Hvad er hjemmestedsfritagelsen - definition, skat og juridisk behandling

Generelt kendt som "hjemmestedsfritagelser" (og de egenskaber, de beskytter generelt kendt som "husstede" eller "husstedsegenskaber"), findes disse vedtægter for at beskytte ejer-beboere mod overdreven beskatning, give husly til overlevende ægtefæller, når deres partnere går videre, og afskærme en del af eller hele hjemmets egenkapital mod visse typer kreditorer. Den føderale hjemmestedsfritagelse gælder specifikt for husejere, der indgiver konkurs. Undtagelser fra statslige hjemsteder har en tendens til at være bredere med bestemmelser, der beskytter husejere for nogle ejendomsskatter og efter døden giver deres overlevende ægtefæller og pårørende beskyttelse mod usikrede kreditorer og andre krav, der prøver at beslaglægge deres primære ophold.

Undtagelser fra hjemstedet gælder generelt for eneboliger og enfamiliehuse, ejerlejligheder og fremstillede huse på jord, der ejes eller lejes af husejeren. De gælder ikke for udlejningsejendomme, feriehuse og andre boligejendomme, der ikke kan betragtes som primære boliger.

Forudsat at de ejer de pågældende ejendomme, kan personer, der kan bevise, at de fungerer som hoveder for husholdninger, hvis beboere kvalificerer sig som deres pårørende, erklære disse egenskaber som husstæder, uanset hvor de faktisk bor. For eksempel, hvis du er en enkelt, ugift person, der lejer din primære bolig, ejer dine ældre forældres hjem i hele byen og tager det fulde økonomiske ansvar for dem (herunder betaler pantelånet og foretager nødvendige reparationer), kan du sandsynligvis hævde det som en gård. I alle tilfælde kan et enkelt husholdnings- eller ægtepar kun have et hus, selvom de ejer eller fungerer som hoveder for flere boliger.

Federal Homestead-fritagelse

I henhold til § 522, litra d) (1), i den amerikanske konkursregler, kan husejere fritage en del af ejerandelen (egenkapitalen) i deres primære bopæl fra usikrede kreditorer (såsom kreditkortudstedere), hvis lån ikke er sikret af låntagernes ejendom.

Fra 2016 er dollarværdien af den fritagede ejendomsrente begrænset til $ 23.675 for enlige enkeltpersoner og hoveder for husholdning, der indgiver konkurs, og $ 47.350 for ægtepar, der indgiver konkurs. Dette er det beløb, de skylder, hvis ejendommen beslaglægges og sælges for at imødekomme udestående gæld. Den stiger hvert tredje år for at holde trit med inflationen.

Mange stater har også fritagelser fra hjemstedet, der beskytter husejere, der står over for konkurs. Mængderne af disse undtagelser kan være højere eller lavere end den føderale undtagelse. Husejere er generelt tilladt af statens lovgivning at vælge mellem staten eller føderal fritagelse.

I stater, hvor statens fritagelse er mere generøs, giver det mening for husejere, der står over for konkurs, at bruge det. Følgende tilstande er eksempler:

Californien: Enlige, ulykkelige husejere (med eller uden forsørger) kan fritage op til $ 75.000; husstands hoveder, der bor sammen med et familiemedlem, kan fritage op til $ 100.000; og handicappede og ældre husejere kan fritage op til $ 175.000. Disse grænser gælder også for ægtepar - der er ingen fordobling af fritagelsen i henhold til Californiens lovgivning.
Georgien: De fleste enlige husejere, med eller uden forsørgere, kan fritage op til $ 21.500. Staten sørger for yderligere $ 5.000, der kan anvendes til enhver ejendom, inklusive hus på fast ejendom. Undtagelsen er fordoblet (til $ 43.000) for ægtepar.
Illinois: Enlige husejere, med eller uden forsørgere, kan fritage op til $ 15.000. Gifte par kan fritage op til $ 30.000.
North Carolina: De fleste enlige husejere, med eller uden forsørgere, kan fritage op til $ 35.000. Husejere over 65 år, hvis ægtefæller er afdøde, kan fritage op til $ 65.000. Gifte par kan fritage op til $ 70.000.
Ohio: Enlige husejere, med eller uden forsørgere, kan fritage op til $ 132.900. Gifte par kan fritage op til $ 265.800.

Sådan fungerer fritagelsen for hjemsted i konkurs

Hvis værdien af dit hjem er mindre end værdien af den relevante stats- eller føderale hjemmefritagelse, kan det ikke sælges for at tilfredsstille dine kreditorer i konkurs.

