Har jeg brug for oversvømmelsesforsikring? - Hvad det dækker og politikomkostninger

Vores nabo, hvis hus sad lige langs flodbredden nedstrøms fra klosteret, havde en meget anden oplevelse. Da omstændighederne var rigtige - en stor snestorm efterfulgt af en pludselig opvarmning eller en række tunge forårsregner - blev hans gård til en sø. Nogle gange tog det dage at dræne. Når det endelig gjorde det, var det ofte et rod. Efter de værste forfalskninger ville vandet spildt over hans ejendomslinjer og oversvømme hovedvejen og midlertidigt afskære det umiddelbare område. Heldigvis var vores hus altid godt over vandlinjen.

Som barn var jeg ambivalent om min nabo's situation. Hans ejendom var pænere end vores. Meget af året kunne han se ud af bagvinduet på en blid vandvej omgivet af majestætiske træer. Vilde dyr - hjorte, kalkuner, vandfugle, coyoter og lejlighedsvis flododter - besøgte området. Men da floden overskred sine bredder, spekulerede jeg på, hvordan han muligvis kunne klare sig. Selv i tørre år oversvømmede hans kælder sandsynligvis et par gange, og våde år må have været en konstant kamp.

Jeg vidste ikke om oversvømmelsesforsikring dengang. Nu når jeg gør det, håber jeg, at min gamle nabo havde det, skønt han måske ikke er blevet dækket af de mere lokaliserede begivenheder, der kun påvirkede hans hus. Hvis du bor i et oversvømmende område, eller overvejer at flytte til et, kan du overveje at tilføje det til dit arsenal af dækning. Her er hvad du har brug for at vide om oversvømmelsesforsikring, inden du afgør, om det giver mening for dit hjem.

Hvad er oversvømmelsesforsikring?

En oversvømmelsesforsikring udstedes typisk med et års varighed, der dækker skade på bolig og ejendom på grund af oversvømmelser. Federal Emergency Management Agency (FEMA) definerer en "oversvømmelse" som "en generel og midlertidig betingelse for delvis eller komplet inundation af to eller flere hektar normalt tørt areal eller af to eller flere ejendomme, hvoraf mindst en er forsikringstagerens ejendom."

Per FEMA kan en oversvømmelse være et af følgende:

Overløb af indre eller tidevand
Usædvanlig og hurtig ophobning eller afstrømning af overfladevand fra enhver kilde
mudderskred
Kollaps eller forsænkning af land langs kysten af en sø eller lignende vandmasse som et resultat af erosion eller undergravning forårsaget af bølger eller vandstrømme, der overskrider forventede cykliske niveauer

Disse forhold er typisk forårsaget af langsigtet bølgeforanstaltning, i tilfælde, der forværres af stigende havstand, eller diskrete, forudsigelige vejrbegivenheder såsom orkaner eller tordenvejr. De kan imidlertid også være forårsaget af mere sjældne eller uforudsigelige begivenheder, såsom en jordskælv-genereret tsunami eller dæmningsfejl.

Oversvømmelsesbegivenheder, der stammer indendørs - på grund af for eksempel sprængrør - er ikke dækket af oversvømmelsesforsikring. De kan dog være helt eller delvis dækket af standardhusejers forsikringspolicer.

Bemærk, at FEMAs definition af oversvømmelser dækker mere end bare stående vand i lavtliggende områder. Faktisk dækker det næsten alle former for oversvømmelser, der stammer uden for hjemmet - i modsætning til indendørs begivenheder. Selv hvis du bor på en bjergskråning og ikke betragter dig selv som risiko for en typisk stående vandflod, kan du stadig være i fare for skader fra et mudderglid eller afstrømning.

Oversvømmelsesforsikringer kan dække husejere (herunder condo-ejere) og forretningsejere med risiko for strukturelle skader og tab af bolig eller bygningsindhold. Oversvømmelsesforsikring er også tilgængelig for lejere, der er udsat for risiko, hovedsageligt til boligens indhold.

Hvem tilbyder oversvømmelsesforsikring?

