Køb af et andet feriehus - fordele og ulemper, ting at overveje
Vil priserne gå lavere? Det er umuligt at fortælle, men Stan Humphries, cheføkonom hos Zillow, siger: ”Det er et nar til at prøve at sætte bunden for både økonomer - og købere og sælgere. Hvis du finder et hus, som du elsker og vil være i i en lang periode, er det nu potentielt et godt tidspunkt at vade ud på markedet. ”
Fordele ved at eje et andet hjem
Uanset om du er en skiløber, der elsker bjergskråningerne i Colorado eller Utah, en elsker af strande i det sydlige Californien og Florida eller en potentiel pensionist, der søger at undslippe det snedækkede nordøst for de vidt åbne, solrige lande i Arizona eller Syd Texas, der er huse til rådighed til at imødekomme en lang række budgetter. De samme fordele ved hjemsejerskab gælder for ejeren af et ejerlejlighed i Boston eller et palæ på Homestead i Hot Springs, Virginia.
1. Langsigtede overskud
Mens alle aktiver varierer i værdi på kort sigt, er ferieboliger mere tilbøjelige til at beholde deres værdi og værdsætte, simpelthen fordi de er beliggende i populære områder med et geografisk begrænset udbud. Der er en endelig kystlinje eller bjerg, hvorpå der kan bygges huse, og kun 18 huller på en golfbane.
Men fast ejendom, som aktier, obligationer og andre investeringer, har altid svingt i værdi og vil sandsynligvis fortsat gøre det i fremtiden. Vær derfor opmærksom på, at der ikke er nogen garanti for, at et andet hjem vil sælge til en højere pris i fremtiden.
2. Skattefradrag
Mange mennesker, der ejer andet hjem, foretrækker at holde dem ubeboede, når de ikke bruges til personlig fornøjelse. Hvis du tillader og opkræver husleje for belægning højst to uger om året, er renterne på pantelånet og ejendomsskatten helt fradragsberettiget fra din bruttoindkomst. Med andre ord, til skatteformål kan du behandle dette prioritetslån på samme måde som du ville gøre pantelånet på din primære bolig.
3. Lejeindkomst
Hvis du beslutter at leje dit hjem, men personligt også bruger ejendommen, skal du afgøre, om du er berettiget til at fratrække driftsudgifter. For at bestemme dette skal du tilføje de dage, du har lejet ejendommen. Hvis du besatte ejendommen mindre end 10% af de dage, du har lejet den, eller i mindre end to uger - alt efter hvad der er større - kan du trække alle driftsudgifter i hjemmet inkl. Renter, værktøjer, rengøringsgebyrer, vedligeholdelse af græsplæne og administration gebyrer. Hvis du har brug for hjælp til at bestemme, hvad du er berettiget til at fratrække, skal du kontakte en skatteserviceperson eller gennemgå IRS-publikation 527 om ferieboliger.
Lejepriser varierer afhængigt af årstider og populariteten af udvejets placering. For de fleste resorts er ugens lejeafgift i højsæsonen normalt lig med eller større end ejendommens månedlige pantebetaling, så du kan bryde med en årlig belægning omkring 30% fra et kontantstrøm synspunkt.
4. Kendskab
At vende tilbage til samme sted gang efter gang kan være trøstende, når du bliver fortrolig og komfortabel med placeringen. Det giver dig friheden til at være dig selv og muligheden for at udvide langsigtede venskaber med beboere - du kan blive en del af det sociale stof.
5. Bekvemmelighed
Muligheden for nemt at gemme genstande, der udelukkende bruges i det andet hjem, forenkler rejse og pakning. Min families skiudstyr sammen med ekstra vintertøj blev opbevaret i vores hus i Breckenridge, Colorado, hvilket gjorde det nemt for os at tage uplanlagte ture til en weekend på ski uden besværet med at pakke eller bekymre os, hvis vores ski skulle ankomme på samme flyselskabsflyvning.
6. Start med pensionering
Selvom vi måske elsker de steder, hvor vi arbejder og bor, har hvert sted sine ulemper. Hvis du for eksempel bor i Texas, er somrene på temperaturer på 100 plus grader brutale. Folk i Chicago, Philadelphia og andre nordlige byer hader ofte den årlige kamp med sne.
Et fælles mål med pension er at have et sted at trække sig tilbage i de tider af året, vi ikke kan lide mest på vores hovedbolig. At finde og købe et andet hjem før pensionering giver dig mulighed for at opleve fordelene ved en tilflugtssted inden den faktiske pension, et tidspunkt til at rette og ændre dine planer, hvis virkeligheden er anderledes end drømmen.