I det mere sandsynlige tilfælde, at dit hjem overstiger værdien af hjemmestedsfritagelsen, den kan sælges i konkurs. Imidlertid får dine kreditorer ikke det fulde provenu. Du (eller du og din ægtefælle, hvis du er gift) skal holde et engangsbeløb svarende til værdien af individets eller fælles husfritagelsesfritagelse. Du kan bruge dette beløb, som du synes, herunder som en udbetaling på et nyt hjem eller som et depositum på en lejlighed.

Andre undtagelser fra føderal ejendom

I henhold til føderal lovgivning er fritagelsen for husstede en del af en større pakke med fritagelser for konkurs, der beskytter fysiske ejendele og rettigheder fra ikke-sikrede kreditorer:

Motorkøretøjer, op til $ 3.775 i vurderet værdi
Smykker, op til $ 1.600
Husholdningsartikler, såsom møbler og apparater, op til $ 600 pr. Vare og $ 12.625 i samlet værdi
Livsforsikringskontrakter op til $ 12.625
Livsforsikringsbetalinger, der er nødvendige for din støtte (ingen cap specificeret)
Medicinsk nødvendigt, lovligt ordinerede sundhedshjælpemidler, såsom bærbare iltmaskiner (ingen hætte specificeret)
Føderale ydelser, såsom social sikring og arbejdsløshedsunderstøttelse (ikke angivet loft)
Underholdsbidrag og supportbetalinger, der er nødvendige for din støtte (ingen cap specificeret)
Skattefritagte pensionskonti med et loft på $ 1.283.025 på traditionelle IRA'er og Roth IRA'er og intet loft specificeret på andre kontotyper

Det er vigtigt, at fritagelsen for husstede ikke beskytter din primære bolig mod afskærmning. Hvis du bliver kriminel på dit prioritetslån, kan du ikke forblive i dit hus, bare fordi det er dit hus.

Hjemmeundtagelsesfritagelsen kan muligvis ikke gælde for andre lån eller gæld, der er sikret af din interesse i dit hjem, såsom mekanikernes pantelån og FHA-renoveringslån. Hvis du er i tvivl om, hvorvidt en bestemt type gæld er dækket, skal du kontakte en ejendomsadvokat, der har licens til at praktisere i dit område.

Undtagelser fra Federal vs State Homestead

Hvis din stat ikke har sin egen fritagelse for hjemsted, kan du drage fordel af den føderale hjemmestedsfritagelse under en konkurs arkivering. Imidlertid er de fleste stater med fritagelse for hjemsteder (dog ikke alle) mere generøse end den føderale undtagelse.

Det er tilfældet i Massachusetts, hvor fritagelsen for hjemsted varierer op til $ 500.000 pr. Norfolk County Registry of Deeds. I andre tilfælde specificerer statsfritagelsen ikke en dollargrænse. I stedet gælder det for en bestemt areal, så dens generøsitet afhænger af værdien af den underliggende ejendom. For eksempel lader Iowa husejere beskytte deres samlede husinteresse, underlagt en arealgrænse på 0,5 hektar i indbyggede byer og 40 hektar i landdistrikter og ikke-indbyggede samfund.

Nogle stater med fritagelse for hjemsted vælger ikke det føderale system. Hvis din hjemstat er en, skal du bruge den lokale hjemmestedsfritagelse. Hvis din hjemstat giver dig mulighed for at vælge mellem staten og føderal fritagelse, kan du gøre det - sandsynligvis ved at vælge den mere generøse af de to.

Undtagelsesgrænser i henhold til loven om forebyggelse af konkursmisbrug og forbrugerbeskyttelse fra 2005
Den føderale lov om forebyggelse af konkursmisbrug og forbrugerbeskyttelse (BAPCPA), vedtaget i 2005, indfører nogle vigtige begrænsninger for undtagelser fra statens husstede i konkurs.

Det vigtigste er lukningen af det såkaldte "mansion loophole", gennem hvilket stærkt gældsomme individer etablerede bopæl i stater med gunstige husholdslove, parkerede deres disponible kontanter i homestead fast ejendom og erklærede konkurs kort derefter. Dette forekom ofte i Florida, der havde en mild, arealbaseret hjemmeborgsfritagelse.

