Hvad er et omvendt prioritetslån (HECM) - Sådan fungerer det, fordele og ulemper

En rapport fra Henry J. Kaiser Family Foundation oplyser, at mere end tre af fire ældre over 65 år har egenkapital i deres hjem, der spænder fra $ 67.700 til $ 325.200. Én ud af 20 har egenkapital over $ 398.500, og 1% har mere end $ 799.850.

Og alligevel er næsten halvdelen af ældre amerikanere afhængige af social sikring i mindst halvdelen eller mere af deres indkomst, mens en af otte udelukkende er afhængig af social sikring. Men mange af disse seniorer har egenkapital, der kan konverteres til kontante indtægter.

Hvis du eller dine forældre er "husrige" men kontantfattige, er det tid til at overveje, om et omvendt pant i familiens hjem er et bedre alternativ til traditionelle veje til konvertering af egenkapital til et kontant aktiv.

Traditionelle metoder til konvertering af egenkapital til kontanter

For seniorer, der forudser og ønsker at bo i deres nuværende bolig i en overskuelig fremtid, er der et par traditionelle måder (ikke inklusive det omvendte prioritetslån) til at konvertere boligkapital til kontanter:

Boligkapitallån. Et boliglån er i det væsentlige et lån, der udvides til husejeren, der er sikret ved långiverens modtagelse af en anden pantelån på fast ejendom. Det underliggende lån kan være så højt som 100% af ejerens egenkapital afhængigt af långiverens kriterier, låntagers kreditvurdering og de forhandlede tilbagebetalingsbetingelser. For eksempel kan en boligejer med egenkapital normalt låne et engangsbeløb svarende til et beløb mellem 80% og 100% af egenkapitalen.
Hjem egenkapital kredit. En hjemmekapitallinje (HELOC) er en linje med rullende kredit i et beløb op til egenkapitalværdien, normalt med en justerbar rente, så betalingsbeløbene varierer fra måned til måned. Ligesom andre personlige lån er betingelserne for lånet og det kreditbeløb, der kan være til rådighed, forhandlet mellem låntager og långiver.
Udbetalingslån refinansiering. Når renten bevæger sig lavere og / eller deres egenkapital vokser, refinansierer mange husejere, så de kan reducere renten på det underliggende lån og derefter reducere deres månedlige betalinger eller konvertere en del af deres egenkapital til kontanter. For eksempel kan du sige, at en boligejer købte et nyt hjem i 2000 for $ 312.000. Det 30-årige lån med 6% fast rente kræver en månedlig betaling på $ 1.824,40. I dag har hjemmet en vurderet værdi på $ 350.000 og renterne er faldet til 3,5%. Ejeren refinansierer efterfølgende huset til en kurs på 3,5% i 30 år med en månedlig betaling på $ 1.582,85. Som en konsekvens af refinansieringen betaler boligejer det oprindelige prioritetslån og reducerede sin betaling med over $ 240, og er i stand til at trække $ 30.000 kontanter fra opbygget egenkapital.

Selvom disse metoder er et middel til at få adgang til låst kapital, har de alle en række ulemper:

Fortsat eksponering for fald i fast ejendom. Eftersom långiveren har ”fuld regning” til ejeren, hvis pantelånet ikke tilbagebetales, er husejeren ansvarlig, hvis provenuet ved salg af ejendommen er mindre end det udestående pant. Fast ejendom med en værdi, der er mindre end pantelånet, anses for at være ”under vand”, en tilstand, hvor mange husejere befandt sig efter pantekrisen i 2008-2009.
Betalinger, der kræves for den nye prioritetslån. Husejeren, der refinansierede sit hjem i vores eksempel, havde foretaget næsten 14 år af de 30 år med betalinger. Refinansieringen - med et nyt lån - genstarter uret i endnu en 30-årig periode, hvilket i det væsentlige tilføjer 14 års betalinger til den gamle forfaldsdato. Pensionerede seniorer kan have mangel på en tilstrækkelig indkomst til at komfortabelt foretage betalinger efter pensionering.
Kriminelle afskaffelse af prioritetslån til udlån af långiver. Den juridiske forpligtelse til at foretage betalinger til långiveren findes i låneperioden. Manglende betaling kan resultere i afskærmning og salg af ejendommen. Hvis pantelånet er under vand, mister seniorerne ikke kun deres hjem, men skal udgøre forskellen mellem salgsprovenu og det udestående pantelån.

Hvad er et omvendt realkreditlån?

