Sådan får du et realkreditlån, hvis du er selvstændig erhvervsdrivende med svingende indkomst

Hvis du imidlertid er en virksomhedsejer eller er selvstændig erhvervsdrivende, er det ikke så enkelt at kvalificere sig til ejendomsfinansiering. Uanset din indkomst kræver nye føderale forskrifter, at selvstændige erhvervsdrivende hopper gennem en række bøjler for at få boliglån, hvilket betyder, at du muligvis skal tænke uden for boksen for at finde den finansiering, du har brug for.

Nye regler for kvalificeret finansiering

Efter at den amerikanske ejendomsboble brast i 2008 - idet den modregner en kreditkrise og en ødelæggende recession, kiggede forbundsregeringen på praksis for udlån af fast ejendom og fastlagde, at noget måtte ændre sig. Som et resultat af disse ændringer fandt det, at forbrugerne straks fik det sværere at få boligfinansiering.

Reglerne rulles stadig ud. I 2014 etablerede Consumer Financial Protection Bureau standarder for "kvalificerede prioritetslån" som en del af Dodd-Frank-udlånsreformerne. Ifølge New York Times er disse lån ofte udfordrende at få godkendelse for, hvis du ikke arbejder på et konventionelt job.

Imidlertid er markedet domineret af dem. De betragtes af regeringen som solide og retfærdige for både forbrugere og långivere. Og desuden er realkreditvirksomheder stærkt motiverede til at tilbyde dem, da de gør det for at beskytte dem mod lovlig anvendelse, hvis et lån skulle gå dårligt.

For at få et kvalificeret prioritetslån skal du have følgende:

Indkomstbekræftelse. Det er ikke nok at have en polstret bankkonto - du skal bevise, at du har en stabil strøm af indkomst. Hvis du betales sporadisk, men i store bidder, beregnes disse lønchecks typisk i løbet af to år for at give långivere en god idé om dit månedlige hjemsted.
Gæld til indkomstforhold. Din gæld til indkomstprocent må ikke overstige 43%. Med henblik på realkredit kvalifikation beregnes dette tal ved at dividere din tilbagevendende månedlige gæld med din tilbagevendende gennemsnitlige månedlige indkomst. Dette er selvfølgelig problematisk, hvis du har taget lån til at starte eller støtte din virksomhed.
To års selvangivelse af personlig og erhvervsdrivende. Desværre kan skatteafskrivninger vende tilbage til at tage en kæmpe del af din kvalificerende indkomst, når alt er sagt og gjort, og det er derfor, långivere ønsker at gennemgå dit fulde afkast. Lad os sige, at din selvstændige erhvervsindkomst var $ 75.000 pr. År i de sidste to år, men din virksomheds afskrivninger var $ 50.000 hvert år. Långivere ser på dette som en årlig indkomst på $ 25.000 - hvilket ville gøre det vanskeligt at kvalificere sig til meget af noget.
Analyse af indkomsttrender. Vær forberedt på at forklare dips i indkomst. Selv hvis din indkomst ser godt ud, når den gennemsnit over to år, skal du forklare eventuelle faldende tendenser inden kvalifikationen.
Yderligere finansielle aktiver og historie. Lånefirmaer ønsker ofte, at du skal have en kredit score på mindst 640 for at kvalificere dig til et FHA-lån (et lån forsikret af Federal Housing Authority), men din score skal være nærmere 700 for et konventionelt lån. Den samlede krævede udbetaling varierer fra ca. 3% til 20% af husets pris, afhængigt af panteproduktet (FHA-lån kræver normalt en mindre udbetaling end konventionelle lån). Høje udbetalinger kan være meget udfordrende at komme med, hvis du har investeret dine likvide aktiver i din virksomhed.

Alle disse krav kan gøre det meget mere udfordrende at finde finansiering, hvis du er selvstændig eller forretningsejer, selvom du er flink med penge og har betydelige besparelser.

Alternativer til traditionel ejendomsfinansiering

Selvom det ser ud til, at du aldrig ville være i stand til at eje din egen ejendom på grund af de nye regler for kvalificerede lån, går alt ikke tabt. Andre muligheder kan gøre det muligt for dig at finde boligfinansiering.

