Hjemmeside » Forsikring » Hvad er hjemmets titelforsikring - Politikomkostninger, dækning og behov

    Hvad er hjemmets titelforsikring - Politikomkostninger, dækning og behov

    Det er det, titelforsikring, en speciel form for skadeserstatning for fast ejendom, er til. Når et givet stykke bolig- eller erhvervsejendom skifter hænder, sikrer en titelpolitik, at ejendommen ikke er behæftet med tidligere panterettigheder eller andre problemer - såsom en forfalsket titel og uberettigede eller inkompetente parter til en tidligere handling - der kan påvirke overførings lovlighed eller resultere i fremtidige økonomiske omkostninger.

    I de fleste tilfælde køber långivere og købere separate forsikringsforsikringer, der hver især beskytter deres respektive interesser i ejendommen. Køberen betaler generelt de fulde omkostninger ved begge politikker, selvom det ofte er muligt at udarbejde en omkostningsdelingsordning med sælgeren (eller overbevise sælgeren om at bære hele den økonomiske byrde) på et købers marked. Titelforsikring er typisk inkluderet som en lukkeomkostning i en ejendomstransaktion.

    Uanset om du køber et ældre hjem eller et nyt byggeri, har du sandsynligvis brug for en titelpolitik. Her er hvad du har brug for at vide om denne usædvanlige, men utroligt almindelige form for forsikring.

    Hvad er titelforsikring?

    Selvom der findes titelforsikring i de fleste industrialiserede lande, er det langt mere almindeligt i USA end i andre. Dette skyldes i vid udstrækning, at lokale regeringer spiller en mindre rolle i bestemmelsen af ​​lovligheden af ​​overførsel og ejerskab af ejendom her end næsten andre steder i verden.

    I de fleste andre lande, især dem, der er påvirket af britisk fælles lov, registrerer nye ejendomsejere den for nylig overførte ejendom til deres jord hos den gældende lokale regering, der derefter fungerer som den endelige voldgiftsmand for eventuelle tvister, der opstår som følge af transaktionen. I modsætning hertil registrerer de fleste amerikanske jurisdiktioner simpelthen hver ejendomsoverførsel uden endeligt at afgøre, om den er gyldig, eller om ejendommen er fri for panterettigheder og andre heftelser. Denne bestemmelse falder til private specialister, herunder ansatte i titelforsikringsselskaber.

    Hvorfor det eksisterer

    Tro det eller ej, ejere af ejendom havde ingen juridisk anvendelse af ugyldige eller svigagtige jordtitler før midten af ​​det 19. århundrede. Dengang faldt det kvadratisk på købere for at sikre, at deres titel var gyldig. Dette var en besværlig, tidskrævende proces, der var praktisk talt umulig i store grænsestater med dårlige veje og centralt beliggende og til tider dårligt vedligeholdte landregistre.

    Denne ulykkelige situation blev anfægtet og fastholdt i det landmærke Watson mod Muirhead-sagen, der blev hørt af Pennsylvania Supreme Court i 1868. Retten fastslog, at Muirhead, en transportør i Pennsylvania (professionel ejendomsoverdragelse) ikke kunne holdes ansvarlig for ved at stole på en advokats fejlagtige opfattelse af, at en bestemt titel var fri for heftelser. I virkeligheden havde titlen en allerede eksisterende pant, som den undersøgende advokat ikke havde fundet, hvilket resulterede i alvorlig økonomisk nød for køberen.

    Forargede over beslutningen lobbede jordsejere Pennsylvania State Legislature om at gribe ind. I 1874 vedtog organet en lov, der tillader titelforsikring. I 1876 blev den første titelforsikringsselskab indbygget i Philadelphia. Andre stater fulgte efter, og resten er historie.

    Typer af titelforsikring

    Titelforsikring findes i to grundlæggende former: långiver (også kendt som ”lån”) -policer og køber-politikker. Långiverpolitikker beskytter prioritetsudlåners interesse i ejendommen, som normalt falder over tid. Køberpolitikker beskytter købers interesse, som normalt stiger med tiden.

