Sådan finder du en god entreprenør til reparationer af hjemmet

Ingen ønsker at gennemgå en sådan prøvelse. Og alligevel sker det hele tiden, især om sommeren, når flere husejere starter boligforbedringsprojekter.

Langt de fleste entreprenører er ærlige og pålidelige, men der vil altid være dem, der er klar og villige til at køre en fidus og løbe af med dine penge. Så hvordan kan du sikre dig, at du finder en pålidelig og hæderlig entreprenør, der holder deres løfter? Og hvordan sikrer du dig, at du ansætter den rigtige professionelle til jobbet? Lad os se.

Har du brug for en entreprenør eller Handyman?

Se på dit projekt-to-do-liste. Måske har du brug for at udskifte taget, fikse lækagen under køkkenvasken, flise gangen på gangen igen og installere en loftsventilator i din sønns soveværelse. Du vil også gerne bygge et lille dæk til sommer-cookouts.

Nogle af disse projekter er relativt lette at gennemføre, mens andre er langt mere komplekse. Så spørgsmålet bliver: Har du brug for at ansætte en entreprenør, eller vil en altmuligmann være tilstrækkelig?

Visse projekter kræver dybdegående viden og endda lokale eller statslige certificeringer; til disse projekter har du brug for en entreprenør. Andre projekter kan håndteres af en person, der ved, hvordan man bruger en båndsav, eller som har tid til at fikse et lækkende rør; for disse projekter kan du ringe til en altmuligmann, der typisk vil opkræve mindre pr. time eller projekt end en licenseret entreprenør.

Sådan finder du ud af, hvilken professionel du skal ansætte til dit projekt.

Gør-det-selv mand

En handyman vil typisk gennemføre generelle husreparation og rutinemæssige vedligeholdelsesprojekter, såsom:

Udskiftning af en vask
Installation af et nyt toilet
Maleri
Rengøring af tagrender
Gipsmurreparation
Installation af en gårdhave
Sæsonbestemte vedligeholdelsesprojekter
Mindre HVAC-reparationer
Gulvreparation eller udskiftning
Havearbejde
Hegn reparation
Fjernelse af udendørs skimmel

Disse projekter er ikke komplekse og kræver ikke meget specialiseret viden.

Entreprenør

Entreprenører er bedre egnet til større job, der kræver tilladelse, specialiseret viden eller begge dele. Disse fagfolk falder i to kategorier: hovedentreprenører og entreprenører.

Hovedentreprenør

En hovedentreprenør (GC) fungerer som manager for store projekter. De ansætter entreprenører, kendt som underleverandører, til at udføre specialiserede opgaver såsom installation af nyt VVS, installation af nye bordplader eller genmontering af et hus. Hovedentreprenører sørger for, at alle tilladelser indgives, at alle frister overholdes, og omkostningerne forbliver på budgettet.

Du skal ansætte en hovedentreprenør til projekter såsom:

Ombygning af køkken eller badeværelse
Opbygning af en tilføjelse
Bygning af et nyt hjem

Entreprenører

Entreprenører er dygtige og licenserede erhvervsdrivende, der arbejder uafhængigt med flere hovedentreprenører eller med et større agentur. Du vil ansætte en entreprenør til projekter såsom:

Bygning af et dæk
Genlån et hjem
Installation af en helgenerator
Udskiftning af VVS eller installation af en vandvarmer
Installation af nye vinduer eller døre
Genopbygning af en pejs eller installation af en brændeovn
Installation af fliser eller murværk
Installation af en HVAC-enhed

Hvis du stadig ikke er sikker på, om du har brug for en hovedentreprenør, almindelig entreprenør eller handyman, skal du følge disse regler fra HomeAdvisor:

Hvis jobbet vil tage mere end en uge, skal du ansætte en GC.
Hvis jobbet kræver flere forskellige fordele at gennemføre, skal du ansætte en GC.
Hvis jobbet kræver et par tilladelser, skal du ansætte en GC.
Hvis disse regler ikke gælder for dit projekt, kan du have det godt med en almindelig entreprenør eller endda en altmuligmann.

Hvor meget koster det dig?

Du spekulerer måske på, om du skal gøre det selv (DIY) eller ansætte en entreprenør. Og hvis du ansætter nogen, hvor meget vil det koste dig?

En entreprenørs tilbud afhænger af en række faktorer: projektets type, hvor dyre materialer er, og hvor du bor. Det er umuligt at angive en gennemsnitspris, fordi projekter varierer så vidt.

For eksempel, hvis du overvejer at ombygge dit køkken, bliver du sandsynligvis nødt til at ansætte en hovedentreprenør, der også vil indrømme underleverandører som blikkenslager og elektrikere. Omkostningerne for et projekt som dette afhænger af projektets omfang og gennemsnitlige timepriser for hver underleverandør, som kan variere meget afhængigt af hvor du bor.

