Hvad er et FHA-prioritetslån - krav, begrænsninger og kvalifikationer

Hvis du er som de fleste amerikanere, vil denne transaktion repræsentere den største investering, du foretager i dit liv. Det er også sandsynligt, at du finansierer købet med et realkreditlån. Men pantelån findes i mange sorter, hvoraf de fleste ikke er egnede til din situation.

Hvordan ved du, hvilken type lån der passer dig? Det første trin er at lære mere om almindelige lånetyper.

Dette indlæg beskriver alt hvad du har brug for at vide om FHA-prioritetslånet, et populært alternativ til konventionelle prioritetslån. Der er mange forskellige undertyper af FHA-lån med forskellige begrænsninger og egnethed.

Læs også: Pantebyrer, som du ikke skal betale

Hvad er et FHA-prioritetslån?

FHA-lån udstedes af private långivere, herunder kreditforeninger og traditionelle banker. Lånene er forsikret af Federal Housing Administration og er beregnet til ejerboliger, ikke til udlejningsejendomme eller feriehuse.

I modsætning til hvad man tror, stammer FHA-lån ikke direkte af den føderale regering. Når en låntager imidlertid misligholder et FHA-lån, beskytter Federal Housing Administration's forsikringspolice långiveren mod økonomiske tab.

FHA har forsikret mere end 40 millioner fast ejendomslån siden 1934. Takket være lave udbetalingskrav (helt ned til 3,5% af købsprisen) og løse forsikringsstandarder for låntagere med ufuldstændig kredit (det er muligt at kvalificere sig med en under- 600 FICO-score), programmet er populært blandt førstegangs huskøbere, dem med begrænset personlig opsparing og låntagere med dårlig kreditværdi.

FHA-lån har nogle bemærkelsesværdige ulemper, herunder dyre prioritetsforsikringer som privat prioritetsforsikring eller pantebeskyttelsesplaner. FHA-lån optager også begrænsninger i salgspriser, der kan påvirke købere på markeder med høj pris.

Typer af FHA-lån

FHA-realkreditlån findes i flere forskellige varianter afhængigt af din alder, aktiver, indkomst og din aktuelle kapital (hvis nogen er).

Fast købslån. Også kendt som et 203b-realkreditlån, dette er den mest populære type FHA-købslån. Betingelserne kan variere, men 15 og 30 år er de mest almindelige. Rentesatserne har en tendens til at være lavere end sammenlignelige konventionelle prioritetslån. 203b realkreditlån kan bruges i en- til fire-familiehuse.
Købslån med justerbar sats (ARM). I henhold til afsnit 251-prioritetslåneprogrammet forsikrer FHA ARM'er, hvis rentesatser kan stige med højst et procentpoint om året og ikke mere end fem procentpoint på fuld sigt. Låntagere modtager varsel om stigende satsstigning mindst 25 dage før stigningen.
Ejendomslån. Kendt som § 234c-lån er FHA-forsikrede ejerlejeslån 30-årige fastforrentede produkter, der finansierer køb af individuelle ejerlejlighedsenheder inden for udviklinger, der er større end fire enheder. Der er ingen strenge krav til belægning, så låntagere kan bruge FHA-støttede lejlighedslån til at tjene lejeindtægter. I enhver given udvikling skal der dog gives mindst 80% af FHA-forsikrede lån til ejerboliger.
Sikker refinansieringslån. FHA Secure Refinance-lån er designet til at hjælpe låntagere med konventionelle realkreditlån at refinansiere til fastforrentede, FHA-støttede prioritetslån. Kriminelle handlinger diskvalificerer ikke nødvendigvis, selvom den skal være resultatet af højere månedlige betalinger på en konventionel ARM. Ikke-kriminelle låntagere kan refinansiere enhver form for konventionelt lån. Standardkvalifikationskrav gælder, inklusive stabil indkomst, acceptabel kreditvurdering og rimelige forhold mellem gæld og indkomst.
Boligkonverteringslån til hjemmet (HECM eller omvendt prioritetslån). Populært kendt som et omvendt prioritetslån, giver en HECM ejere, der er beboer, seniorer på 62 år eller derover til at trykke på deres egenkapital og betale den resterende del af deres eksisterende prioritetslån uden at foretage månedlige pantebetalinger eller flytte væk. For seniorer med begrænset opsparing og faste indkomster er HECM'er fremragende kilder til skattefrie kontanter, skønt de har vigtig juridisk og økonomisk konsekvens for husejere og deres arvinger.
Gradueret betalingslån. Kendt som § 245-lån er graduerede betalingslån designet til ejer-beboere, der forventer, at deres indkomst vil vokse betydeligt på mellemlang sigt - for eksempel håbefulde fagfolk eller ingeniører i de senere træningsstadier. Månedlige betalinger på graduerede betalingslån kan stige i løbet af 5 eller 10 år, hvorefter de forbliver konstante i den resterende periode. Årlige stigninger spænder fra 2,5% til 7,5% på 5-årige planer og 2% til 3% på 10-årige planer.
Lån til voksende egenkapital - Afsnit 245a. Introduktionen til Growing Equity Loan-programmet ligner programmet Graduated Payment Loan, bortset fra mere alsidige: De kan anvendes til køb af ejerboliger en- til fire-familiehuse, ejerlejligheder, andele i andelsboliger og boliger bestemt til renovering eller rehabilitering. Månedlige betalinger er underlagt årlige stigninger mellem 1% og 5%, og lånevilkårene kan ikke overstige 22 år.