Det er vigtigt at bemærke, at almindelige husejereforsikring og lejereforsikringer ikke dækker skader på grund af oversvømmelser, der stammer fra hjemmet (i modsætning til et sprængrør inde i hjemmet). Ifølge en undersøgelse fra National Association of Insurance Commissioners (NAIC) mener 33% af de amerikanske husejere fejlagtigt, at deres boligforsikringspolicer dækker en sådan oversvømmelse. Denne almindelige misforståelse fører mange husejere i fare til at afstå fra oversvømmelsesforsikring.

Så hvem tilbyder det? Det nationale oversvømmelsesprogram (NFIP). NFIP blev grundlagt i 1968 og arbejder i øjeblikket med omkring 80 private forsikringsselskaber, såsom Allstate og Liberty Mutual, for at give oversvømmelsesdækning for husejere og lejere med risiko. Politikker, der er godkendt af NFIP, kan købes direkte fra deltagende forsikringsselskaber eller fra agenter, der er autoriseret til at sælge deres politikker.

Ikke alle amerikanske forsikringsselskaber tilbyder imidlertid oversvømmelsesforsikring. Hvis du har lejere eller husejere dækning gennem et firma, der ikke deltager i NFIP, skal du henvende dig til en anden udbyder.

Ikke alle samfund har også underskrevet NFIP's krav til styring af oversvømmelsespladser, der regulerer zoneinddeling, bygningskonstruktion, placering af infrastruktur og andre aspekter af det byggede miljø i oversvømmelsesutsatte områder. Hvis dit amt eller by ikke har accepteret disse krav, kan din politik muligvis have en højere præmie i forhold til lignende politikker i deltagende samfund, eller du er muligvis ikke i stand til at få en politik overhovedet. Cirka 20.000 samfund deltager dog i 2014, så det er en god chance for, at dit gør.

Sådan fungerer oversvømmelsesforsikring

Tilgængelighed, omkostninger og dækning af oversvømmelsesforsikring er meget afhængig af geografi. FEMA har omkring 100.000 oversvømmelsesrisikokort (også kendt som oversvømmelsesrisikoforsikringskort eller FIRM'er), der dækker en betydelig del af den amerikanske landmasse. Hvert kort adskiller sit dækningsområde i oversvømmelsesforsikringszoner, områder, hvor risikoen for oversvømmelse er nogenlunde ens. Zonegrænser følger typisk højdekonturer og landformer, med områder med høj risiko findes langs flodbanker, kystlinjer og kløfter og områder med lav risiko på høj, stabil jord.

Oversvømmelsesforsikringszoner

Der er tre brede typer oversvømmelseszoner. De første to er yderligere opdelt i underzoner for at indikere risikogradienter inden for dem:

Områder med høj risiko eller særlige oversvømmelsesfareområder. Hvis din ejendom er i et særligt oversvømmelsesfareområde og du har et bolig- eller erhvervspant i en føderalt licenseret og forsikret realkreditudsteder, skal du forsikre dig for oversvømmelse. Lejere opfordres kraftigt, men ikke påkrævet, til at tegne oversvømmelsesforsikring. Særlige oversvømmelsesfareområder defineres som at have 1% eller større chance for oversvømmelse i et givet år. Deres ydre grænser kaldes undertiden Base Flood Elevation, hvor basisfloden henviser til den såkaldte 100-årige oversvømmelse eller den værste oversvømmelse, der forventes at forekomme på dette sted inden for en 100-årig periode. På oversvømmelsesrisikokort angives særlige oversvømmelsesfareområder med bogstavtalkombinationer, der begynder med bogstaverne “A” eller “V.”
Områder med moderat til lav risiko. Disse områder har en lavere risiko for oversvømmelse: mellem 0,2% og 1% for moderat risiko og mindre end 0,2% for lavrisiko i et givet år. Delvis fordi de dækker meget mere grund, er de dog stadig ansvarlige for mere end 20% af alle NFIP-oversvømmelsesanprisninger, og de modtager cirka en tredjedel af al den distribuerede katastrofebistand til oversvømmelser, ifølge NFIP. Ingen, der bor, arbejder eller ejer ejendom i disse områder er forpligtet til at forsikre oversvømmelsesforsikring, selvom NFIP anbefaler, at de gør det. På oversvømmelsesrisikokort er områder med moderat til lav risiko betegnet med bogstaverne "X" (skraveret eller uskygget), "B," og "C." Inden for denne brede risikokategori betyder "B" den højeste risiko, "X" betegner den mellemliggende risiko, og "C" betegner den laveste risiko.
Områder med ubestemt risiko. Disse områder er ikke immun mod oversvømmelser, men er ikke formelt blevet vurderet for fare for oversvømmelse. De er markeret med en "D" på oversvømmelsesrisikokort. Selvom NFIP ikke eksplicit anbefaler eller kræver oversvømmelsesforsikring i disse områder, forsikrer det ejendomme inden for dem.