Ifølge HomeAdvisor inkluderer gennemsnitssatserne for entreprenører:

Elektriker: $ 50 til $ 100 per time
Blikkenslager: $ 45 til $ 200 per time
Flisindstilling eller stenindstillingsprofessionel: $ 863 til $ 2,681 pr. Job
tagdækker: $ 7,524 pr. Job
HVAC: $ 284 (reparation) eller $ 4.274 (installation) pr. Job
Vinduesinstallation: $ 5.274 pr. Job
Husmaleri (udvendigt): $ 2.803 pr. Job

Det er lidt lettere at vurdere, hvad du betaler for et mindre projekt, der kræver en altmuligmann. Disse fagfolk opkræver typisk mindre end en entreprenør; ifølge HomeAdvisor er de typiske omkostninger for et handyman-projekt landsdækkende $ 178 til $ 650.

Sådan finder du en stor entreprenør

En hurtig online-søgning er nok til at skræmme dig fra at ansætte en entreprenør nogensinde. Internettet er fuld af horrorhistorier fra familier, der har ansat en entreprenør, der:

Kørte af med deres penge uden nogensinde at udføre værket
Arbejdede arbejdet så dårligt, at de var nødt til at ansætte en anden til at ordne jobbet til dobbelt eller tredoblet prisen
Det tog måneder eller endda år at gennemføre et projekt for titusinder eller endda hundretusinder af dollars over budgettet

Hvis dit område for nylig er gået igennem en stor storm, såsom en orkan, tornado, haglstorm eller oversvømmelse, er du også nødt til at passe på “storm chasers.” Dette er entreprenører, der svæver ind fra byen for at ordne huse, der er beskadiget af en nylig naturkatastrofe. Mens nogle af disse entreprenører er legitime, er mange bare på udkig efter at tjene nogle hurtige kontanter og derefter slå vejen, før husejere opdager deres dårlige arbejde.

Der er stadig masser af ærlige og pålidelige entreprenører derude. Hvordan finder du en? Det tager tid, arbejde og tålmodighed, men din indsats vil betale sig.

1. Lav dit hjemmearbejde

Websteder som Angie's List og HomeAdvisor hjælper med at tage gætteriet ud af at ansætte en person usynlig; dette er gode steder at starte din søgning. Hvert websted har en omfattende database over boligforbedringsentreprenører gennemgået af verificerede medlemmer. En anden mulighed er Handy.com. De hjælper dig med at finde en handyman til en simpel opgave som at hænge et tv helt op til en entreprenør til en større ombygning.

Prøv at kontakte dit lokale handelskammer eller bygge en fagforening og bede om deres henstillinger.

Du kan også spørge dit forsikringsselskab, selvom de ikke betaler for arbejdet. De fleste forsikringsselskaber har aftaler med hæderlige lokale entreprenører. Ikke kun kan du drage fordel af den gennemgangsproces, som dit forsikringsselskab har udført på disse virksomheder, men du kan muligvis endda få en prispause baseret på forholdet mellem entreprenøren og dit forsikringsselskab.

Når du har undersøgt dine muligheder, skal du oprette en liste over mindst tre højt vurderede entreprenører, som du ønsker at få et bud fra og kontakte dem direkte.

2. Få entreprenørens licensnumre

Når du har oprettet en kortliste med entreprenører, skal du indsnævre din liste ved at ringe og bede entreprenørerne om deres licensnummer og forsikringsattester. Alle entreprenører, uanset hvilken stat de arbejder i, er forpligtet til at have en virksomhedslicens og forsikringsdækning.

Hvis du har et forretningslicensnummer, kan du kontakte din lokale kommune og afgøre, om entreprenøren er lovligt i erhvervslivet, mens forsikringsattesten vil sikre, at entreprenøren er dækket, hvis noget går galt. Gode entreprenører bør bære både arbejdstageres kompensation og ansvarsforsikring gennem deres forretning. Bed om at se deres forsikring, så du kan gennemgå deres dækning.

Husk, at en virksomhedslicens ikke er det samme som en entreprenørlicens. Hver stat, by og kommune har forskellige krav til entreprenørlicenser. Besøg HomeAdvisor's statslicensside for at finde din stats unikke krav, så du ved, hvilke licenser du skal kigge efter fra en velrenommeret entreprenør.

3. Stil spørgsmål

Når det er tid til at møde hver entreprenør, er det nyttigt at have en liste med spørgsmål, der er skrevet ud, så du ikke glemmer noget vigtigt. Overvej at stille dem nogle eller alle følgende spørgsmål:

Hvad lokale handelsforeninger tilhører du?

Efter samtalen skal du ringe til disse organisationer og kontrollere, at denne entreprenør faktisk er et medlem i god status.