BAPCPA omfattede fritagelsen for statens husstede til ca. $ 155.000 for enkeltpersoner og ca. $ 310.000 for ægtepar i følgende tilfælde:

Da hjemstedets ejendom blev erhvervet gennem en falsk overførsel inden for de foregående 10 år
Når den gældstrygede person eller par købte hjemstedets ejendom inden for 40 måneder (1.215 dage) forud for konkursarkiveringen, kan det med den vigtige undtagelse, der er resultatet af salget af skyldnerens tidligere ejendom - og derefter bruges til at købe deres nuværende hussted - tilføjet fritagelse for husholdningen
Da debitor blev dømt for en forbrydelse

Ligesom den almindelige føderale hjemmefritagelse stiger BAPCPA-fritagelsen med jævne mellemrum for at holde trit med inflationen. Det gælder i alle 50 stater og erstatter statslovgivningen, når der opstår en konflikt.

Almindelige træk ved statutters vedtægter

Mens den føderale hjemmestedsfritagelse er specifikt designet til at beskytte husejere mod usikrede kreditorer i konkurs, er statens husstatslovgivning bredere. De beskytter normalt individuelle hoveder af husholdninger, ægtepar og undertiden enlige enkeltpersoner (inklusive forsørger og ikke-afhængige).

De fokuserer på tre vigtige områder:

Husly til overlevende ægtefæller. Husholdsvedtægter giver generelt overlevende ægtefæller og pårørende, herunder mindre børn, beskyttelse mod krav fra usikrede kreditorer, såsom kreditkortudstedere. De giver også overlevende ægtefæller og pårørende beskyttelse mod krav fra den afdøde husejers tidligere ægtefælle og andre børn eller stebørn, selvom husejers vilje ikke specificerer, at ejendommen skulle overlades til den nye familie. For at forblive berettiget til denne beskyttelse skal overlevende ægtefæller eller deres familier sørge for (og betale) for dækket ejendoms vedligeholdelse og vedligeholdelse, ejendomsskatter og pantebetalinger, hvis relevant. De skal også opretholde ejendommen som deres primære boliger og kan fortabe deres husrettigheder efter at have flyttet et andet sted, selvom de bevarer de arvede ejendomme.
Beskyttelse af aktiver i konkurs. En ikke-sikret kreditor kan generelt ikke tvinge salget af husejendomsejendomme, når ejerens interesser er mindre end de relevante vedtægter 'husstedsfritagelse dollarværdier, eller når ejendommen er mindre end arealgrænserne. Når ejerens interesser er større end de relevante dollarværdier eller arealgrænser, kan en kreditor have tilladelse til at tvinge et salg, men ejeren har ret til at beholde det maksimale provenu, som loven tillader.
Begrænsning af eksponering for ejendomsskatter. Mange (men ikke alle) statslige husstatsbestemmelser begrænser ejendomsejers eksponering for lokale ejendomsskatter ved at undtage en del af deres værdi fra beregningerne af skattevurderingen. For eksempel betaler en husejere, der bor i et hus med en vurderet værdi på $ 200.000, ejendomsskatter, som om hjemmet var værd bare $ 150.000, for eksempel i en stat med en fritagelse på $ 50.000 på husbygningen. Fritagelse for ejendomsskat påvirker ikke husets videresalgsværdier, og husejere bevarer retten til at stemme om ejendomsskatafgifter og forhøjelser i deres kommuner og skoledistrikter, selvom deres hussteder er fuldstændig fritaget for beskatning. I nogle stater har visse demografiske grupper ret til mere generøse fritagelser for ejendomsskat. For eksempel, ifølge Texas Comptroller of Public Accounts, har alle Texan-husholdere ret til en fritagelse for ejendomsskat på $ 25.000 for skoleafgift, men handicappede og over 65-husstæder nyder en ekstra fritagelse på $ 10.000.

Statlige husstatslovgivninger beskytter ofte husejere forsikringsindtægter fra kreditorer i en bestemt periode (normalt et til to år, men potentielt længere) efter en dækket begivenhed, der alvorligt skader eller ødelægger en hjemmeboende ejendom.

Nøgleudelukkelser til vedtægter fra Homestead

Husstatens vedtægter giver ikke husejere carte blanche til stive kreditorer eller lokale skattemyndigheder. Nogle statslige vedtægter er mere generøse end andre, men ingen er absolutte.