Hvad du har brug for for at kvalificere dig

Under FHA-låneansøgningsprocessen skal du give din långiver:

Regeringsudstedt identifikation, såsom et kørekort, pas eller militær ID
Betal stubbe (eller kopier) i mindst 30 dage før
Resultatopgørelser, såsom W-2-formularer og 1099-formularer, for de seneste to skatteår
Bank- og investeringskontoutskrifter (eller kopier) for de seneste to måneder

Hvis du er selvstændig eller ejer en virksomhed, skal du også give:

Resultatopgørelse for det aktuelle skatteår frem til den nuværende dato
Dine to seneste selvangivelser, inklusive alle tidsplaner

Lukningsomkostninger

Som de fleste realkreditlån har FHA-lån en række lukningsomkostninger. Udgifterne kan variere markant efter långiver, geografisk placering, markedsforhold og forskud. Du kan forvente at betale nogle af eller alle følgende lukningsomkostninger på dit FHA-lån:

Realkreditforsikring: FHA-lån kræver en forhåndsforsikringspræmie svarende til 1,75% af det finansierede beløb - for eksempel $ 3.500 på et $ 200.000-lån. Løbende private realkreditforsikringspræmier (PMI), der kræves ned til en lån-til-værdi-ratio (LTV) på 78%, indregnes ikke i denne post.
Forudbetalte ejendomsskatter: I de fleste tilfælde skal du forudbetale de ejendomsskatter, du påløber mellem lukningen og din næste forfaldne skattedato. Afhængig af dit hjem værdi, lokale skattesatser, lukkedato, kan dette sætte dig tilbage hundreder eller tusinder af dollars.
Forudbetalt fareforsikring: Dette dækker dit første års forsikringspræmier for husejere, der kan variere fra et par hundrede til et par tusind dollars. Det betales oftest uden for lukning, men du bliver stadig nødt til at indregne det i dit budget.
Ejendom Undersøgelse: Ejendomsundersøgelser kan variere i omfang og forståelse. En prioritetsundersøgelse sammenligner simpelthen den aktuelle beskrivelse af ejendommen med tidligere registrerede beskrivelser og identificerer potentielle unøjagtigheder. En lokalitetsundersøgelse involverer en grundig inspektion på stedet, der præcist lokaliserer bygninger, servitutter og tidligere undersøgelsesmonumenter. En afgrænsningsundersøgelse er mere grundig - de identificerer ejendommens nøjagtige hjørner og afgrænsninger samt bevis for indgreb eller negativ anvendelse. Undersøgelsesomkostninger varierer afhængigt af detaljeringsniveauet og ejendommens størrelse, men mange koster mindre end $ 500. Detaljerede grænseundersøgelser kan overgå $ 5.000 - skønt grænseundersøgelser ikke er nødvendige for de fleste transaktioner.
Vurdering af ejendom: Din vurdering af långivere på ejendommen verificerer, at huset er værd, hvad sælgeren beder om. Dette reducerer långiverens risiko i tilfælde af afskærmning. Vurdering er typisk obligatorisk og koster ofte mindre end $ 500.
Hjeminspektion: En hjemmekontrol dækker hovedstrukturen i hjemmet og eventuelle beboelige udhus. Selvom det ikke er en bindende garanti for husets tilstand, kan inspektionen identificere potentielle sikkerhedsrisici eller elementer, der har behov for reparation. Inspektioner er normalt ikke krævet af långivere, men de anbefales kraftigt, især til ældre hjem. Forvent at betale $ 200 til $ 500 for din inspektion.
Titelsøgning: Dette vigtige trin verificerer din ejendoms titelkæde og ejerskab i hele dens eksistens og sikrer, at sælgeren har ret til at sælge ejendommen til dig. Forvent at betale overalt fra $ 100 til $ 400.
Titelforsikring: Titelforsikring dækker omkostningerne til at løse problemer (såsom latente panterettigheder og pagter), der er opdaget i titelsøgningen, og giver løbende beskyttelse mod krav på ejendommen. Omkostninger til titelforsikring varierer markant fra stat til stat, men $ 1.000 er en god tommelfingerregel.
Optagelse og overførsel: Hvert boligsalg skal registreres med den jurisdiktion, hvor ejendommen ligger - normalt byen eller amtet. I de fleste tilfælde er der også brug for overførselsstempler (gebyrer). Afhængig af jurisdiktion og ejendomsværdi, kan du forvente at betale flere hundrede dollars for disse varer.
Bestemmelser af oversvømmelse og miljøvurderinger: For at placere hjemmet i de nuværende oversvømmelseszoner og bestemme, om oversvømmelsesforsikring er nødvendig, er det nødvendigt med en oversvømmelsesbestemmelse (og i nogle tilfælde løbende oversvømmelsesovervågning). Disse varer koster normalt mindre end $ 100 ved lukning, selvom oversvømmelsesforsikring kan koste betydeligt mere løbende. I visse regioner er andre typer miljøvurderinger - såsom brandfarevurderinger i Californien - påkrævet.
Oprindelsesgebyr: Oprindelsesgebyret bruges ofte som en opsamling til sammenlægning af diverse lukningsomkostninger, som f.eks. Kurergebyrer, dokumentafgifter, escroweafgift, advokatsalær og meget mere. De kan overstige 1% af købsprisen og tilføje i høj grad dine krævede kontanter ved lukningen. Hvis du ikke er klar over, hvad der er inkluderet i dit oprindelsesgebyr, skal du bede din långiver om at forklare hvert specificeret gebyr. Vær ikke genert over at udfordre dem på individuelle punkter.

