Skattefordele ved ejendomsinvesteringsejendomme - IRS-regler forklaret

Boligkapital er fundamentet for personlig velstand i USA, der repræsenterer ca. to tredjedele af nettoværdien for de fleste amerikanske husstande pr. Bloomberg. Udvidelsen af ​​boligejere er blevet stimuleret af regeringsprogrammer og skattemæssige fordele for at stimulere køb af huse. Ifølge en undersøgelse i sociale kræfter fører hjemsejerskab til "en stærkere økonomi, bedre skoler og et investeret, proaktivt borgeri." Husejere har højere stemmesats og er mere involveret i borgerorganisationer.

At eje fast ejendom har nogle unikke økonomiske fordele. For eksempel kan husejere trække deres prioritetsrenter, realkreditforsikringspræmier og ejendomsskatter fra almindelig indkomst. Provenu fra salg af et hus behandles også som kapitalgevinster for skatter - op til $ 250.000 af gevinsten kan udelukkes fra indkomst for en enkelt skatteyder eller $ 500.000 for et par, der indgiver et fælles afkast.

At eje et hjem eller en investering i fast ejendom tilbyder enorme fordele for både samfundet og dig individuelt. Sådan får du mest ud af din investering.

Fast ejendom som investering

At eje en investeringsejendom er markant anderledes end at eje den ejendom, hvor man bor. Mens investorer deler mange fælles risici - illikviditet, manglende gennemsigtighed, politisk og økonomisk usikkerhed - er hver investeringsejendom unik, varierende efter brug, placering, forbedring og varighed. Hver investering kan være genstand for en forvirrende samling af skatteregler, som alle påvirker nettoresultatet af investeringen.

Andy Heller, medforfatter til “Køb endnu lavere: Den almindelige folks vejledning til ejendomsmægler”, bemærker, at de fleste betaler for meget for deres ejendomme: ”Overskuddet låses ind med det samme, når investoren køber ejendommen. På grund af fejl i analysen betaler investoren for meget og bliver overrasket, når han ikke tjener nogen penge. ”

Heller rådgiver om, at succes med investering i fast ejendom kræver:

1. Grundig planlægning. For mange mennesker forelsker sig i en ejendom uden en strategi for at skabe fortjeneste.
2. Realistiske forventninger. At købe, eje og sælge fast ejendom er ikke en nem måde at rigdom på. Eric Tyson, medforfatter til "Real Estate Investing for Dummies", bemærker, at du skal være smart, villig til at arbejde og være opmærksom på din personlige risikotolerance.
3. Detaljeret due diligence. I bestræbelserne på at afslutte tilbud før konkurrenter undlader mange købere ikke tilstrækkeligt at kontrollere historien, betingelserne og begrænsningerne for et potentielt ejendomskøb, slutter med overraskende dyre rehabiliteringsomkostninger.
4. Kompetente og erfarne rådgivere. Succesrige reelle investorer har altid et team af konsulenter, der hjælper dem med at finde, analysere, købe, finansiere, styre og sælge deres ejendomme.

Typer af fast ejendom

Udtrykket "fast ejendom" omfatter forskellige typer ejendom, herunder:

• Uudviklet fast ejendom. Investorer erhverver rå jord til en række forskellige formål, herunder gårde og gård, udnyttelse af naturressourcer såsom høstning af tømmer eller minekul, underopdeling og lodssalg eller fremtidig udvikling. Prisen på rå jord afhænger af dens højest mulige anvendelse, uanset om der er landbrug eller kontoret. Nærhed til byområder og godkendte reguleringsformål bestemmer ofte ejendommens værdi.
• Boligejendomme. Fast ejendom bruges ofte til boligformål, hvad enten det drejer sig om eneboliger eller flerfamiliejendomme inklusive lejligheder og ejerlejligheder. Disse ejendomme - lige fra en enkelt duplex til udvikling med hundreder af lejeenheder - kræver konstant vedligeholdelse og aktiv styring for at opretholde belægning og øge værdien.
• Kommercielle ejendomme. Dette segment inkluderer kontorbygninger, detailejendomme såsom købmandsforretninger og butikker og industrielle ejendomme inklusive pakhuse og produktionsanlæg. Erhvervsejendom kræver aktiv forvaltning på grund af konkurrence, fysisk vedligeholdelse, konstant lejereomsætning og mangfoldighed og kompleksitet af lejevilkår. Ejendomsejere kæmper regelmæssigt med juridiske, reguleringsmæssige og miljømæssige problemer.