    Långiverpolitikker forbliver i kraft i realkreditlånets levetid, eller indtil det oprindelige prioritetslån refinansieres, på hvilket tidspunkt der udstedes en ny långiverpolitik. Køberpolitikker forbliver i kraft, så længe køberen beholder en interesse i ejendommen.

    Hvilken titel forsikring dækker

    De fleste andre former for forsikring yder økonomisk beskyttelse mod fremtidige tab på grund af skade, tyveri og andre farer. I modsætning hertil afsættes meget af udgifterne til titelforsikring til tidligere problemer med potentiale til at påvirke den nuværende forsikringstager negativt - og til den professionelle arbejdskraft, der er nødvendig for at afdække og rette sådanne problemer, før de forårsager økonomiske tab.

    Titelsøgning

    Selvom titelforsikringspolitikker varierer fra stat til stat og udbyder til udbyder, dækker de altid omkostningerne ved at udføre en titelsøgning. En titelsøgning er en grundig undersøgelse af relevante offentlige poster for at afgøre, om der er problemer med titlen. Disse poster afholdes typisk i den by eller det amt, hvor ejendommen er placeret.

    Ideelt set ser en titelsøgning på hele ejendommens historie og strækker sig tilbage til dets oprindelige formatering eller underinddeling. Dette gøres generelt ved at undersøge ejendommens sammendrag - et dokument, der indeholder den komplette kæde af ejerskab og historiske panteredskaber. Da abstrakter imidlertid kan være ufuldstændige eller indeholde forkerte oplysninger, er en omfattende titelsøgning typisk afhængig af andre informationskilder, såsom lokale skatteregistre, tidligere ejers testamenter og gældende retsafgørelser.

    Hærdning eller løsning af problemer

    Titelforsikringer dækker også udgifterne til at løse (også kendt som hærdning) de fleste titelproblemer (også kendt som defekter), der er afsløret under titelsøgningen. Almindelige defekter inkluderer, men er ikke begrænset til, følgende:

    • Skatteudgifter (for ubetalte skatter)
    • Bygningsgebyrer, også kendt som mekanikernes pantelån (til ubetalte bygnings- eller renoveringsregninger)
    • Kreditorlån (for eksempel en ubetalt saldo på et eksisterende pantelån)
    • Retsafgørelser (for eksempel en dom efter skilsmisse, der tildeler en del af ejendommen til en tidligere ægtefælle)

    Bemærk, at hvis titelsøgningen afdækker uregelmæssige problemer med titlen - såsom bevis for, at ejendommen er 100% ejet af en tredjepart og således ikke kan markedsføres af den nuværende sælger, blev et eller flere overførselsinstrumenter smedes, at en inkompetent part (sådan som mindreårig) var involveret i en tidligere overførsel, eller at der ikke er nogen ret til adgang til jorden - långiveren kan nægte at udstede et pantelån på ejendommen, og køberen kan blive tvunget til at gå væk.

    Juridiske omkostninger og kompensation for tab

    Endelig dækker titelforsikringer fremtidige omkostninger, der opstår som følge af tvistydigheder. F.eks. Behøver indehaveren af ​​en gyldig titelforsikringspolitik ikke at betale uden for lommen for at forsvare sig mod en retssag anlagt af entreprenører, der hævder, at deres virksomheder havde panterettigheder på ejendommen, der stammer fra en tidligere ejers ubetalte renoveringsregning.

    I en relativt sjælden situation, hvor en domstol bestemmer, at den seneste overførsel af ejendommen er ugyldig - for eksempel, hvis det opdages, at en tidligere ejer handlede ejendommen til en tredjepart i en hidtil uopdaget vilje - kompenserer politikken også forsikringstageren for ethvert tab af egenkapital i ejendommen. En titelforsikringspolitiks dækningsgrænse er normalt lig med ejendommens vurderede værdi på det tidspunkt, hvor forsikringen udstedes, medmindre forsikringstageren køber yderligere dækning.

    Sådan bestemmes omkostninger til titelforsikringspolicer

    I modsætning til mange andre almindelige forsikringspolicer (inklusive bilforsikring, livsforsikring og husejere-forsikring) kræver titelforsikringer typisk en enkelt engangsbetaling på eller før transaktionens slutdato. Medmindre din forsikringsselskab tilbyder at opdele engangsbetalingen i mere håndterbare månedlige rater, er det meget sjældent, at en titelpolitik kræver løbende betalinger.

