Hjemmeside » Investering » Hvad er en investering i tillid til ejendom - Investering i REITs

    Hvad er en investering i tillid til ejendom - Investering i REITs

    Desværre har fast ejendom som investering adgangsbarrierer, såsom penge til en udbetaling, muligheden for at få et betydeligt lån, tid og uddannelse til at drive en rentabel virksomhed og de nødvendige kontanter til vedligeholdelse, reparationer, ejendomsskatter, og forsikring.

    Heldigvis er der en måde at investere i fast ejendom uden at eje individuelle ejendomme. Det er kendt som en Real Estate Investment Trust (REIT).

    Hvad er en REIT?

    Der findes en REIT for at investere i indkomstproducerende ejendomme. Det gør dette direkte ved køb af fast ejendom eller indirekte ved at yde lån eller købe allerede eksisterende pantekontrakter. For at kvalificere sig som en REIT (og undgå selskabsskat), skal mindst 90% af dens overskud udbetales til aktionærerne som udbytte.

    REITs er typisk opdelt i tre kategorier:

    1. Egenkapital REITs

    Den mest populære og velkendte type REIT, egenkapital REIT fokuserer på at erhverve, styre og udvikle investeringsejendomme. Da REIT-begrænsninger kræver, at ejendomme ejes og udvikles over en lang periode, er deres vigtigste indtægtskilde lejeindtægter fra deres beholdninger. De investerer typisk i specifikke typer ejendom, som generelt falder inden for følgende kategorier:

    • Kontor og industri
    • Detail
    • beboelse
    • Hotel og feriested
    • Sundhedspleje
    • Self-Storage
    • Rå jord

    2. Prioritetslån

    Ikke så populære som egenkapital REITs, disse fonde låner penge til ejendomsinvestorer eller investerer i eksisterende realkreditlån på ejendomme (snarere end at investere direkte i ejendommene selv). Deres vigtigste indtægtskilde er renter fra de lån, de har.

    3. Hybride REIT'er

    En kombination af både egenkapital- og realkredit REIT'er, hybrid REIT'er diversificerer mellem at eje ejendomme og yde lån til ejendomsinvestorer. Deres indtægter kommer fra både leje- og renteindtægter.

    Fordele og ulemper ved REITs

    Som alle investeringer er der fordele og ulemper ved REIT, der bør vejes inden investering:

    Fordele

    • Investorer er i stand til at diversificere inden for ejendomsmarkedet ved at have en interesse i flere ejendomme med minimale dollars.
    • Risiko er samlet blandt mange investorer mod en enhedsejendomsejer.
    • REITs betaler stort kontantudbytte.
    • Mange REIT'er tilbyder høj likviditet i forhold til direkte ejendomsejendom ved at give investorer mulighed for hurtigt at sælge aktier.
    • Investorer deler ejerskab i store ejendomme som store kontorbygninger eller hoteller, som de ellers ville være vanskelige at have råd til.
    • Ejendomme administreres professionelt.
    • Udenlandske personer, der ellers er begrænset til at eje ejendom, kan have en interesse i sådan ejendom via en REIT.
    • Afskrivningsomkostninger kan minimere aktionærskatter på udbytte.

    Udbytte beskattes typisk det år, de modtages, og som almindelig indkomst. Når afskrivninger udløses af REIT, betragtes disse udgifter som et kapitalafkast til aktionæren og modreges en lige stor del af aktionærens udbytte. Dette forsinker betaling af skat på den del af udbyttet, indtil REIT-aktier er solgt.

    Når der sælges aktier, beskattes beløbet desuden som en kapitalgevinst og ikke som almindelig indkomst. For eksempel, hvis en aktionær fik et $ 100-udbytte, men kunne kræve $ 10 af dette som en afskrivningsudgift, ville aktionæren kun betale indkomstskat på $ 90 det år. Imidlertid ville de $ 10, der trækkes, beskattes som en kapitalgevinst senere, når fonden sælges.

    Da almindelig indkomst beskattes med en meget højere sats end kapitalgevinster, er dette en stor fordel i forhold til skattebehandlingen af ​​normalt REIT-udbytte.

    Ulemper

    • REIT udviser generelt lav vækst, da de skal betale 90% af indkomsten tilbage til investorerne. Således kan kun 10% af indkomsten geninvesteres i virksomheden.
    • REIT-udbytte behandles ikke under den skattevenlige 15% -regel, som de fleste udbytter falder ind under. De beskattes som almindelig indkomst til en meget højere sats.
    • Investeringsrisiko kan være betydelig. Foretag din due diligence, før du investerer, og overvej alle faktorer på ejendomsmarkedet (dvs. ejendomsværdier, renter, gæld, geografi og ændrede skattelovgivninger).
    • REIT-investorer giver afkald på kontrol med alle de operationelle beslutninger, som en individuel ejendomsejer ville tage.
    • Nogle REITs vil medføre høje administrations- og transaktionsgebyrer, hvilket fører til lavere udbetalinger til aktionærerne.

    Børsnoteret REIT'er

    Nu hvor vi har undersøgt, hvordan REIT fungerer og de tre hovedtyper, lad os undersøge den vigtige differentiering mellem børsnoterede og ikke-handlede REIT'er:

    Børsnoterede REIT'er

    Børsnoterede REIT'er er registreret i SEC og noteret på en national børs.

    Fordele:

    • De kan købes og sælges på en mæglerkonto.
    • De tilbyder næsten øjeblikkelig likviditet, da fonden kan sælges til enhver tid.
    • Markedet afspejler øjeblikkeligt en stigning i aktieværdien.
    • Disse fonde har en tendens til at være meget store og diversificerede.