Ud over pantelån og andre pantelån, der er sikret ved renter i den husholdte ejendom, har husstedslovgivningen en tendens til ikke at beskytte husejere og deres arvinger mod:

Tvangssalg relateret til føderale, statslige eller lokale skatter (skattelettelser)
Håndhævelse af domme i forbindelse med støtte til nuværende eller tidligere ægtefæller eller mindreårige børn
Tilfredshed med panterettigheder, der er forud for oprettelsen af husbygningen (titelforsikring kan ofte forhindre dette problem)
Tvangssalg relateret til tilfredsheden med kriminel grundleje (dette kan forekomme, når ejeren af en hjemmestående mobilhome påløber en betydelig gæld til ejeren af det parti, hvor det parkeres)

Derudover skal husholdere forstå deres statutets krav til vedligeholdelse af husholdninger. F.eks. Udgør i nogle jurisdiktioner, selv midlertidigt udlejning af en hjemmeboende ejendom, opgørelse og kan annullere den beskyttelse, der ydes i statslige vedtægter.

Eksempler på statutter over statens hjemsted

Følgende er en repræsentativ prøve af statuttene på statens husstede. Husk, at deres indhold, især dollarværdier, kan ændres, når nye love vedtages. For opdateret information om husholdningslove i dit land, skal du kontakte din statslovgiver eller boligmyndighed.

Texas

Fritagelse for ejendomsskat: Alle husejere i Texas kan kræve en fritagelse for skoleafgift på $ 25.000, hvilket reducerer den vurderede værdi af deres ejendomme med $ 25.000 til lokale skoledistriktbeskatningsformål. Lovligt handicappede og over 65 husejere kan kræve en yderligere $ 10.000 skolefritagelsesfrihed. Texas amter har tilladelse til at tillade “valgfri” fritagelse for husstedsskatter op til 20% (eller $ 5.000, alt efter hvad der er mindre) af den vurderede værdi til amtsskatformål (adskilt fra skoledistriktsskatter). F.eks. Tilbyder Harris County, hvor Houston ligger, en fritagelse på 20% amt. Amter kan tilbyde ekstra valgfri fritagelse på op til $ 3.000 for over 65 og handicappede hjemmeboere. Visse amter tilbyder ekstra undtagelser for visse demografiske grupper eller klasser. F.eks. Kan husejere i Harris County, hvis handicappede militære tjenester gør dem ude af stand til at arbejde, kræve 100% fritagelse for amtsskatter.
kreditor Fritagelse: Med forbehold af kravet om 40-måneders ophold i BAPCPA-opholdstilladelse tillader Texas-loven hjemmeboende ejer-beboere at fritage en ubegrænset dollarværdi fra beslaglæggelse af ikke-sikrede kreditorer. I indbyggede byer kan en fritaget ejendom ikke være større end 10 hektar. I landdistrikter er størrelsesgrænsen 100 hektar for individuelle grundejere og 200 hektar for familier.

Florida

Fritagelse for ejendomsskat: Florida-loven tillader husejere at fritage de "første" $ 25.000 i den vurderede værdi for al beskatning og de "tredje" $ 25.000 fra ikke-skolebeskatning. Grundlæggende beskattes et hjem til en værdi af $ 75.000, som om det var værd $ 25.000 for ikke-skolernes del af husejers skatteregning, og som om det var værd $ 50.000 for skolens del af regningen.
kreditor Fritagelse: Med forbehold af kravet om BAPCPA-opholdstilladelse tillader Florida-lovgivning en ubegrænset fritagelse for dollarværdi. I indbyggede kommuner kan en fritaget ejendom ikke være større end 0,5 acres. I ikke-korporerede områder kan en fritaget ejendom ikke være større end 160 acres.

Massachusetts

Fritagelse for ejendomsskat: Der er ingen fritagelse for ejendomsskat for husbygninger i Massachusetts.
kreditor Fritagelse: Massachusetts fritager automatisk $ 125.000 i egenkapital fra kreditorbeslaglæggelse. Husejere, der arkiverer husstedserklæringer med deres lokale handlingskort (amtoptager), kan fritage op til $ 500.000. Handicappede i alle aldre såvel som ikke-handicappede i alderen 62 år og derover nyder personlige fritagelser op til $ 500.000 hver. Dette betyder, at et par, hvis medlemmer begge kvalificerer sig som handicappede eller begge er over 62 år, kan fritage op til $ 1.000.000.

Kansas

Fritagelse for ejendomsskat: Kansas husholdere kan hvert år ansøge om delvis refusion af ejendomsskat. Restitutionerne gælder kun for generelle ejendomsskatter og gælder ikke for skat på ejendom, der er værdiansat til mere end $ 350.000. Den maksimale årlige værdi af refusionen er $ 700. Husejere med lav indkomst (dem, der tjener mindre end $ 19.100 i en årlig indkomst) på 65 år og derover, kan kvalificere sig til Kansas Property Tax Relief-refusion, som returnerer 75% af de ejendomsskatter, der betales hvert år.
kreditor Fritagelse: Med forbehold af kravet om BAPCPA-opholdssted, tillader Kansas en ubegrænset fritagelse for dollarværdi. Homesteaders i indbyggede kommuner kan fritage op til en acre, mens homesteaders andre steder kan fritage op til 160 acres.

