Hvor meget hus kan jeg have råd? - Lommeregner på hjemmet

Men når du først er bosat i dit nye, smukke hjem, opdager du, at du ikke kan slappe af og nyde det. Du er for travlt med at kæmpe for at foretage de høje månedlige pantebetalinger. Du har ingen penge tilbage til sjov, og du er konstant stresset over at betale alle dine regninger. Det er når romantikken bliver sur.

For at undgå at blive fanget i denne slags dårlige forhold, er du nødt til at planlægge forude. Før du begynder at handle, skal du regne ud, hvor meget hus du har råd til. Sørg derefter for, at du forbliver inden for dit huskøbbudget ved at nægte at se på noget uden for din prisklasse. På den måde risikerer du ikke at blive fejet af dine fødder af et hus, der kun vil bryde dit hjerte.

Farerne ved at købe for meget hus

Når du køber mere hus end du har råd til, sætter du ikke bare din økonomiske fremtid i fare. Du ofrer også din lykke her og nu. Her er nogle af de problemer, der følger med et for dyrt hus:

At være hus fattig. At være husfattig betyder, at du afsætter så meget af din indkomst til din månedlige husbetaling, at der ikke er noget tilbage til overs. Du er omgivet af smukke hårdttræ og marmor, men du er knust. Gleden ved at bo i en udsøgt kolonial med fire soveværelser forsvinder hurtigt, når du aldrig har råd til at forlade det, fordi selv en film eller en middag ude er for meget for dit budget.
Lever på kanten. Når du strækker dig for at foretage din pantebetaling hver måned, er der ikke noget rum i dit budget. Hvis du lider af et pludseligt fald i indkomsten - siger, fordi dine arbejdstider bliver reduceret - har du overhovedet ikke råd til betalingerne. Den samme ting kan ske, hvis dine udgifter stiger på grund af sundhedsmæssige problemer eller almindelig gammel inflation. Det betyder, at kun et lille tilbageslag kan koste dig dit hjem.
Risiko for stigende betalinger. Risikoen for, at du ikke kan være i stand til at imødekomme din pantebetaling, er endnu større, hvis du har et justerbart rentepant (ARM). ARMs tilbyder en lav startfrekvens, der får det til at se ud som om din månedlige betaling skal være let at administrere. Den lave sats er dog kun god i nogle få år. Derefter hopper din betaling til et niveau baseret på de aktuelle rentesatser. Hvis du ikke har råd til den nye, højere betaling, er du nødt til at refinansiere eller miste huset. Dette er, hvad der skete med mange købere i pantekrisen i 2008.
Penge Stress. Hvis du er heldig, opstår der ikke problemer som disse. Men selvom de ikke gør det, er det bare en konstant kilde til stress, at vide, at de kunne være. At leve med denne form for stress hver dag kan skade dit helbred og dine forhold. Det kan føre til tabt søvn, forhøjet blodtryk og endda hjertesygdom og slagtilfælde. Det kan også gøre dig deprimeret og irritabel med venner og familie.
Offre besparelser. Når hver ekstra krone går mod dit prioritetslån, giver det dig intet at spare. Du har ikke længere råd til at afsætte penge til pensionering eller spare til dit barns universitetsuddannelse. For at have et behageligt hjem lige nu risikerer du hele din økonomiske fremtid - og dine børns.

Bestemmelse af, hvad du har råd til

Det er fristende at antage, at den nemmeste måde at finde ud af, hvor meget hus du har råd til, er at spørge din pantelån. Når alt kommer til alt, figurerer du, de er eksperterne. Hvis de siger, at du er berettiget til et lån på $ 300.000, skal det betyde, at du har råd til et lån på $ 300.000.

Desværre er prioritetsudbydere ikke de bedste folk at spørge. De tjener deres penge ved at optage lån, så det er i deres interesse at få dig til at tage et så stort lån som muligt. For at gøre dette kan de jonglere med alle slags tal - renter, point, indkomst - for at komme med en månedlig betaling lige passer ind i dit budget. Hvis du er nødt til at strække hver måned for at betale dit hus, er det ikke deres problem, så længe du fortsætter med at gøre det.

Dette er ikke at sige, at alle pantelångivere er uærlige. De fleste af dem tager ikke ud for at narre dig til et lån, du ikke har råd til - i det mindste ikke med vilje. Men de har stadig all grund til at tilskynde dig til at låne så meget du kan. De ved bare ikke så meget om din økonomiske situation som du gør.

