10 bedste byer til at købe et hjem - Købers markeder i USA

Det amerikanske boligmarked er nået langt siden traumet i slutningen af 2000-tallet boligkræft. På mange lokale markeder er priserne nu komfortabelt over toppen af recessionen, og varebeholdninger af afskærmede og kortsolgte boliger ligger langt tættere på historiske gennemsnit. Det er faktisk værd at spørge, om der stadig er nogen overkommelige markeder.

Det korte svar er, ja, man kan stadig finde købers markeder i USA. Denne liste indeholder 10 amerikanske boligmarkeder - spredt omkring hver region i landet - der er overkommelige og tilgængelige med enhver foranstaltning. Disse metromarkeder har rimelige priser i forhold til nationale og regionale gennemsnit, rigelig forsyning med attraktive boliger og gode udsigter til yderligere prisvurdering. De skal være øverst på alle huskøberens liste med lejlighedskøb - i det mindste dem, der er villige og i stand til at bevæge sig for at få bedre boligaftaler.

Hvad der skaber et købers marked?

I ejendomsverdenen beskriver udtrykket ”købers marked” et lokalt eller regionalt marked, hvor udbuddet af boliger opvejer efterspørgslen efter boliger. Købers markeder er præget af relativt overkommelige priser, negative huller mellem anmodede priser og salgspriser, et generelt langsomt tempo i hjemmesalg og visse andre kendte faktorer..

Disse forhold kan være frustrerende for sælgere, der ikke ønsker andet end at sælge deres hjem og gå videre med deres liv, men de er gode for tålmodige købere, der søger langsigtede investeringsmuligheder - eller som bare vil opgradere til et bedre hjem i en rimelig pris. Da de har lave priser og rigelig udbud, er købermarkederne særligt attraktive for første gang boligkøbere. Takket være online dataggregatorer som Trulia og Zillow er det lettere nu end nogensinde før at identificere og kapitalisere på købers markeder.

Vigtige kriterier, der påvirker boligernes overkommelighed

Ejendomsmæglerne bruger en række målinger til at klassificere købers markeder. Hver figur fortæller potentielle købere noget om den samlede styrke og overkommelige pris på et givet boligmarked:

Median hjemmepris. Den gennemsnitlige pris for boliger, der sælges i metroområdet, er afgørende for at afgøre, om området er overkommeligt for almindelige boligkøbere.
Salgsprisrabat til listepris. Når boliger sælger til en præmie til deres prispriser, antyder det, at efterspørgselsoverfladerne leverer på markedet. På ægte købers markeder sælger boliger normalt for mindre end deres prispriser. På hver liste noteres områder, hvor boliger sælger til en sådan rabat, med et “-” symbol efterfulgt af en procentdel. Områder, hvor boliger sælger for en præmie til deres listepriser, er markeret med et "+" -symbol efterfulgt af en procentdel.
Et års ændring. Ændringen i medianpriserne i hjemmet i de foregående 12 måneder er en god indikator for det samlede prismoment på markedet. Priser, der hurtigt sætter pris på, tyder på, at et købers marked snart kan være ved at afslutte. Faldende priser er i mellemtiden ofte tegn på et løbende købers marked. Mens et års prisfald også kan betyde, at et marked er overvurderet og skal korrigeres til et lavere prisniveau, kan købere undgå at sidde fast i et faldende marked ved at se på den samlede prisudvikling på et, tre og fem år. . Når den hastighed, som priserne er faldet ser ud til at være langsommere - med andre ord, hvis ændringen i et år enten er positiv eller kun lidt negativ efter skarpere tre- og femårsfald, kan købere være mere sikre på, at de får i nærheden af bunden af markedet.
Tre-årig ændring. Dette mellemlangtidsmål måler prismomentum over en længere periode og antyder den samlede styrke på et købers marked. Da det nationale hjemmeprisgennemsnit er steget en smule i de sidste tre år, kan markeder med et fald undervurderes - og derfor kan det være gode kandidater til opportunistiske købere.
Fem-års forandring. Denne længerevarende beregning viser, hvordan boligpriserne er nået siden dybden af finanskrisen og recessionen. Mens de fleste købers markeder har bogført prisfald i denne periode, kan markeder med særligt store fald have strukturelle eller økonomiske problemer, der kan komme i vejen for enhver prisopsving. Købere skal være på vagt over for sådanne markeder.
Gennemsnitlig markedstid. Denne beregning repræsenterer det gennemsnitlige tidsrum, der går mellem et huss noteringsdato og lukkedato på hvert marked. Lavere tal på "tid på markedet" indikerer forhøjet efterspørgsel efter boliger. Købers markeder har en tendens til at have større "time on market" -tal. Disse data er muligvis ikke tilgængelige for nogle af de mindre byer på listen.
Lokal ledighed. Det er naturligvis ikke direkte relateret til boliger, men arbejdsløsheden er en god indikator for et metroområdes samlede økonomiske sundhed. Økonomisk stærke regioner, der fortsat oplever blødhed på boligmarkedet - som antydet af forhøjede tal for boligudbud, langsomme salgssatser og faldende priser - kan snart vende hjørnet og skabe lukrative muligheder for boligkøbere, der har tid til at købe lige.

