Hvad er et VA-boliglån - Prioritetsberettigelse, fordele og grænser

For at hjælpe med at udligne personlige ofre nyder de væbnede styrker mange direkte og indirekte økonomiske fordele.

Hvis du er et nuværende eller tidligere medlem af de væbnede styrker, og du vejer, om du vil købe et hjem, er der en fordel for dig brug for at vide mere om: VA-lånet. Læs videre for at lære, hvordan du kan spare tusinder af dollars som boligejer.

Hvad er et VA-lån?

Ifølge U.S. Department of Veterans Affairs er et VA-lån "en garanti til huslån ... til at hjælpe dig med at købe, bygge, reparere, bevare eller tilpasse et hjem til dit eget personlige belægning." Det er en af de bedste økonomiske fordele, medlemmer af militæret kan modtage.

Grundlæggende om VA-lån

Ligesom konventionelle prioritetslån udstedes de fleste VA-lån af private långivere. Imidlertid er de støttet (i de fleste tilfælde op til $ 417.000 i låneværdi) af den fulde tro og kredit for den amerikanske føderale regering.

Denne garanti reducerer risikoen for långivere og giver dem mulighed for at tilbyde mere gunstige betingelser, der potentielt inkluderer lavere renter og en privat realkreditforsikring (PMI) frafald på lån med lån til værdi (LTV) forhold højere end 80%.

Det gør det også muligt for långivere at stamme VA-købslån uden forskud på udbetaling - hvilket sætter husejere inden for rækkevidde for servicemedlemmer med begrænset personlig opsparing. Konventionelle lån kræver forskud på betalinger - ofte op til 20% af ejendommens værdi. Andre husejervenlige lånetyper, såsom FHA-lån, kræver også penge ned.

Historien om VA-låneprogrammet

Forbundsregeringen har garanteret boliglån til veteraner siden 1944, da kongressen vedtog Servicemens lov om tilpasning (SRA). SRA bemyndigede VA til at garantere boliglån ydet af kvalificerede långivere.

Oprindeligt omfattede denne tilladelse kun lån, der blev ydet til veteraner, der køber ikke-modulære hjem. I 1970 ændrede Kongressen SRA til at dække lån, der blev ydet til mobile hjem. I 1992 blev loven yderligere udvidet til næsten alle aktive pligter og ærligt udskrevne væbnede styrker-veteraner samt medlemmer af Army Reserve og National Guard, der tjente med ære i mindst seks år. I nogle tilfælde er tjenestemedlemmernes tidligere ægtefæller også berettiget til VA-lånegarantier.

SRA giver andre økonomiske fordele og beskyttelse for visse servicemedlemsklasser, herunder et hårdt loft på 6% på prioritetsrenter under aktiv tjeneste.

Typer af VA-lån og tilskud

VA-lån og finansielle tilskud findes i flere varianter:

Køb lån: Et købslån er designet til at hjælpe et kvalificerende servicemedlem med at finansiere et ejerbesat boligkøb uden penge ned. Købslån kan gøre et af følgende: køb en eksisterende enebolig; købe en ejerlejlighed i et VA-godkendt projekt; bygge et nyt byggeri; samtidig købe og renovere et hjem (svarende til et FHA 203k rehabiliteringslån); eller købe et fremstillet hjem eller en vare til et allerede ejet fremstillet hjem.
Cash-Out refinansieringslån: Et cash-out refinansieringslån er designet til at erstatte et eksisterende pant i et hjem, som låntageren allerede ejer, samtidig med at låntageren får et kontant betaling i kontanter uden begrænsninger. Det eksisterende prioritetslån behøver ikke nødvendigvis være et VA-lån. Udbetalte refinansieringslån svarer til boliglån, som også giver dig mulighed for at låne mod værdien af dit hus, men adskiller sig på nogle vigtige måder: de erstatter eksisterende prioritetslån (boliglån gør ikke det), de plejer (men ikke altid) har lavere renter end boligkapitallån, og de har afslutningsomkostninger (boligkapitallån gør det ikke). Mange långivere tillader lån-til-værdi-nøgletal op til 100% på VA-støttede cash-out refinansieringslån i modsætning til 80% på de fleste boligkapitallån og kreditlinjer. Så hvis du stadig skylder $ 100.000 på et lån på $ 150.000 og dit hus er værd $ 200.000, kan dit cash-out refinansieringslån være så stort som $ 200.000 - hvoraf $ 100.000 er til rådighed til at udbetale og gøre med, som du finder passende.
Refinansieringslån til rentesats (IRRRL): Også kendt som VA Streamline Refinance Loan, dette produkt giver dig mulighed for at refinansiere et eksisterende VA-lån og sikre en lavere rente uden at gå gennem VA-låneansøgningsprocessen en anden gang. I modsætning til cash-out refinansieringslån, kan IRRRL'er ikke bruges til at trykke på din egenkapital til kontanter, med undtagelse af en $ 6.000-godtgørelse til energieffektive boligforbedringsprojekter. Selvom du ikke behøver at underkaste dig en kreditcheck eller andre aspekter af den typiske pantesikringsproces, skal du bevise, at du bor i det hjem, som lånet er sikret imod..
Native American Direct Loan Program (NADL): Dette er en nyere, mindre almindelig type VA-lån designet specielt til servicemedlemmer og veteraner af indianeroprindelse. I modsætning til køb og refinansiering af lån, er det et direkte lån, hvilket betyder, at VA fungerer som långiver og servicør. Det er altid struktureret som et fastforrentet, 30-årigt lån, og det skal bruges til at "finansiere køb, bygning eller forbedring af boliger på Federal Trust Land (reservationsland) eller til at refinansiere en tidligere NADL for at reducere rentesats. ”
Tilpassede boligstipendier: Disse to ikke-lånede produkter (specielt tilpassede boligstipendier og specielle boligtilpasningstilskud) er til veteraner med ”permanent og total servicetilknyttet handicap”, eller handicap, der kvalificerer sig til 100% invaliditetskompensation i henhold til VA-skemaet for klassificeringshandicap og er forventes ikke at blive bedre med tiden. Kvalificerede handicap inkluderer tab af brug af begge ben eller arme, tab af brug af et ben og en arm, alvorlige forbrændinger og blindhed i begge øjne og alvorlige åndedrætsskader. Veteraner kan bruge begge tilskud til at finansiere eller udligne omkostningerne ved at bygge handicaptilpassede boliger fra bunden, købe allerede tilpassede boliger, købe og tilpasse i øjeblikket ikke-tilpassede boliger eller tilpasse allerede beboede boliger.

VA-finansieringsgebyr

VA-prioritetslån har et særligt gebyr, der ikke gælder for andre prioritetslån: VA-finansieringsafgiften. Dette gebyr varierer fra ansøgerens servicegren og udbetaling, men varierer generelt fra 0,5% til 3,3% af købsprisen.

Gebyrstrukturen er som følger:

Førstegangskøb og refinansieringslåntagere (veteraner): 2,15% for udbetalinger mindre end 5% (inklusive ingen udbetaling); 1,50% for udbetalinger mellem 5% og 10%; 1,25% for forskud på 10% eller mere
Første gang køb og refinansiering låntagere (reservister og national vagt): 2,40% for udbetalinger mindre end 5% (inklusive ingen udbetaling); 1,75% for udbetalinger mellem 5% og 10%; 1,50% for forskud på 10% eller mere
Efterfølgende køb og refinansieringslåntagere (veteraner): 3,30% for forskud på mindre end 5% (inklusive ingen udbetaling); 1,50% for udbetalinger mellem 5% og 10%; 1,25% for forskud på 10% eller mere
Efterfølgende køb og refinansiering låntagere (reservister og National Guard): 3,30% for forskud på mindre end 5% (inklusive ingen udbetaling); 1,75% for udbetalinger mellem 5% og 10%; 1,50% for forskud på 10% eller mere
IRRRL'er (alle klasser for servicemedlemmer): 0,50%
NADL-programlån (alle klasser for servicemedlemmer): 1,25% for et købslån; 0,50% for et refinansieringslån
Fremstillede, ikke-fast tilknyttede boliglån (alle typer og klasser): 1,00%
Veteraner med funktionsnedsatte handicap (alle typer): 0,00%

Du kan betale finansieringsgebyret ved lukning eller pakke det ind i din låneværdi, skønt indpakning giver en større månedlig betaling. For en komplet oversigt over VA-finansieringsgebyrer, se VAs tabel om finansieringsgebyr.