Fast ejendom er også kategoriseret som:

• byggemodnet. Uforbedrede egenskaber er rå jord, der ikke er ændret ved menneskelig handling, dvs. uden bygninger, strukturer, veje, kunstige damme eller søer derpå. Da jord anses for at have en uendelig brugstid, kan det ikke afskrives til skatteformål. Der kan dog være afsætningsfradrag, hvis naturressourcer som træ, olie og andre mineraler hentes fra ejendommen.
• Forbedret ejendom. Forbedrede ejendomme er jord, der er ændret ved tilføjelse af bygninger og menneskeskabte strukturer, bolig eller erhverv. Selvom jorden ikke kan afskrives, kan omkostninger til forbedringer genindvindes i løbet af deres brugstid. I mange tilfælde er en hurtig afskrivning af de reelle aktiver tilladt.

Regler og forskrifter for ejendomsskat

At eje en fast ejendom investeringsejendom kan give betydelige skattefordele til ejeren, hvis den er ordentligt organiseret og administreret. De generelle tommelfingerregler, der gælder for skattemæssig behandling af investeringsejendom, er:

1. Omkostninger forbundet med erhvervelsen af ​​ejendom (titelomkostninger, registreringsgebyrer) tilføjes ejendommens omkostningsgrundlag og afskrives
2. Omkostninger i forbindelse med finansiering af en ejendom (långiver, gebyrer for prioritetslån) afskrives over lånets levetid
3. Omkostninger, der afholdes som følge af driften af ​​ejendommen (skatter, forsikringer, forsyningsselskaber), er fradragsberettigede som løbende udgifter

Skattereglerne er imidlertid komplekse, og deres anvendelse afhænger af ejendomstypen samt skatteklassificeringen af ​​dens ejer. Med andre ord kan en investor være i stand til at beskytte andre indtægter fra skatter, mens en anden ikke kan.

Som en konsekvens bruger sofistikerede ejendomsejere ofte en kombination af juridiske enheder - trusts, C-selskaber, valg af underkapitel S og selskaber med begrænset ansvar (LLC) - til at købe, styre og sælge deres ejendomsaktiver. Ejerne indgår typisk efterfølgende komplekse transaktioner mellem enhederne for at minimere det juridiske og økonomiske ansvar eller maksimere deres personlige skattefordele.

Hver strategi oprettes for at imødekomme de særlige forhold for ejeren (e), ejendommens tilsigtede brug, tilføjelsen af ​​væsentlige forbedringer, aktivets beholdningsperiode og den ultimative indflydelse af strategien på ikke-relateret indkomst og skattepligt.

Skatteyderen kan blive pålagt at retfærdiggøre en skattemæssig position overfor IRS. Som følge heraf er indhentning af professionel regnskabsmæssig og juridisk rådgivning altid berettiget, hvis ikke væsentlig, inden man fortsætter med implementeringen af ​​en skattereduktionsstrategi.

Endelig skal potentielle ejendomsinvestorer være opmærksomme på, at fordelene ved eventuelle skatteincitamenter kan begrænses for skatteydere med højere indkomst på grund af udfasninger og den alternative minimumsskat (AMT).

Udstedelsen af ​​passiv indkomst

I henhold til IRS er passiv indkomst indkomst, der er resultatet af en lejeaktivitet eller en virksomhed, hvor skatteyderen ikke materielt deltager. Tab på passiv indkomst kan kun modregnes i passive gevinster - tabet kan ikke bruges til at reducere skatteyderens almindelige indkomst og efterfølgende skattetryk.

