Hvordan man håndterer dårlige lejere - 13 problemer, som udlejere står overfor

Mens lavere leje åbenlyst påvirker en udlejers rentabilitet, er udsættelser også dyre og kan koste en udlejer tid, penge og ressource at gennemføre. Ud over de grundlæggende omsætningsomkostninger som markedsføring, mistet husleje, ny maling og reparationer af apparater, kan advokatgebyrer for at udsætte en lejer være skandaløst. En lejer kan også udlufte sin vrede ved målrettet at skade ejendommen.

Uanset om du har været en udlejer i store dele af dit liv, eller du forbereder dig på at leje din allerførste ejendom, er det vigtigt at forstå, at du muligvis bliver nødt til at gennemgå udsættelsesprocessen på et tidspunkt i din karriere. Selv hvis du er en god udlejer og gør dit bedste for at opbygge positive relationer med dine lejere, er forhold i nogle tilfælde bare sure. Men snarere end straks at udstede en udsættelsesmeddelelse, kan du prøve et af et antal tidstestede tip til at håndtere almindelige lejeproblemer.

Almindelige problemer, som udlejere står overfor

1. Lejere nægter at betale husleje

Lejere kan tilbageholde husleje fra udlejere af en række grunde, fra kontantstrømmangel eller midlertidig arbejdsløshed, til reparation og vedligeholdelsestvister. Kommunikation er kritisk, når man konfronterer dette problem, og det er vigtigt at forstå lejeren og arten af ​​emnet og forsøge at forhandle, hvis det er muligt.

Struktur Betalingsmuligheder
Hvis lejeren har kontantstrømproblemer, er den mest effektive lejeindsamlingsmetode at strukturere betalingsmuligheder. Som udlejer skal du erkende, at folk lejlighedsvis kæmper med regninger, så du kan prøve at implementere en politik om at acceptere en delvis betaling fra en beboer en gang om året. En anden god måde at indsamle på er at beregne sene gebyrer og kriminelle leje i løbet af resten af ​​lejerens lejekontrakt.

Du kan også forhandle ugentlige delbetalinger for at hjælpe med lejers kontantstrøm og endda anvende en del af depositum for at lette belastningen på lejers tegnebog. At indstille en streng betalingsplan og opfølgning for at sikre, at lejeren forbliver i overensstemmelse med betalingsplanen, er din ultimative nøgle til succes. Generelt er de lejere, der bedst egner sig til fleksible betalingsplaner, dem med kortsigtede økonomiske problemer, der har tendens til at betale, når de har pengene snarere end i henhold til lejebetingelserne..

Skift leveordningen
Hvis en lejer ikke længere har råd til lejen, kan udlejere oprette dem hos værelseskammerater eller flytte dem til mindre enheder til lavere omkostninger. Udlejere, der gør en indsats og tilbyder deres lejere muligheder, kan belønnes med lejere for livet.

Men hvis forhandling og kommunikation ikke løser problemet, kan du prøve at overbevise lejeren til frivilligt at forlade. Hvis lejeren ikke er i stand til at betale, kan forklaring af den langsigtede virkning af udsættelse på deres kredit og lejehistorie overbevise dem om at vende besiddelse af enheden. At forlade deres egen vilje kan være en meget bedre mulighed end at stå over for juridiske gebyrer og dårlig gæld.

2. Dårlige lejere glider gennem din screeningsproces

En let kreditcheck og ansøgning afslører muligvis ikke tilstrækkeligt lejerproblemer, men det er et fremragende sted at begynde. Her er flere måder, som udlejere kan hjælpe med til at sikre, at deres lejerscreeningsproces lukker ud af problemets lejere:

• Foretag en grundig screening af baggrunden. En grundig baggrundskontrol involverer screening for at verificere beskæftigelses- og lejehistorik, kreditcheck og interviews for alle potentielle lejere. For at udføre en kreditcheck skal du hente ansøgerens personnummer, adresse og navn og sikre, at du har hans eller hendes tilladelse. Nogle udlejere anmoder om betaling for omkostningerne ved at udføre kreditcheck, hvilket kan koste overalt mellem $ 30 og $ 50. Selvom du ikke kan bestille en rapport direkte fra Experian, TransUnion eller Equifax, kan du få hjælp fra en lejerscreeningstjeneste eller kreditrapporteringsbureau.
• Interview ansøgere på viser. En udlejers primære mål under et show er ikke at sælge en potentiel beboer på enheden. Det er snarere at benytte lejligheden til at interviewe ansøgere og lære, hvorfor de forlader deres nuværende opholdssted, og bestemme, hvad de forventer af deres nye ejendom eller lejefællesskab.
• Anmod om en afsluttet ansøgning ved visning. Anmod om, at potentielle lejere afslutter ansøgningen under den første visning. Ved at give dem mulighed for at returnere formularen senere, giver du i det væsentlige ansøgere chancen for at oprette historier og rekruttere familiemedlemmer eller venner til at fremstille tidligere og nuværende arbejdsgivere og udlejere.
• Tal med tidligere udlejere. Når du undersøger en ansøgeres baggrund, skal du tale med hans eller hendes tidligere, ikke nuværende, udlejer. Hvis lejeren er uønsket, kan den nuværende udlejer muligvis give en glødende anbefaling i håb om at gøre lejeren til dit problem.
• Kontakt ansøgerens direkte vejleder. I stedet for at kontakte menneskelige ressourceafdelinger for de potentielle lejers arbejdsgivere, skal du kontakte deres direkte vejleder. En samarbejdsvillig, ærlig og pålidelig medarbejder udviser sandsynligvis de samme personlighedstræk som en lejer.

Der er næsten altid plads til kompromis. En person med dårlig kredit er ikke nødvendigvis en dårlig lejer, da folk har en tendens til først at betale deres huslejeregninger. Fortsæt med forsigtighed, hvis kun en del af en ansøgers baggrundskontrol er plettet. Afhængig af sværhedsgraden af ​​problemet, kan du tilbyde ansøgeren en prøveperiode med et depositum, der er større end normalt eller til en prøvetid på tre måneder.

3. En bygning har en dårlig omdømme

Fra høje partier til ugunstige mennesker, der dvæler i skyggerne, er der flere grunde til, at lejlighedsbygninger rutinemæssigt kan udvikle ubehagelige omdømme, der påvirker en udlejers evne til at tiltrække velkvalificerede, respektable lejere. Konkrete tiltag, såsom ændring af bygningens navn, rettelse af forsømmet landskabsarkitektur og maling skal være hurtige, så beboerne ser øjeblikkelige ændringer - selvom de er små i begyndelsen.

Tal med retshåndhævelse
Kontakt om nødvendigt politiet for at finde ud af, om visse enheder i din bygning genererer et over gennemsnittet af opkald til de retshåndhævende myndigheder. Med aktivt samarbejde fra politiet skal du ikke have problemer med at fjerne dårlige lejere fra ejendommen.

En anden mulighed er at betale for en politistation i et af leasingkontorerne på dine ejendomme. Dette kan gøres ved at renovere en tom enhed for at gøre det til et mindre kontor med begrænsede tjenester. Du skal kontakte din lokale lensmannsafdeling for detaljer for at se, om en sådan ordning er mulig.

Hvis du og stationen ikke udarbejder en aftale, kan det at tilbyde gratis lejligheder eller enheder med nedsat husleje til prøveansvarlige og politiet føre til, at lejere af reelle problemer straks og frivilligt forlade lokalerne.

Udvikle et system
Når du har lukket ud dårlige lejere, skal du implementere et system, hvor lejere af kvalitet får delvis måneds husleje, kontanter eller gavekort til henvisninger. At indføre et sådant system kan hjælpe med at genbefolke din ejendom med gode og anstændige beboere.

Det er også vigtigt at annoncere din indsats. Opbygning af rapport og netværk med andre ejendomsadministratorer i dit område kan hjælpe med at sprede ordet om den positive aktivitet, du prøver at bringe til samfundet. Prøv at opføre vejskilte, der annoncerer ejendommens nye ledelse og navn for at opbygge samfundets opmærksomhed.