VA-fordele og begrænsninger

VA-lån har nogle nyttige (og potentielt lukrative) fordele, som ikke er tilgængelige for andre låntagerklasser:

Ingen forudbetaling krævet: For kontantstropte låntagere er dette den største enkelt fordel ved et VA-støttet lån. De fleste andre prioritetslånstyper kræver mindst 3%, og mange långivere foretrækker 10% eller mere. Vær advaret om, at nogle långivere stadig beder om forskud på VA-lån, men branchen er konkurrencedygtig, og du vil sandsynligvis være i stand til at shoppe rundt for at undgå dette krav.
Ingen PMI kræves: VA-støttede lån kræver ikke privat prioritetsforsikring. I modsætning hertil kræver konventionelle lån udstedt til over 80% LTV PMI, indtil låntagers LTV falder til under 78% (eller 80%, hvis låntager anmoder om fjernelse af PMI tidligt). Afhængig af lånets hovedstol og udbetalingsværdi kan dette spare hvor som helst fra et par dollars til flere hundrede dollars om måneden i forhold til et konventionelt lån med PMI.
Relativt lenient underwriting: Långivere har kvalificerede ansøgere om VA-lån til lavere kreditstandarder end ansøgere om konventionelle prioritetslån. Selv hvis du har fair eller gennemsnitlig kredit, kan du stadig kvalificere dig til et VA-støttet lån.
Grænser for påkrævede lukkeomkostninger: Låntagere, der er berettigede til VA-lån, behøver ikke at betale visse lukningsomkostninger, herunder forsikringsgebyrer, borgervilkår, advokatgebyrer og gebyrer til dokumentbehandling. Långiver kan delvist modregne sine tab på disse ikke-tilladte poster ved at opkræve låntager et oprindelsesgebyr op til 1% af lånets hovedstol. Ellers kan sælgeren acceptere at betale dem (da det er temmelig almindeligt, at sælgere betaler lukkeomkostninger), køberens agent kan udstede en agentkredit ved lukningen og tage et slag i provisionen, eller långiver kan simpelthen spise omkostningerne via en långiver kredit ved lukning. Kreditgivere har tilladelse til at debitere VA-støtteberettigede låntagere for visse lukningsposter, herunder titelforsikring, en kreditrapport, ejendomsvurdering, ejendomsundersøgelse og registrering.
VA-inspektion for nye byggerier: Når et VA-lån bruges til at finansiere et nyt byggeri, sender VA licenserede inspektører for at evaluere byggeriets fremskridt og bekræfte, at huset passer til VAs specifikationer. Som minimum kræves det, at bygherren yder en års garanti på det nye hjem. Nogle bygherrer tilbyder garantier så længe som 10 år, hvilket giver afgørende ro i sindet for nye husejere.
Ingen forudbetalte sanktioner: VA-lån har ingen forudbetalte bøder. Hvis du ønsker at undgå renteomkostninger ved at fremskynde dit låns udbetaling eller foretage yderligere betalinger til dets hovedstol, er du fri til at gøre det uden sanktioner. Nogle långivere opkræver betydelige sanktioner for forudbetaling - ofte så store som 80% af seks måneders renter, hvilket kan udgøre mere end $ 10.000 på et stort lån.
Assumability: VA-lån er antagelige, hvilket betyder, at de kan overføres fra sælgeren til køberen med minimal (eller ingen) ændring til priser og vilkår. Dette er yderst nyttigt i et stigende rentemiljø. Køberen er dog stadig nødt til at dække forskellen mellem den resterende lånesaldo og den vurderede værdi af hjemmet, enten ved at lægge kontanter ned eller optage et andet prioritetslån.

