Hvad er tvungen placeret forsikringsdækning - hvorfor du bør undgå det

Selvom du ikke kan forventes at forpligte hvert løbetid på dit prioritetslån til hukommelsen, er det vigtigt at være opmærksom på visse nøglebestemmelser. En typisk pantekontrakt specificerer nøjagtigt, hvilken type husejers forsikring du har brug for, og hvor meget af den du er forpligtet til at bære. For eksempel har du muligvis brug for dækning, der beskytter dit hjem mod brand, røveri eller andre specifikke typer skader.

Typisk har du brug for tilstrækkelig dækning, så din forsikringsselskab vil udstede et krav, der tillader fuld tilbagebetaling af dit boliglån i tilfælde af en katastrofe. Det kan også være nødvendigt, at du har særlige forsikringspolicer, som f.eks. Oversvømmelsesforsikring eller vindforsikring, afhængigt af hvor dit hjem ligger.

Hvis du ikke altid opretholder de krævede mængder forsikringsdækning, kan din prioritetsaftale give din långiver ret til at købe den forsikring, du mangler. Dette kaldes typisk tvangsforsikring - og det kan være meget dyrt.

Omkostninger og risici ved tvangsstyrt forsikring

Omkostninger

Når du mangler den forsikring, der kræves af dine prioritetsvilkår (eller hvis din dækning bortfalder), kan din realkreditinstitut købe uanset hvilken type forsikring den vælger i henhold til reglerne for tvangsforsikring. I disse tilfælde vil din långiver ikke shoppe rundt for at få de bedste tilbud til dig - i stedet vil politikken være markant mere dyre end hvad en ækvivalent politik ville koste på markedet. Faktisk kan tvangsforsikrede forsikringer have præmier op til 10 gange større end normale forsikringssatser.

Ofte er tvangsforsikring dyre, fordi långivere fortjener de politikker, de køber. F.eks. Køber Bank of America tvangsforsikring til deres realkreditlåntagere gennem sit eget datterselskab. En anden større bank, JP Morgan, køber tvangsforsikring gennem Assurant, som derefter betaler et datterselskab af JP Morgan for at genforsikre de politikker, den leverer. På grund af sådan praksis blandt større banker genererede præmier for tvangsforsikring 5,5 milliarder dollars i 2010.

Risici

Når långivere køber tvangsforsikring, klæbes omkostningerne ved de ofte ublu præmier typisk på dine månedlige pantebetalinger. Dette udgør en række risici. Et problem er, at du kan falde bag på dine lånbetalinger. Og når du falder bag dine lånebetalinger, kan du blive opkrævet sene gebyrer og sanktioner - hvilket gør det endnu sværere at betale regningen og blive fanget.

Et andet stort problem er, at tvangsforsikring ofte købes, når en boligejer allerede kæmper for at betale alle hans eller hendes regninger. I tider med økonomiske problemer kan du lade dine forsikringspolicer bortfalde - og dermed udløse den tvangsforsikrede. Hvis dette sker, vil du blive presset ind i en endnu værre økonomisk situation, da din forsikring pludselig bliver meget dyrere - og kan tvinge dig til afskærmning.

Undgå tvangsstyrt forsikring

Den bedste måde at undgå tvangsforsikret forsikring er simpelthen at gøre alt for at undgå bortfald i din krævede forsikringsdækning. Det betyder, at du læser din prioritetsaftale omhyggeligt for at bestemme, hvilke typer forsikringer du har brug for, og sørge for, at du altid har en forsikring, der opfylder eller overstiger minimumskrav.

I nogle tilfælde er dette imidlertid ikke nok, da nogle husejere har haft en tvangsforsikring købt på deres vegne til fareforsikring, som de ikke fik tilstrækkelig tid til at købe på egen hånd. F.eks. Har en husejer muligvis ikke brug for en oversvømmelsespolitik for sit hjem, og køber derfor ikke den. Men hvis forsikringskravene ændres, og han pludselig får ham at vide gør har brug for en oversvømmelsespolitik, har han måske ikke tid til at købe den, før pantelåneren køber en kostbar politik på hans vegne.

Sådan tages handling

Hvis du oplever et bortfald i dækningen, eller hvis din långiver køber en forsikring, som du endnu ikke havde eller ikke forventede at få brug for, er det vigtigt at tage handling med det samme:

• Tjek din realkreditopgørelse hver måned for uventede gebyrer. Hvis der er købt tvangsforsikring på dine vegne, skal du kontakte din långiver for at finde ud af, hvilken forsikring du mangler, så du straks kan købe din egen politik for at imødekomme dækningskrav.
• Vær på udkig efter meddelelser fra din långiver, der angiver nye forsikringskrav. Hvis du modtager en meddelelse, skal du handle hurtigt og købe de krævede planer med det samme.
• Kontakt din realkreditinstitut så hurtigt som muligt, hvis der er købt tvangsforsikring til dig. Det kan være nødvendigt at kontakte din långiver via telefon såvel som skriftligt. Vær forberedt på at fremlægge tilstrækkeligt bevis på forsikring og fortsæt med at følge op, indtil den tvangs placerede forsikring fjernes. Dette kan tage flere telefonopkald.

Selvom Bureau for Consumer Financial Protection har forsøgt at beskytte forbrugerne mod tvangsforsikring og høje præmier, er det i sidste ende op til dig at tage forholdsregler for at undgå denne store udgift.

Det endelige ord

At have tilstrækkelig husejers forsikring er vigtigt ikke kun for at imødekomme bank- og långiverkrav, men også for at beskytte din investering. Der er dog ingen grund til at betale mere for forsikring end nødvendigt. Hold dit hus tilstrækkeligt forsikret, og hvis en forfald af en eller anden grund forekommer, skal du med det samme gribe ind for at rette problemet - og sørg for, at pantelåneren annullerer den tvangspolitiske politik.

Kontroller du dine forsikringer nøje for at sikre, at du har den dækning, du har brug for?