VA Streamline Refinance (IRRRL) - Fordele, støtteberettigelse og hvordan man søger

Hvis du er tilsluttet militæret og nu ønsker at købe et hjem, kan du drage fordel af et VA-støttet lån. Hvis du allerede har et VA-støttet lån, kan du stadig drage fordel af nogle lokke tilbud.

For eksempel, hvis du bor i et hjem, der er købt med et VA-støttet lån, kan du refinansiere dit prioritetslån ved hjælp af et værktøj, der kun er tilgængeligt for VA-støtteberettigede husejere: IRRRL, eller VA strømline refinansiering.

Afhængig af din situation kan en IRRRL reducere dine levetidsrenter med tusinder af dollars. Det er også mindre stressende og lavere omkostninger end andre refinansieringsmuligheder, inklusive VA-støttet cash-out refinansiering.

Sådan gemmes stort.

Hvad er VA Streamline Refinance (IRRRL)?

Et VA-strømline refinansieringslån giver dig mulighed for at reducere renten eller sikre mere gunstige betingelser på et eksisterende VA-støttet boliglån. Typiske anvendelser inkluderer:

Refinansiering til et lavere rentelån med en identisk løbetid (for eksempel refinansiering af et 6-årigt 30-årigt fastforrentet realkreditlån til 4% i april-30-årig fast-rente-prioritetslån)
Refinansiering til et kortere lån, hvilket kan resultere i en højere rente, men en lavere levetid betaling (for eksempel refinansiering af et 30-årigt fast rentelån til et 15-årigt fast rentelån)
Refinansiering af et prioritetsrente (ARM) til et fast rente, før ARM's rente justeres opad

Mange prioritetsudbydere tilbyder VA strømline refinansieringslån, men nogle gør det ikke. Priser, betingelser og varierer fra långiver, så køb dig rundt, inden du vælger.

VA Strømline refinansieringsfordele

Potentiale for ingen omkostninger uden for lommen. Du har lov til at rulle alle gebyrer og omkostninger, der er forbundet med din IRRRL, til lånets hovedstol uden omkostninger uden for lommen. Dette er en utrolig fordel for husejere med begrænset pengestrøm eller stramme budgetter. Det øger dog lånets hovedstol og derfor den månedlige betaling - normalt kun med et par dollars pr. Måned, men muligvis mere, afhængigt af lånets løbetid.
Ingen kreditkontrol kræves. VA kræver ikke kreditcheck for VA strømline refinansieringskandidater. Nogle långivere gør det imidlertid, så sørg for at spørge under din indledende konsultation.
Ingen bedømmelse krævet. VA kræver ikke vurdering af VA-strømline refinansieringslån. Igen gør nogle långivere det, og mange overfører omkostningerne (typisk $ 300 til $ 500) sammen til husejere. Hvis det er muligt, skal du shoppe for en långiver, der ikke kræver en vurdering.
Kan reducere låneperioden. Nogle långivere tilbyder IRRRL'er, der reducerer det oprindelige låns løbetid - oftest fra en 30-årig fast rente til en 15-årig fast rente. Hvis du ønsker at betale dit hjem hurtigere og spare tusinder på renter, er dette en stor fordel. At forkorte din lånetid resulterer imidlertid uundgåeligt i en højere månedlig betaling, muligvis ud over grænserne for dit husholdnings aktuelle pengestrøm.
Kan bruges på et antaget pantelån. VA-lån er antagelige, hvilket betyder, at de kan overføres fra en part (sælgeren) til en anden (køberen) med minimale ændringer i satser og betingelser. Hvis du har overtaget et eksisterende VA-støttet prioritetslån, kan du efterfølgende refinansiere det med en IRRRL.
Mulighed for at finansiere energieffektive boligforbedringer. Selvom IRRRL'er ikke tillader dig at låne mod din egenkapital, er der en vigtig undtagelse: du kan låne op til $ 6.000 (mere under visse begrænsede omstændigheder) til at finansiere energieffektive hjemmeforbedringer, der reducerer dine utility omkostninger. Da der er mange statslige og føderale skattefradrag for energieffektivitet til rådighed for sådanne forbedringer, kan dine samlede besparelser fra denne fordel være endnu større end din værktøjsbesparelse.

