Hvad er privat prioritetsforsikring (PMI) - Hvordan man undgår at betale den

Men hvorfor betaler du det? Grundlæggende kræver din långiver, at du betaler præmierne for en forsikringspolice, der delvist refunderer dem, hvis du misligholder dit prioritetslån. Vi diskuterer, hvornår det kræves, at du har PMI, hvad denne forsikring beskytter, hvem der skal bære den, og måder at undgå at betale.

Udlån til værdi (LTV) -forhold

Lånet til værdi (LTV) er det, som långiveren ser på for at afgøre, om du skal betale PMI eller ikke, og hvornår du kan stoppe med at betale det. For at beregne dette forhold skal du tage lånets størrelse og sammenligne det med den aktuelle værdi af dit hus. For eksempel, hvis dit prioritetslån er $ 150.000 og dit hjem i øjeblikket er $ 200.000 værd, er dit lån til værdi-forhold 75%.

Når du køber et nyt hjem, vil din långiver se på størrelsen på din udbetaling sammenlignet med salgsprisen for at bestemme dit forhold mellem lån og værdi. Så hvis du køber et hjem til $ 200.000 og lægger $ 20.000 $, er dit lån til værdi-forhold 90%. Hvis dit lån til værdi-forhold er mere end 80%, skal du typisk betale PMI.

Hvad er privat prioritetsforsikring?

Når du ansøger om et prioritetslån, vil långiveren sørge for, at dit hjem har tilstrækkelig egenkapital til at afbetale lånesaldoen, hvis du misligholder og går i afskærmning. Men da afskærmede huse ofte sælges til en "rabat", ønsker långivere en buffer på mindst 20%. Med andre ord, de vil være rimelig sikre på, at de kan inddrive de penge, de lånte dig, hvis huset skal sælges til en lavere pris end den oprindelige salgspris.

Dette betyder dog ikke, at långivere ikke er villige til at skrive lån, når du lægger mindre end 20%. De opkræver bare mere for privilegiet via PMI. På denne måde får du et prioritetslån, og de minimerer deres risiko ved at tilbyde dig et lån. Privat prioritetsforsikring er en faktisk forsikringspolice udstedt af et forsikringsselskab, der drager fordel af din långiver. Hvis dit hjem går på afskærmning, og långiveren ikke er i stand til at tilbagebetale den udestående saldo ved at sælge hjemmet, betaler forsikringsselskabet, der har udstedt din PMI, långiveren forskellen.

PMI kaldes "privat", fordi det kun tilbydes private virksomheder og ikke statslige agenturer eller offentlige realkreditudbydere. Offentlige programmer, såsom FHA og VA-prioritetsprogrammer, har deres egen prioritetsforsikring, men den køres forskelligt og styres internt. En bemærkelsesværdig forskel mellem PMI og realkreditforsikring knyttet til mange FHA- og VA-lån er imidlertid, at sidstnævnte aldrig udløber. Med andre ord fortsætter du med at betale realkreditforsikring på FHA- og VA-lån, selv efter at dit lån / værdi-forhold er faldet under 80%.

Hvem har brug for privat prioritetsforsikring?

Generelt, hvis dit LTV-forhold er mindre end 80%, er du klar. Men hvis du har dårlig kredit eller på anden måde betragtes som en høj risiko for långiveren, kan du muligvis blive bedt om at føre PMI, selvom du har et forhold mellem 70%, 60% eller endda et lån til værdi 50%.

Du kan blive betragtet som "højrisiko", hvis du for nylig har solgt flere hjem, er blevet afskærmet, eller hvis du har en ustabil eller ikke-dokumenteret indkomst. Dette skal dog klart fastlægges i dine lånedokumenter, og hvis du ikke er sikker på, hvordan det fungerer, skal du få et klart svar fra din låneansvarlige, før du underskriver.

Hvordan man undgår at betale privat prioritetsforsikring

Den bedste måde at undgå at betale PMI er at ikke have det på lånet til at begynde med! Hvis du køber et nyt hjem, men ikke har en betydelig udbetaling, skal du bede din låneansvarlige om forslag til at undgå PMI.

Tidligere var en populær mulighed 80-10-10 eller piggyback-prioritetslånet, der brugte en kombination af et andet prioritetslån eller et boligkapitallån og din udbetaling for at reducere forholdet mellem lån og værdi af det primære prioritetslån. Dette er muligvis stadig tilgængeligt gennem nogle långivere i dag.

Men hvis du allerede er i et prioritetslån, der har PMI, har du to muligheder for at fjerne det:

1. Mød forholdet mellem lån og værdi

Hvis dit lån er tæt på 80% -grænsen eller hvilken tærskel din långiver angiver i det indledende prioritetspapirarbejde, fjernes PMI automatisk af långiveren. I praksis venter de fleste långivere indtil 78%, men hvis du ringer og spørger, fjerner de det før.

Da din långiver beregner LTV fra den oprindelige købspris, skal du holde styr på dit hjem aktuelle markedsværdi. Med andre ord, hvis dit hjem er steget i værdi, kan du få en professionel vurdering og præsentere dette for långiveren som bevis på, at værdien er steget.

Mens professionelle vurderinger normalt koster et par hundrede dollars, kan dette være penge, der er godt brugt, hvis det får dig ud af at betale PMI flere måneder eller år tidligere, end du ellers ville have.

2. Refinansier pantelånet

Inden du refinansierer et prioritetslån, skal du veje udgiften mod den månedlige opsparing. Sørg også for, at du sammenligner æbler med æbler. Med andre ord, hvis du har 25 år tilbage på dit nuværende lån, kan du anmode om långivere på et lån på 25 år på dit nuværende lånebeløb og se, hvordan tallene tilføjes.

Hvis dit nuværende lån kræver PMI, og et nyt ikke ville gøre det, og hvis du også kvalificerer dig til en lavere rente, vil en refinansiering sandsynligvis give mening. Lad os sige, at dit nuværende lån kræver et lån til værdi-forhold på 70%, før du kan stoppe med at betale PMI, og dit nuværende lån til værdi-forhold er 75%.

Hvis din kredit er forbedret, siden du ansøgte om det originale prioritetslån, kan du muligvis refinansiere til et nyt prioritetslån, hvor tærsklen for PMI er 80%. Dette betyder, at du ikke behøver at betale PMI med det nye prioritetslån.

Men for at afgøre, om denne refinansiering rent faktisk sparer dig penge, skal du se på, hvor lang tid det tager at inddrive dine lukningsomkostninger via din månedlige opsparing, og sørg for, at du er i huset så længe. Igen, og dette kan ikke overdrives, skal du sørge for at sammenligne æbler med æbler, når du gennemgår långiverkurser: den nye låneperiode og saldo skal være den samme som hvad der er på dit nuværende pantelån.

Det endelige ord

Betaling af privat prioritetsforsikring er ofte en nødvendig omkostning, hvis du vil købe et hjem uden en betydelig udbetaling. Du skal dog forstå betingelserne i din nuværende prioritetsaftale og beregne dit forhold mellem lån og værdi for at undgå at betale det længere end absolut nødvendigt.

Desuden vil det at vide, hvornår og hvordan man fjerner PMI, sænke din månedlige realkreditregning. Følg tipene ovenfor, og næste gang du ansøger om et prioritetslån, skal du sørge for at forstå PMI-reglerne og bede om afklaring Før signering.

Betaler du privat realkreditforsikring? Hvad er nogle af de trin, du tager for at fjerne det fra dit realkreditlån?