    Ulemper:

    • Aktiekurs kan være stærkt påvirket af markedsforhold kontra den faktiske værdi af de underliggende ejendomme. Som et resultat kan investorer opleve volatilitet i en børsnoteret REIT-portefølje.
    • Den ekstra udgift til at drive en børsnoteret fond kan sænke en investors potentielle udbytte.

    Ikke-handlede REIT'er

    Selvom en ikke-handlet REIT er reguleret af SEC, er den ikke noteret på en børs. Investorer skal overholde minimumsværdier eller likviditetsretningslinjer for at opretholde stabiliteten i REIT og beskytte investorinteresser.

    I øjeblikket er investorer nødt til at have en likviditet på $ 250.000 (eksklusiv deres hjem) eller en indkomst på $ 70.000 pr. År og $ 70.000 i aktiver. Aktier i ikke-handlede REIT'er købes normalt til en fast pris på $ 10 pr. Aktie. De er designet til at blive afholdt i en bestemt periode (normalt fem til syv år afhængigt af REIT-strategien) og betaler et forud erklæret udbytte.

    Denne type REIT vil typisk samle penge i de første par år og derefter lukke sine døre for nye investorer. Der er 4 almindelige måder, hvorpå fonden kan afvikles, enten før eller efter indeholdelsesperioden er slut:

    1. REIT kunne erhverves af en større børsnoteret REIT med salgsindtægterne overført til aktionærerne.
    2. REIT kunne offentliggøres, i hvilket tilfælde investorerne ville modtage nye aktier, som teoretisk vil blive solgt til en meget højere pris.
    3. REIT kunne sælge individuelle ejendomme og videregive en forudbestemt del af overskuddet til aktionærerne.
    4. Hvis økonomien dikterer, at ingen af ​​disse optioner er rentable, kan REIT ved at stemme på aktionærerne forlænge de normale operationer, indtil markedsforholdene forbedres.

    Fordele:

    • En fast aktiekurs eliminerer de daglige kursudsving og volatilitet forbundet med børsnoterede REIT'er.
    • Udbytte er normalt højere i ikke-handlede REIT'er og kan udbetales månedligt eller kvartalsvis. Disse højere udbytter er et resultat af lavere omkostninger og en måde at kompensere investoren for lav likviditet.
    • Der er potentiale for betydelig påskønnelse ved udgangen af ​​beholdningsperioden.
    • Investorer kan have udenlandsk ejendom, som de ellers ville have forbud mod at eje. Disse egenskaber er relativt immun over for de udenlandske aktiemarkeds volatilitet.

    Ulemper:

    • Aktiekursen og udbyttet er ikke garanteret, selvom de er "indstillet." Faktisk har nogle REIT'er været nødt til at skære udbytte og reducere andelværdierne på grund af den økonomiske afmatning og øgede ledige stillinger i deres ejendomme.
    • Disse produkter er ikke flydende. På grund af mindstebeholdningskravene skal en investor forblive i investeringen i en lang periode. I modsætning til deres børsnoterede kolleger kan investorer ikke sælge aktier ved større fald i aktieværdien. Dette øger risikoen for at investere i en ikke-handlet REIT væsentligt.
    • Der er mindre økonomisk gennemsigtighed i fondens operationer. Da ikke-handlede REIT'er ikke er børsnoteret, er de underlagt mindre tilsyn.
    • Større styrkelse af aktiekursen realiseres først i slutningen af ​​driftsperioden (skønt udbytte kan øges).

    Tip til investering i REITs

    REITs kan give fremragende indkomst- og vækstmuligheder for den rigtige investor. Hvis du overvejer at tage springet, her er et par tip, du skal overveje, før du investerer:

    1. Forstå de typer egenskaber, du investerer i. De fleste REIT'er er specialiserede i en bestemt sektor, som burde være let at finde i fondsoversigten. Forstå risikoen for hver sektor. F.eks. Vil REIT'er, der holder uudviklede jord- eller detailhandelscentre i en dårlig økonomi, bære mere risiko end high-end-lejligheder i en større metropol.
    2. Se på tallene. Det er vigtigt at se, om der udbetales udbytte fra driften, eller om fonden tvinges til at bruge yderligere kapital. En veldrevet REIT bør stole på, at dens operationer betaler udgifter og udbytter. Vær også opmærksom på store engangssalg af fast ejendom, der muligvis kan skjule økonomien opad.
    3. Find ud af, hvornår REIT begyndte at investere. Hvis der blev foretaget investeringer inden en markedsafmatning, kunne REIT have ejendomme, der er underpresterende eller skal refinansieres. I sådanne tilfælde kan REIT'er muligvis nedsætte udbytte eller sælge yderligere aktier for at skaffe kontanter i den nærmeste fremtid. Men hvis fonden blev oprettet efter en nedgang i boligmarkedet, kunne den eje og købe værdifulde ejendomme til lave priser.
    4. Kend din tidshorisont. Især i en ikke-handlet REIT kunne investorer eje aktier i mindst fem år, før de fik afkast af hovedstolen. Sørg for, at du kan håndtere denne potentielle mangel på likviditet.

    Det endelige ord

    Vi har set en betydelig vækst på mange markeder, da vores økonomi finder vej ud af en dyb recession. Imidlertid er ejendomsmarkedet bagud.

    Den gode nyhed er, at der er store langsigtede investeringsmuligheder, især i form af fast ejendom. REITs er en måde at diversificere på ejendomsmarkedet og kan være en attraktiv indkomstproducerende investering i et miljø med lav rente.

    Hvis du vil undgå volatilitet på aktiemarkedet, og du overholder minimumsretningslinjer, kan ikke-handlede REIT'er spille en vigtig rolle i din personlige investeringsportefølje. Som med alle investeringer er det vigtigt at gøre dit hjemmearbejde og forstå, hvor du lægger dine penge og hvorfor.

    ?