Derfor lønner det sig at dobbeltcheckke bankens tal ved selv at foretage matematikken. Se på din økonomi, kniv tallene, og kom med en betaling, der let passer ind i dit budget - ikke en du vil kæmpe for at opfylde.

Når du begynder at bestemme nøjagtigt, hvor meget hus du har råd til, er rentesatserne et vigtigt første skridt. Forskellen på et halvt punkt kan være forskellen mellem overkommelig og uoverkommelig. Gå over til udlånstræet, og du kan få et godt skøn over aktuelle kurser i løbet af få minutter.

Gæld til indkomstforhold

Alle långivere bruger den samme grundlæggende formel til at finde ud af, hvor meget hus du har råd til. Det kaldes en gæld-til-indkomst-ratio eller DTI. Dette er den procentdel af din månedlige indkomst, der går mod at betale al din gæld, inklusive dit prioritetslån.

Her er et eksempel. Lou og Christy har en samlet månedlig indkomst på $ 7.400. Ud af dette betaler de:

Studielån til Lou: $ 600 pr. Måned
Studielån til Christy: $ 600 pr. Måned
Billån: $ 300 per måned
Minimumbetalinger på Lou's kreditkort: $ 200 pr. Måned
Minimumbetalinger på Christys kreditkort: $ 150 pr. Måned
Samlede gældsindbetalinger: $ 1.850 pr. Måned

Hvis de tilføjer en månedlig pantebetaling på $ 1.500, stiger deres samlede gældsindbetaling til $ 3.350. Det ville ramme deres DTI op til mere end 45%. Med andre ord, næsten halvdelen af deres indkomst hver måned ville gå mod deres gæld. De fleste banker er enige om, at det er alt for meget, så Lou og Christy sandsynligvis ikke ville kvalificere sig til dette prioritetslån. Dividende deres samlede gæld med deres $ 7.400 indkomst, deres DTI lige nu er 25%.

Men hvis de betaler nogle af deres andre gæld, ser tingene lysere ud. For eksempel, hvis de kan betale et af deres studielån, ville det sænke deres samlede gæld til $ 2.750 om måneden for en 37% DTI. Ved at betale begge studielån falder deres gæld til $ 2.150 om måneden og deres DTI til 29%. Det er et beløb, som de fleste banker ville godkende.

Find en overkommelig betaling

For at finde ud af, hvor meget hus du har råd, beregner banker din DTI på to forskellige måder. Først ser de på, hvad de kalder “front-end ratio.” Dette er størrelsen på din indkomst, som din månedlige boligbetaling - hovedstol, renter, skatter og forsikringer - ville tage op af sig selv.

Den sædvanlige regel er, at din betaling ikke skal overstige 28% af din samlede indkomst. Se for eksempel på Lou og Christy. Deres månedlige indkomst er $ 7.400, og 28% af det er $ 2.072. Det er det maksimale, de kunne bruge på en husbetaling, hvis de ikke havde nogen anden gæld.

Lou og Christy har dog anden gæld, som også spiser ind i deres indkomst. For at redegøre for disse bruger bankerne "back-end-forholdet." Dette er størrelsen på din indkomst, der går mod al din gæld samlet.

De fleste banker siger, at dette samlede beløb ikke bør udgøre mere end 36% af din samlede indkomst. For Lou og Christy ville dette beløb være $ 2.664 pr. Måned. Men deres andre gæld koster dem allerede $ 1.850 pr. Måned. Det giver kun $ 814 pr. Måned for dem at bruge på deres prioritetslån.

Heldigvis for dem er der et smuthul. Banker er ofte villige til at strække back-end-forholdet til op til 43% for "kvalificerede prioritetslån." Dette er pantelån, der opfylder visse regler, der gør dem lettere at betale. For eksempel kan de ikke være ballonlån eller lån med en renteperiode.

Ved hjælp af denne regel kunne Lou og Christy betale op til $ 3.182 om måneden på al deres gæld. Minus de 1.850 $, de betaler nu, hvilket efterlader dem 1.332 $ pr. Måned for en husbetaling.

Faktorer at overveje

Selv hvis du kan kvalificere dig til et lån, der giver dig en DTI på 43%, betyder det ikke, at det er en god ide. Hvis du afsætter så meget af din månedlige indkomst til gæld, har du kun 57% tilbage til at dække alle dine andre behov. Du skal finde ud af, om dette er nok til at leve videre, inden du tager en beslutning.