Hvor længe har du været i forretning?

Bed om bevis for deres ansættelsesperiode, da nogle fly-by-night entreprenører vil kræve "20 års erfaring" i området, da de faktisk kun kom ind i byen sidste måned.

Kan du give mig mindst 3 nylige referencer?

Nøgleordet her er "nyere." Gode entreprenører skal være klar og villige til at dele kontaktoplysningerne fra mindst tre husejere, de har arbejdet med i det sidste år. Hvis alt, hvad de har, er gamle referencer, kan det være et tegn på, at deres arbejdskvalitet er faldet.

Når du taler med disse husejere, så spørg dem:

Hvor hurtigt returnerede denne entreprenør dine telefonopkald?
Var projektet afsluttet på budgettet? Hvis ikke, hvad skete der??
Holdte entreprenøren deres løfter til dig?
Var entreprenøren lydhør over for ændringer med projektet? Hvis der var nogen uenighed, hvad skete der??
Vil du anbefale denne entreprenør til nogen i din familie?

Hvilken tidslinje har du til dette projekt? Har du andre projekter, der kan have indflydelse på denne tidslinje?

Spørg dem også om de nylige bud, de har afgivet med andre husejere. De har måske ikke nogen projekter, der er oprettet lige nu, men hvad sker der, hvis to andre husejere ansætter dem senere på ugen?

Hvilken betalingsplan kræver du?

Husk, en ærlig entreprenør vil aldrig bede om det fulde projektbeløb foran, men de fleste vil bede om et depositum og regelmæssige betalinger gennem hele projektet. Sørg for at vide, hvornår betalinger forfalder, og hvor meget de vil være.

Vil de samme mennesker arbejde på dette projekt hver dag?

Hvis du interviewer en hovedentreprenør, så spørg dem, der vil dukke op hos dit hjem hver dag. Hvilken slags kontrolproces bruger de, når de ansætter underleverandører? Vil det være det samme team af underleverandører hver dag, eller vil forskellige hold dukke op på forskellige dage? Find ud af detaljerne, så du ved, hvad du kan forvente.

Hvad skal jeg gøre for at gøre huset eller arbejdsområdet klar?

Har du brug for at flytte møbler? Tag billeder fra væggene i tilstødende værelser? Rul tæpperne op?

Dette er også en chance for at spørge, om der er noget, du kan gøre for at forberede det område, der muligvis kan sænke projektomkostningerne.

Hvordan ser projektet ud, virkelig?

Med dette spørgsmål spørger du, hvordan projektet vil påvirke dit liv og din familie. Opfølgningsspørgsmål kan omfatte:

Hvor højt vil arbejdet være?
Hvor meget støv der bliver sprængt om?
Hvor meget affald der genereres, og det hele renses op hver dag?
Må en af os være hjemme, mens arbejdet afsluttes?
Vil du bruge enhver presenning til at beskytte møbler og andre genstande?
Vil dine entreprenører have skobeskyttelse, når de kommer ind udefra?
Hvor skal du gemme værktøjer og materialer i løbet af projektet?

Hvis det er et stort projekt, skal du spørge, om entreprenøren har en port-a-pot, eller om underleverandører vil bruge en af dine toiletter hele dagen.

Nogle af disse spørgsmål kan virke lidt nitpicky, men undervurder ikke, hvor meget det kan irritere dig, når en entreprenør sporer mudder over hele dine tæpper, fordi de ikke tager deres støvler af. Find ud af det her, inden projektet begynder, så du kan kommunikere dine forventninger og spare dig selv hovedpine.

4. Få et specificeret bud

Hver entreprenør, du interviewer, skal give dig et specificeret bud. Dette er et bud, der viser, artikel for artikel, alt hvad du betaler for. Det skal omfatte:

Alle arbejdsomkostninger (inklusive anslåede underentreprenøromkostninger, hvis dit projekt kræver dem)
Alle materialer (inklusive detaljer såsom maling, gipsvæg og lysarmaturer)
Alle tilladelsesgebyrer
Eventuelle andre udgifter, såsom rejsegebyrer, som entreprenøren forventer at fakturere

En specificeret regning giver dig klare og forudgående oplysninger om, hvor meget projektet vil koste. Det giver dig også styrken til at holde dig på budgettet. Hvis entreprenørens oprindelige bud er mere end du har råd til, kan du nemt ændre projektomfanget, så det passer bedre til dit budget. For eksempel kan du beslutte at gå med billigere fliser eller gøre alt maleriet selv.

Hvis det er nødvendigt at ændre dit originale tilbud, skal du dokumentere dem på dit originale tilbud og sørge for, at både du og entreprenøren underskriver det. Dit tilbud skal også indeholde relevante oplysninger om garantier eller garantier for udført arbejde og anvendt materiale.