VA-lånebegrænsninger

VA-lån har nogle betydelige begrænsninger og begrænsninger:

Lånets rektor: Selvom der ikke er nogen øvre grænse for værdien af den ejendom, som dit lån er knyttet til, garanterer VA kun låneprincipper op til $ 417.000 - frigørelsen mellem konventionelle og jumbo-prioritetslån. Denne øvre grænse kan løftes i visse regioner med høje boligomkostninger, for det meste i Alaska, Hawaii og større kystbyområder, såsom San Francisco.
Evaluering af cash-out refinansiering og LTV: Långivere begrænser typisk refinansiering af LTV'er til 100%, hvilket betyder, at du ikke kan låne mere end den vurderede værdi af dit hjem. Der kræves en vurdering under forsikringsprocessen.
IRRRL rentesats: Medmindre du refinansierer et prioritetsrente (ARM) til et fastforrent produkt, skal din IRRRLs rente være lavere end dit oprindelige låns rente.
IRRRL Begrænsninger i indtægter: Du skal bruge provenuet fra din IRRRL til at nedbetale det eksisterende VA-lån eller investere i kvalificerede energieffektivitetsopgraderinger.

Krav til VA-støtteberettigelse

Krav til VA-støtteberettigelse varierer afhængigt af ansøgerens servicegren, tjenestens længde og datoer og status for decharge. (Uærligt udskrevne servicemedlemmer er under ingen omstændigheder berettiget til VA-lån.)

Krav til støtteberettigelse for ikke-uærligt udskrevne servicemedlemmer

Siden 8. september 1980 er væbnede styrkers personale, der leverede mindst 24 på hinanden følgende måneder i tjeneste i aktive eller ikke-aktive opgaver kvalificerede til VA-lån. De, der kaldes til aktiv tjeneste på ethvert tidspunkt i løbet af deres karriere, er berettigede efter at have tjent mindst 90 til 181 dage på aktiv tjeneste, afhængigt af hvornår tjenesten fandt sted. De, der i øjeblikket er på aktiv tjeneste, er berettigede efter at have tjent mindst 90 på hinanden følgende dage på aktiv tjeneste.

Siden 2. august 1990 er National Guard og Reservist-personale, der gav mindst 90 på hinanden følgende dage på aktiv tjeneste, berettiget til VA-lån. National Guard og Reservist-personale, der ikke gav mindst 90 på hinanden følgende dage på aktiv tjeneste, er berettigede, når de logger mindst seks år i deres respektive servicegren og opfylder et af følgende kriterier:

Pensioneret (placeret på den pensionerede liste)
Overført til anden status end den valgte reserve (inklusive Standby Reserve eller Ready Reserve)
Forbliv ved valgt reservestatus

For mere information, kontroller VA's berettigelsestabel.

Andre kvalificerede klasser

Andre er også berettigede til VA-lån:

Overlevende ægtefæller: Flere ægtefæller til overlevende tjenestemedlemmer er berettigede til VA-lån. Disse inkluderer ugifte ægtefæller til tjenestemedlemmer, der døde i tjeneste; ugifte ægtefæller til tjenestemedlemmer, der døde af et servicetilknyttet handicap; overlevende ægtefæller, der gifte sig igen efter 16. december 2003 og efter at de var fyldt 57 år; og overlevende ægtefæller til totalt handicappede veteraner, hvis død ikke kan tilskrives handicappet.
Naturaliserede amerikanske borgere: Denne klasse inkluderer personer, der tjente i visse udenlandske militærer, der er allieret med De Forenede Stater under 2. verdenskrig og derefter blev naturaliserede amerikanske borgere.
Medlemmer af visse militære tilrettelagte serviceorganisationer: Denne klasse inkluderer personer, der tjente som kadetter på U.S. Military Academy, Air Force Academy eller Coast Guard Academy; som embedsmænd for offentlig sundhedstjeneste; som midshipmen på U.S. Naval Academy; og officerer ved National Oceanic & Atmospheric Administration.