Et omvendt boliglån - sommetider benævnt et realkreditlån til huse (HECM) - er kun FHA godkendt til seniorer og er en stadig mere populær metode for ældre husejere (62 år og ældre) til at konvertere overskydende egenkapital til et engangsbeløb af kontanter, en kreditlinje eller en annuitetslignende række regelmæssige månedlige betalinger.

Hvordan det virker

Den långiver, der foretager det modsatte prioritetslån, har en første pantelån på ejendommen, men modtager ikke betalinger på lånet som i et traditionelt prioritetslån, og ejeren er heller ikke ansvarlig for nogen værdimangel, når långiveren modtager fast ejendom ved dødsfaldet eller flytning af husejeren. Det smukke ved denne type lån er, at låntager modtager penge fra långiveren, hvis størrelse er baseret på mængden af egenkapital i hjemmet sammen med andre faktorer, såsom alder og rente. Da hjemmet imidlertid bruges som sikkerhed ved lånet, modtager långiveren ejendommen ved husejers død eller flytning. (Når det er sagt, kan husejeren eller arvingerne betale lånet til enhver tid og derved beholde huset.)

For eksempel accepterer en omvendt realkreditlån at foretage en første pantelån på $ 150.000 på husejers hus, der har en aktuelt vurderet værdi på $ 300.000. Husejeren har dog et tidligere realkreditlån i stedet for $ 100.000. Ved hjælp af provenuet fra det nye lån ($ 150.000) betaler boligejer det eksisterende pant på $ 100.000, hvilket efterlader et overskydende provenu på $ 50.000. (Hvis hjemmet ikke havde et eksisterende pantelån, ville husejers provenu svare til hele $ 150.000). Husejeren kan vælge at modtage betaling på en af følgende måder:

Tag $ 50.000 kontant - hvad der kaldes en "engangsbetaling" - straks ved lukning og brug eller gem det som ønsket. Der er ingen skattemæssige konsekvenser.
Tag $ 50.000 i en række månedlige betalinger fra det omtrentlige pantelån. Betalingerne kan baseres på et fast antal betalinger eller en aktuarmæssig beregning af husejers levetid.
Tag $ 50.000 i form af en kreditlinje, som husejeren til enhver tid kan trække på. Hvis husejeren forsinker at trække fra linjen, reducerer prioritetsselskabet renten på det underliggende omvendte realkreditlån.
Tag $ 50.000 i en kombination af betalinger og en kreditlinje.

Husejeren er aldrig forpligtet til at foretage hovedstol eller renter på et omvendt realkreditlån. Disse egenskaber - betaling af penge fra en långiver til husejeren, der ikke er skattepligtig og ikke påvirker socialsikrings- eller Medicare-ydelser - kan især være til fordel for seniorer, der er bundet til kontanter.

Berettigelse

Der er flere klare krav til støtteberettigelse for låntagere til at få et omvendt prioritetslån.

Låntagere skal være 62 år eller ældre.
Det købte hjem skal være låntagers primære opholdssted.
Ejendommen skal være en enkelt familie eller et FHA-godkendt ejerlejlighed.
Låntagere skal gennemføre en HUD-godkendt rådgivningssession for at sikre, at de forstår de økonomiske omkostninger og juridiske krav i HECM.
Låntagere skal have den økonomiske kapacitet til at betale obligatoriske udgifter såsom ejendomsskatter, boligejerforsikring og normal vedligeholdelse.

Sats og omkostninger

Renten på realkreditlån, hvad enten det er konventionelt eller omvendt, kan være til en fast eller variabel rente og er baseret på de eksisterende markedsrenter og hvert prioritetsselskabs forretningsbeslutninger for at differentiere sig fra konkurrenterne. Som en konsekvens varierer satserne normalt noget fra långiver til långiver, ligesom satserne varierer for konventionelle prioritetslån.

Ud over traditionelle lukkeomkostninger opkræves en forhåndslånsforsikringspræmie (MIP). Gebyret er lig med 0,5%, hvis lånets værdi (LTV) er 60% eller mindre, eller 2,5%, hvis LTV er større end 60%. Der opkræves yderligere 1,5% MIP hvert år. Dette giver långiver beskyttelse, hvis værdien af hjemmet falder i løbet af det tilbageværende prioritetslån. Det er værd at bemærke, at konventionelle realkreditlån normalt ikke kræver pantforsikring, hvis boligudbetalingen er 20% eller mere.