Det første skridt til at bestemme, om du skal få dækning af oversvømmelsesforsikring, og hvor meget det kan koste, er at konsultere dit områdes oversvømmelsesrisikokort og finde ud af, hvilke zoner og underzoner du bor eller ejer din ejendom i. For at finde dit kort skal du søge FEMAs oversvømmelsesforsikringskortdatabase efter adresse, samfundsnavn eller breddegradskoordinater.

Hvordan fastlægges omkostninger til oversvømmelsespolicy

Oversvømmelsesforsikring er usædvanlig, idet præmier er fastlagt og fastlagt af NFIP, baseret på dens vurdering af forsikringstageres oversvømmelsesrisiko, dækningsgrænser, egenandele og alder og materielle komponenter i dækkede strukturer. Præmierne varierer ikke mellem forsikringsselskaberne, så der er ingen grund til at shoppe for at få en bedre aftale.

NFIP ændrer dog lejlighedsvist sine risikovurderingsmetoder, hvilket kan påvirke dit hjemmes opfattede risiko. Og fra tid til anden kan programmet hæve satserne overalt for at tage højde for inflationen.

Faktorer, der kan reducere dine oversvømmelsesforsikringspræmier

Generelle faktorer, der kan reducere dine oversvømmelsesforsikringsomkostninger inkluderer følgende:

Foretrukken risikopolitik. For at kvalificere sig til en foretrukken risikopolitisk sats skal den dækkede ejendom ligge uden for en særlig oversvømmelsesfarezone (zoner B, C og X) og have en gunstig tabshistorik, hvilket betyder, at den ikke har haft et stort tabskrav. Foretrukne risikopolitikker angiver egenskaberne med lavest risiko i områder, der er kortlagt for oversvømmelsesrisiko. Deres præmier er typisk 5% til 10% lavere end standardpolitikker med lav risiko.
Group Flood Insurance. Denne type forsikring, der er betegnet med et certifikat for oversvømmelsesforsikring, udstedes kun i kølvandet på en præsidentskatastrofedeklaration, der typisk udstedes efter en vejrbegivenhed eller anden naturkatastrofe, der medfører oversvømmelse i stor skala. I henhold til NFIP kan ejere af ejendom modtage certifikater for oversvømmelsesforsikring, uanset om de bor i en særlig oversvømmelsesfarezone eller er forpligtet til at udføre oversvømmelsesforsikring af deres pantudsteder. Selvom modtagere teknisk set kan fravælge de oversvømmelsesforsikringer, der er angivet med deres certifikater, kan de, der fravælges diskvalificeres fra fremtidig katastrofebistand - så hvis du vælger ikke at acceptere din gruppepolitik, kan du stå over for enorme omkostninger i tilfælde af at efterfølgende oversvømmelse resulterer i en katastrofedeklaration, der dækker din ejendom. Gruppe af oversvømmelsesforsikringer leveres med særlige tre-årige betingelser og stærkt subsidierede præmier - ofte mindre end 50% af udgifterne til en standard, individuel oversvømmelsesforsikring for det samme område. Beboere, der er påkrævet eller ønsker at fortsætte med at forsikre oversvømmelsesforsikring efter gruppepolicyens treårsperiode, skal købe en standardpolicy og betale fulde præmier.
Fællesskabets klassificeringssystem Deltagelse. NFIP-samfund, der overskrider minimumsstandarder for oversvømmelsesbeskyttelse og begrænsning af skader, kan tjene kredit gennem Community Rating System, et føderalt incitamentsprogram. Samfund tjener kredit ved at investere i uddannelsesinitiativer til husejere, strenge bygningskoder og yderligere foranstaltninger mod oversvømmelsesbeskyttelse. Kreditter oversættes groft til præmierabatter for forsikringstagere i disse samfund. Disse rabatter kan variere op til 10% for egenskaber moderat til lav risiko (ikke-SFHA), som ikke allerede er kvalificerede til præmier for foretrukne risikopolitikker, og op til 45% for ejendomme med høj risiko. Foretrukne risikopolitikker påvirkes ikke af deltagelse i fællesskabsvurderingssystemet.
Oversvømmelseskort bedstefar. I visse tilfælde kan ejere, hvis oversvømmelsesrisikokort er ændret for at afspejle øget risiko, muligvis låse de lavere præmier, der er betalt før ændringen. Separat kan bygninger, der er opført i områder med høj risiko inden kortlægning af oversvømmelsesrisiko, kvalificere sig til subsidierede præmier, især hvis de har historisk værdi, selvom NFIP ikke siger, hvor meget subsidier der kan reducere præmierne.
Oversvømmelsessystemer. Egenskaber i områder med høj risiko, der er beskyttet af storskalaer mod oversvømmelsessystemer, såsom lejer langs den nedre Mississippi-flod, kan muligvis kvalificere sig til lavere præmier. Præmie-reduktionen svarer stort set til forskellen mellem en højrisiko- og moderat-risikopolitik, skønt individuelle omstændigheder (som den nøjagtige forhøjelse af den dækkede struktur og hvorvidt gearskibet nogensinde har slået fejl) kan påvirke den nøjagtige reduktion. Kvalificerende oversvømmelsessystemer skal vurderes til at beskytte mod en 100-års oversvømmelse eller bedre. For et ægte eksempel er ifølge PBS, at levee-systemet, der er konstrueret til at erstatte det, der mislykkedes i orkanen Katrina, skal modstå en 100-års oversvømmelse.