I henhold til loven har sælgeren lov til at betale op til 6% af salgsprisen i retning af lukning. Det er normalt mere end tilstrækkeligt til at dække lukningsomkostninger. På købers markeder har motiverede sælgere, der er villige til at sparke tusinder af dollars mod lukningsomkostninger, lettere ved at gennemføre deres transaktioner, men fremgangsmåden er langt mindre almindelig på sælgers markeder.

Vigtigste forskelle mellem FHA og konventionelle prioritetslån

Kreditkrav er Afslappet. FHA-lån er forsikret af den føderale regering. Dette reducerer udlåners økonomiske risiko i høj grad og giver dem mulighed for frit at underskrive FHA-lån til forbrugere med lavere kreditprisen - folk, der sandsynligvis ikke ville kvalificere sig til konventionelle prioritetslån, der ikke støttes af den amerikanske regering. I henhold til The Mortgage Reports forsikrer FHA 96,5% (3,5% ned) pantelån til købere med FICO-score så lave som 580, og 90% (10% down) pantelån til købere med FICO-score så lave som 500. Derimod er det hårdt for låntagere med FICO-score under 680 for at sikre konventionelle prioritetslån med gunstige betingelser.
Købsprisen er underlagt begrænsninger. I modsætning til konventionelle prioritetslån, der kan udstedes i ethvert beløb (skønt de er kendt som "ikke-konformerende" eller jumbo-pantelån og underlagt visse begrænsninger over $ 417.000 lånets værdi), er FHA-forsikrede lån underlagt maksimale værdigrænser, der varierer efter region. Lokale grænser findes ved at multiplicere jurisdiktionens (sædvanligvis amts) median salgspris med 1,15 (115%). I et folketællingsdefineret metropolitisk statistisk område (MSA), der ofte inkluderer mere end et amt, er den lokale FHA-grænse 1,15 gange den gennemsnitlige salgspris i det dyreste amt. For FHA-støttede købslån i det kontinentale USA kan de lokale grænser ikke være lavere end $ 271.050 eller højere end $ 625.000. Denne øvre grænse er dårlige nyheder for købere i meget dyre amter, såsom San Francisco, hvor den median enefamiliepris er nord for 1,1 millioner dollars fra slutningen af 2016. I Alaska, Hawaii og visse amerikanske oversøiske ejendele, er den øvre grænse er 150% større end den kontinentale amerikanske grænse, eller $ 938.250. For HECM'er er den øvre grænse $ 625.000 overalt i det kontinentale U.S.A og $ 938.250 i de ikke-kontinentale undtagelses jurisdiktioner. Brug HUD's FHA-realkreditlommeregner til at finde dine lokale grænser.
Udbetalingen er normalt mindre. Et af de største salgssteder for FHA-lån er løftet om en lav udbetaling - kun 3,5% for låntagere med FICO-score på 580 eller bedre. De fleste konventionelle prioritetslån kræver forskud på mindst 10% af købsprisen. Det er muligt at finde såkaldte konventionelle 97-lån, der finansierer 97% af købsprisen med kun 3% nede, men mange långivere undgår dem, og de kommer måske med andre snore.
Realkreditforsikring er dyrere. En af de største ulemper ved FHA-lån er kravet til realkreditforsikring. Alle FHA-lån har en forhåndsudbetalt prioritetsforsikringspræmie på 1,75% af det finansierede beløb, uanset lånestørrelse, salgspris, låneperiode eller forskud. Fremover skal låntagere, der lægger mindre end 10% ned, betale pantforsikringspræmier for hele lånets løbetid, eller indtil det er fuldstændigt betalt. Låntagere, der lægger mere end 10% ned, skal betale præmieforsikringspræmier i mindst 11 år. Præmier varierer fra 0,80% til 1,05% på lån med en løbetid på over 15 år og fra 0,45% til 0,90% på lån med betingelser, der er mindre end eller lig med 15 år, afhængigt af det finansierede beløb og den indledende LTV. I modsætning hertil kræver konventionelle prioritetslån normalt ikke forhåndspræmier. Hvis der tilbydes forhåndspræmier, erstatter de normalt månedlige præmier efter låntagers valg. Derudover kræver konventionelle prioritetslån med indledende LTV'er over 20% overhovedet ingen prioritetsforsikring, og realkreditforsikringspræmier ophører automatisk, når LTV'er når 78%.