Lånekrav

Ligesom i traditionelle prioritetslån kræver långivere, at husejere køber og opretholder ejendomsforsikring, betaler ejendomsskatter, når de forfalder, og holder ejendommen i rimelig stand. Da omvendte prioritetslån adskiller sig fra traditionelle prioritetslån, idet der aldrig er et krav om at foretage betalinger til prioritetsudlåneren, udløber lånet (eller kan kun kaldes af långiveren) på specifikke betingelser, der kaldes "løbetidsbegivenheder", såsom følgende :

Alle låntagere er død.
Alle låntagere har solgt eller konverteret ejendommens ejendom til en tredjepart.
Ejendommen er ikke længere den største bopæl for en låntager på grund af død eller en fysisk eller mental tilstand, der varer længere end 12 måneder.
Låntagere nægter at betale ejendomsskat eller opretholde ejendomsforsikring og har fået lejlighed til at rette op på manglerne.
Låntagere nægter eller er ude af stand til at opretholde ejendom i god stand efter en procedure med formel meddelelse og dom.

I alle sådanne tilfælde har husejeren (hvis han eller hun er i live) eller boet muligheden for at beholde hjemmet ved at betale det omvendte realkreditlån. Hvis huset værdsættes mindre end realkreditlånet på det tidspunkt, hvor lånet forfalder, tager boligejer eller bødeleder ikke nogen handling, undtagen for at lette långiverens afskærmning af huset. Långiveren sælger derefter ejendommen for så meget som muligt ved at anvende provenuet på det udestående lån.

Det er vigtigt at bemærke, at hvis der er kontanter tilbage efter tilbagebetalingen, returneres det overskydende til boet. Hvis lånet er større end salgsindtægterne, bæres tabet udelukkende af det tilbageværende realkreditfirma.

Hvordan omvendte prioritetslån adskiller sig fra traditionelle prioritetslån

Der er flere usædvanlige karakteristika ved omvendt prioritetslån, der adskiller sig fra traditionelle prioritetslån.

Långiverens eneste sikkerhed for et omvendt pantelån er hjemmet. Da husejeren aldrig er forpligtet til at foretage pantebetalinger, er kilden til tilbagebetaling til pantelåneren salget af ejendommen ved ejerens død eller flytning fra ejendommen. Ved kontrakt kan ejeren forblive i ejendommen, så længe han eller hun bor, og hjemmet er hans eller hendes vigtigste opholdssted.
Husejers kreditvurdering eller historie er uvæsentlig. Da ejeren ikke er forpligtet til at foretage betalinger, er hans eller hendes tidligere eller nuværende økonomiske tilstand ikke en faktor i forsikringsselskabet eller fastlæggelsen af den kreditrente, der er forlænget på pant.
Forholdet mellem lån og værdi (LTV) findes mindre end traditionelle pantelån. Traditionelle långivere er sikret af både markedsværdien af ejendommen og låntagers økonomiske ansvar. Derfor vil nogle långivere låne op til 100% af ejendommens markedsværdi. Omvendt realkredit-LTV-forhold varierer typisk mellem 50% og 65%.
Jo ældre, yngste låntager, jo større er værdien af udlån til omvendt pantelån. Den yngste låntagers aktuarmæssige levealder er grundlaget for beregning af lånets sandsynlige løbetid. Lånet modnes dog ikke, før den sidste levende ejer dør eller flytter væk fra hjemmet. Hvis ejeren dør hurtigere end forventet, forfalder lånets hovedstol på det tidspunkt; hvis ejeren bor længere end projektet med aktuarmæssige tabeller, forlænges lånet indtil den senere død. For eksempel har en 80-årig kvinde 9,61 års resterende forventet levealder, mens en 70 år gammel kvinde ville være 16,33 år. I vores eksempel ville det maksimale lånebeløb for 80-åringen være $ 187.712. Den ældre låntager på den samme $ 300.000 ejendom ville modtage mere end $ 50.000 end lånet til den yngre 70-årige. Med andre ord er LTV-forholdet højere for super seniorer.

Nedbrydning og omvendt prioritetslån

Efter at have opdraget deres familier, når de når pensionsalderen, søger mange seniorer et mindre boligfodaftryk med lavere vedligeholdelse og mindre omkostninger. Før udviklingen af HECM til købslån - også et FHA-forsikret lån - måtte seniorer, der nedbemærkede og ville bruge et omvendt prioritetslån, tåle to dyre lukninger: den første på et traditionelt prioritetslån til at købe det mindre hjem, efterfulgt af en anden refinansiering (og lukning) ved hjælp af det omvendte realkreditudbytte til at betale det traditionelle prioritetslån.

