8 ting, du skal overveje, før du investerer i nøglefærdige ejendomme
Visse, nogle ejendomsinvestorer skaber egenkapital ved at renovere ejendomme. Men ansættelse, styring og forhandling med entreprenører kommer med sin egen hovedpine. Og nogle investorer har ikke maven til at kæmpe med tilladelser, udlånsplaner og overraskelsesreparationsomkostninger.
Heldigvis kan investorer, der ønsker at diversificere deres aktiver og købe lejeboliger, springe renoveringer helt over med en nøglefærdige ejendom gennem et websted som Roofstock. Nøglefærdige fast ejendom er nøjagtigt hvordan det lyder: en ejendom, der enten er i lejeklar stand eller allerede er lejet til en betalende lejer.
Det lyder som en drøm, der går i opfyldelse for en ny ejendomsinvestor? Selvom det kan være en måde, hvorpå man er involveret i lejeinvesteringer, er det ikke som at klikke på en knap for at købe en aktie eller en investering i fast ejendom. Fra høje indledende investeringsomkostninger til lav likviditet kommer fast ejendom - selv i form af nøglefærdige ejendomme - med sine underlige forhold og udfordringer for investorer.
De største overvejelser for nøglefærdige egenskaber
Inden du går på en nøglefærdigt købspind, skal du vide, hvad du får dig selv ind på. Når hver ejendom koster titusinder af dollars i lukningsomkostninger og udbetalinger alene, har du ikke råd til at begå mange fejl.
Her er otte ting, du skal overveje, når du begynder at evaluere potentielle nøglefærdige egenskaber som investeringer.
1. Dækselrate
Den største ulempe med nøglefærdige egenskaber er vanskeligheden med at finde gode tilbud.
Tænk over det. En anden har allerede gjort alt det arbejde for dig med at opdatere ejendommen og sætte den i perfekt, lejeklar tilstand. De sælger dig et færdigt produkt, klar til at begynde at afskaffe passiv indkomst.
Det efterlader lidt kød på benet for den nøglefærdige køber i form af værdi for pengene. Sælgeren, ofte en flipper, har allerede tvunget egenkapital ved at opdatere ejendommen og muligvis endda placere en lejer i den. De kasserer på den egenkapital, når de sælger til dig.
Så du køber til eller i nærheden af ejendommens fulde markedsværdi.
Som indkomstinvestor ligger dit fokus mere på ejendommens løbende indtjeningspotentiale end dens nuværende markedsværdi. Indkomstinvestorer måler ofte dette indtjeningspotentiale gennem aktiveringsrate eller cap rate.
Cap-satser er et mål for ejendommens afkast af investering. Formlen ser sådan ud:
Netto driftsindkomst (NOI) ÷ Købspris
Netto driftsindkomst er den årlige indkomst, som ejendommen kan generere minus alle driftsudgifter, såsom reparationer, vedligeholdelse, ejendomsadministrationsgebyr, ledig sats, ejendomsskatter og forsikring.
Forestil dig, at du overvejer to identiske egenskaber på tværs af gaden fra hinanden. Begge ejendomme indbringer en årlig netto driftsindtægt på $ 20.000. Men den ene sælger beder $ 275.000, mens den anden beder $ 250.000, - til en caprente på henholdsvis 7,3% og 8%.
Bemærk, at mens caprenter giver en måde at objektivt sammenligne ejendomme med, tegner de ikke for dit afkast på investeringen. For det skal du beregne kontant-til-kontante afkast.
2. Kontant-til-kontante afkast
Når du finansierer en totalentreprise, kommer du kun med et vist beløb på dine egne kontanter ud af lommen. Specifikt kommer du med midler til udbetalings- og lukningsomkostninger.
Du investerer mindre kontanter, men du vil også se mindre nettoindkomst hvert år, da du har en pantebetaling. Kontant-til-kontante afkast måler dit afkast på de penge, du var nødt til at lægge ned.
