Home Equity Loan vs. Line of Credit (HELOC) - Hvilken er den rigtige for dig?

Mange husejere finder egenkapital både glædeligt og vanvittigt. De ejer et værdifuldt aktiv med titusinde eller endda hundretusinder af uudnyttet egenkapital, men det er hverken let eller billigt at få adgang til denne egenkapital.

Den første regel om egenkapital er at huske, at den kun findes på papir. Det bliver ikke reelt i nogen funktionel forstand, før du sælger dit hjem, hvilket du muligvis ikke har planer om at gøre i årevis.

Det nærmeste du kan komme til at realisere det, før du sælger, er at låne imod det. Du har flere muligheder for at trække egenkapital fra dit hjem, de to mest almindelige er boligkapitallån (anden prioritetslån) og hjemmekapitallinjer (HELOC).

Som enhver anden gæld har hver af disse deres egne risici og fordele. Her er hvad du har brug for at vide om boliglån og HELOC, før du underskriver på den stiplede linje for yderligere gæld.

Boligkapitallån

Et boliglån er et nyt prioritetslån mod et hjem, du allerede ejer, bruges til at benytte eksisterende kapital. Med andre ord, det er et ikke-købspant. LendingTree er et godt sted at starte, når man leder efter et boliglån.

Normalt betyder det et andet prioritetslån - selvom du teknisk set, hvis du ejer dit hjem frit og klart, kan du optage et boliglån som et første prioritetslån. Et refinansieringslån, endda en udbetalt refinansiering, falder ikke under definitionen af ​​et boliglån.

Tekniske forskelle bortset fra, anvendes imidlertid udtrykkene "andet prioritetslån" og "boligkapitallån" ofte synonymt.

Fordele ved egenkapitallån

Den bedste måde at forstå fordele og ulemper ved lån med boligkapital er at sammenligne dem med andre typer gæld.

Lad os sige, at du ejer et hjem med $ 100.000 i egenkapital, og du vil have adgang til denne egenkapital. Din prioritetsudlåner sender dig stadig mailere, der opfordrer dig til at refinansiere for at trække kontanter ud, og du er fristet.

Men det er ofte bedre for dig at tage et andet prioritetslån i stedet for at refinansiere dit første prioritetslån. For det første vil eventuelle point, som långiveren opkræver på et andet prioritetslån, være på et mindre lånebeløb. Et "punkt" er et långivningsgebyr, der opkræves ved afvikling svarende til 1% af det samlede lånebeløb. Således er et punkt på et prioritetslån på $ 50.000 sekunder kun $ 500, mens et punkt på et refinansieret prioritetslån på $ 350.000 er $ 3.500. Du kan se, hvordan størrelsen betyder noget, når det kommer til boliglån.

Der er en mere subtil grund til, at långivere foretrækker at refinansiere dit første prioritetslån - og hvorfor du skal være på vagt. Det kaldes afskrivning, og den korte forklaring går sådan ud: I begyndelsen af ​​din låneperiode går næsten al din månedlige prioritetslån til långiverrenter, og næsten ingen går til at nedbetale din hovedstol. Efterhånden som tiden går, begynder det at skifte, og gradvis går mere af din månedlige betaling til at betale ned din saldo snarere end renter. I de sidste par år af dit prioritetslån går det meste af din månedlige betaling til hovedstolen.

Så jo længere du er på din lånetid, desto mindre fortjeneste giver långiveren. De vil genstarte amortiseringsplanen, så de kan kræve flere af dine betalinger som renter - hvorfor du skal beskytte dig mod refinansiering, medmindre din nuværende rente er dramatisk højere end din tilbudte refinansieringsrente. Og i betragtning af hvor længe renterne har været lave, er de få amerikanere i øjeblikket bundet med realkreditlån.

Apropos renter kan du låse en fast rente ind med et andet prioritetslån, hvilket er fantastisk. Det samme kan ikke siges for HELOCs (mere om dem snart).