    Faktorer, der påvirker titelforsikringsomkostninger

    Omkostninger til titelforsikring er typisk opdelt i to brede kategorier: præmier og servicegebyrer. Inden for hver kategori kan omkostningerne opdeles yderligere baseret på mængden og typen af ​​arbejde, der kræves for at underskrive og udføre politikken.

    præmier

    Den faktiske præmie, der betales for en bestemt titelforsikring, afhænger i nogen grad af værdien af ​​den underliggende ejendom. Da hovedparten af ​​politikens omkostninger dækker præ-overførselsarbejde - titelsøgning, undersøgelse og hærdningsfejl, er ejendomens værdi ikke den vigtigste faktor.

    Her er nogle andre faktorer, der påvirker præmier:

    • Mængde af arbejde, der er nødvendigt for at bevare nøjagtige, ajourførte oplysninger om den overdækkede ejendom og tilstødende ejendomme (kendt som titelanlæg)
    • Mængde af arbejde, der er nødvendigt for at gennemføre en grundig titelsøgning og undersøgelse
    • Benarbejde krævet for at kurere eventuelle mangler eller ugunstige interesser
    • Forventede omkostninger ved at kompensere den forsikrede for eventuelle titelfejl

    Den gennemsnitlige titelforsikring har en engangspræmie på ca. $ 1.000, som dækker alt forudgående arbejde og løbende juridisk og tabt dækning. Præmierne varierer dog væsentligt og spænder fra så få som et par hundrede dollars til mere end $ 2.000.

    Præmieregulering

    Titelforsikringsregler varierer væsentligt fra stat til stat. I nogle jurisdiktioner regulerer myndighederne præmier tæt og begrænser alvorligt, hvordan titelforsikringsselskaber kan strukturere deres politikker - hvor meget de kan opkræve, uanset de faktorer, der er skitseret ovenfor. I andre jurisdiktioner er præmieregulering lettere, og forsikringsselskaberne har mere spillerum til at fastsætte satser.

    Almindelige former for præmieregulering inkluderer følgende:

    • Kun tilsyn. I denne ordning overvåger tilsynsmyndigheder titelforsikringspræmier fra år til år, men tager ingen direkte skridt til at indstille acceptable satser eller intervaller. Hvis myndighederne imidlertid fastslår, at en bestemt forsikringsselskab opkræver urimeligt høje præmier, underbudt konkurrencen eller udøver monopol over den lokale industri, forbeholder de sig retten til at bøde det krænkende forsikringsselskab eller indføre præmiekontrol. Eksempler på stater inkluderer Georgia og Illinois.
    • bekendtgørelse. Tilsynsmyndigheder indkaldes regelmæssigt for at evaluere status for den lokale titelforsikringssektor og indstille præmiesatser eller intervaller, der afspejler dette. Eksempelstater inkluderer Texas og New Mexico.
    • Forudgående godkendelse. Hver titelforsikringsselskab, der opererer i staten, eller en lokal handelsorganisation, der repræsenterer flere forsikringsselskaber, skal foreslå nye satser til de lokale tilsynsmyndigheder på årsbasis. Disse satser kan ikke opkræves, før de udtrykkeligt er godkendt af myndighederne. En relateret standard, kendt som "fil og brug", kræver, at forsikringsselskaber arkiverer nye takstplaner med tilsynsmyndighederne og venter derefter med at implementere dem, indtil de får besked om, at de ikke vil blive justeret. Eksempelstater inkluderer New Jersey og New Hampshire.
    • Fil-og-brug. Dette er en lettere, mindre almindelig standard, der giver forsikringsselskaberne mulighed for at ændre satser, som de synes passende, så længe de samtidig indberetter ændringen til regulerende myndigheder. Hvis myndighederne finder de nye satser uretfærdige ved gennemgangen, forbeholder de sig retten til at justere dem. Fra midten af ​​2015 er Wisconsin den eneste brugs- og filtilstand.

