Hvad er et FHA 203k realkreditlån - krav til renovering af boliger

I modsætning til almindelige realkreditlån pakker dette lån - officielt kendt som den føderale boligadministrations 203k-rehabiliteringslåneforsikringsprogram - renovering og købs- eller renoverings- og refinansieringsomkostninger til et prioritetslån.

Fordele ved et FHA 203k lån

Potentielle købere undgår undertiden væk fra boliger, der har behov for renovering, fordi de ikke kan komme med kontanterne til et nyt tag eller nyt gulv ud over en forskud, betaling og lukkeomkostninger. Et realkreditlån, der kombinerer alle disse udgifter, giver dig mulighed for at forlænge dine betalinger til renoveringen i løbet af lånets levetid snarere end at betale et engangsbeløb. Du kan også trække den rente, du betaler på hele dit prioritetslån, på din indkomstskat, også den del, du bruger til renovering. Hvis du betalte for renoveringer med et kreditkort, ville du ikke kunne trække nogen af disse rentebetalinger.

Tilbage i dage med lette penge, før boligboblen brast, kunne husejere, der ønskede at gøre om deres køkken eller tilføje et boblebad til deres mesterbad, let tage et boligkapitallån eller kreditlinje til at betale for deres kæledyrsprojekter. I dag er det meget mindre sandsynligt, at pantelångivere godkender et boliglån. Uden betydelig boligkapital og fremragende kredit er dine chancer for at kvalificere sig til et andet prioritetslån ringe.

Her kan et FHA 203k-lån hjælpe: Du kan refinansiere dit eksisterende prioritetslån og tilføje de kontanter, der er nødvendige til dit boligrenoveringsprojekt, i lånesaldoen. Denne mulighed kan hjælpe dig med at beslutte, om du vil ombygge eller flytte.

Hvis du overvejer et FHA 203k-lån, er et godt sted at starte LendingTree.com. Du vil modtage flere lånetilbud på få minutter.

FHA 203k lånemuligheder

Mens mange af funktionerne i et FHA 203k-lån ligner et standard FHA-lån, gør renoveringskomponenten disse lån lidt mere komplekse for låntagere. Der er to typer 203k-lån: en standardindstilling og en strømlinjeformet mulighed. Hvilken der passer bedst til dig, afhænger af, hvor meget du agter at bruge på din renovering, og hvad du agter at gøre.

Strømlinet lån. Det strømlinede lån er begrænset til maksimalt $ 35.000 i reparationer, uanset hjemmeværdien. Der er intet minimum, du skal bruge, så hvis du bare gerne vil udskifte dit tæppe, kan du pakke et par tusind dollars i dit prioritetslån og undgå at bruge penge. Reparationer skal starte inden for 30 dage efter, at dit lån er lukket og være afsluttet inden for seks måneder. Dette låneprodukt begrænser også de typer renoveringer, du kan foretage, til ikke-strukturelle, ikke-luksusartikler. Med andre ord kan du ikke tilføje en anden sal til dit hus eller installere en pool med en svømmetop. Du kan dog bruge den til at opgradere til køkkenborde i granit, udskifte dit klimaanlæg eller lægge nye vinduer.
Standardlån. For større projekter har du brug for et standard FHA 203k-lån. For dette lån skal du foretage renoveringer på mindst $ 5.000. Du kan udføre næsten ethvert boligforbedringsprojekt, så længe det tilføjer en værdi til ejendommen, såsom bygning af en tilføjelse, efterbehandling af en kælder og ombygning af dine badeværelser og dit køkken. Selv med standardlånet kan nogle luksusartikler - såsom et boblebad eller en swimmingpool - ikke finansieres. Ud over størrelsen på renoveringen er den store forskel med denne lånemulighed, at du skal arbejde sammen med en HUD-godkendt konsulent, der inspicerer og vurderer din renovering. Du kan endda finansiere så meget som seks måneders pantelån til dette 203k lån, hvis du ikke kan bo i dit hjem under renoveringen.