Sådan huslægges din primære bolig

Proceduren for hjemmearbejde i en primær bopæl varierer efter jurisdiktion, men er generelt hverken vanskelig eller dyr. I de fleste stater tjener en bolig husstedsstatus i kraft af, at husejeren lukker ejendommen og erklærer den som sin primære bopæl.

I Nevada, Virginia og Vermont er der behov for en formel procedure for hjemmestatsning. Selv i stater, hvor formel hjemmesteading ikke er påkrævet, giver den formelle erklæring om en gård vigtige beskyttelser, såsom fortsættelse af husstedsbetegnelsen og beskyttelsen af salgsprovenuet fra kreditorer i en bestemt periode (som varierer afhængigt af stat), efter at hjemmet er solgt.

Generelt følger hjemmeprocessen denne skitsering. For instruktioner, der er specifikke for din lokalitet, skal du kontakte din stats- eller byboliger.

Evaluer din ejendoms berettigelse. Gennemgå statens hjemmestatestatutter og afgør, om den ejendom, du ønsker at beskytte, opfylder de gældende kriterier for støtteberettigelse. Husk, at du under BAPCPA muligvis ikke kan beskytte den fulde værdi af dit hjem, hvis du har boet der i mindre end 40 måneder.
Bestem, om din stat kræver en erklæring. De fleste stater kræver ikke, at husejere formelt erklærer husbygninger. For at afgøre, om din stat gør det, skal du tjekke med din statslige boligmyndighed eller det lokale båndsted. Hvor en formel erklæring er påkrævet, leverer myndighederne normalt standardiserede eller prøveformularer, som du kan udfylde online eller for hånd. F.eks. Giver Clark County (Nevada) optagerkontor en standardformular på én side online. Når du har fået formularen, skal du finde ud af, om du skal indgive din erklæring gentagne gange (for eksempel kræver Vermont årlige erklæringer) eller bare én gang.
Saml de krævede oplysninger. De oplysninger, der kræves for at erklære husbygningen, varierer afhængigt af staten, men inkluderer typisk vurderingsens pakkenummer (APN), ejendommens adresse, en juridisk beskrivelse af ejendommen (med dimensioner og grænser), ejerens interesse i ejendommen og ejendommens nuværende beboere (inklusive forsørger). De fleste af disse oplysninger findes på ejendommens gerning.
Udfyld formularen og noter dem. Udfyld formularen helt ved hjælp af de oplysninger, du har samlet. Hvis din lokale optager kræver, at husstedserklæringer skal være notarized, skal du bringe den til en notar med accepteret bevis på identitet og underskrive det i notarens tilstedeværelse. Afhængig af hvor du noterer formularen, kan dette trin kræve et nominelt gebyr, ofte omkring $ 5.
Arkiver formularen. Arkiver den udfyldte, notificerede formular på dit amtsskriverkontor. Selvom formularer til deklaration af hjemsted ikke er meget komplekse dokumenter, er det bydende nødvendigt, at din formular udfyldes korrekt - og det er sandsynligt, at din optagers kontorpersonale ikke giver nyttige råd på denne front. Hvis du overhovedet er bekymret for din evne til at udfylde din formular, skal du rådføre dig med en advokat - i tilfælde af at du har brug for at påberåbe dig dine rettigheder til hjemstedet, betaler timen eller to i advokatsalerne hurtigt for sig selv.
Få skriftlig bekræftelse af arkivering. Din optagers kontor skal fremlægge en kopi af den indleverede erklæring, der bærer optagerens stempel. Dette indikerer, at det er arkiveret og er på post.

Det endelige ord

Selvom boligejers forsikring og husbygningslovgivning ikke ligner hinanden i juridisk forstand, beskytter de begge mod katastrofale tab, der kan ændre en families liv natten over. Ligesom du gerne aldrig vil indgive et krav hos dit hjemforsikringsselskab, foretrækker du aldrig at afprøve grænserne for din stats hjemmestedsfritagelse for konkursregistrering eller belægning for belægning for overlevende ægtefæller. Men når alt er sagt og gjort, er det trøstende at vide, at i det mindste en del af din interesse i din primære bolig delvis er beskyttet mod ulykke.

Bor du på en hjemmeboende ejendom?