At indse, at HECM er et ideelt køretøj til at finansiere et nyt hus, maksimere det kontante udbytte til seniorernes fordel og eliminere husbetalinger indtil døden eller et senere skridt, FHA godkendte HECM til købslån, hvilket eliminerede besværet og omkostningerne ved traditionel lukning. Ud over standardkravskravene indeholder det følgende mandater:

Enhver forskel mellem købsprisen for det nye hjem og HECM-lånets provenu skal betales kontant af låntageren ved lukningen. For eksempel, hvis boligkøbsprisen er $ 300.000, og nettolånebeløbet efter afregningsomkostninger er $ 140.000, skal låntagere have $ 160.000 kontant for at lukke.
Låntagere skal gennemføre en HUD-godkendt rådgivningssession for at sikre, at de forstår de økonomiske omkostninger og juridiske krav i HECM.

Mens et konventionelt prioritetslån på den nye ejendom muligvis kræver mindre kontanter ved lånets lukning end HECM, kræver det også månedlige betalinger til prioritetsselskabet. F.eks. Vil omkostninger til lukning af huskøbet på $ 300.000 med en værdi på 80% være til $ 70.000 ($ 60.000 forskud på + $ 10.000 lukkeomkostninger). Finansiering med et HECM-prioritetslån koster yderligere $ 90.000 i provenu ($ 160.000 - $ 70.000), men eliminerer eventuelle fremtidige realkreditbetalinger (anslået til $ 1.200 pr. Måned til aktuelle renter) og tab, hvis husets fremtidige markedsværdi falder. Potentielle låntagere er nødt til at "køre numrene" for at bestemme den bedste tilgang til deres situation.

Bestemmelse af, om det er rigtigt for dig

Ældre, der overvejer et omvendt prioritetslån, bør erkende, at det har fordele og ulemper, afhængigt af deres personlige situation, økonomiske tilstand og ejendomsbehov.

Fordele

Der kræves aldrig nogen pantelån, mens en ejer er i live og bor på ejendommen.
Omvendt prioritetslån har ikke en fast løbetid, men forfalder kun med forekomsten af specifikke definerede begivenheder, såsom låntagernes død.
Hverken den modsatte prioritetslån eller hans eller hendes bo er i økonomisk risiko, hvis boligværdien falder under eller er mindre end pantelånsbalancen på ethvert tidspunkt.
Den omvendte realkreditlåntager eller hans eller hendes ejendom har til enhver tid mulighed for at tilbagebetale det tilbageværende realkreditlån og fastholde hussejerskabet, som med andre realkreditlån.
Låntagerens kreditvurdering vurderes ikke i kriterierne for at stille et omvendt realkreditlån. En personlig konkurs af en låntager vil ikke påvirke den omvendte realkreditstatus, hvis andre krav er opfyldt.
Overskydende egenkapital kan tages i form af et engangsbeløb, månedligt for en bestemt periode eller et beløb, som en kreditlinje eller en kombination af alle tre.

Ulemper

For at kvalificere sig til et omvendt prioritetslån, skal ejendommen være låntagers primære opholdssted.
Et omvendt prioritetslån er begrænset til lavere forhold mellem udlån og markedsværdi (50% til 65%) end traditionelle prioritetslån, der kan være så højt som 100% af markedsværdien.
Låntager og ægtefælle skal være 62 år eller ældre. Omvendt prioritetslån er ikke tilgængeligt for yngre låntagere.
Renter på det modsatte prioritetslån er ikke fradragsberettigede i indkomstskatten, før lånet er betalt.
Der opkræves en forhåndslånspræmie - mellem 0,5% og 2,5%, afhængigt af belåningsgraden - samt en årlig prioritetspræmie på 1,5%.
Låntagere kræver forudgående økonomisk rådgivning før godkendelse.
Medmindre arvingerne til det modsatte prioritetslån vælger at betale det omvendte prioritetslån, vender hjemets titel tilbage til långiveren og vil blive solgt.

Det endelige ord

Ligesom en aktie, der ikke betaler et udbytte eller en nul-kuponobligation, giver kapital i et hjem ingen kontanter til dens ejer; enhver stigning i egenkapitalværdien er sovende, indtil aktivet er solgt, eller huset refinansieres med et større lånebeløb. Hvad værre er, at seniorer, der stadig foretager pantebetalinger, tilføjer det beløb, der er bundet som egenkapital i deres hjem. I mange tilfælde kunne disse midler bedre tjene dem i form af tilgængelige kontanter.

Hvis du eller dine forældre er 62 år og ældre, kan HECM være et værdifuldt værktøj til at hjælpe dig med at opnå økonomisk sikkerhed og ro i sindet. Husk, at det modsatte prioritetslån ikke er for alle. Sørg for, at du forstår de forpligtelser og rettigheder, der er forbundet med et omvendt prioritetslån, før du indgår en aftale.

Har du eller nogen familiemedlemmer taget et omvendt pantelån?