4. En lejer forstyrrer regelmæssigt naboerne

Selvom implementering af en grundig screeningsproces kan eliminere mange problemlejere, forhindrer det muligvis ikke fremtidige krangel mellem naboer. Lejernes aktiviteter kan rutinemæssigt, negativt og direkte påvirke deres naboer.

Tillad lejere at løse problemer
En løsning på sådanne tvister er at foreslå, at alle lejere løser tvister imellem hinanden. Lav en klausul i lejekontrakten, der specifikt siger, at alle lejere skal gøre ethvert dygtigt forsøg på at afvikle argumenter uden din indblanding. Medtag en meddelelse om, at hvis du skal involveres, kan en lejer muligvis ikke være tilfreds med opløsningen, og nogen har en god chance for at forlade ejendommen.

Hvis du finder ud af, at to lejere krangler via en anden beboer, minde dem høfligt om kontraktbetingelserne og de mulige konsekvenser, såsom udsættelse, der kan være i deres fremtid. Mens lejere sandsynligvis vil bestride, kan de også lære at komme sammen og respektere hinanden.

Trin ind, når det er nødvendigt
Hvis lejere simpelthen ikke kan handle anstændigt over for hinanden, kan mægling muligvis være den eneste mulighed. Hvis ingen af ​​parterne samarbejder, skal du forklare konsekvenserne på en rolig måde for at hjælpe med opløsningen. På et tidspunkt forstår dine indbyggere forhåbentlig, at nettopåvirkningen er på dem, ikke dig

Som ekstra beskyttelse - skal en lejer forsøge at bebrejde ledelsen - skal du være sikker på, at enhver lejekontrakt eller lejeaftale indeholder ejendomsbestemmelser og regler foruden stramme klausuler om disse uoverensstemmelser. Du kan give en "tre strejker, og du er ude", eller tale med din ejendomsadministrator om hans eller hendes oplevelse af håndtering af tvister. Det er altid i din bedste interesse at have en form for dokumentation, som du kan henvise tilbage til senere, når du finder dig selv over for en problematisk lejer.

5. En bygning har en høj lejeromsætning

Et af de mest almindelige problemer, som lejere står overfor, der får dem til at forlade en lejlighed, er reparationstvister. Derfor er det en af ​​de mest effektive måder at opretholde et positivt forhold til dine lejere at sikre, at alle svar på vedligeholdelsesanmodninger er professionelle, af høj kvalitet og rettidig. For at gøre forespørgsler let, skal du sende en månedlig meddelelse om, at lejere kan tjekke ud og vende tilbage til kontoret, hvis de har brug for at rapportere et problem med deres enheder.

Her er flere andre ting, du kan prøve at hjælpe med at udfylde dine nuværende ledige stillinger:

• Reparation og opgradering af enheder. Sørg for, at alle ødelagte eller beskadigede inventar adresseres, før lejere klager. At foregribe klager og rette problemet relæer din respekt for dine lejere samt din stolthed over bygningen. Udskift f.eks. Snavset, slidt tæpper og installer energieffektive apparater i stedet for at udføre "Band-Aid" -rettelser.
• Overvåg ofte konkurrerende egenskabers faciliteter og huslejer. Lejere fraflytter ofte for at spare penge i et andet hjem. For at forhindre dette, skal du holde øje med konkurrencen. Se markedet og vide, hvordan du passer ind i det - og hvis du ser, at huslejen falder truende i horisonten, skal du sænke din leje nu. Dette sikrer høj belægning, mens du minimerer dit tab til konkurrenter.
• Forhandle om fornyelse på forhånd. Det er almindelig praksis blandt gode udlejere at forhandle om fornyelse med respektfulde lejere cirka tre til fire måneder, før deres lejekontrakt er afsluttet. Afhængig af belægningen på det tidspunkt og det nuværende marked kan du tilbyde et incitament eller rabat til fornyelse. Hvis det er nødvendigt at forhøje lejen, skal du sende meddelelser til dine lejere sammen med et takbrev og en forklaring. Sørg for, at du eller en medarbejder personligt leverer brevet til hver lejer. For langtidslejere, prøv i stedet beskedne årlige stigninger i huslejen. Det kan tage nogen tid at få hele dit samfund op til de nuværende markedsstandarder, men det kunne du også Gemme penge ved ikke at skulle finde nye lejere, hvis du tvinger igangværende lejere.
• Opret en stærk følelse af fællesskab. Vær ferie- eller poolfester eller udsmykning og havekonkurrencer, eller distribuer et månedligt nyhedsbrev, som lejere kan dele information og bidrage med artikler.