Typer af oversvømmelsesforsikring: dækning og omkostninger

Afhængig af din placering, oversvømmelsesrisiko, uanset om du forsikrer din bolig eller virksomhed, og om du ejer eller lejer, kan du vælge mellem flere oversvømmelsesforsikringstyper: kun boligindhold (personlig ejendom), boligbyggeri og indhold, kommercielt indhold (forretningsudstyr og inventar) og kommerciel bygning og indhold.

Hvor omkostningerne er angivet for politiktyper nedenfor, gælder de for beboere og virksomhedsejere i oversvømmelseszoner med moderat til lav risiko, der er kvalificeret til præmieplanen Foretrukken risikopolitik og vælger en fradragsberettigelse på $ 1.000. Med andre ord, dette er præmier for de tilgængelige politikker med laveste risiko.

I områder med høj og ubestemt risiko er præmier i høj grad afhængige af individuelle omstændigheder, såsom højde af bygninger på din ejendom, nærliggende terrænfunktioner og nyere oversvømmelseshistorie. Følgelig varierer præmier vidt og er vanskelige at estimere. Men især i områder med høj risiko kan de sandsynligvis være væsentligt højere end præmierne anført nedenfor. Hvis du bor i et område med høj eller ubestemt risiko, skal du tale med en licenseret agent med viden om dine omstændigheder.

Indholdspolitik (personlig dækning af ejendom)

Da det ikke dækker skade på en ejendoms hovedbygning eller udhus, eller tilknyttede omkostninger til oprydning og reparation, er en oversvømmelsespolice med indhold kun ikke ideel for husejere og erhvervsejere. Det passer bedre til lejeboliger og forretningsejere, der lejer plads i en kommerciel bygning.

Begrænsninger for beboelsesdækning (for både lejere og husejere) varierer fra $ 8.000 til $ 100.000. Ikke-residentielle dækningsgrænser spænder fra $ 50.000 til $ 500.000. Bemærk, at det kun er betydeligt billigere at forsikre indhold over jorden.