Overvej disse faktorer for at bestemme, hvad du har råd til:

Månedlig indkomst. Den første ting, du har brug for, er nøjagtigt, hvor mange penge du indbringer hver måned. Dette inkluderer din løn og andre indkomstkilder, såsom investeringer. Din samlede indkomst er grundlaget for at finde ud af, hvor meget du har råd til at betale for boliger hver måned.
Gældsindbetalinger. Hvis du har eksisterende gæld, tales der allerede for en del af din månedlige indkomst. Find ud af, hvor meget du skal bruge om måneden for at betjene enhver anden gæld, du har, såsom studielån, billån eller kreditkortgæld.
Andre udgifter. Gældsindbetalinger er naturligvis ikke din eneste udgift. Du skal også dække andre behov som mad, forsyningsselskaber, børnepasning og transport. Långivere spørger normalt ikke om disse udgifter, når de overvejer at tage et lån. De ved ikke, om du bruger meget på at sende dine børn til en privat skole eller spare meget ved at leve uden en bil. Dette er noget, du skal finde ud af for dig selv. Se på dit husholdningsbudget, og find ud af, hvor meget af dine månedlige udgifter går til nødvendigheder, som du ikke kan skære ned. Hvis du ikke har et budget, er dette et godt tidspunkt at lave et, da du sandsynligvis har brug for det som husejere.
Opsparing. En sidste månedlig udgift er penge, du vil spare. For eksempel, hvis du afsætter $ 250 pr. Måned for at spare på pension eller finansiere en universitetsbesparingsplan til dine børn, er det en anden del af din indkomst, som du ikke kan lægge til bolig.
Tilgængelige fonde. At have et hus er ikke kun et spørgsmål om at opfylde de månedlige betalinger. Du skal også have nok kontanter til rådighed til at dække udbetalings- og lukningsomkostninger. Det beløb, du betaler foran, påvirker også de månedlige betalinger. Hvis du har råd til en stor udbetaling, behøver du ikke låne så meget til dit prioritetslån, hvilket vil sænke dine månedlige betalinger. På den anden side, hvis det beløb, du har gemt, ikke er nok til en udbetaling på mindst 20%, bliver du sandsynligvis nødt til at betale for privat prioritetsforsikring (PMI). Det tilføjer mellem $ 50 og $ 200 til din månedlige betaling. Se på alle dine tilgængelige midler, såsom opsparing og investeringer, og find ud af, hvor meget du kan spare til at lægge på dit huskøb.
Kreditvurdering. Endelig skal du overveje din kredit score. Hvis du har meget god eller fremragende kredit - det vil sige en FICO-score på mindst 750 - vil du kvalificere dig til de bedste renter på dit prioritetslån, hvilket holder dine månedlige betalinger lave. På den anden side, hvis du har ret til dårlig kredit - ikke bedre end 700 - vil du sandsynligvis betale højere satser, hvilket hæver dine betalinger. Hvis du ikke ved, hvor god din kredit er, er der flere måder at kontrollere dit kreditværdi gratis. Jeg bruger normalt Credit Karma for at få min kredit score hver måned.

Online-regnemaskiner

Som du kan se, er der mange faktorer, der påvirker din månedlige husbetaling. Det er utroligt kompliceret at prøve at tilføje dem alle sammen og finde ud af, hvad du har råd til. På et tidspunkt i processen er det fristende at kaste hænderne op og beslutte at gå med bankens skøn.

Heldigvis behøver du ikke gøre al denne matematik selv. Der er masser af regnemaskiner, der er overkommelige online, der kan gøre det for dig. Alt hvad du skal gøre er at indsætte nogle oplysninger om dig selv, såsom din indkomst, gæld og forskud. Så lommer lommeregneren sammen numrene og fortæller dig, hvor meget hus du har råd til.

En af mine foretrukne regnemaskiner er fra Zillow. Lommeregneren på Zillow har to versioner:

Den hurtige og lette version beder om tre numre - indkomst, gæld og forskud - og spytter ud en maksimal boligpris.
For et mere præcist skøn kan du klikke på “avanceret” og indtaste detaljer om lånevilkår. I modsætning til de andre regnemaskiner giver denne også dig mulighed for at justere målet DTI. I stedet for at stole på standardtallet på 36%, kan du indstille DTI til uanset hvilken andel af din indkomst du er komfortabel med at bruge på boliger. Jo lavere du indstiller dette tal, jo mere sikker kan du være på, at dit nye hus let passer ind i dit budget.

Bliv klar til at købe

I nogle tilfælde er det en uhøflig opvågning at se, hvor meget hus du har råd til. Det kan endda være deprimerende, hvis det samlede beløb er så lavt, at der bare ikke er noget i dit område, der passer ind i din prisklasse.