Da de fleste forbedrede ejendomsselskaber genererer skattepligtige tab i de tidlige ejerskabsår på grund af brugen af ​​accelereret afskrivning, er en manglende evne til at modregne sådanne tab med almindelig indkomst en ulempe for mange ejendomsejere.

Definitioner af fast ejendominvestor

Hvorvidt lejeindkomst behandles som passiv eller ikke-passiv indkomst, afhænger af skatteyderens identitet i en af ​​de fire IRS-kategorier for ejendomsinvestor:

1. Ejendomsinvestor. En ejendomsinvestor er en enhed (individuel eller juridisk organisation), der køber en ejendom med det formål at holde ejendommen og producere en kapitalgevinst. Indtægter og tab for en skatteyder, der klassificeres som en ejendomsinvestor, betragtes som ”passiv” og kan ikke bruges til at modregne almindelig indkomst fra andre kilder. Der er en undtagelse: Investorer med en modificeret justeret bruttoindkomst (MAGI) på under $ 100.000 og som aktivt deltager i en lejeaktivitet af en ejendom kan modregne den almindelige indkomst under en særlig $ 25.000 kvote under IRC § 469 (form 8582). Passive tab mere end passiv indkomst og den særlige godtgørelse kan overføres, indtil den slukkes. Ejendomsejere har også ret til kapitalgevinstbehandling ved salg af deres ejendom.
2. Ejendomshandler. En ejendomsinvestor karakteriseres som en forhandler, hvis hans hensigt er at købe fast ejendom til salg snarere end investering - med andre ord køb og salg af fast ejendom i mange hyppige eller kontinuerlige (såsom salg af partier i udvikling) transaktioner. Den største fordel ved at være forhandler er, at indkomst og tab betragtes som almindelige og kan udligne andre indtægter. På samme tid kan ejendom, der er klassificeret som forhandler-ejede, ikke anvende kapitalgevinstbehandling, afvikling af salget af afdrag (publikation 537) eller lignende børser (IRC-kode Afsnit 1031). Indkomst, der modtages som ejendomsmægler, er også selvstændig.
3. Ejendomsmægler. Fast ejendom investorer kan kvalificere sig som en ejendomsmægler, hvis de tilbringer mindst 750 timer hvert år i ejendomsbranchen, og mere end halvdelen af ​​deres arbejdstid bruges til at udføre specifikke ejendomsaktiviteter. En kvalificeret ejendomsaktivitet er enhver udvikling, ombygning, konstruktion, genopbygning, erhvervelse, konvertering, leje, drift, styring, leasing eller salg af fast ejendom. Hvis du har et fuldtidsjob, der ikke er knyttet til fast ejendom, er det usandsynligt, at du kvalificerer dig til klassificeringen. Korrekt journalføring inklusive en log over dine timer er også kritisk, da IRS sandsynligvis vil udfordre din brug af klassificeringen. Ejendomsmæglere beskattes på lignende måde som ejendomsinvestorer undtagen at de kan trække 100% af passive tab fra almindelig indkomst. Mens en ejendomsmægleres lejeindkomst specifikt er udelukket fra selvstændig beskæftigelse, der er betalt af en ejendomsmægler, er deres indkomst underlagt 3,8% overskuddet på nettoinvesteringsindtægter inkluderet i sundhedsloven og uddannelsesforsoningsloven fra 2010.
4. Ejendomsudvikler. En person eller enhed, der ombygger eller bygger en ejendom, betragtes som en ejendomsudvikler af IRS. En udvikler skal aktivere alle omkostninger eller udvikling af ejendommen. Inkluderet direkte omkostninger såsom renter på lån, skatter og byggeomkostninger samt indirekte omkostninger som administration, ledelse og de løbende omkostninger ved drift af virksomheden. Der er ingen skattefradrag, før ejendommen enten er taget i brug eller solgt. Den primære ulempe ved udviklerklassifikationen er manglende evne til at modregne udgifter, når de afholdes i henhold til de ensartede kapitaliseringsregler.