Opbevar denne aftale på et sikkert sted, indtil din garanti udløber, i tilfælde af at du nogensinde skal anlægge sag mod entreprenøren.

Du skal også afklare, om entreprenørens bud er et skøn eller en fast pris. Estimater kan ende med at koste dig meget mere, så find ud af, hvilke faktorer der kan påvirke den endelige pris.

Hvis din entreprenør ikke ønsker at give dig et specificeret bud, skal du ikke ansætte dem.

Røde flag at passe på

En ubestridelig entreprenør kan dukke op når som helst og hvor som helst. Men de udstiller ofte nogle røde flag, som du kan holde øje med.

1. De anmoder fra dør til dør

Gode entreprenører har normalt mere arbejde end de kan håndtere og behøver ikke at banke på døre eller lægge løbesedler i postkasser for at finde arbejde.

Nogle ubestridelige entreprenører bruger dør til dør anmodninger om at svindle deres kunder direkte. For eksempel, i et af mine gamle kvarterer, ville en asfalt-lukke-entreprenør med jævne mellemrum rulle ned ad gaden og slå deres tjenester til enhver, der tilfældigvis var udenfor. En nabo lejede ham uheldigt, og de blev enige om prisen og rakte hånden på den. Ingen kontrakt var involveret.

Entreprenøren afsluttede jobbet samme eftermiddag og krævede dobbelt den pris, han oprindeligt havde citeret. Da der ikke blev underskrevet nogen kontrakt, var det et tilfælde af "sagde han, sagde hun." Min nabo måtte tage entreprenøren til domstolen for små krav for at løse problemet; han vandt sin sag, men ikke uden en betydelig mængde tid og stress.

En anden almindelig fidus involverer landskabspleje. En lastbil, der er fyldt med træer, buske og blomster, kører rundt i kvarterer og spørger husejere, om de vil købe disse superbillige "overskydende planter" og få landskabsfagfolk til at plante dem i deres have. Normalt er disse planter ved dødsdøren, og husejeren betaler gode penge kun for at skulle grave dem op en uge eller to senere.

Vær på vagt over for nogen, der går dør til dør på udkig efter forretning. Oftere end ikke er dette et tegn på en der er desperat efter arbejde.

2. De beder dig om at få tilladelser

Anerkendte entreprenører tager ansvar for at få alle nødvendige tilladelser til et projekt, fordi det er dem, der vil tale med bygningskontrolløren, når de ankommer for at inspicere arbejdet. De arkiverer tilladelsen under deres entreprenørlicensnummer.

En svindler beder dig om at få din egen byggetilladelse, hvilket betyder, at du bliver nødt til at lyve om, hvem der virkelig udfører arbejdet. Som husejer kan du få din egen tilladelse til DIY-projekter, men hvis en anden gør arbejdet, er de nødt til at få tilladelsen - og det er de ansvarlige for inspektøren. Alt for ofte er entreprenører, der anmoder om, at husejere får deres egne tilladelser, ikke licensieret eller har et dårligt ry hos lokale inspektører. Uanset hvad, løb.

3. De vil have alle pengene foran

Det er normalt, at entreprenører beder om nogle penge foran, normalt et engangsbeløb eller en procentdel af det, de citerede i deres bud - typisk højst 10%. Hvis en entreprenør ønsker alle pengene foran, skal du vise dem døren.

4. Deres bud er alt for lavt

Du skal få mindst tre bud, før du ansætter nogen, og disse bud skal være relativt ens i pris.

Vær på vagt over for enhver entreprenør, der afgiver et ekstremt lavt bud. Der er en god chance for, at de byder lavt for at få deres fod i døren, så de senere kan slå dig med uventede afgifter for materiale eller arbejde.

En anden almindelig fidus med lave bud involverer en entreprenør, der siger, at han ønsker at bruge dit projekt til "reklameformål" eller som et udstillingsvindue til sin portefølje. Bare sig nej og gå væk. Et ekstremt lavt bud er et tegn på uerfarenhed, skære hjørner eller værre.

Få en generel idé om, hvad dit projekt skal koste, før du begynder at se på bud. Se ombygningens omkostnings- og værdierapport, som viser de typiske omkostninger ved 30 almindelige boligforbedringsprojekter efter område.

Det endelige ord

Det er skræmmende nok til at udskifte tusinder af dollars eller mere til et boligforbedringsprojekt, og det er endnu skremmere, når du ikke helt har tillid til den person, der er ansvarlig for at afslutte arbejdet.

At finde en god entreprenør tager tid og research, men det er værd at gøre det. At håndtere en, der er professionel, erfaren og pålidelig, vil lindre meget stress i en allerede stressende situation og sikre, at du får det, du betaler for.

Hvordan har din erfaring med entreprenører været? Har du nogle tip til at finde en god entreprenør (eller eventuelle skrækhistorier at dele)?