Andre almindelige lejerproblemer

6. Pest-problemer

Ingen vil bo i et hjem med gnavere eller kakerlakker der løber rundt. Hvis du rutinemæssigt undgår at ansætte en exterminator, oplever du sandsynligvis markant høje omsætningshastigheder i dine ejendomme.

Duplexer, lejligheder og enfamiliehuse kan udvikle bugproblemer, når enten beboeren eller hans eller hendes nabo bringer disse critters ind, og hvis du finder ud af, at en enhed er forurenet med væggelus, vil det ikke vare længe, ​​før alle enhederne er. I stedet for at lade situationen gå ud af kontrol, skal du kontakte en udrydder for at håndtere problemet, så snart du hører eller modtager en klage.

7. Problemer med tagdækning

Hvis du ved, at taget i din bygning lækker, skal du rette det med det samme - og aldrig prøv at leje ejendommen til en intetanende lejer. Lejere har enhver lovlig ret til et sikkert hjem, og jo længere du forlader taget lækker, jo mere skader og vederlag møder du.

Selv de mindste lækager kan føre til mugg og skimmel, forårsage vandskader eller endda gøre taghulen i. Ved lov kan lejere placere deres lejepenge på en depotkonto og holde dem fra dig, indtil taget er ordentligt fastgjort, så det er bedst at løse disse problemer, før du planlægger en visning.

8. Ødelagte apparater

Hvis det i din lejekontrakt fremgår, at ejendommen leveres med apparater, er du juridisk ansvarlig for vedligeholdelse og reparation af disse apparater, medmindre du angiver andet. For eksempel kan du medtage en klausul, der bekræfter, at ejendommen leveres med en brugt vaskemaskine og tørretumbler, men udskiftning er lejerens ansvar. Stadig, hvis du lover apparater og en lejer flytter ind i enheden for at opdage, for eksempel, at ovnen er ødelagt, skal du afhjælpe situationen så hurtigt som muligt.

Selvom det er langt fra billigt at købe et nyt apparat, kan det spare dig for mange besvær og klager, før en lejer flytter ind. Husk, at lejere kan forfølge et krav mod dig eller indgive deres huslejeindbetalinger til retten eller på en separat opsparingskonto, indtil du reparerer eller udskifter ødelagte apparater.

9. Sikkerhedsdepositum

Hvis en af ​​dine lejere fejlagtigt mener, at han eller hun kan bruge depositumet til at betale for den sidste måneds husleje, kan du have nogle problemer. Forvirringen sker, når en lejer med urette mener, at han eller hun ikke er forpligtet til at betale den sidste måneds husleje, og at udlejer simpelthen kan bruge depositum i stedet. Mens den civile kode angiver, at en udlejer kan tilbageholde sikkerhedsdepositumet til at dække den sidste måneds husleje eller enhver ubetalt husleje under lejekontrakten, hvis en lejer ikke betaler noget, kan depositumet muligvis ikke være tilstrækkeligt til at dække den sidste måned plus udgifter.

Hvis du har modtaget en hensigt om at forlade varsel fra en lejer, men stadig er genert en måneds husleje, kan du starte udsættelsesprocessen, hvis du mener, at dette er den bedste løsning. Nogle udlejere gør det klart i lejekontrakten, at depositum ikke skal bruges som erstatning for sidste måneds husleje. Du kan også samle første måneds husleje, sidste måneds husleje og en tredje betaling, der skal bruges som et depositum. Hvis du vælger denne rute, skal du dog være sikker på, at den er klar i lejekontrakten, og at lejeren fuldt ud forstår, før han eller hun underskriver dokumentet.

10. Overtrædelse af regler

En skriftlig kontrakt indeholder betingelserne for din lejekontrakt, herunder om en lejer kan leje en del af pladsen til en anden lejer, eller om en lejer har din tilladelse til at holde kæledyr på ejendommen. Hvis boligen er i en husejers forening, kan lejeren muligvis være ansvarlig for vedligeholdelse af landskabet og den udvendige bygning.