7. Placering for samlinger
Steder skaber minder om mennesker, forhold og gode tider. Som medlem af en stor storfamilie har jeg altid haft glæde af den årlige uafhængighedsdag, der samledes på min fætter's søhus. Samlingerne startede, da jeg var en ung dreng, da min far og hans to brødre købte en masse på en stor sø i det vestlige Oklahoma og er fortsat gennem fødslen af mine børn og børnebørn. Det årlige besøg er blevet en tradition, der har holdt vores stadigt voksende familie tæt, når vi spredte os over regionen og landet.
Den immaterielle fordel ved at eje og videregive ejendom fra generation til generation - især et hjem, der har været og vil fortsat være stedet for mange glade sammenkomster - er uberegnelig.
8. Adgang til andre ferieboliger
Mange andre hjem er beliggende i områder, som folk kan lide at besøge - resorts, golfbaner, bjerge, søheste - og deres tiltrækning er universel. Som et resultat arrangerer ejere på et sted ofte at handle tid i deres hus til tiden i et hjem beliggende i en anden region. Dette kaldes en boligbytte.
Som partner i et hus beliggende i Pebble Beach, Californien, byttede jeg en gang en uge i mit hus i to uger i et hjem (med kok og husholderske) på en Caribisk ø. Ejeren af St. Maarten-hjemmet ville tage sine venner med på en lang golftur til de berømte baner i Pebble Beach, mens jeg ville tage min familie med i en udvidet strandferie. Byteafdelingen fungerede godt for begge parter.
Ulemper ved at eje et andet hjem
At eje et andet hjem uanset placeringen er ikke for alle.
1. Indledende købsomkostninger
De fleste mennesker har større forventninger til en ejendom, som de agter at eje, snarere end at leje. Disse forventninger kan omsættes til høje priser.
I populære områder, hvor pladsen er begrænset, kan huset være prissat højere end prisen på dit primære hjem. Derudover pådrages nye husejere typisk omkostningerne ved møblering af det nye køb med alt fra møbler til linned og opvask, omkostninger, der let kan overstige 25% til 33% af købsprisen.
2. Prioritetslån
I den seneste tid er långivere blevet brændt kraftigt på boligmarkedet for bolig, og kan derfor være tilbageholdende med at låne på et nyt køb. Procentdelen af udbetalingen og renten på ethvert prioritetslån vil sandsynligvis være højere for en ferieejendom. Afhængig af ejendommens placering, tilstand og markedsværdi (samt din egen økonomiske status og kredithistorie) kræver et typisk 15 til 30-årigt pantelån for en ejendom, der er beboet ejendom, normalt 20 til 30 % udbetaling af salgsprisen (jo højere udbetalingen, jo lettere er det at finde en villig långiver).
3. Vedligeholdelse af hjemmet
Som husejer eller medlem af en husejergruppe er du ansvarlig for al vedligeholdelse af hjemmet. Når et rør går i stykker eller taget lækker, er det du, der skal betale for reparationsomkostningerne. Du kan også være den, der identificerer problemet, arrangerer blikkenslager eller elektriker og møder dem på stedet. I nogle tilfælde kan du tilbringe hele dit besøg på at arbejde på ejendommen, hvilket bestemt ikke er, hvad du forventede, da du drømte om ejerskab.
4. Rejsetid
Efter sandsynlighed vil et andet hjem være placeret timer fra din primære bopæl, hvilket kræver enten lange bilture eller flyrejser. Muligheden for at bruge huset til korte weekendture afhænger helt af den afstand, du skal rejse. Hvis du overvejer at købe et hus på den anden side af landet, skal du planlægge at gå sjældnere, men blive i længere perioder.
5. ufleksibilitet
Hvis du betaler et betydeligt beløb hver måned for et andet hjem, kan du føle, at du konstant og udelukkende skal besøge ejendommen for at retfærdiggøre din investering. Som en konsekvens heraf skal du være sikker på, at du vil nyde dine besøg 5 eller 10 år i fremtiden, lige så meget som du nyder at besøge lokationen i dag. Huse er ikke likvide investeringer - hvis du beslutter at sælge, kan det tage flere måneder eller endda år at få den pris, du ønsker.