Ulemper ved huslån

Fordi realkreditudbydere tjener flere penge ved at refinansiere, prøver de at incitamere dig til at refinansiere snarere end at optage et andet prioritetslån. De er også bedre beskyttet mod misligholdelse, når de har den første pantestilling i stedet for den anden.

Den første måde, de frister dig til at refinansiere, er ved at tilbyde markant lavere renter, så vær klar til at betale mere i renter for et andet prioritetslån i stedet for et første.

Långivere kan også opkræve mere i gebyrer og point for et andet prioritetslån. Følg disse tip for at sikre et lavrente-pantelån, når du handler rundt og forhandler med långivere.

Og selvom lånebeløbet er relativt lille for et boligkapitallån, skal du stadig betale alle de samme faste gebyrer ved afvikling. Disse gebyrer inkluderer titelrapporter og andre gebyrer, gebyrer for afviklingsagenter, långiver "uønskede gebyrer", vurderingsgebyrer og registreringsgebyrer. Uanset om du låner $ 30.000 eller $ 300.000, forbliver disse gebyrer typisk de samme.

Faktisk betyder det, at alle disse afviklingsomkostninger ofte betyder, at du er bedre til at tage et personligt lån eller et kontant forskud på dit kreditkort, selvom renten sandsynligvis er højere. Sammenlign de samlede omkostninger ved et boligkapitallån, inklusive alle lukkeomkostninger og levetid for lånets renter, med alternativerne, inden du træffer en beslutning (mere om alternativer senere).

Endelig er boligkapitallån stive sammenlignet med roterende kreditlinjer såsom HELOC. Det er klassiske lån uden fleksibilitet; får du et engangs forskud på kontanter, og derefter foretager du månedlige betalinger for de næste 15 til 30 år - slutningen.

Almindelige anvendelser af boliglån

En af de mest almindelige anvendelser af anden prioritetslån er renoveringsprojekter. Du drømmer om at installere en pool, sunroom eller tyrkisk bad fra 1500-tallet, men du har ikke råd til at betale kontant. Så du låner pengene mod dit hjem egenkapital, når du regner med, at forbedringerne vil øge dit hjem værdi.

Det er en farlig antagelse, da ikke alle renoveringer forbedrer boligværdierne, og de fleste betaler ikke for sig selv i form af egenkapital. Du kan have det bedre med at gøre hjemmeforbedringer, der reducerer dine ejerskabsomkostninger; i det mindste sparer du penge hver måned.

En anden almindelig anvendelse af lån til boligkapital er gældskonsolidering. En husejer med 10 forskellige lån, lige fra studielån til autolån til kreditkortgæld, kan beslutte, at de hellere vil have et stort lån end 10 små. Igen er det måske ikke økonomisk fornuftigt; læse om fordele og ulemper ved gældskonsolidering, før du fortsætter.

Listen over udgifter, som folk bruger andet pantelån til at betale, er uendelig: voksenbørns collegeundervisning, medicinske udgifter, start af en virksomhed - det hedder du. Hvis det er dyrt, har husejere henvendt sig til et andet prioritetslån for at betale for det.

Kreditlinjer på hjemmemarkedet (HELOC)

En HELOC er en roterende kreditlinje, ligesom et kreditkort, der er sikret mod dit hjem. Med andre ord placerer långiver en pantelån mod dit hjem, ligesom en pantelångiver gør, så hvis du standard udelukker de. Mens kreditkort opkræver kontant forskudsgebyr og lægger lavere grænser for kontantforskud end detailkøb, er HELOC'er designet specielt til kontantudtrækning.

HELOC'er har typisk to faser: en trækfase og en tilbagebetalingsfase. I den indledende trækfase, der varer fem til 10 år, kan du enten trække penge ud eller betale dem tilbage. Når lodtrækningen er afsluttet, låses din saldo, og du går ind i tilbagebetalingsfasen. På det tidspunkt bliver HELOC effektivt et andet prioritetslån, og du foretager regelmæssige betalinger i løbet af 10 til 20 år.