    Hvem tilbyder titelforsikring og hvor det er tilgængeligt

    Titelforsikring er et specialiseret produkt, der ikke ser ud til at appellere til forskellige leverandører af bil- og husejereforsikring, såsom Progressive og State Farm. I henhold til American Land Title Association (ALTA) overskriver en håndfuld forsikringsselskaber faktisk langt de fleste amerikanske titelforsikringer. I 2014 udgjorde Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company og Stewart Title Guaranty Company mere end 80% af det samlede titelforsikringsmarked. Mindre regionale forsikringsselskaber udgjorde forskellen.

    I de fleste ejendomstransaktioner anbefaler købers prioritetsudlåner, titelagent (titelfirma) og ejendomsmægler eller advokat en forsikringsselskab til køberens politik, hvis køberen faktisk er forpligtet til eller vælger at købe en. Da omkostningsforsikringer og forsikringsbetingelser sjældent varierer meget mellem forsikringsselskaber, der opererer i samme jurisdiktion, accepterer køberen normalt og handler efter anbefalingen.

    Det er dog vigtigt at bemærke, at føderal lov (loven om fastlæggelse af fast ejendom, eller RESPA) forbyder disse enheder i at kræve, at køberen bruger et bestemt firma. Som ejendomskøber har du altid muligheden for at shoppe rundt for titelforsikring og vælge den udbyder, der bedst passer til dine behov.

    Titel Forsikring Tilgængelighed

    Titelforsikring er lovlig og tilgængelig i 49 stater. Den eneste undtagelse er Iowa, som forbudt titelforsikring i 1947, kort efter et lokaliseret fast ejendomskollaps, som bankede flere Iowa-baserede forsikringsselskaber og resulterede i store uforsikrede tab for statsejerejere. I Iowa undersøger advokater jordtitler og producerer titeludtalelser, der opsummerer ejerskædekæden og eventuelle tilsyneladende titelfejl. Advokater i Iowa advokaters malpractice dækker typisk økonomiske tab, der kan henføres til unøjagtige eller ufuldstændige udtalelsesudtalelser.

    Titelforsikring kontra omkostningsopgørelse om titeludvikling

    Til sammenligning koster den typiske advokatgenererede titeludtalelse overalt fra $ 100 til $ 300 i Iowa, afhængigt af ejendomstypen, antallet af tidligere ejere og antallet og kompleksiteten af ​​eventuelle panterettigheder, der måtte findes på ejendommen. Derudover ligger omkostningerne ved overførsel af ejendommens sammendrag normalt mellem $ 100 og $ 200.

    Det giver en samlet pris på $ 200 til $ 500, der udelukkende betales af køberen - betydeligt mindre, i mange tilfælde, end omkostningerne ved titelforsikring. Selvom hverken titeludtalelse eller abstraktionsgebyrer reguleres af Iovas statsregering, holder intens konkurrence mellem statens advokater og titelfagfolk dem på rimelige niveauer.

    Husk dog, at titeludtalelser ikke er sædvanlige i de fleste jurisdiktioner. Selv hvis du er i stand til at finde lokale advokater, der er villige til at skrive en titeludtalelse om den ejendom, du køber, kan deres malpractice-politik muligvis ikke dække tab, der opstår på grund af en fejlagtig eller ufuldstændig udtalelse. Du vil sandsynligvis være på krogen for disse tab - og i værste fald kan du miste din ejendom som et resultat.

    Det endelige ord

    At lukke et nyt hjem er en udmattende proces, især for første gang boligkøbere. Da min kone og jeg lukkede op i vores hjem i 2015, var vores specificerede liste over lukningsomkostninger mere end en side lang - i lille skrifttype.

    Det er fristende at se titelforsikring som blot endnu en lukkeomkostning, som du eller din sælger må betale for hårdt. Det er dog meget mere end en kastelinjepost. Ligesom husejers forsikring giver økonomisk beskyttelse mod en række fysiske farer, sikrer titelforsikring din interesse mod tidligere fejl, mangler og svig. Selv hvis din långiver ikke kræver, at du forsikrer titelforsikring, er det svært at forestille sig en situation, hvor det ikke er en værdifuld investering.

    Har du nogensinde købt titelforsikring på et hjem eller en lejebolig, som du ejer?