Skal du sælge dit hus eller leje det ud? - Ting at overveje

Det store spørgsmål er, hvad man skal gøre med ejendommen, når man flytter. Har du det bedre med at beholde dit gamle sted som leje, eller er det mere fornuftigt at sælge det? Mens leje giver dig mulighed for enten at afbetale dit prioritetslån eller tjene lidt penge hver måned, kommer det også med en rimelig mængde risiko og ekstra skattekomplikationer.

Hvorfor leje dit hjem?

Når en lejer betaler dig leje, kan du bruge checken til at dække dit månedlige prioritetslån. På en måde betaler din lejer for dig at tjene egenkapital i dit hjem. Når realkreditlånet er betalt, kan du beholde enhver månedlig leje som indkomst.

Udlejning af dit hjem kan diversificere dine investeringer og indkomststrømme, så du kan reducere din økonomiske risiko. For eksempel, hvis du mistede dit job, ville du stadig have en vis indkomst fra lejen. Eller, hvis du synes, at din pensionsopsparing ikke er tilstrækkelig, har du et stykke fast ejendom, du kan sælge.

Udgifter til leje

Når du beregner omkostningerne ved leje af et hus, skal du overveje disse potentielle udgifter:

Pantebetaling. Overvej både rentebetalinger og principbetalinger.
Ejendomsskat. Disse varierer efter område, men forventer at betale op til 2% af dit hjem's værdi pr. År.
Prioritetslån. Hvis din udbetaling er mindre end 20% af værdien i dit hjem, kan du forvente at betale realkreditforsikringspræmier.
Udlejerforsikring. Dette dækker lejerskader og beskytter dig, hvis nogen bliver skadet på din lejebolig. Ifølge HouseLogic er udlejers forsikring typisk 15% til 20% mere end husejereforsikring.
HOA-gebyrer. Disse betalinger er påkrævet, hvis dit hus eller lejlighed tilhører en forening.
Reparationer og udskiftninger. Vinduer, døre, vægge, tæpper, tag og større apparater skal repareres eller udskiftes.
Vedligeholdelse. Efter at en lejer har forladt, inkluderer almindelige omkostninger udvendig maling, indvendig maling og tæpperens. Du bliver næsten altid nødt til at rengøre tæppet mellem lejere, og du bliver muligvis også nødt til at røre interiørmaling op. Udvendig maleri er mere sjældent - regn med at male hvert femte år eller deromkring.
Annoncering og leje af historikcheck for lejere. Du kan annoncere på websteder som Craigslist gratis, men forvent at betale omkring $ 100, hvis du vil køre en avisannonce. VeriFirst rapporterer, at en lejehistorik for udsættelsesregistre og en lejebetalingshistorik begge koster mellem $ 5 og $ 10.
Gebyrer for regnskabs- og ejendomsadministration. Ejendomsadministrationsfirmaer opkræver typisk ca. 10% af din lejeindtægt. Forvent også at betale mindst $ 200 årligt for en CPA for at forberede din personlige og leje selvangivelse.

HouseLogic giver et gratis regneark, der hjælper dig med at estimere udgifterne til leje af dit hjem.

Udlejnings rentabilitet

Du kan få et forholdsvis præcist skøn over potentielle huslejeindtægter ved at tjekke posteringer i dit nabolag. Online-ejendomsmarkedet Zillow bruger MLS-data og en proprietær formel til at estimere lejeværdier på specifikke boliger. Rentometer leverer en lignende service. Du kan også tale med en lokal ejendomsmægler eller et ejendomsadministrationsselskab eller tjekke Craigslist for at se den igangværende sats i dit område.

Overvej også historiske lejetrends for din region - hvis du er i en by, der oplever lejeprisstigninger, kan din lejeindtægter snart overgå dine udgifter. Services som Rent Jungle kan vise dig specifikke lejepristendenser for dit område.

Som med enhver virksomhed skal din indtægt overstige dine omkostninger, hvis du skal være rentabel. Heldigvis er de omkostninger, du har med at leje boligen, fradragsberettigede, hvilket reducerer det indkomstskat, du skal betale for modtagne huslejer, og øger dine kontanter til hjemmet.