Pro tip: Figure.com tilbyder en hjemmekapitallinje med kurser, der starter på 4,99%. Du kan blive godkendt på fem minutter og få finansiering på kun fem dage.

Fordele ved HELOC'er

Den mest åbenlyse fordel ved HELOC'er er deres fleksibilitet. Du kan låne penge, som du har brug for dem, betale dem tilbage og derefter låne mere.

Og som med andre prioritetslån får du adgang til din egenkapital uden at refinansiere og genstarte din amortisering fra bunden.

HELOC-rentesatserne ligner ofte andre prioritetslån. ' Det gør dem højere end første prioritetslån, men lavere end de fleste kreditkort eller personlige lån, da kreditlinjen er sikret med en pantelån mod dit hjem.

Ulemper ved HELOC'er

I modsætning til andet prioritetslån tilbyder HELOC ikke fast rente. Da de er en roterende kreditlinje, kan du forvente, at renterne er bundet til den svingende primærrente. Det betyder, at du ikke kan låse et lån til den aktuelle lave rente. Dagens overkommelige kreditlinje kan omdannes til en knusende gæld med høj rente i morgen.

En anden forskel fra andre prioritetslån er, at HELOCs kan fryse din kredit, hvis dit hjem falder i værdi. Du kan kun stole på din HELOC i det omfang, din egenkapital ikke dyppes.

En risiko, som få husejere er klar over, er begrænsningen i leje, som de fleste HELOC-långivere pålægger. Med et prioritetslån kan du flytte ud af dit hjem og beholde det som leje, hvis du har boet der i mindst et år. Men mange HELOC-långivere ringer til din kreditgrænse, hvis du flytter ud af hjemmet.

For alle disse forskelle deler HELOCs et par uflatterende ligheder med boliglån. Den første er lukkeomkostninger; forventer at betale relativt høje gebyrer og gebyrer ved afviklingstabellen, fra titelgebyrer til vurderingsgebyrer til långivergebyrer.

Derefter er der risikoen for forudbetalte sanktioner. Selvom disse også er en risiko ved anden prioritetslån, udgør de et større problem med HELOC'er. En forudbetalingsstraf er et gebyr, som långiveren opkræver, hvis du betaler gælden fuldt ud inden en bestemt dato - hvilket kan besejre hele formålet med en fleksibel kreditlinje til at trække på eller betale sig, som du finder passende. Ikke alle HELOC'er inkluderer en forudbetalingsstraf, så dobbeltkontrol før låntagning.

Vær særlig opmærksom på "ingen lukningsomkostninger" HELOC'er. Hjemmeudlånere er ikke nøjagtigt filantropiske velgørenhedsorganisationer, så hvis du ser en "ingen lukkeomkostninger" HELOC annonceret, grave dybere for at opdage nøjagtigt, hvor de skjulte gebyrer - som f.eks. Sanktioner for forudbetaling - ligger.

Endelig skal du huske, at når HELOC rulles over til tilbagebetalingsfasen, fortsætter den med en amortiseringsplan lige som et traditionelt prioritetslån. Som beskrevet ovenfor betyder det, at det meste af din månedlige betaling går til renter for størstedelen af ​​lånet.

Almindelige anvendelser til HELOC'er

Ligesom boligkapitallån bruger husejere HELOC'er til at betale for store billetudgifter såsom renovering af boliger, collegeundervisning, gældskonsolidering og medicinske regninger..

Men HELOCs ekstra fleksibilitet muliggør også nogle mere kreative anvendelser. For eksempel har jeg som investor i fast ejendom set andre investorer bruge HELOCs kreativt til at finansiere deres udbetalinger eller renoveringsomkostninger for nye lejeboliger eller vendehuse. Når renoveringen er afsluttet, sælger de enten huset (i tilfælde af vipning) eller refinansierer det med et langvarigt fast prioritetslån (i tilfælde af huslejer) og betaler deres HELOC fuldt ud.