Uanset om du selv har været vidne til en overtrædelse af lejekontrakten, eller et ord er kommet til dig gennem en tredjepart, er det vigtigt at underrette lejeren skriftligt om overtrædelsen og bede om, at han eller hun korrigerer problemet eller på anden måde står over for en udsættelse. For eksempel, hvis din lejekontrakt specifikt angiver, at ingen kæledyr er tilladt, og du finder bevis for en hund, skal du sende et brev til lejeren, der informerer om, at han eller hun bryder lejebetingelserne, og at dyret skal fjernes fra ejendommen ved en bestemt dato.

Lad lejeren vide, at hvis han eller hun ikke vender hjemmet tilbage til dyret, er det muligt at fjerne dem. Afhængig af situationen kan du alternativt foretage en ændring af lejekontrakten ved at anmode om et ekstra depositum og øge den månedlige leje for at betale for muligheden for fremtidige skader forårsaget af dyret. Hvis lejeren ikke imødekommer din anmodning på det tidspunkt, du foretager en inspektion, kan du beslutte, om en udsættelse er den rette fremgangsmåde.

11. Forfaldne hjælpeprogrammer

Mange udlejere undlader at overvåge betalingen af ​​forsyningsselskaber, før efter at lejeren er flyttet fra ejendommen. Uanset om værktøjer findes i dit navn eller lejers navn afgør, hvem der er ansvarlig for forfaldne regninger. Sørg for, at din lejeaftale er klar og specifik.

Hvis du for eksempel accepterer, at forsyningsselskaberne står i dit navn, og at lejeren skal betale dig hver måned, bliver disse værktøjer dine ansvar, hvis lejeren forlader uden advarsel. På den anden side, hvis din lejekontrakt angiver, at forsyningsselskaber er i lejers navn, vil forsyningsselskabet forsøge at spore beboeren i tilfælde af forfaldne betalinger. Hjælpefirmaet kan ikke lovligt tvinge en ny lejer til at betale den forfaldne saldo hos en tidligere lejer.

12. Målrettet skade

Det er uheldigt, at nogle lejere forlader udlejer med betydelige høje omkostninger ved målrettet at forårsage skade, før de forlader. Under alle omstændigheder er det altid godt at dokumentere lejlighedens tilstand: Tag billeder af ejendommen, før den lejes, og tag billeder, når lejeren flytter ud. Sørg for, at billederne har tids- og datostempel på dem, da dette kan hjælpe med at bevise din sag i retten.

Du skal også altid beskytte din investering ved at tegne en ejendomsforsikringspolitik, der er specielt designet til udlejere. Husk, at en traditionel husejers forsikringspolice muligvis ikke dækker en udlejningslejlighed eller bygning, så du har brug for en politik, der dækker dit ansvar, når bygningen lejes, samt enhver skade på strukturen forårsaget af dine lejere.

Der har været mange tilfælde af oversvømmelser eller brande forårsaget af problemale lejere eller andre beboere, der i sidste ende har ødelagt ejendomme, fordi udlejeren ikke forsikrede enheden. Dette er grunden til, at det er yderst vigtigt at beskytte dig selv med en udlejer-specifik forsikring. Heldigvis er ansvarsdækning næsten altid inkluderet i udlejerpolitikker, og ansvarsdækning beskytter dig mod en retssag, hvis din lejer beslutter at tage retssager.

Hvis din politik dog ikke inkluderer ansvarsdækning, eller hvis du vil øge din dækning, skal du kontakte din forsikringsudbyder for at se, om tilføjelse af denne dækning er tilgængelig via en paraplypolitik. For yderligere at beskytte dig selv skal du kræve, at lejeren har et minimumsbeløb for lejereforsikring.

13. Ulovlig brug af hjemmet

Hvis du bliver informeret om ændringer i din enhed, er det vigtigt at tage skridt til at beskytte dig selv ved at søge advokat hos en erfaren advokat og ved at rapportere hændelsen til de relevante myndigheder. Træd dog med forsigtighed for at undgå eventuel tilbageslag fra lejeren.