Kvalificering til et lån

For at kvalificere dig til et lån på 203 000 skal du opfylde de samme krav som ethvert andet FHA-lån:

Din kredit score skal være mindst 620 eller 640, afhængigt af långiveren. Hvis du ikke er sikker på, hvad din kredit score er, kan du få den gratis gennem Credit Karma.
Dit maksimale gæld-til-indkomst-forhold kan kun være 41% til 45%
Du har brug for en udbetaling (eller en egenkapital, hvis du refinansierer) på 3,5% eller mere
Lånebeløbet (inklusive både købs- og renoveringsomkostninger) skal være lavere end den maksimale lånegrænse for dit område
Du skal være ejer af den ejendom, du har til hensigt at renovere

Alle FHA-låntagere betaler forhåndslånforsikring, uanset hvor meget egenkapital de har, eller størrelsen på deres udbetaling, hvilket øger størrelsen på den månedlige betaling. Den årlige prioritetsforsikring er også påkrævet for låntagere, der foretager en udbetaling på under 20% eller har en værdi på 78% eller mere. FHA realkreditforsikring dækker eventuelle tab for långivere, hvis låntagere misligholder, og 203k låntagere betaler ekstra gebyrer inklusive et tillægsgebyr på $ 350 eller 1,5% af reparationsomkostningerne sammen med andre gebyrer for en ekstra vurdering og titelpolicyopdatering efter reparationerne er afsluttet. Afhængig af størrelsen på dit projekt gennemsnit disse gebyrer i alt fra $ 500 til $ 800.

Den største forskel i at kvalificere dig til et FHA 203k-pant i stedet for et traditionelt FHA-prioritetslån er, at du skal kvalificere dig baseret på omkostningerne ved din renovering ud over købsprisen. For eksempel, hvis du vil refinansiere eller købe et hus værdiansat til $ 150.000 og finansiere $ 25.000 i reparationer, skal du kvalificere dig til et lån på $ 175.000 og have en egenkapital eller en udbetaling på 3,5%.

FHA 203k låneproces

Når du har besluttet, at du vil ansøge om et kombilån til din renovering og køb, skal du identificere entreprenører, der kan udføre arbejdet. Det er bedst at arbejde med en långiver, der har erfaring med dette låneprogram, samt entreprenører, der har arbejdet med husejere, der har et lån på 203k. Dette skyldes, at de er i stand til at håndtere de ekstra papirer, der opfylder FHA-kravene og acceptere den FHA-drevne betalingsplan.

De fleste långivere, der arbejder med 203k-lån, kan anbefale entreprenører til dig. Desuden har hjemmeforbedringsbutikker som Lowes og Home Depot ofte eksperter, der har arbejdet med dette låneprogram. Hvis du ikke har valgt entreprenører, er HomeAdvisor et godt sted at starte. De gør al research for dig for at sikre dig, at du får den bedste entreprenør til dit job.

Du har brug for mindst et bud (og nogle gange så mange som tre) til dit reparationsarbejde fra licenserede fagfolk. Du træffer afgørelse om, hvem der gør dit arbejde, men din långiver skal se budene for at sikre, at det beløb, du bliver debiteret, er rimeligt. Din långiver kræver en vurdering af den aktuelle boligværdi og vil basere lånebeløbet på denne vurdering plus omkostningerne til reparationer. De fleste långivere kræver en opdatering af inspektions- og titelpolitikken, når jobbet er afsluttet for at sikre, at alle entreprenører er blevet betalt, og at der ikke er stillet nogen panterettigheder på ejendommen.

Det endelige ord

At få et FHA 203k-prioritetslån kan virke kompliceret, men hvis dine likviditetsreserver er lave, eller hvis du ikke har en masse egenkapital, kan det være din bedste mulighed. Bare sørg for at shoppe for en långiver med masser af 203k oplevelse, så du kan undgå komplikationer med lånet. Og sørg for, at den entreprenør, du vælger, også har 203k realkreditoplevelse, så de ved, hvad FHA-programmet kan kræve med hensyn til inspektioner og kvitteringer for bevis for, at arbejdet er udført. Med dette program kan du finde dig selv i køkkenet med dine drømme og en månedlig pantebetaling, du har råd til.

Har du nogensinde fået et FHA 203k-pant? Vil du anbefale det til andre?