Hvis dine lejeindtægter straks overstiger dine udgifter, er det et godt tegn. Selv hvis du ikke straks skifter overskud, skal du ikke bekymre dig. Det kan være, at lejepriserne er lave i øjeblikket, eller at du stadig betaler et solidt prioritetslån. Ifølge Reuters estimerer Maryland CPA Jerry Gross, at du normalt har en solid investering, hvis de indledende huslejeindtægter dækker mindst 80% af de øjeblikkelige lejeomkostninger.

Beregning af rentabilitet

En lejekalkulator, som den på All Property Management, kan give indsigt i din langsigtede rentabilitet af din leje. Indtast bare detaljer om husleje, prioritetsrenter, prioritetsbalance, betalinger, ejendomsskatter, forsikring, foreningsgebyrer, og hvor længe du planlægger at eje ejendommen. Derefter giver lommeregneren et detaljeret diagram over forventede pengestrømme. Det tegner sig for alle de små omkostninger og variabler såsom ledige stillinger, ejendomsadministrationsgebyrer, vedligeholdelsesomkostninger, salgsomkostninger og skattesatser.

Sammen med rentabiliteten projicerer lommeregneren også den fremtidige værdi af dit hjem eller lejebolig. Når du vurderer lommeregneresultaterne, skal du være opmærksom på pengeens tidsværdi. Det kan være spændende at tro, at dit hjem kan være millioner værd om 30 år, men $ 1 million 30 år fra nu er ikke $ 1 million i dag. Hvis man antager en inflationsrate på 2%, estimerer en nutidsværdier, at $ 1 million i 2045 kun er værd $ 552.000 i 2015.

Leje kontra sælg - overvejelser

Inden du trækker på en eller flere måder, skal du overveje din økonomiske situation, boligmarkedets tilstand og eventuelle statlige eller lokale forordninger, der påvirker dine rettigheder som udlejer.

1. Salgspris og kapitalgevinster

Hvis du ikke er tilfreds med din nuværende boligværdi, kan leje af huset give en vis indkomst, mens du venter på, at din boligværdi stiger. Hvis hjemmene hurtigt sætter pris på i dit område, kan det være smart at vente.

Desværre kan denne taktik slå tilbage, hvis du venter for længe på at sælge. Når du har udlejet huset i mere end tre år, kan du ikke længere kræve det som din primære bolig. Dette betyder, at du er ansvarlig for skat ved salg af boligen. Når du sælger et hjem, der ikke er din primære bopæl, skal du betale kapitalgevinstskatter for enhver fortjeneste, der varierer fra 0% til 20%, afhængigt af din skatteklasse. Når du sælger din primære bolig, kan du imidlertid ekskludere $ 250.000 til kapitalgevinster (eller $ 500.000, hvis du er et gift par), når du sælger.

For at dit hjem skal kvalificere sig som en primær bopæl, skal du have boet der i to af de sidste fem år. Hvis du sætter tid på dit salg forkert, kan du ende med at betale titusinder af dollars i kapitalgevinster efter at have solgt din leje.

2. Skat på lejeindkomst

Ligesom løn fra et job eller udbytte fra lager, er du beregnet indkomstskat på enhver indkomst, du stammer fra din leje, til din almindelige skattesats. Heldigvis kan du afskrive alle omkostninger i forbindelse med leje af huset. For eksempel, hvis din brutto lejeindkomst for året er $ 40.000, men du pådrog $ 30.000 i lejeomkostninger, vurderes du kun skat på $ 10.000.

Sammen med fradrag af kontante udgifter kan du også kræve et fradrag for afskrivningsomkostninger. Denne ikke-kontante udgift giver dig mulighed for langsomt at trække det beløb, du betalte for at købe huset. Hvis du har et lejetab, kan du muligvis bruge tabet til at udligne nogle af din indkomst, hvis din justerede bruttoindkomst er mindre end $ 150.000. Spørg en CPA for mere information om fradrag for eventuelle tab eller afskrivninger.

3. Egenkapital

Den eneste måde, hvor mange husejere kan komme med en udbetaling for deres næste hjem, er at udbetale den egenkapital, de har lagt i den, de allerede ejer. Kan din familie skrabe op nok til at lægge 20% ned på dit næste hjem uden at sælge dit eksisterende? Overvej dette nøje, før du beslutter at leje.