Lad os sige, at du køber ejendommen i eksemplet ovenfor for $ 250.000. Du lægger 20% ned, eller $ 50.000, plus $ 10.000 i lukningsomkostninger for en samlet kontantudgift på $ 60.000. Men det giver dig et lån på $ 200.000, som vi siger koster dig ca. $ 1.200 om måneden for et 30-årigt lån med en rente på 6%. Prioritetsbetalingen sænker din årlige nettoindkomst fra $ 20.000 til $ 5.600.
Dit kontant-til-kontante afkast for ejendommen ser nu sådan ud: $ 5.600 i årlig indkomst divideret med din $ 60.000-investering for et årligt afkast på 9.3%. Det viser dig magt i gearingen i ikke kun at reducere din kontante investering, men også fremskynde dit kontante afkast.
3. Finansiering
Som netop demonstreret, ændrer finansiering dine beregninger - nogle gange til det bedre, men ikke altid. Du skal vide, hvilken slags finansieringsbetingelser du kan forvente for en given ejendom, før du afgiver et tilbud.
Lad os sige, at du har en lokal långiver i din hjemby, der er villig til at låne dig 80% af en ejendoms købspris til 6%. Men de lånes ikke ud af staten. Så når du ser på nøglefærdige egenskaber længere væk, skal du kigge efter en anden långiver, der kan have forskellige udlånsvilkår.
Etabler forbindelser med flere långivere på hvert marked, hvor du planlægger at investere, hvis din førstevalgsudlåner ikke tillader en given ejendom uanset grund. Hver långiver har deres egne retningslinjer for forsikring, og selv dem er ikke altid forudsigelige. Nogle gange kan en långiver bare ikke lide udseendet på en ejendom og afvise lånet.
Husk også, at for nøglefærdige ejendomme har du brug for langvarig finansiering snarere end et kortvarigt lån med hårde penge. Se efter porteføljelångivere og banker i det lokale samfund, især dem, der ikke rapporterer om din kredit for investeringsejendomslån.
4. Ejendomsadministration
Før du køber en lejebolig, skal du have en plan for, hvem der vil administrere det.
Det kunne selvfølgelig være dig. Det er en god måde at lære branchen hurtigere at styre dine egne lejeboliger, især når du først begynder at investere. Det gør dig til en bedre investor med en dybere forståelse af, hvordan udgifter og ledelsesarbejde varierer mellem forskellige typer af ejendomme, kvarterer og lejere.
Men det er ikke altid praktisk at administrere dine egne lejeboliger. Hvis du bor i en anden stat, føder tripletter, tager et krævende nyt job eller samler snesevis af ejendomme, skal du forberede dig på den dag, hvor du ikke selv kan styre dem. For den sags skyld oplever mange udlejere at styre huslejer med for mange problemer, og de hader simpelthen at gøre det. Så selvom du selv ønsker at styre ejendommen, skal du have en beredskabsplan for ejendomsadministration.
Og sørg for, at du budgetterer til ejendomsadministration, selvom du ikke planlægger at bruge det til at begynde med. Ejendomsadministration er en arbejdsomkostning, uanset om du udfører den arbejdskraft eller en anden er. Lejeboliger er ikke en helt passiv indkomstskilde.
Hvis du vælger at ansætte en ejendomsadministrator, skal du sørge for at undersøge og interviewe virksomheder på markedet, før du køber en ejendom der. Som udgangspunkt i din ejendomsadministratorsøgning, se Roofstock, der opretholder en landsdækkende liste over certificerede ejendomsadministratorer.
5. Eksisterende lejere
Har ejendommen allerede lejere placeret? I bekræftende fald, hvor længe har de været der? Hvordan er deres kredit? Deres indkomst? Er de nogensinde blevet fjernet? Hvad er deres betalingshistorik?
Det er praktisk at købe en ejendom med en ren, pålidelig langtidslejer. Men lige så let kan du arve en mareridt lejer, der vil misligholde din første ejerskabsmåned.