Opnåelse af et kvalifikationscertifikat

Når du har konstateret, at du er berettiget til et VA-lån, kan du muligvis få et certifikat for kvalificering (CoE) for at præsentere for din långiver. Selvom du ikke har brug for en coE for at få en IRRRL, kommer din långiver ikke fra et VA-køb eller refinansieringslån uden en gyldig CoE.

De beviser, der kræves for at opnå en CoE, varierer efter kategori af servicemedlemmer. De generelle krav er som følger:

Væbnede styrker veteraner: Department of Defense Form 214 (DD214), inklusive en fuldstændig forklaring af arten af adskillelse og karakter af tjenesten.
Aktive tjenestemedlemmer: En underskrevet tjenesteerklæring, der angiver tjenestemedlemmets dato for serviceindtastning, personlige oplysninger (inklusive fødselsdato og personnummer) og mistet servicetid (hvis nogen).
Nuværende eller tidligere reservister og medlemmer af National Guard med aktiv erfaring: Department of Defense Form 214, der beskriver arten af adskillelse og karakter af tjenesten.
Nuværende reservister og medlemmer af National Guard uden aktiv erfaring: En underskrevet serviceerklæring, der skitserer den samlede varighed af tjenesten og enhver tabt tid.
Udeladte reservister uden erfaring med aktiv told: Bevis for hæderlig service (kan variere fra sag til sag) og en kopi af den seneste erklæring om pensioneringspoint.
Afskedigede medlemmer af National Guard uden aktiv erfaring: Servicejournaler og separationsrapporter for hver enkelt strækning af National Guard-tjenesten eller en regnskabsopgørelse for pensioneringspoint med ledsagende bevis for hæderlig service.
Overlevende ægtefæller, der modtager fordele og erstatningskompensation (DIC): Veteranens DD214 (hvis tilgængelig) og VA-form 26-1817.
Overlevende ægtefælle, der ikke modtager DIC-fordele: Veteranens DD214 (hvis tilgængelig), VA-formular 21-534, dødsattest eller forsvarsdepartementets rapport (DD1300) og ægteskabslicens. Disse dokumenter skal sendes til ægtefællens lokale VA-kompensations- og pensionskontor til behandling.

Sådan ansøger du om dit coE
Den nemmeste måde at ansøge om et CoE er online på VAs eBenefits-portal. Du kan muligvis også ansøge med din långiver under forsikringsprocessen, selvom ikke alle långivere har denne mulighed.

Hvis du foretrækker at ansøge offline, kan du udfylde og sende VA-formular 26-1880 (Anmodning om certifikat for berettigelse) med de relevante CoE-beviser til din serviceklasse. Hvis du er en overlevende ægtefælle, skal du udfylde en papirkopi af VA-formular 26-1817 og enten give den til din långiver for videresendelse til VA eller sende den direkte til VA.

Når du har et coE i hånden, kan du bruge VAs websted til at finde en kvalificeret långiver, der stammer fra VA-lån og begynde forsikringsprocessen. Lær mere om at ansøge om et CoE på VAs side om kvalificeringsbevis.

Det endelige ord

At tjene i de væbnede styrker er en tung opgave - så det er at vælge at tilbringe dit liv med et karriereservicemedlem. Det mindste, som forbundsregeringen kan gøre for at ære og belønne ofrene fra tjenestemedlemmer og deres kære, er at gøre det lettere for dem at købe egne hjem. Det er ikke underligt, at private långivere har udstedt næsten 20 millioner VA-støttede lån siden programmets start.

I en stadigt mere tumult og usikker verden fortjener dem, der er tiltalt for at bevare freden deres sikre rum.

Har du draget fordel af fordele såsom VA-lån? Hvilke andre tjenester der skal tilbydes nuværende og tidligere militærmedlemmer?