4. Udgifter

Forhåbentlig kan du holde dit hjem lejet det meste af tiden og dække de fleste eller alle realkreditbetalinger. Du skal dog være forberedt på et worst case-scenario: at betale dobbeltlån for din leje og din personlige bolig. Selv uden en lejer har du stadig nogle lejeomkostninger, herunder forsikrings-, vedligeholdelses-, reklame-, juridiske og regnskabsafgifter.

På mange områder er det ret vanskeligt og tidskrævende at udsætte en lejer, der ikke betaler husleje. Hvis du har en lejer, der ikke betaler eller forårsager betydelig skade på hjemmet, er det muligt, at din leje ikke kunne tjene som overskud i flere måneder. Med retsafgifter, advokatgebyrer, reparationer, rengøringsomkostninger og mistet husleje, estimerer Star Point Tenant Screening, at en tvagning af en lejer i gennemsnit koster ca. $ 3.000.

Hvis du køber en anden bolig, faktorer långiveren til dit fremtidige hjem denne risiko i dens beregninger. Lending Tree rapporterer, at långivere kun overvejer 75% af de forventede lejeindtægter, når de fastlægger gæld til indkomstforhold. Hvis leje af huset hæver din gæld-til-indkomst-ratio, kan du muligvis ikke kvalificere dig til et så stort lån på dit nye hjem, som du havde håbet.

5. Tid og stress

At være udlejer kan være tidskrævende og følelsesmæssigt dræning. Du er ansvarlig for reklame, visning af hjemmet og kørsel af baggrundscheck for at få huset lejet. Du skal feltopkald fra lejere, håndtere vedligeholdelse og reparationer og håndtere eventuelle nødsituationer, der opstår. Selvom du kan leje et ejendomsadministrationsfirma til at gøre dette for dig, kan du forvente, at det opkræver mindst 10% af din lejeindtægt.

6. Afstandsspørgsmål

Du kan muligvis styre et lejehus selv, hvis du er i samme by eller amt, men at administrere en fjernudlejning er en anden historie. Selvom rejseomkostninger for at besøge din leje - som f.eks. Kilometerudgifter, flybilletter, taxa, hotel- og madomkostninger - er skattefradrag, skærer de hurtigt ind i din lejeindtjening. Det giver mere mening at leje et ejendomsadministrationsselskab til at håndtere de daglige problemer og potentielle nødsituationer. Du skal også ansætte reparations- og vedligeholdelsespersonale til mindre job (som tæpperens og maling), som du ellers måske har afsluttet selv.

7. Lejerettigheder og lejebegrænsninger

Hver stat har sit eget sæt af udlejer-lejerelove, og nogle byer har også lokale forordninger. Disse regler kan bestemme, hvordan og hvornår du kan udsætte lejere, hvornår du får adgang til lejeboligen, hvor meget du kan øge huslejen, og hvornår du skal returnere indskud. Du kan finde statsregler på dit statlige forbrugeranliggenderwebsted og kigge efter byens kommunale koder via Municode.

Disse regler kan alvorligt påvirke rentabiliteten af din lejeinvestering. Nogle områder favoriserer udlejere, mens andre giver lejere omfattende rettigheder. For eksempel forbyder San Francisco huslejekontrol at udlejere øger huslejen mere end 1% eller 2% om året.

Hvis du ønsker at leje dit condo, skal du først kontakte din husejers forening om eventuelle begrænsninger. Et lavt antal ejerbesatte enheder kan reducere en lejlighedsforenings værdi, så mange bestyrelser begrænser mængden af lejede enheder til enhver tid.

Det endelige ord

At leje et hus, ligesom mange investeringsstrategier, er en risiko. Hvis din boligværdi værdsætter over tid, fortsætter lejen med at stige, og du kan holde huset lejet, kan din ejendom give et fantastisk investeringsafkast. Men hvis huslejen falder i dit område, vokser din boligværdi ikke så hurtigt, som du forventede, eller hvis du får lejere, der ikke betaler, er det måske ikke en stor investering. Sørg for, at du har et rimeligt beløb til rådighed til dækning af nødsituationer, og tal med en finansiel planlægger, inden du træffer din beslutning.

Har du overvejet at investere i fast ejendom?