Hvis ejendommen har en lejer på plads, skal du screene dem på samme måde, som du ville være en ny ansøger. Gennemgå deres betalingshistorik, alle deres baggrundscheck, deres lejeansøgning og deres indkomst.
Husk, at kvaliteten af dine lejere bestemmer kvaliteten af dine afkast.
6. Alder på mekaniske systemer
Du fandt en ejendom i levelig tilstand, der er klar til at annoncere for nye lejere eller med eksisterende lejere på plads. Men det betyder ikke, at ovnen ikke dør på dig næste måned, eller at ledningerne ikke er et inferno, der venter på at ske.
"Livable" er ikke synonymt med "nyt", "renoveret" eller "moderne." Selv når en sælger markedsfører ejendommen som "opdateret" eller "renoveret", betyder det ikke, at de erstattede alle komponenter på ejendommen.
Se på hvert mekanisk system og strukturel komponent i ejendommen for at vurdere dens alder og resterende levetid. Spørg din ejendomsmæglers input, og bekræft disse udtalelser med en boliginspektør.
Bare fordi et eller flere systemer ældes, betyder det ikke, at du ikke ønsker at komme videre med ejendommen. Men du er nødt til at vide, hvad du får dig til, og budgettere i overensstemmelse hermed.
7. Kvaliteten af renoveringer
På samme måde betyder det bare, at en ejendom for nylig blev renoveret, den ikke blev renoveret godt.
Flippers behøver ikke at bo i ejendommen eller vedligeholde den på lang sigt; deres prioritet er fortjeneste. De sigter mod at bruge mindst mulig penge på at skabe et færdigt produkt. Det betyder undertiden at bruge mindre på entreprenører eller materialer i anden klasse.
Vælg ejendommen med en fintængt kam og bede din husinspektør om at gøre det samme. Spørg inspektøren og ejendomsmægleren om deres synspunkter om renoveringens kvalitet.
Hvis du ikke kan lide det, du ser, skal du springe over ejendommen og gå videre til den næste. Synligt bevis på uklart arbejde er kun overfladen af problemet - det er det, du ikke kan se, som virkelig skulle skræmme dig.
8. Langsigtet økonomisk sundhed på det lokale marked
At købe lejeboliger, i modsætning til vendehuse, indebærer en langsigtet investering. Du ønsker at investere i en by og et kvarter med stigende befolkning, job og efterspørgsel efter boliger. Du vil også have en by med faldende kriminalitet, ledige stillinger og sociale problemer.
Jeg investerer ikke længere i byen, hvor jeg voksede op, fordi jeg ikke har tillid til dens langsigtede økonomiske og politiske sundhed. Jeg lærte den hårde måde, at kvarterer i den nederste del ofte ser godt ud på papiret med høje cap-satser, men disse cap-satser skjuler mindre synlige omkostninger som omsætning, kriminalitet og protektionistiske love.
Der er en niche af investorer, der tjener god fortjeneste i kæmpende byer og kvarterer. Men det er netop det: en niche med unik dynamik. Modstå fristelsen til lave købspriser og høje papirafkast. Det kræver specialiseret ekspertise at tjene penge der.
Hvis du ikke er 100% sikker på, at en by og et kvarter bevæger sig i den rigtige retning, skal du ikke investere der.
Hvor kan man købe nøglefærdige egenskaber
Klar til at diversificere til nøglefærdige lejeboliger, men er ikke sikker på, hvor du kan finde dem? Diversificer uden hovedpine ved at bruge optioner, der ikke kræver mange års erfaring i investering i fast ejendom.
Roofstock
I løbet af de sidste par år, Roofstock er fremstået som den førende platform landsdækkende for nøglefærdige lejeboliger. Det er billigere for sælgere end at ansætte en ejendomsmægler, og det giver købere en enorm mængde data.
Disse data inkluderer naboskabsdetaljer, såsom kvaliteten af de lokale skoler, medianværdier i hjemmet og forståelseshistorie. For selve ejendommen inkluderer platformen justerbare regnemaskiner og data om caprater, intern afkasthastighed og forventet påskønnelse.