Trin til at købe et feriehus
Køb af et hjem, uanset om det er en primær bopæl eller et feriested, kan være en kompliceret proces og en betydelig økonomisk forpligtelse. Ved at følge de rette trin kan du dog gøre oplevelsen så smertefri som muligt.
1. Bestem din ideelle placering
Resortområder har normalt en lang række ejendomme, der passer til forskellige budgetter. Jo større det område, du er villig til at overveje, desto større er sandsynligheden for, at du finder en ejendom, der passer til dit eget budget. Er du for eksempel nødt til at bo på havet eller på en bestemt bjergskråning, eller er du villig til at køre til stranden eller skiliften?
2. Opret et prisklasse
At eje et andet hjem skal være behageligt og ikke kilden til konstant økonomisk belastning. Ved hjælp af en prisklasse skal du antage, at din udbetaling, lukkeomkostninger og møblering udgør 33% af købsprisen. Med andre ord, hvis du har $ 50.000 i kontanter, skal din begyndelsespris være mellem $ 130.000 og $ 170.000.
3. Overvej fraktioneret ejerskab
Mens de fleste ferieegenskaber overføres i skikkede transaktioner (køberen får en registreret handling, der viser hans ejerskab i specifikke identificerede fast ejendom), er brøksejendomsejendom et alternativ, der blev populært i 1990'erne. Dette gør det muligt for en køber at matche sin forventede brug af ejendommen nærmere med dens omkostninger eller omvendt tillade køb af en dyrere ejendom til den samme investering.
Hvis for eksempel en investor købte en brøkandel for $ 100.000 med ret til at bruge ejendommen i 30 dage om året, kan værdien af den købte ejendom være så høj som $ 1,2 millioner (12 investorer * $ 100.000 investering = $ 1,2 millioner). Der er normalt en stor forskel i udseende, indkvartering og aftaler mellem $ 100.000 og $ 1.000.000 ejendomme.
Fraktioneret ejerskab adskiller sig fra en timeshare. Med fraktioneret ejerskab ejer du en del af fast ejendom, mens du med en timeshare blot ejer retten til brug fast ejendom. Denne forskel tegner sig for skattefordelene ved en brøkinteresse samt evnen til at drage fordel af eventuelle prisstigninger i ejendommen.
Både delvis ejerskab og timeshare kræver koordinering med andre ejere for at reservere tid på ejendommen. Hvis du planlægger at bruge ejendommen mere udgående eller bare ikke ønsker at forholde dig til et eksternt agentur, kan du oprette et privat partnerskab til at købe og eje et stykke ejendom.
Mit hus i Pebble Beach blev delt med to partnere, og det var et perfekt arrangement. Vi forhandlede med en lokal ejendomsmægler for at administrere vedligeholdelse af ejendommen mod et lille månedligt gebyr, så vi ikke behøvede at beskæftige sig med anlægsgartnere, husrensere eller lokale forsyningsselskaber, da vi var på stedet, hvilket gjorde vores sommerhus til en sand ferie.
4. Engagér en lokal ejendomsmægler
Hjælp fra en lokal ejendomsmægler er uvurderlig under din søgning efter dine drømmers feriehus. En god agent kan guide dig gennem købsprocessen, hjælpe dig med at finde finansiering af realkreditlån og muligvis kunne administrere ejendommen, når du er væk. Selv hvis du køber en brøkandel fra en ejendomsudvikler, kan ejendomsmægleren hjælpe dig med at få en bedre aftale.
Det endelige ord
En ven købte for nylig en brøkdel i en hus i et eksklusivt golfsted i Austin, Texas, hvor hans datter skal gå på college. Det fire-værelses hjem, luksuriøst møbleret og vedligeholdt, inkluderer golf- og spa-privilegier på et nationalt rangeret golfsted. Sælgeren, en bygningsselskabsejer, var villig til at sælge renten mindre end dens oprindelige pris otte år tidligere på grund af tilbageførsler i byggebranchen, og et deraf følgende behov for at reducere hans personlige udgifter overalt.
Effektivt kunne min ven købe en andel af huset under dets bygningsomkostninger. Fra sit perspektiv har han nu et feriehus i tre måneder om året til en pris, der er mindre end omkostningerne og besværet med at leje hotelværelser, betale feriestedgebyrer eller købe dyre restaurant måltider. Mulighederne er derude - nu er det tid til at begynde en søgning efter dit drømmeferiehus.
Hvis du allerede ejer et andet hjem, ville du gøre det igen?
(fotokredit: Bigstock)