VA Strømlinie refinansieringsbegrænsninger

Ingen udbetalingsmuligheder. Dette er en af de største ulemper ved en IRRRL og et nøglepunkt for skelnen mellem IRRRL og VA-støttede cash-out refinansieringslån. I modsætning til cash-out refinansieringslån, kan IRRRL-lån ikke bruges til at udtrække kontantværdi fra ejendommen, undtagen om nødvendigt til at finansiere energieffektive boligforbedringer inden for de lovlige grænser. Hvis du ønsker at låne mod værdien af dit hjem til at finansiere store billetforbedringsprojekter til hjemmet, såsom ombygning af dit køkken eller tilføjelse af et bonusværelse over din garage, har du brug for et refinansieringslån med cash-out.
Det originale lån skal være VA-understøttet. Det refinansierede lån skal støttes af programmet VA-huslångaranti. Du kan ikke bruge et VA-strømline refinansieringslån for at få en lavere rente eller mere gunstige betingelser på et ikke-VA-lån.
Det originale lån skal være aktuelt. Det refinansierede lån skal være løbende og have højst en forsinket betaling inden for de sidste 12 måneder.
Hjem skal være tidligere besat. For at få et VA-strømline refinansieringslån skal du bekræfte, at du tidligere har besat huset. Dette er mildere end kravet til belægning for andre typer VA-lån, som tvinger dig til at sværge, at du har til hensigt at besætte (til et køb eller et nyt byggelån) eller i øjeblikket besætte (til en udbetalingsfinansiering) hjemmet. Det er ikke ualmindeligt, at husejere flytter ud af deres hjem efter refinansiering med en IRRRL, køber et nyt hjem (eller flytter ind i et tidligere andet hjem) og holder den refinansierede ejendom til lejeindkomst.
Rentesatsen kan normalt ikke øges. Dit VA-strømline refinansieringslån kan normalt ikke resultere i en højere rente. Den største undtagelse fra denne regel involverer refinansiering fra en ARM til et fast rente: hvis refinansieringen finder sted, før ARM's rente har justeret opad, vil det nye fastforrentede lån sandsynligvis have en højere basisrente.
Provenuet kan ikke bruges til at betale andet lån. Du kan ikke bruge dit IRRRL-provenu til at betale andet lån end ejendommens oprindelige prioritetslån. Dette inkluderer andet prioritetslån, der er underlagt det originale prioritetslån.

VA Strømline refinansieringsgebyrer

Det vigtigste og mest usædvanlige gebyr forbundet med VA-strømline refinansiering er VA-finansieringsgebyret.

De fleste VA-lån til hjemmelån garanterer et finansieringsgebyr, som kan ramme 3% af lånets hovedstol for visse lånetyper. Finansieringsgebyret er dog sat til 0,50% af lånets hovedstol for de fleste låntagere og 0,00% for låntagere med permanente, samlede serviceforbundne handicap i henhold til VA-skemaet for vurderingsnedsættelser.

Lukningsomkostninger

Som alle realkreditlån medfører VA strømlinetilfinansieringslån yderligere lukningsomkostninger. Disse har en tendens til at være lavere end omkostninger forbundet med cash-out refinansieringslån eller købslån, fordi VA-strømline refinansieringslån er lettere for långivere at stamme, og fordi VA-strømline refinansieringsgebyrer er begrænset af loven. Husk, at du kan rulle alle disse omkostninger til dit lån, så du muligvis ikke bliver forpligtet til at betale noget på forhånd.

Almindelige lukkeomkostninger forbundet med IRRRL'er inkluderer:

Forudbetalte ejendomsskatter. Dette dækker typisk den mest nærliggende betaling af ejendomsskat. Afhængig af dit hjem værdi og dine lokale ejendomsskattesatser, kan det variere fra et par hundrede til flere tusinde dollars.
Forudbetalt fareforsikring. Dette dækker din husejers forsikringspræmier for det år, hvor refinansieringen finder sted. Det betales ofte uden for lukning og er muligvis ikke relevant, hvis din fareforsikring allerede er betalt.
Titelsøgning. En titelsøgning undersøger ejendommens titelkæde og ejerskab og sikrer, at der ikke findes panterettigheder eller pagter (og at du har ren ejendom til ejendommen). Titelsøgninger koster typisk mindre end $ 400.
Titelforsikring. Titelforsikring beskytter din interesse i ejendommen og dækker omkostningerne til at løse eventuelle mangler, der opdages i den oprindelige titelsøgning. Omkostningerne kan variere væsentligt efter jurisdiktion og kompleksitet, men $ 1.000 er en rimelig benchmark. Den gode nyhed for købere på dyre markeder er, at de underliggende omkostninger til ejendommen har begrænset indflydelse på titelforsikringsomkostninger.
Indspilning. Omkostningerne ved registrering af transaktionen med den relevante jurisdiktion, normalt den by eller det amt, hvor ejendommen ligger. Det er normalt omkring $ 100 til $ 200, men enhver jurisdiktion har en anden sats.
Bestemmelser af oversvømmelse og miljøvurderinger. En oversvømmelsesbestemmelse placerer ejendommen på aktuelle oversvømmelseskort og attesterer, om oversvømmelsesforsikring er påkrævet. I visse tilfælde er løbende oversvømmelsesovervågning nødvendig. I nogle områder er andre miljøvurderinger og certificeringer nødvendige - for eksempel placering i brandfartszoner i Californien. Forvent at betale omkring $ 20 for en oversvømmelsesbestemmelse og mere, hvis yderligere vurderinger eller løbende overvågning er påkrævet.
Oprindelsesgebyr. Dette er en af de større lukkeomkostninger forbundet med VA strømline refinansieringslån. Det er også temmelig vagt. Långivere foldes ofte diverse lukningsomkostninger, inklusive escrow-afgifter og dokumentafgifter, ind i oprindelsesgebyret, så det er vigtigt at spørge, hvad der nøjagtigt er inkluderet. Ifølge lovgivningen er VA-strømline til refinansiering af oprindelsesomkostningerne begrænset til 1% af lånebeløbet.

Hver långiver er forskellig, og det er ikke meningen, at det skal være en udtømmende liste over lukkeomkostninger forbundet med IRRRL'er. Før du vælger en VA-strømline til refinansieringspartner, skal du shoppe rundt for at få en fornemmelse af de priser, vilkår og gebyrer, der opkræves i dit område.

VA Strømlinjeforme refinansieringskrav

For at være berettiget til ethvert VA-støttet lån, skal du være et nuværende eller tidligere medlem af de væbnede styrker, National Guard, Special Reserve eller bestemte militærinstitutioner og organisationer eller den efterlevende ægtefælle til et afdøde medlem af disse grupper. Hvis du er et tidligere medlem, skal du være blevet udskrevet på en anden måde "underværdig."

Din kvalificering afhænger af din filial af service, servicelængde og servicedatoer:

Forsvaret personale. Alt nuværende og ærligt udskrevet væbnede styrkers personale, der tjente efter 2. september 1980, er berettiget til VA-støttede lån efter at have ydet mindst 24 påfølgende måneders tjeneste. Derudover er dem, der kaldes til aktiv tjeneste mindst en gang i løbet af deres karriere, kvalificerede efter at have tjent mellem 90 og 181 dage på aktiv tjeneste, afhængigt af deres turnédatoer. Før den 8. september 1980 er hæderligt udskrevne væbnede styrker, der tjente i visse formelle oversøiske kampagner (inklusive Vietnamkrigen og Koreakrigen), berettigede efter at have tjent mellem 90 og 181 på hinanden følgende dage på aktiv tjeneste. Nuværende væbnede styrker er kvalificeret efter at have tjenestegivet 90 på hinanden følgende dage på aktiv tjeneste.
National Guard og Special Reserve Staff. Ærligt udskrevet personale fra National Guard og Special Reserve (reservister), der tjente efter 2. august 1990, er berettigede efter logning mindst 90 på hinanden følgende dage med aktiv tjeneste. National Guard og Special Reserve-personale, der ikke opfylder disse kriterier, er stadig kvalificerede efter registrering af mindst seks år i træk.
Overlevende ægtefæller. Afdøde tjenestemedlems overlevende ægtefæller er berettigede til VA-støttede lån på visse betingelser. Kvalificerede efterlevende ægtefælleklasser inkluderer ægtefæller ægtefæller, hvis partnere døde under tjeneste (ikke nødvendigvis i kamp); ugifte ægtefæller, hvis ægtefæller døde af funktionsnedsatte handicap såsom alvorlige forbrændinger; gifte sig igen med overlevende ægtefæller, der er mindst 57 år gamle, og som gifte sig igen efter den 16. december 2003; og overlevende ægtefæller med 100% handicappede veteraner, der er afdøde, men hvis dødsfald ikke nødvendigvis skyldes deres handicap.
Naturaliserede amerikanske borgerveteraner fra allierede kampagner. Veteraner, der tjente i amerikanske allierede militærer (såsom Canada eller Storbritannien) under 2. verdenskrig og efterfølgende blev naturaliserede amerikanske borgere er VA-berettigede.
Medlemmer af militære tilrettelagte organisationer. Denne diverse gruppe inkluderer tidligere kadetter ved U.S. Military Academy, Air Force Academy eller Coast Guard Academy; nuværende eller tidligere offentlige sundhedstjenestemænd; tidligere midshipmen på U.S. Naval Academy; og nuværende eller tidligere officerer ved National Oceanic & Atmospheric Administration.