1. Hjælp fra familiemedlemmer

Selvom det bestemt ikke er en mulighed for alle, er nogle selvstændige erhvervsdrivende afhængige af familiemedlemmer til boliglån. Lad os sige, at du har været selvstændig erhvervsdrivende i et år og tjener en god indkomst, men ikke kan sikre dig et kvalificeret prioritetsprodukt, fordi du ikke har to års stabil indkomst. I denne situation kan familiemedlemmer med en solid indkomst (og en stor generøsitet) være villige til at underskrive dit lån. Ejendommen tilhører dig, og du foretager betalinger på pantelånet, men dine familiemedlemmer garanterer lånet.

Nogle prioritetsselskaber giver dig endda mulighed for at refinansiere ejendommen til dit navn, når du har dine krævede to års bevis. Naturligvis kan denne indstilling vise sig at være problematisk for familiedynamikken, hvis din virksomhed går sydpå, eller hvis du misligholder lånet, så broch det forsigtigt.

2. Sælgers finansiering

Sælgere, der ejer deres ejendom direkte, kan vælge at tilbyde finansiering alene, enten fordi markedet er svagt (de kan ikke finde en køber), eller de er interesseret i at producere en indkomststrøm fra deres investering. Vilkårene for et lån skrives på en seddel, og dine månedlige betalinger går direkte til sælgeren.

Disse ordninger har normalt en højere rente end banklån, men de kan reducere de samlede omkostninger ved at eliminere gebyrer for oprindelsesstatus og andre udlånsgebyrer. Du skal være parat til at forklare sælgeren, hvorfor du er en pålidelig kandidat, når du ikke var en stærk nok kandidat til et traditionelt banklån. I disse tilfælde kan en betydelig udbetaling, stor bankkonto og stærke indtægtsstrømme gøre det for dig.

3. Leje til egen

En husleje til egen ejendom kan være en god mulighed, hvis du venter på dine to års indkomstbevis, før du får et kvalificeret prioritetsprodukt. I disse aftaler indgår du en lejekontrakt og betaler husleje, ligesom du ville gøre for enhver lejebolig. Imidlertid er lejen typisk lidt højere end markedsværdien, og denne "ekstra" går mod opbygning af en udbetaling, som du kan bruge i slutningen af lejeperioden til at købe ejendommen. Hvis du vælger ikke at købe huset i slutningen af din lejekontrakt, forbliver dette overskud normalt hos udlejer.

Fordelen ved denne mulighed er at spare din udbetaling i en periode på et eller to år, opbygge din forretning, pad din indkomst og håndtere alle andre problemer, der kan forhindre dig i et kvalificeret prioritetsprodukt, såsom dårlig kredit.

4. Investeringsregnskaber eller forsikringspolitikker

Hvis du har pensionskonti eller forsikringspolicer, kan du muligvis låne mod dem. Alle følgende muligheder kræver dog, at du enten bygger din pensionskonto eller en kontantværdiforsikringspolicy tilbage til dens tidligere størrelse, hvis du ikke ønsker at forkorte fordelene, de er beregnet til at tilbyde. Husk også, at du taber fortjenesten, når dine pensionspenge bruges til et hjem i stedet for tilladt at vokse på dine konti.

Livsforsikring
Hvis du ejer en kontantværdi-livsforsikringspolitik, såsom et helt liv eller en universel livspolitik, er det muligt at låne mod dens kontante værdi. Når du betaler ind i politikken over tid, bygger den kontante værdi op, da den tjener udbytte og renter. Du behøver sandsynligvis ikke engang at besvare spørgsmål om at tage et lån, men du har brug for en plan for at betale det tilbage (som du ville gjort med ethvert lån).

Derudover er du nødt til at tænke længe og hårdt på risiciene forbundet med at låne fra en livsforsikringspolice, især hvis det utænkelige sker, og din familie sidder med en lavere udbetaling, fordi kontantværdien er bundet i et lån. Regler varierer baseret på den politik, du ejer, så tal med dit forsikringsselskab, inden du træffer beslutninger.