Ved fastlæggelsen af ​​klassificeringen af ​​en ejendomsejendom, ser IRS på hans oprindelige hensigt ved køb af ejendommen såvel som mængden af ​​hans tid brugt på fast ejendom og hans erklærede forretningsformål. Selv om beslutningen ofte er subjektiv, har en klassificering en betydelig skattemæssig indvirkning på skatteyderen.

Problemet er yderligere kompliceret, da betegnelsen kan variere fra ejendom til ejendom. I virkeligheden kan en ejendomsejendom betragtes som en ejendomsinvestor for en ejendom og en ejendomsmægler for en anden. Som en konsekvens bruger ejendomsejere ofte en række juridiske enheder til at erhverve, udvikle og eje ejendomme for at få den maksimale skattemæssige fordel.

Yderligere overvejelser om ejendomsskat

Investorer, der ejer forbedrede fast ejendom, kan bruge en række forskellige skattebehandlinger for at reducere deres indkomstskattepligt, herunder:

Afskrivninger

Afskrivning er processen med at inddrive omkostningen for et aktiv over dets brugstid. Selv om jord, der har en uendelig levetid, ikke kan afskrives, har ikke-beboelsesejendomme bygninger og forbedringer en brugstid på 39 år, og boligudlejningsejendomme en levetid på 27,5 år i henhold til IRS-offentliggørelse 946.

Afhængig af ejendomsklassen kan ejendomsejere bruge enten lineær eller en accelereret afskrivningsmetode. Den første metode tilvejebringer et ensartet fradragsberettiget beløb hvert år over ejendommens levetid (omkostningerne ved forbedringerne divideret med brugstiden i år, dvs. $ 3.500.000 omkostninger / 39 år = $ 89.744 afskrivning hvert år). Accelererede afskrivninger genererer de største afskrivningsomkostninger i de første år og falder derefter.

Investorer adskiller ofte de forskellige komponenter i en struktur til skatteformål på grund af deres forskellige brugstid. F.eks. Kan forbedringer af lejekontrakter - de boliger der er foretaget til en bestemt lejer - afskrives over en periode på 15 år eller mindre, mens kontormøbler og inventar har en levetid på 7 år. Ved at adskille aktiverne maksimeres afskrivningerne, hvilket genererer et skattepligtigt eller "papir" -tab.

Afsnit 179 i IRS-koden tillader, at køb af visse kvalificerende udstyr (såsom klimaanlæg eller varmeenheder) udgiftsføres til en grænse på $ 500.000 i overtagelsesåret. Det kvalificerende udstyr spænder fra erhvervskøretøjer og møbler til computerhardware og software, der er nødvendig for at udføre virksomheden. Kongressen sørger også for bonusafskrivninger i nogle år over de 179 grænser, i øjeblikket på $ 2 millioner.

Kapitalgevinster og -tab

Ved salg, er personlige aktiver eller investeringsejendomme underlagt en kapitalgevinstskat. Gevinst eller tab på et aktiv bestemmes af forskellen mellem ”basis” -prisen - købsprisen inklusive justeringer, såsom afskrivning, som defineret i IRS-publikation 551 - og nettosalgsprisen. Fortjeneste eller tab betragtes som kortsigtede, hvis de holdes i mindre end et år eller på lang sigt, hvis holdeperioden er større end et år.

Ejendomme, der ejes af ejendomsudviklere, skal medtage alle omkostninger - direkte og indirekte - i basisberegningen, indtil ejendommen tages i brug eller sælges. Den primære ulempe ved udviklerklassifikationen er manglende evne til at modregne udgifter, når de afholdes i henhold til de ensartede kapitaliseringsregler. Indtægter fra salg af ejendomme, der ejes af ejendomsmæglere, betragtes som almindelig indkomst og er ikke berettigede til kapitalgevinstbehandling.