Roofstock inkluderer også to garantier. Den første er en pengene-tilbage-garanti. Købere kan genliste ejendommen til salg, hvis de ikke er tilfredse med den inden for 30 dage efter køb, og Roofstock garanterer, at de inddriver deres købspris. Den anden er en lejepladsgaranti. Hvis du køber en ledig ejendom og ikke klarer at placere nye lejere i den inden for 45 dage, betaler Roofstock 90% af markedslejen, indtil du.
Behold en ejendomsmægler
Du kan altid gå i en gammel skole og ansætte en ejendomsmægler. De fleste boliger i USA sælger alligevel stadig på MLS. Desuden betaler sælgeren mest - hvis ikke alle - for agentens gebyr. Det koster dig meget lidt som køber at ansætte en ejendomsmægler.
Bare sørg for at ansætte en stjernen ejendomsmægler med erfaring i at arbejde med investorer - og helst en, der selv er en investor.
Problemet med boliger, der er noteret offentligt på MLS, er, at de pr. Definition sælger til markedspris. Hvis der findes en aftale, er det enten gennem hård næseforhandling eller ren held. Du vil ikke score en aftale, som ingen andre kendte til blandt huse, der åbent er noteret til salg.
Private nøglefærdige sælgere / flippers
Mange ejendomsinvestorer tjener deres liv ved at vende hjem til langtidsinvestorer. De finder en god handel på et faldet hjem, renoverer det og sælger det som en totalentreprise. Nogle placerer lejere i det for at dække bæreomkostningerne, mens de markedsfører det.
Mens nogle af disse sælgere angiver deres ejendomme på MLS eller Roofstock, fungerer andre gennem private kontaktlister. Du kan finde dem med en Google-søgning efter nøglefærdige sælgere på dit valgte marked eller i fast ejendom, der investerer Facebook-grupper eller fora.
Nogle gange tillader disse sælgere et vis rum til forhandling uden ekstra omkostninger ved ejendomsmægler eller taggebyr. Men som altid skal du overveje overvejelserne ovenfor, før du køber en nøglefærdighed fra en flipper.
Fremgangsmåde til eksisterende udlejere
Folk elsker at hader udlejere. Men faktum er, at det at være udlejer kommer med en række hovedpine, fra 3:00 telefonopkald fra skrigende lejere til ubetalt leje til konstante klager og krav.
Mange udlejere er så elendige, at de vil losse deres ejendomme til den første person, der udtrykker interesse. De planlægger ikke nødvendigvis at sælge lige nu, men de er så utilfredse, de giver efter for fristelsen, når et tilbud kommer.
Direct mail, sociale medier, endda telefonopkald, kan alle fungere som opsøgende taktik til eksisterende udlejere. Ofte har ejendommene betalte lejere, der allerede er på plads, hvilket gør dem til ikke blot nøglefærdige, men også allerede lejede.
Men det betyder ikke, at de selvfølgelig er gode lejere. Lav en plan for styring af disse ejendomme bedre end dine forgængere, og tag en fast hånd i at samle husleje, inspicere enheden og håndhæve din lejekontrakt.
Det endelige ord
Hvis du ønsker at diversificere til fast ejendom og ikke ønsker hovedpine ved direkte ejerskab, har du masser af muligheder for at investere i fast ejendom indirekte.
Men for dem, der er klar til at blive en udlejer, skaber totalentreprise en relativt hurtig og nem måde at diversificere til lejeboliger - ingen hammer og negle kræves.
Ud over de andre fordele er der masser af skattemæssige fordele ved investeringsejendomme. Og hvis du sælger en ejendom og ikke ønsker at betale kapitalgevinstskat af provenuet, kan du altid foretage en 1031 børs ved at købe en nøglefærdig ejendom med dem.
Bare sørg for at køre numrene og dobbeltkontrol på ejendommen og lejere, før du investerer titusinder af dine hårdt tjente dollars.
Overvejer du at købe en totalentreprise? Hvad holder dig tilbage fra at investere?