Alternativt opretholder nogle husejere HELOC'er som et ekstra lag til beskyttelse mod nødsituationer. I stedet for at opbevare mange måneders udgifter i en kontant nødsituation, holder de en brøkdel af pengene kontant ved at vide, at de kan trække på deres HELOC, hvis en nødsituation rammer. Det frigør dem til at investere mere af deres penge ved at drage fordel af sammensætning og beskyttelse mod inflation.

Alternativer til Second Mortgage & HELOCs

Både andet prioritetslån og HELOC'er har foruroligende høje lukkeomkostninger. Vi taler fire figurer. Og hvis du standard, mister du dit hjem.

Til al deres brug er boligkapitallån og HELOC ikke dine eneste muligheder. Overvej disse alternativer, før du underskriver en anden gæld mod dit hjem.

1. Personlige lån

Det er værd at gentage: Lukningsomkostninger ved lån til boligkapital og HELOC er dyre. Forbered dig på at sprænge $ 3.000 til $ 10.000 eller mere.

I enhver sammenhæng ville din kæbe falde ved at miste den slags penge. Alligevel hænger boligejere disse omkostninger ud af to grunde: de rulles ind i lånet, og de ser ud til at være mindre i forhold til det høje antal boligværdier og realkreditlån.

Ja, personlige lån har normalt højere renter end anden prioritetslån. Men de kommer også med dramatisk lavere gebyrer, fordi långiver ikke behøver at køre en titelhistorie, bestille en vurdering eller afholde en formel afvikling.

Sammenlign de samlede lukningsomkostninger og lånets renter, før du forpligter dig til et andet prioritetslån over et personligt lån. Du kan blive overrasket over, at personlige lån er billigere på trods af den nominelt højere rente.

Pro tip: Hvis du leder efter et personligt lån, skal du starte din søgning på Credible.com. Du modtager renter fra flere långivere på kun to minutter.

2. Kreditkort

Ligesom personlige lån tilbyder et usikret alternativ til boliglån, tilbyder kreditkort et usikret alternativ til HELOCs.

Den samme logik gælder: Selvom rentesatserne er højere for kreditkort, kommer de ikke med massive lukkeomkostninger. Mange kort har heller ikke nogen oprindelige eller årlige gebyrer, for den sags skyld.

Og selvom du måske kan lide ideen om at hente kontanter fra en HELOC, kan du stadig låne kontanter fra et kreditkort. Typiske kontant forskudsgebyrer falder i området 3% til 4%, hvilket stadig er langt lavere end hvad du ville betale i alt HELOC-lukkeomkostninger.

Anvend disse lav-APR-kreditkort, som kun muligvis opkræver marginalt højere renter end en HELOC uden nogen af ​​de stejle afregningsomkostninger.

3. Refinansiering

Ja, du er nødt til at overveje amortiseringsplaner og vildledende långivere, der drejer din arm for at refinansiere. Men refinansiering er stadig en mulighed som et alternativ til boliglån og HELOC'er.

Hvis du i øjeblikket har et lån med høj rente, der ikke er for langt i amortiseringen, kan du synes det er fornuftigt at refinansiere til et lån med lavere rente. For eksempel, hvis du købte dit hjem, da du havde dårlig kredit og siden har øget din kredit score med 100 point, kan du finde langt billigere lånemuligheder tilgængelige for dig i dag.

4. Omvendt prioritetslån

For pensionerede husejere over 62 år tilbyder omvendte prioritetslån en ekstra indkomstskilde.

Omvendt prioritetslån findes i mange farver; Du kan tage en engangsudbetaling, indsamle månedlige betalinger eller vælge en kreditlinje, der ligner en HELOC. Eller for den sags skyld kan du vælge en kombination af disse indstillinger.