Hvad er dækket. Dækning inkluderer typisk personlige ejendele, såsom elektronik, tøj, møbler og ikke-drevne køretøjer såsom cykler, hvis de opbevares inde. Det inkluderer også ikke-strukturelle vinduebehandlinger og gardiner, bærbare klimaanlæg og vindueskonditioneringsapparater, bærbare køkkenapparater som mikrobølgeovne, uigennemsigtige tæpper og tæpper, skiver og tørretumblere, frysere og maden deri, og de første $ 2.500 varer af høj værdi, såsom originalt kunst og designertøj.
Hvad der ikke er dækket. Ikke-dækkede genstande inkluderer generelt biler og bildele og genstande, der ligger uden for det overdækkede område, såsom et eksternt skur uden en separat politik eller en kælder, hvis der ikke er nogen dækning under jorden. Valuta, værdigenstande (såsom smykker og kunstværker) er heller ikke dækket over $ 2.500-grænsen og skader forårsaget af mug, mugg og langvarig fugtighed. Midlertidige udgifter til bolig og flytning er heller ikke dækket, men de er typisk inkluderet i en politik for lejere eller husejere.
Omkostninger til boligpolitikker. For en dækningsgrænse på $ 8.000 er de årlige præmier $ 57 for indhold over jorden og $ 79 for indhold over og under jorden. For en dækningsgrænse på $ 50.000 (medianbeløbet) er præmier over og over / under jorden henholdsvis $ 153 og $ 207. For $ 100.000 er præmier over og over / under jorden henholdsvis $ 221 og $ 271.
Omkostninger til ikke-residentielle politikker. For $ 50.000-politikker er præmier over og over / under jorden henholdsvis $ 195 og $ 398. For $ 250.000 i dækning (median dækningsgrænsen) er de respektive præmier $ 524 og $ 1.163. For $ 500.000 i dækning er de respektive præmier $ 948 og $ 2.123.

Opbygning og indholdspolitik

Politikker, der dækker bygninger såvel som deres indhold, er mere omfattende og dermed bedre egnet for husejere og erhvervsejere. Beboelsesdækningsgrænser for en- til fire-familiehuse varierer mellem $ 8.000 til $ 100.000 til indhold og $ 20.000 til $ 250.000 for strukturer.

Boligstrukturer med mere end fire enheder betragtes som ”generelle egenskaber.” Indholdets dækning for disse egenskaber varierer også mellem $ 8.000 til $ 100.000, mens strukturelle dækningsgrænser stiger fra $ 50.000 til $ 500.000. Både indhold og strukturel dækningsgrænse for kommercielle bygninger, der indeholder virksomheder, spænder fra $ 50.000 til $ 500.000.

Hvad er dækket. Ud over alt, der er omfattet af indholdspolitikken, omfatter dækkede genstande typisk selve bygningen, inklusive fundament og fundamentvægge; elektriske og VVS-systemer; VVS-udstyr, inklusive central klimaanlæg og opvarmning; vandvarmere og ovne; køleskabe, komfur, opvaskemaskine og andre køkkenapparater; permanente tæpper (ikke område-tæpper); indbyggede vægpaneler, skabe, reoler og underholdningscentre; strukturelle persienner; fritliggende garager, der ikke må overstige 10% af ejendommens samlede byggede firkantede optagelser; og fjernelse af affald efter oversvømmelse. Fritliggende bygninger, såsom gæstehuse og skure, kræver en separat politik, selvom de er på den samme zonerede ejendom.
Hvad der ikke er dækket. Ud over undtagelserne under kun indholdspolitikken inkluderer ikke-dækkede genstande og tab typisk økonomiske tab på grund af forretningsafbrydelse, manglende evne til at komme i arbejde eller tab af brug af den dækkede ejendom. Eksterne strukturer uden særskilte oversvømmelsesforsikringer, ekstern infrastruktur, såsom septikanlæg, gangbroer, aftagne dæk, gårdhave og græsplænemøbler, er heller ikke omfattet.
Omkostninger til boligpolitikker. For $ 20.000 strukturelle / $ 8.000 indholdspolitikker er de årlige præmier $ 129 for boligstrukturer uden kældre og $ 176 for strukturer med kældre eller andre underjordiske indhegninger. For $ 125.000 / $ 50.000 politikker er ikke-kælderpræmier henholdsvis $ 334 og $ 368. For $ 250.000 / $ 100.000 i dækning er de respektive præmier $ 414 og $ 460.
Omkostninger til ikke-residentielle politikker. For $ 50.000 / $ 50.000 politikker er ikke-kælderpræmier henholdsvis $ 643 og $ 1.016. For $ 250.000 / $ 250.000 i dækning er de respektive præmier $ 1.186 og $ 3.129. For $ 500.000 / $ 500.000 i dækning er de respektive præmier $ 2.880 og $ 4.807.