Fuldstændige oplysninger om støtteberettigelse er tilgængelige på VAs berettigelsestabel.

Opnåelse af et kvalifikationscertifikat (CoE)

Fordi du kun kan bruge en IRRRL på et hus, der er købt med et VA-lån, er det lettere at kvalificere sig til en IRRRL end at kvalificere sig til et VA-støttet køb eller refinansieringslån med cash-out. I stedet for at ansøge om et nyt certifikat for berettigelse (CoE), der beviser, at du er berettiget til VA-låneprogrammet, kan du simpelthen genbruge dit eksisterende CoE (også beskrevet som at bruge dit eksisterende VA-lån “ret”).

Nogle nuværende og tidligere servicemedlemmer bruger deres oprindelige VA-rettigheder til at sikre prioritetslån med regulerbar rente med meget lave startrenter, og bruger derefter et VA-strømlinjeformat refinansieringslån til at sikre et fast rente, før deres ARM-rente justeres opad. Dette kan spare mange tusinder af dollars i løbet af et lån, så det er værd at knuse tallene for at afgøre, om det giver mening i din situation.

Hvis du beslutter at tage en ARM på en nyligt købt ejendom med det formål at refinansiere, inden din sats justeres opad, skal du bruge denne tabel til at bestemme, hvad du har brug for for at bevise, at du er berettiget til et VA-støttet købslån:

Væbnede styrker veteraner. Du skal angive Department of Defense Form 214 (DD214). De vigtigste sektioner, der skal udfyldes, er poster 24 og 28, der forklarer arten af din adskillelse og karakteren af din tjeneste.
Aktive tjenestemedlemmer. Du skal fremlægge en underskrevet serviceerklæring fra din kommandant eller relevant personaleansvarlig, der angiver din tjenesteindtastningsdato og mistede servicetid (hvis nogen).
Nuværende eller tidligere reservister og medlemmer af National Guard med aktiv erfaring. Du skal levere DD214, herunder arten af din adskillelse og karakter af service.
Nuværende reservister og medlemmer af National Guard uden aktiv erfaring. Du skal indsende en underskrevet tjenesteerklæring fra din kommandant eller relevant personaleansvarlig.
Udeladte reservister uden erfaring med aktiv told. Du skal give en kopi af din seneste pensioneringspunktserklæring og acceptabel dokumentation for ærlig service, som kan variere fra sag til sag.
Afskedigede medlemmer af National Guard uden aktiv erfaring. Du skal levere separate serviceposter og separationsrapporter for hver servicestint. Alternativt kan du fremlægge en regnskabsopgørelse for pensioneringspunkter sammen med acceptabelt bevis for hæderlig service.
Overlevende ægtefælle modtager fordele og skadeserstatning (DIC) fordele. Du skal underlægge veteranens DD214 og udfylde VA-formular 26-1817.
Overlevende ægtefælle, der ikke modtager DIC-fordele. Du skal give veteranens DD214, VA-formular 21-534, veteranens dødsattest eller Department of Defense's havari (DD1300) og dit ægteskabslicens til dit lokale VA-kompensations- og pensionskontor.

Det endelige ord

Selv små ændringer i dit prioritetsrente kan have en stor indflydelse på dit hus ejerskabsomkostninger. På et prioritetslån på $ 200.000 med en 30-årig fast periode sparer mere end $ 45.000 i løbet af lånets levetid ved at barbere renten fra 6% til 5%. På større realkreditlån med højere renter og stigende rentenedsættelser er den potentielle besparelse langt større.

VA-strømline refinansieringslån er designet til at forenkle processen med at reducere VA-støttede realkreditlåners levetidsomkostninger. Hvis din primære motivation for at refinansiere dit nuværende VA-lån er at reducere dets samlede omkostninger (i modsætning til at låne mod egenkapitalen i dit hjem til at finansiere boligforbedringsprojekter), er det ikke nødvendigt at bruge en VA-strømline-refinansiering. Du kan spare tusinder - og nyde dit hjem i mange år fremover.

For svar på resten af dine prioritetsspørgsmål, se vores andre ejendomsvejledninger.

Kvalificerer du dig til VA-lån? Planlægger du at refinansiere med en IRRRL når som helst snart?