IRA
På ethvert tidspunkt kan du trække dine bidrag tilbage fra en Roth IRA uden skat eller straf. (Hvis du er ældre end 59 1/2 år, kan du trække midler skatte- og sanktionsfri til ethvert formål.) Dog, selvom du er yngre end 59 1/2 og bidrog med mindre end 10.000 $ til din Roth, du kan trække op til $ 10.000 uden skat eller straf for at bruge til køb, reparation eller ombygning af et første hjem.

For at blive betragtet som en første gangs huskøbmand skal du ikke have ejet et hjem i de sidste to år. Enhver indtaget indtjening skal bruges inden for 120 dage, og denne indtjening skal have været på kontoen i mindst fem år for at undgå både en tidlig tilbagetrækningsstraf på 10% og indkomstskatter ved tilbagetrækningen. Hvis indtjeningen har været på kontoen i mindre end fem år, vurderes du ikke 10% -satsen, men du skal betale almindelig indkomstskat.

Du kan også trække op til $ 10.000 fra en traditionel IRA, inklusive SEP-IRA'er, og undgå 10% -straffen, hvis pengene bruges til det samme formål og bruges inden for 120 dage. (Hvis du er ældre end 59 1/2, kan du trække IRA-midler til ethvert formål uden straf.) Du skal dog betale indkomstskat ved tilbagetrækning.

Endvidere er $ 10.000 tidligt tilbagetrækningsgodtgørelse en levetidsgrænse for udtag fra enhver IRA - inklusive Roth IRA - til at købe (og reparere eller ombygge) et første hjem. Med andre ord kan summen af udbetalinger fra enhver kombination af IRA-konti ikke overstige 10.000 dollars.

401k
Mens du kan låne mod dine 401k, er det en risikabel mulighed. I modsætning til at hæve midler fra dine 401k - hvilket er en dårlig idé, medmindre du gør det i fuld desperation - kan et lån mod dine 401k få dig kontanter op til halvdelen af din kontoværdi, med et maksimum på $ 50.000.

For eksempel, hvis din kontoværdi er $ 50.000, kan du kun låne $ 25.000 til en udbetaling. Du betaler renter - men det betales tilbage til dig selv. Imidlertid er renten variabel - baseret på den primære rente - hvilket kan være et problem, hvis prime spidser over dets nuværende niveau på 3,25%. Da en lånetid på 401k typisk er fem år (men nogle er op til 15 år), skal du være sikker på, at du har råd til de månedlige betalinger i hele varigheden. Hvis du mister dit job, har du så få som 60 dage til at tilbagebetale lånet - ellers kan det ubetalte beløb beskattes som almindelig indkomst og vurderede en 10% tidlig tilbagetrækningsstraf, hvis du er under 59 1/2 år gammel.

5. Kør rundt efter ikke-kvalificerede prioritetsprodukter

Det er muligt at finde långivere, der er villige til at tænke uden for "kvalificeret prioritetslån", hvis du viser, at du er en lavrisikokandidat. Ukvalificerede realkreditprodukter inkluderer ikke-dokumentationslån, kun renter og lån til betalingsmuligheder.

For eksempel kan du sige, at dine forretningslån har skubbet dig over gæld til indkomstforhold for et kvalificeret prioritetslån. Hvis du har en 40% udbetaling, en god kredit score og flere års solid indkomst, kan du sandsynligvis finde en långiver. På grund af långiverens juridiske og økonomiske risici forbundet med ukvalificerede produkter betaler du imidlertid typisk en højere rente for denne type produkter.

Det endelige ord

Bare fordi du fulgte din drøm om at eje en virksomhed, betyder det ikke, at du er nødt til at opgive din drøm om at eje et hjem. Selv hvis du er nødt til at vente to år med at bevise din indkomst tilstrækkeligt, kan den tid, du investerer i at gøre dig selv en god kandidat til et lån, ende med at betale et betydeligt udbytte. Brug din tid til at afsætte penge til en større udbetaling og øge din kredit score, så du kan kvalificere dig til det bedste produkt derude, når det er tid til at købe.

Hvilke yderligere muligheder kan du foreslå for at finde finansiering til et hjem, mens du opretholder en selvstændig erhvervsstatus?