Hvad er en FHA-strømline refinansiering - Retningslinjer, fordele og ulemper

Når det er sagt, hvis du har et FHA-lån og kan kvalificere dig til en FHA-strømline-refinansiering, kan det være meget. Bare sørg for at sammenligne dine muligheder for andre typer refinansiering af prioritetslån.

I modsætning til andre muligheder for refinansiering af realkreditlån tilbyder FHA strømline refinansieringsprogrammet låntagere med et eksisterende FHA-pantelån et nyt FHA-forsikret boliglån uden at kræve en vurdering eller dokumentation af indtægter eller aktiver. Afhængigt af hvornår det nuværende lån blev optaget, kan der også være lavere prioritetsforsikringsgebyrer til låntageren.

FHA strømline refinansieringsproces

Inden du tager refinansieringstrin, skal du sørge for at overholde de få retningslinjer, der er fastlagt af FHA:

Dit nuværende prioritetslån skal være FHA-forsikret.
Du skal have foretaget rettidig, fuldstændig pantebetaling i de sidste 12 måneder.
Din FICO-kredit score skal være mindst 620 eller højere. Nogle långivere kræver en kreditvurdering på 640 eller 680 på et FHA-lån.
Du kan ikke have refinansieret inden for de sidste 210 dage.

Hvis du overholder disse retningslinjer, kan du kontakte din nuværende pantelån for at spørge om en strømline refinansiering. Du kan også kontakte andre prioritetsudbydere for at sammenligne priser og gebyrer. Forskellige långivere har forskellige lånekrav, så selv hvis en långiver afviser dig, kan en anden være villig til at arbejde sammen med dig.

Ud over forskellige individuelle krav til realkreditudlånere skal du imødekomme FHA-kravet om "netto konkret fordel", der siger, at refinansiering enten vil hjælpe dig med at undgå fremtidige stigninger i realkreditrenten (refinansiering fra et realkreditlån til et fast rente til realkreditlån fungerer for dette) eller reducerer din samlede månedlige betaling - inklusive hovedstol, renter og prioritetsforsikring - med mindst 5%. Rentesatsen behøver ikke at falde med 5% - bare din betaling.

Det kan være en fangst for mange husejere, for selv om du har betalt realkreditforsikringspræmier med et FHA-lån, skal du fortsætte med at betale dem med en refinansiering. Afhængigt af hvornår du tog dit nuværende prioritetslån, kan disse prioritetslån være højere på dit nye lån og slette enhver betalingsreduktion, der opnås med en lavere rente.

FHA Mortgage Insurance

Hvor meget du betaler i prioritetsforsikring afhænger af, hvornår du lukker for dit nuværende prioritetslån. Fra 11. juni 2012 tilbyder FHA nedsatte forhåndsudbetalingsforsikringspræmier til låntagere, der tog deres nuværende prioritetslån før 1. juni 2009. Disse låntagere skal betale 0,01% af lånebeløbet.

Hvis du optog dit nuværende lån den 1. juni 2009 eller senere, betaler du en højere forhåndslånforsikringspræmie på 1,75%. Det er en enorm forskel fra $ 10 til $ 1.750 på et $ 100.000 prioritetslån. Den forudgående realkreditforsikringspræmie kan føjes til din lånesaldo.

Som du allerede ved, om du har et FHA-lån, skal du betale både en forhåndsudviklingsforsikringspræmie og en årlig realkreditforsikringspræmie. Den årlige realkreditforsikringspræmie elimineres dog, hvis dit låneværdi (LTV) er 78% eller derunder.

Her er fordelingen af de årlige præmieforsikringspræmier: Hvis du refinansierer et lån, der er taget før 1. juni 2009, vil din årlige præmie på prioritetslån være 0,55%. Hvis du refinansierer et FHA-lån, der er taget for nylig, skal du betale 1,25% af lånebeløbet. Den årlige realkreditforsikringspræmie på et $ 100.000-prioritetslån ville være $ 550 til den lavere sats sammenlignet med $ 1.250 til den højere rente. Disse præmier betales månedligt, så på et $ 100.000 lån ville du betale 58 $ mere pr. Måned til den højere realkreditforsikringssats.

Fordele og ulemper ved en strømline refinansiering

Husejere med et FHA-lån, der er taget før 1. juni 2009, drager helt klart fordel af FHA-strømlinjeformidlingsprogrammet, men selv dem med nyere lån bør sammenligne deres nuværende månedlige betalinger med deres betalinger under en refinansiering.

Fordele

Let at kvalificere sig. FHA-finansiering er designet til at hjælpe låntagere med mindre end perfekt kredit. Hvis din kreditværdi er mindre end 740 og derover 620 eller 640, skal du sammenligne dine muligheder for konventionel og FHA-finansiering. Hvis din kredit score er over 740, er traditionel finansiering sandsynligvis den bedre aftale.
Ingen bedømmelse krævet. Selv hvis du skylder mere på dit prioritetslån, end dit hjem er værd, er en FHA-strømline-refinansiering en mulighed, så længe du finder en långiver, der ikke kræver en vurdering. Det kan dog være en udfordring, selvom FHA siger, at der ikke er behov for en vurdering.

Ulemper

Realkreditforsikring. Når du tegner et nyt FHA-lån, skal du betale forudgående realkreditforsikring igen. Og hvis din låneværdi er højere end 78%, skal du betale årlige præmieforsikringspræmier. Prioritetsforsikringen øger din saldo og dine månedlige betalinger. Hvis du optog dit lån efter 1. juni 2009, vil dine realkreditforsikringspræmier være højere på dit nye lån.
Lukningsomkostninger. FHA siger, at låntagere ikke kan finansiere deres lukkeomkostninger i deres lånebalance. Lukningsomkostninger varierer meget efter placering: De gennemsnitlige lukkeomkostninger er cirka 3% af lånebeløbet eller $ 3.000 på et $ 100.000 lån. De fleste långivere giver dig mulighed for at indpasse lukkeomkostninger i din lånesaldo for en konventionel lånefinansiering. Dine muligheder for en FHA-strømline refinansiering er dog at betale dine lukningsomkostninger kontant eller at finde en långiver, der vil foretage en "nulomkostningsfinansiering." Mens "nulpris" lyder som en fantastisk mulighed, betyder det faktisk, at du skal betale en lidt højere rente i løbet af dit lån for at tilbagebetale de långiverbetalte lukkeomkostninger.

Hvis du overvejer en NHA-omkostningsfinansiering af strømforsyningen, skal du sørge for at sammenligne dine muligheder for refinansiering til et konventionelt lån for at se, hvilket prioritetsprodukt resulterer i de laveste månedlige betalinger og de laveste langsigtede omkostninger.

Det endelige ord

Hvis du har et FHA-forsikret realkreditlån, der er godkendt inden 1. juni 2009, sparer du sandsynligvis penge ved at refinansiere til en lavere rente med en FHA-strømline refinansiering. Men selv hvis dit pant blev godkendt efter denne dato, er det værd at tale med et par forskellige långivere for at se, hvad de kan gøre. Selvom det er relativt let at kvalificere sig, er du muligvis stadig nødt til at shoppe for at få en lånegodkendelse, hvis din egenkapital er lav, eller du har kreditudfordringer. Uanset hvad, er indsatsen værd og kan føre til tusinder i årlige besparelser.

Har du deltaget i FHA strømline refinansieringsprogrammet? Hvad var din oplevelse?