk er blevet udbetalt, og huset er bygget, skal køberen derefter få slutlånet for at afbetale byggelånet.

Konstruktionslånet

Ved et byggelån, som med alle andre lån, skal du betale renter for de penge, du låner. Konstruktionslån er typisk lån med variabel rente, og renten sættes til en "spredning" til primærrenten. I det væsentlige betyder dette, at renten er lig med prime plus et bestemt beløb. Hvis f.eks. Den primære rente er 3%, og din rente er prime-plus-en, betaler du en rente på 4% (som vil justeres, når primosatsen ændres).

I mange tilfælde er byggelån også oprettet som rentelån. Det betyder, at du kun betaler renter for de penge, du har lånt, i stedet for at nedbetale nogen del af den principielle lånesaldo. Dette gør betaling af byggelån mere gennemførlig.

Du betaler også kun for det beløb, der allerede er udbetalt. For eksempel, hvis du låner $ 100.000, og kun de første $ 10.000 er blevet udbetalt, betaler du kun renter for de første $ 10.000 og ikke for de fulde $ 100.000. Du er nødt til at foretage månedlige betalinger for dette lån - ligesom med et konventionelt lån - så dine månedlige betalinger skal starte lavt, når kun et lille beløb er lånt, og gradvist stige, efterhånden som mere af pengene udbetales til din bygherre.

Ulemper

Byggelån gør det muligt at bygge et hjem, når du ellers ikke er i stand til det. At opbygge et hjem kan være en stor oplevelse, hvis du vil designe noget unikt eller specifikt til dine behov og din families behov. Der er dog også væsentligt større risiko ved anskaffelse af byggelån end kun at købe et eksisterende hjem.

Nogle af de potentielle risici inkluderer:

Hjemmet afsluttes ikke i henhold til tidsplan og budget. Hvis dit hus ikke er færdiggjort i henhold til planen, skal du muligvis betale ekstra omkostninger for lejeboliger eller betale to pantelån i længere tid end forventet, da du ikke kan flytte ind. I nogle tilfælde er den endelige betaling for din bygning lån forfalder, og du bliver nødt til at betale et gebyr for at forlænge det lån - i det mindste indtil huset er færdigt, og du er i stand til at refinansiere til et slutlån.
Når det er færdigt, vil huset ikke være mindst værd, som det koster at bygge. Du kan støde på denne uheldige situation, hvis bygherren gør et dårligt stykke arbejde, eller hvis det samlede boligmarked rykker ned. I dette tilfælde skal du komme med ekstra kontanter, når det er tid til at refinansiere byggelånet til et slutlån.
Du kan ikke kvalificere sig til et slutlån. Hvis din indkomst eller kredit ændres drastisk, kan du muligvis ikke kvalificere dig til et slutlån - og det kan skabe et betydeligt problem, da byggelån ikke er beregnet til at være permanent. Når projektet er færdig, er balancen har skal betales. Det er i det væsentlige et ballonlån, hvilket betyder, at du betaler renter i løbet af projektet, med hele den forfaldne saldo ved udgangen. Hvis du ikke kan refinansiere at betale hele saldoen - og långiveren nægter at forlænge byggelånet for at give dig mulighed for på en eller anden måde at refinansiere - kan du ende med at miste det nye hjem til afskærmning, hvis du ikke kan foretage betalingen.

Det endelige ord

Hvis du er villig til at påtage sig risici ved et byggelån, og du har den økonomiske pude til rådighed til at hjælpe dig gennem ujævnhederne i vejen, kan et byggelån være det rigtige valg, så du kan bygge dit drømmehus.

Men hvis du bare leder efter et sted at bo, hvis du ikke har nødfonden til at håndtere tilbageslag i bygningen, eller hvis du er nervøs for hjemmebygningsprocessen, kan du være bedre til at vælge at blot købe en eksisterende hjem ved hjælp af et konventionelt lån. Det er vigtigt at veje risici og fordele omhyggeligt, så du ved, at det valg, du træffer, er det rigtige for dig.

Har du nogensinde taget et byggelån? Hvordan var din oplevelse??

(fotokredit: Bigstock)