Heldigvis er der måder omkring dette problem. Hvis du indstiller dit økonomiske hus i orden, inden du begynder at jage på huset, kan du strække dit budget til at dække meget mere hus. Her er et par skridt at tage.

1. Opret en nødfond

Først skal du sørge for at opbygge en nødfond. At eje et hjem er dyrt - og uforudsigeligt. Du ved aldrig, hvornår dit tag vil begynde at lække, eller din vandvarmer vil opgive spøgelsen. Uden en kontantpude skal du stole på kredit for at betale for store reparationer som dette, hvilket vil lægge mere belastning på dit budget.

En nødsituationskasse kan også være en enorm hjælp, hvis du pludselig mister dit job eller får dine timer nedskåret. Med masser af kontanter til rådighed, kan du stadig foretage dine betalinger, så du ikke mister det hjem, du arbejdede så hårdt for at købe.

Eksperter siger, at du skal have nok penge i din nødfond til at dække mindst seks måneders leveomkostninger. Hvis du ikke har så meget, er du ikke klar til at købe et hus endnu. Begynd at afsætte lidt hver måned for at opbygge dit redenæg, og vent, indtil det når fuld størrelse for at begynde at shoppe et hjem.

2. Foretag en udbetaling

Sammen med dine nødbesparelser skal du spare op til en udbetaling - jo større, desto bedre. Jo flere kontanter du kan lægge foran, jo mindre skal du bruge på dine månedlige betalinger.

Ideelt set ønsker du at lægge mindst 20% af husets omkostninger, så du ikke behøver at betale PMI. Så hvis du vil købe et hus, der er værd $ 200.000, skal du sigte mod at have $ 40.000 til din udbetaling.

Hvis du ikke er intetsteds tæt på dette beløb endnu, skal du begynde at finpudse alle de ekstra kontanter, du kan, til din husfond. Start med at skumme noget af din lønseddel ud hver måned - før du selv kontanter det - og læg det i fonden. Desuden skal du gemme alle de ekstra kontantvindfald, der kommer din vej: en skatterefusion, en præstationsbonus, endda cash back-besparelser fra dit kreditkort. Du kan spare endnu mere ved hjælp af appen Acorns. Det afrunder hvert køb, du foretager, og investerer forskellen. Over tid tilføjes det hele.

3. Rens din kredit

Jo højere din kreditværdi er, jo bedre er betingelserne for at få dit prioritetslån. Hvis din kredit kun er ujævn, kan det at hjælpe dig med at få et lån, du har råd til, øge det i det gode eller meget gode sortiment.

Der er flere måder at forbedre din kredit score:

Betal dine regninger til tiden. Den største faktor i din kredit score er, om du betaler dine regninger til tiden. At have et par forsinkede betalinger kan alvorligt ødelægge din score. For at sikre, at dette ikke sker med dig, skal du konfigurere betalingspåmindelser på din online bankkonto. Banken sender dig en meddelelse, når du har en regning, der forfalder inden for et par dage. Eller, nemmere, brug en automatisk regningsbetalingsplan til at betale din regning, så snart du modtager den.
Betal ned gæld. At have en høj gældsbelastning skader din kredit score. Det skyldes, at jo mere gæld du allerede har på, jo mere sandsynligt er det, at du har problemer med at betale nye gæld. Betaling af gammel gæld eller nedbetaling af deres saldi vil forbedre din kredit score. Som en bonus frigøres det også ekstra kontant til din husbetaling.
Hæv dine kreditgrænser. Selvom at låne flere penge gør det ondt for din kreditværdi i stand at låne flere penge hjælper det. Lad os sige, at du har et maksimeret kreditkort med en grænse på $ 1.000. Hvis du hæver grænsen til $ 3.000, er din samlede gæld ikke ændret, men nu bruger du kun 33% af din tilgængelige kredit. Det betyder, at du ikke længere flirer tæt på den økonomiske kant, så din score forbedres.
Betal regninger oftere. Selv hvis du betaler dine regninger fuldt ud hver måned, viser din kreditrapport ikke en saldo på $ 0. I stedet siger det, at du skylder beløbet på din sidste månedlige regning. Så hvis du opkræver $ 1.000 om måneden og betaler det hele ud, ser det stadig ud til at du har $ 1.000 i gæld. Hvis du imidlertid betaler halvdelen af din regning tidligt, vil beløbet på regningen, når du får det, kun være $ 500. Det ser ud til, at du har skåret ned din gæld til halvdelen - og det koster dig ikke en krone ekstra.