Kortsigtede kapitalgevinster udlignede kortfristede kapitaltab, mens langsigtede kapitalgevinster udlignede langsigtede kapitaltab. Det resterende tab eller gevinst på kort sigt matches med det resterende langsigtede tab eller gevinst. Hvis nettoresultatet er en langsigtet kapitalgevinst, er halvdelen af ​​gevinsten skattefri, og halvdelen er underlagt skatteyderens almindelige indkomstskattesats. Da den maksimale skattesats er 39,60%, beskattes en langsigtet kapitalgevinst med højst op til 19,8%. Kortsigtede gevinster beskattes med skatteyderens ordinære sats.

Maksimalt 3.000 dollars af lang- og kortvarigtab kan trækkes fra almindelig indkomst på et enkelt år med det resterende underskud. Skattelagere bruger plan D i formular 1040 til at rapportere kapitalgevinster og -tab.

Skatter på overskuddet ved salg af ejendomme, der ejes af ejendomsinvestorer, kan udskydes, hvis de indberettes som et afdragssalg i henhold til reglerne i Emne 705 - Afdragssalg. Denne behandling er især fordelagtig ved kortsigtede kapitalgevinster, da overskud og skatteforpligtelse er spredt over flere år. Hver betaling består af dele af skattefri afkast af kapital, renter og en kapitalgevinst.

Ejendomsinvestorer kan også bruge IRS § 1031 til at udskyde skatter på eventuelle gevinster, hvis de handler deres ejendom for en lignende ejendom i en lignende børs. Grundlaget i den nye ejendom forbliver det samme som grundlaget i den gamle ejendom, hvorved den mulige fremtidige gevinst holdes intakt. Grundlaget for den gamle ejendom overføres dog også til den nye ejendom for at beregne afskrivninger.

Andre overvejelser

Ejendomshandlere er underlagt selvstændig beskæftigelse og rapportering, mens ejendomsmæglere kan være ansvarlige for skatteposten på nettoinvesteringer. Som følge heraf bruger ejendomsmægler og deres rådgivere en række strategier for at udsætte eller undslippe sådanne skatter. F.eks. Er lejeindtægter, der strømmer gennem til en investor fra et S-selskab, ekskluderet som selvstændig indkomst og ikke underlagt selvstændig beskatning.

Forretningsindkomst, der ikke er underlagt selvstændig erhvervsskat, er skatten på nettoinvesteringsindkomst med en stor undtagelse: Indkomst, der betragtes som ikke-passiv under kodeafdelingen 469, er ikke underlagt nettoindkomstskat. Ifølge Forbes betyder dette, at indtægterne fra lejeagtig ejendom, inklusive gevinst ved disposition, muligvis er fritaget for 3,8% -skatten for fagfolk i fast ejendom.

Det endelige ord

Andrew Carnegie, en skotsk immigrant i midten af ​​1800-tallet, byggede en formue i stålindustrien og blev en af ​​landets største filantroper. (Han krediteres med at åbne 2.800 offentlige biblioteker i byer over hele Amerika.)

Selv med hans succes som industrialist anerkendte Carnegie investeringsværdien af ​​fast ejendom: ”90% af alle millionærer bliver det ved at eje fast ejendom. Der er tjent flere penge i fast ejendom end i alle industrielle investeringer tilsammen. Den kloge unge mand eller lønmodtager i dag investerer sine penge i fast ejendom. ”

Siden Carnegies iagttagelse forbliver ejendomsretten som en investering attraktiv. Barbara Corcoran, en kendt amerikansk forretningskvinde og en hyppig deltager i ABCs Shark Tank, hævder: ”En sjov ting sker i fast ejendom. Når den kommer tilbage [efter en recession], kommer den tilbage som gangbustere. ”

Mens skattemæssig behandling af ejendomsinvesteringer ofte er forvirrende, kan investorer bruge skattestrategier til at reducere risiko og forbedre afkastet. At beholde kompetente skatterådgivere og spore ændringer i regler og forskrifter betaler udbytte langt ud over deres omkostninger.

Investerer du i fast ejendom? Har du brugt skattereglerne til din fordel? Ønsker du, at du havde en bedre forståelse af reglerne, så du kunne udnytte dem?