Særlige overvejelser til kældre og områder under stueetagen

Da kældre, walkout-kældre og crawlrupper på lavere niveau sidder delvist eller helt under jorden, er de meget mere tilbøjelige til oversvømmelse og vandskader. Ud over den enkle kendsgerning, at det at have en kælder sandsynligvis øge din oversvømmelsesforsikringspræmie, kan det og andre underjordiske rum være underlagt visse dækningsbegrænsninger.

Selvom du bør tale med din forsikringsagent eller virksomhedsrepræsentant for en fuldstændig redegørelse for din polis undtagelser og dækningsgrænser, dækker oversvømmelsesforsikring (uanset polistype) generelt ikke følgende elementer i kældre, walkout-kældre, crawlspaces på lavere niveau, og andre underjordiske dele af dit hjem:

Vægge og lofter
Tæpper, tæpper og andre gulvbelægninger (inklusive fliser)
Reoler, paneler og andre vægpynt
Mest personlig ejendom, herunder møbler, elektronik, tøj og køkkenredskaber
Køleskabe og maden inde

Elementer, der typisk er dækket i kældre og lignende rum, inkluderer følgende:

Tunge apparater (undtagen køleskabe), inklusive frysere og mad inde i skiver, tørretumblere, ovne, vandvarmere og opvaskemaskiner
Brændstoftanke og beslægtet udstyr
Stikkontakter, afbrydere og relateret udstyr
Isolering
Vandsystemer
Fundamenter, fundamentvægge og forankringssystemer

Det er især vigtigt at forstå disse begrænsninger og overvejelser, hvis din vigtigste boligareal delvis ligger under jorden, som i tilfælde af en kælderlejlighed eller bolig i delt plan.

Ventetid

Oversvømmelsesforsikringer træder normalt i kraft 30 dage efter udstedelsesdatoen. Med andre ord kan du ikke gøre krav på en begivenhed, der finder sted mindre end en måned efter, at du har købt din politik.

Der er nogle undtagelser fra denne 30-dages ventetidsregel:

Seneste burn ar på det føderale land. Den overdækkede ejendom sidder på føderalt ejede eller forvaltede jord, der er blevet beskadiget af et skovbrande indeholdt for mindre end 60 dage siden og er nu oversvømmet.
Strenge krav til prioritetslån. Den dækkede ejendom er uden for et særligt oversvømmelsesrisikoområde, men din pantelångiver kræver stadig, at du får oversvømmelsesforsikring, enten før eller efter lukning af dit lån. Da dette kan resultere i en uhensigtsmæssig dækning, dækker din politik typisk krav, der fremsættes inden for 30 dage efter udstedelsen.
Prioritetslån i SFHA'er. Den dækkede ejendom er inde i et særligt oversvømmelsesfareområde, og du får oversvømmelsesforsikring som et krav om et nyt, udvidet eller fornyet pant. På grund af den hurtige karakter af en sådan politik dækker den typisk krav fremsat inden for 30 dage efter udstedelse.
Oversigt over oversvømmelsesrisikokort. Dit oversvømmelsesrisikokort er revideret, og din ejendom sidder nu i et specielt oversvømmelsesfareområde. I dette tilfælde skal du købe din politik inden for 13 måneder efter kortrevisionen for at være berettiget til fritagelse for ventetid.

Det endelige ord

Masser af mennesker har et kærligheds-had-forhold til det sted, de bor. I mange tilfælde kan den komplicerede følelse spores til geografi, geologi eller klima. For californiske kyster går klichéen, jordskælv, tørke, ildebrande og mudderglider er en acceptabel handel med mildt vejr og robust skønhed. Beboere i delstaterne i Midtvest- og Sletterne balanserer lave leveomkostninger og venlige samfund med frigid vintre og svær sommervejr.

Mennesker, der bor i nærheden af vand, uanset om de er urolige floder eller stormutsatte hav, accepterer risikoen for potentielt katastrofale oversvømmelser i bytte for on-demand vandadgang og en fantastisk udsigt. Din baggård kunne være fuld af overraskelser, nogle behagelige og nogle ikke så meget. Det er op til dig at forberede og fejre på lige fod.

Har du en oversvømmelsesforsikring?