I modsætning til traditionelle lån, betaler du ikke nogen gang på et omvendt prioritetslån. Når du dør eller sælger ejendommen, får långiveren deres penge tilbage.

Fordi du ikke foretager månedlige betalinger, betyder det ikke noget om din kreditværdi. Men bare fordi du ikke foretager betalinger, betyder det ikke, at lånet er gratis. Forvent at betale alle de traditionelle afregningsomkostninger plus en årlig prioritetspræmie på 1,5%.

Lav dit hjemmearbejde på omvendt prioritetslån, før du låner et. De er usædvanlige og lette at misforstå, men de kan tilbyde meget tiltrængte indtægter til pensionister med kontantbånd.

5. Private fonde

Ingen siger, at du skal låne fra en bank eller virksomhedsudlåner. Du kan låne fra venner og familie og ofte betale betydeligt lavere renter og gebyrer.

Efter min erfaring forekommer det ikke engang, at private "långivere" opkræver gebyrer, fordi de ikke følger en långivers forretningsmodel. De tænker i stedet som investorer, ser på risiko og afkast. Når du nærmer dig dem for at diskutere lån, skal du ikke tilbyde forhåndsgebyrer, men i stedet tilbyde høje renter for at tilfredsstille deres ønske om stærkt afkast.

For at forsikre dem om, at du er en investering med lav risiko, skal du tilbyde sikkerhed. Du kan lade dem holde et værdifuldt smykke eller gerning i din bil eller endda dit hjem - noget, der tjener til at sætte deres sind på lethed, uden at du behøver at betale uden for lommen for heftige lukkeomkostninger.

Som med de andre typer usikrede kredit, der er skitseret ovenfor, hvad du opgiver i højere renter, inddriver du i undgåede afviklingsomkostninger. Og din søster sparker dig sandsynligvis ikke ud af dit hus, hvis du ikke betaler hende tilbage til tiden. Sandsynligvis.

6. Øg din besparelsesgrad og undgå gæld helt

Ja, der er teknisk set sådan noget som god gæld. Per definition gør god gæld dig rigere på lang sigt; eksempler inkluderer studielånegæld og investeringsejendomslån, som begge kan hæve din indkomst. Men meget få husejere optager et boliglån eller HELOC til ”god gæld” -formål.

I stedet for at afveje dig selv med egenkapitalgæld, gør din fremtidige selv en tjeneste og øg din opsparingskurs i stedet. At bruge mindre og spare mere er måske ikke så sexet som at få pengene lige på dette sekund til at installere den svømmebassin, men det er sådan du kommer frem i spillet om at opbygge rigdom.

Hvis du vil have en nem måde at tillægge din opsparingskurs på, skal du overveje hacking for at fjerne din boligbetaling. Derefter kan du tage dine besparelser hver måned og investere den på en investeringskonto hos M1 Finansiering eller læg det på en builder-konto med højt afkast CIT Bank.

Det endelige ord

Der var et ordsprog, at pundits elskede at smide rundt i kølvandet på 2008 krisen i boliger. De kritiserede husejere for at "bruge deres hjem som en pengeautomat."

Ja, det var nedladende. Men giv ingen fejl, de talte om, at folk tog lån til egenkapital og HELOC'er, så de kunne bruge deres egenkapital nu i stedet for at vente, indtil de realiserede disse gevinster ved at sælge deres hjem.

Når du vurderer dine muligheder for at låne penge, skal du altid være forsigtig med at afvikle de samlede omkostninger på lånet. Sammenlign ikke kun fordele og ulemper ved HELOCs og boliglån, men også alternativene ovenfor. Og vær især omhyggelig med ikke at vokse selvtilfreds med at bruge $ 5.000 i lukkeomkostninger, simpelthen fordi det ser lille ud i sammenhæng med en hjemmeværdi på $ 250.000.

Har du taget et HELOC- eller boligkapitallån? Hvad var din oplevelse med det?