På den anden side har du måske en lejer, der beskæftiger sig med handlinger, der påvirker deres naboer negativt, kun for at finde ud af, at disse aktiviteter er fuldstændig lovlige. I denne situation er det bedst at udarbejde et brev, der formelt anmoder om, at lejeren øjeblikkeligt ophører med handlingen eller udsættes for udsættelse. For eksempel kan en lejer øve med sit rockeband fra kl. 10 til 15 hver mandag og onsdag. Støjforordningen i kommunen er dog kl. 23, så mens hans nabo finder dette modbydeligt og respektløst, har lejeren lovligt ret til at spille i disse timer.

Udkastelse: Den endelige løsning

Desværre kan udsættelse i nogle ekstreme tilfælde være den eneste mulighed. Undertiden finder en udlejer, at det at give en lejer en chance bliver to chancer, hvilket derefter resulterer i en tredje chance, og så videre. Dette spilder tid, forårsager forværring og kan resultere i tab af huslejeindkomst.

Hvis du tror, ​​at du vil finde dig selv i retten i den nærmeste fremtid - eller endda hvis du blot ønsker at beskytte dig selv, bare i tilfælde af det - er det altid en god ide at føre detaljerede logfiler over lejeproblemer, som du skal bevise grund til udsættelse i retten. Mange udlejere undervurderer behovet for papirstier, når de håndterer problematiske lejere, idet de fejlagtigt mener, at mundtlige aftaler holder op i retten. Imidlertid kan denne proces være meget lettere, hvis du dokumenterer enhver interaktion, du har med dine problemlejere.

Den almindelige udsættelsesproces er som følger:

1. Forstå udsættelseslove i din by og stat
2. Har en gyldig, juridisk grund til udsættelsen
3. Forsøg at resonnere eller gå på kompromis med lejeren
4. Afgiv en formel meddelelse om udsættelse
5. Arkiver din udsættelse til den relevante domstol
6. Forbered dig på og deltage i retsmødet
7. Udsæt lejeren
8. Saml eventuel forfalden leje

Da omkostningerne ved en udsættelse kan være ekstremt dyre, afhængigt af omstændighederne i din specifikke situation, bør det at udføre retssager for at udvise en lejer være din absolutte endelige mulighed. For eksempel har nogle udlejere rapporteret at have brugt tusinder af dollars for at fjerne problemlejere fra deres ejendomme, og disse udgifter kan omfatte:

• Retlige arkiveringsgebyrer: $ 50 til $ 500
• Processerverafgifter: $ 30 til $ 150 per sagsøgte
• Relaterede udgifter: $ 400 til $ 700, afhængigt af vanskelighederne ved at give besked til alle lejere, da der kan kræves mere end et forsøg
• Gebyrer for udleveringstjenestefirma: $ 140 til $ 500 for at håndtere udsættelsespapirer
• Advokat: $ 200 til $ 400 i timen eller $ 500 til $ 5.000 eller mere i de samlede advokatomkostninger, hvis lejeren anmoder om en retssag og ansætter sin egen advokat
• Ekstra omkostninger: Afhænger af skader forårsaget af lejer og omkostninger til reparationer, mistet husleje, nye låse og oprydning

Det endelige ord

Hvis du beslutter, at forholdet mellem dig og din lejer på trods af din bedste indsats simpelthen ikke fungerer, er det bedst for alle involverede at starte udsættelsesprocessen. Men rådfør dig med din advokat for at sikre, at du følger statslige og føderale love for at gøre det, og prøv ikke at fjerne lejeren selv. At lukke værktøjerne, fjerne lejers ejendele eller skifte låse på hoveddøren til anlægget eller lejerenheden kan have alvorlige juridiske følger. En udsættelse er muligvis den eneste beslutning, men for at undgå at involvere retssystemet og advokater skal du prøve at forblive tilgængelig og synlig for lejere, inden der opstår problemer, og efter at de er blevet opmærksom på din opmærksomhed.

Har du været nødt til at håndtere problemalejere? Har du nogle visdomsord til andre udlejere, der har samme vanskeligheder?