4. Betal anden gæld

Som du kan se fra Lou og Christy, jo mere gæld du har, jo sværere er det at have et pantelån. Betaling af gamle gæld, såsom studielån eller billån, giver flere penge gratis til din månedlige husbetaling. Det forbedrer også dine chancer for at kvalificere sig til et lån med gode betingelser.

Der er flere forskellige metoder til betaling af gammel gæld:

Gældsnebball. Med denne metode afsætter du et bestemt beløb hver måned og lægger det hele mod din mindste lånesaldo. Fokusering på din mindste gæld hjælper dig først med at betale den hurtigt, hvilket øger din moral. Når den er væk, kan du tage alle de penge, du brugte til at betale mod den gæld hver måned og kaste den på den næste mindste gæld. Over tid vil det beløb, du lægger på din gæld, vokse og vokse, og din gæld forsvinder én efter én.
Gældsskred. Denne metode fungerer meget som gældssnebolden, men du fokuserer først på dit højeste rentelån. Gæld med høj rente koster dig mest penge hver måned, så at afbetale den først hjælper dig med at slå din samlede gæld hurtigere ned.
Gæld Snowflaking. Hvis du ikke har plads nok i dit budget til at lægge et fast beløb til at afbetale gæld hver måned, kan du stadig fordele dine gæld gennem snesnældning af gælden. Det betyder, at du tager uanset hvilke små beløb du kan afsætte hver måned, fra en skattegodtgørelse til en $ 10 kuponbesparelse og sætte dem mod din gæld. Over tid tilføjer selv små betalinger som disse. Du kan også kombinere snefnugning med enten snebold- eller skredmetoden og tilføje disse små beløb oven på din almindelige månedlige betaling.
refinansiering. Hvis du har gæld med høj rente, kan du betale den hurtigere ved at refinansiere den til en lavere sats. For eksempel kan du bruge en balanceoverførsel eller et personligt lån fra SoFi til kreditrentegæld med høj rente, du kan sænke studielånets renter med LendKey eller bruge et gældskonsolideringslån. At bruge mindre på renter betyder, at mere af din månedlige betaling går til hovedstolen, så din gæld krymper hurtigere. Der er dog et gebyr for refinansiering af gæld, så det er sandsynligvis ikke værd at gøre, hvis den månedlige opsparing er lille.

Hvis du formår at betale sig alle dine gamle gæld, kan du konvertere din gældsnebball til en besparende snebold. Bare tag det månedlige beløb, du brugte til at betale på din gæld, og begynd at gemme det til din udbetaling. Du kan gå fra at se din gæld skrumpe til at se din udbetaling vokse måned for måned.

5. Se efter særlige tilbud

Hvis du har et stramt budget, kan du overveje programmer, der kan hjælpe dig med at få et godt tilbud på et prioritetslån. Mange statslige regeringer tilbyder særlige rabatter til førstegangs huskøbere. Du kan også få tilbud baseret på din indkomst, dit job eller hvor du bor. Besøg HSH.com for at finde programmer i din tilstand.

Der er også programmer, der kan hjælpe dig med at betale en udbetaling. F.eks. Yder National Homebuyers Fund tilskud til lav- og mellemindkomstopkøbere gennem dets nedbetalingshjælpeprogram. Specifikke stater tilbyder også programmer til at hjælpe købere med deres udbetalinger. For at finde en, skal du søge efter "udbetalingshjælp" med navnet på din stat.

Det endelige ord

Den nederste linje for boligkøbere er, at du ikke strækker dig selv. Måske kunne du købe det "drømmehus", hvis du tømte din sparekonto og skubbede hver sidste krone ud af dit månedlige budget. Men hvis din økonomi ændrer sig, kunne drømmen blive til et mareridt.

Det giver mere mening at forlade lidt åndedrætsværelse i dit budget. På den måde, hvis fødevarer eller brændstofpriser stiger, strækker det ikke dit budget til brudspunktet. Hvis du løber på en større udgift, såsom at udskifte din ovn, har du penge til at betale for det. Og hvis du mister dit job eller en del af din indkomst, mister du ikke nødvendigvis dit hjem også.

At finde det rigtige hus, som at finde den rigtige ægtefælle, tager tid. Det er let at blive forført af et godt udseende og ignorere alle de ulemper, der følger med dem. Men det er værd at holde ud for et hjem, der passer både til dig og dit budget. Et hus, du har råd til, er et hus, du virkelig kan leve lykkeligt nogensinde med.

Er du nogensinde faldet for et uoverkommeligt hjem? Eller holdte du op for noget i din prisklasse?