Den tilladte gæld til indkomstforhold (DTI) er højere. Gæld til indkomstforhold måler forholdet mellem låntagers gæld (roterende og afdrag) og låntagers indkomst (brutto). FHA forsikrer pantelån med højere DTI-værdier (op til 43% og undertiden højere), end de fleste långivere accepterer på konventionelle prioritetslån (normalt højst 36%).
Den tilladte boligforhold er lidt højere. Boligprocenten er forholdet mellem låntagers samlede månedlige pantebetaling (inklusive fareforsikring, skat, HOA-gebyrer osv.) Og låntagers brutto månedlige indkomst. FHA forsikrer lån med boligforhold helt op til 31%. Konventionelle prioritetslån er dobbelt over 28%.
Ingen forudbetaling eller tidlige udbetalinger. Dodd-Frank Wall Street-reformen og forbrugerbeskyttelsesloven forbyder de fleste forudbetalte bøder på boliglån, der er udstedt efter 10. januar 2014. Imidlertid bærer mange konventionelle pantelån, der stammer fra før denne dato, forudbetalte bøder. Forudbetalingsbøder kan variere så højt som 3% eller 4% af lånets hovedstol, afhængigt af hvornår lånet er afbetalt. Det er længe forbudt for långivere at opkræve forudbetalt bøde på FHA-lån, så dette er ikke en bekymring for FHA-låntagere.
Sælgere kan betale en større andel af lukkeomkostningerne. I henhold til FHA-regler kan sælgere betale lukningsomkostninger op til 6% af salgsprisen - normalt mere end nok til at dække omkostninger, der betales ved lukningen. Konventionelle prioritetslån indeholder sælgerbetalte beløb til 3% af salgsprisen.
Lån kan antages af kvalificerede købere. FHA-forsikrede lån antages, hvilket betyder, at de kan overføres fra sælgere til købere med ringe eller ingen ændring i satser og vilkår. Antagelsesprocessen er imidlertid ikke så enkel som at smide nøglerne til køberen. FHA skal give udtrykkelig tilladelse til hver antagelse, og købere er underlagt grundig kredit- og indkomstkontrol. Konventionelle prioritetslån er generelt ikke antagelige, så dette er en stor fordel for både motiverede sælgere og købere.
Rentesatser er tilbøjelige til at være lavere. Selvom enhver långiver er forskellig, har FHA-lån en tendens til at have lavere renter end konventionelle prioritetslån. Imidlertid kan højere og længerevarende realkreditforsikringspræmier delvist eller fuldstændigt udligne de besparelser, der resulterer.

Det endelige ord

Uanset om du er klar til at være den første beboer i et nyt byggeri, forvandle en lurvede fixer-overdel til det evige hjem i dine drømme, eller snagging et hyggeligt condo i et op-og-kommende byområde, er chancerne gode for, at der er et FHA-låneprogram designet til dig.

Det er dog ikke garanteret, at et FHA-forsikret lån er den bedste mulighed for dine behov.

Hvis du har råd til en stor udbetaling eller bor på et dyrt boligmarked, kan et konventionelt prioritetslån være det bedre økonomiske valg. Hvis du er en militærveteran, kan VA-låneprogrammet reducere dine husejerskabsomkostninger bedre end ethvert FHA-lån.

Det er en stor ting at købe et hjem. Så hvis du er i tvivl, tøv ikke med at spørge en betroet finansekspert om råd.

Overvejer du et FHA-prioritetslån til dit næste boligkøb?