Medmindre andet er angivet, er statistikken gældende for første kvartal af 2019.

Bedste boligkøbermarkeder i Amerika

Disse er blandt de bedste købermarkeder i Amerika for fast ejendom.

1. Cleveland, Ohio (Cleveland-Elyria-Mentor, OH)

I juni 1969 brændte en kemisk slick på Cuyahoga-floden inden synet af centrum af Cleveland. Ord spredte sig hurtigt, og den følgende måned dukkede et billede fra en tidligere, langt mere alvorlig brand op på forsiden af Tid magasin, der cementerer Clevelands image som et forurenet industrielt ødemark. Byen blev øjeblikkelig ryggen for vittigheder. Dens image er endnu ikke fuldstændigt gendannes.

Ikke desto mindre kigger købere fra det nordøstlige Ohio og udefter endnu en gang under det regionale boligmarked. Selv efter årtiers forsømmelse, hvor ugunstige kvarterers boligmasse visne, er Cleveland korrekt og dets indvendige gade-forstæder urolige i vintagehuse, der går tilbage til de første tre årtier i det 20. århundrede; mange har ikke brug for mere end et frisk lag maling og nogle moderne finish.

Selvom det nordøstlige Ohio er domineret af tungindustrien, er Cleveland ikke lige så ensartet som, for eksempel, i nærheden af Canton, den længe falmede gummihovedstad i automobil. Takket være en stor del tilstedeværelsen af Cleveland Clinic, byens største private arbejdsgiver, er det et sundhedscentrum i verdensklasse. Sammen med Case Western Reserve University og University Hospitaler i Cleveland er Cleveland Clinic også en forudsætning for bioteknologisk forskning. NASA har endda en forskningsfacilitet her: Glenn Research Center, opkaldt efter indfødte Ohioan John Glenn.

Median Hjem Pris: $ 139.900
Salgspris Rabat / Premium til listepris: -27,8%
Et års ændring: +3,0%
Tre-årig ændring: +19,8%
Fem-års skift: +23%
Gennemsnitlig markedstid: Ikke tilgængelig
Lokal ledighed: 3,8%

2. Toledo, Ohio

Toledos placering i hjertet af Rustbælt var engang en velsignelse for den lokale økonomi - i den ikke alt for fjerne fortid var byen verdens største leverandør af bilglas. I dag lider det nordvestlige Ohio af et image-problem, på trods af den kraftige fabriksbeskæftigelse og en samordnet indsats fra statslige og lokale politikere for at omorientere regionen væk fra tung industri.

Mens Toledos økonomi stadig er dæmpet, har nærliggende samfund tilføjet tusinder af anstændigt betalte job i det sidste årti. Hvad mere er, priser på køb af grunde og huspriser viser sig at være uimodståelige for ejendomsinvestorer og bypionerer, der ved en god handel, når de ser en.

Faktisk er det meget overkommelige, der skiller sig mest ud ved Toledos boligmarked. Toledo-området er hjemsted for næsten en million mennesker, men byens median boligpris forbliver chokerende lav. Dette tal stiger hurtigt - salgspriser steg med næsten 45% på fem år - så der er måske ikke meget tid tilbage til købere til at komme ind på sine en gang-i-en-generation-tilbud. For erfarne ejendomsinvestorer vinkler rigelige fixer-øvre hjem; som i nærliggende Cleveland, mange dateres tilbage til 1910'erne og 1920'erne.

Median salgspris: $ 129.100
Salgspris Rabat / Premium til listepris: -12,2%
Et års ændring: +8,4%
Tre-årig ændring: +14,2%
Fem-års skift: +44,8%
Gennemsnitlig markedstid: 83 dage (november 2018)
Lokal ledighed: 3,4%

3. Philadelphia, Pennsylvania (Philadelphia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD)

Philadelphia er USAs sjette største by og en af dens mest populære turistmål. Der er en god chance for, at du har været her før, hvis bare for at beundre uafhængighedshallen og dens omgivelser. Du forlod sandsynligvis efter en dag eller to, og din appetit på den tidlige amerikanske historie blev mættet.

Måske skulle du have været. Blandt de største nordøstlige byer er Philadelphia langt den bedste værdi for huskøbere; får du langt mere hus for dine penge her end i det nærliggende Washington, D.C. eller New York City. Trafikken er ujævn, som andre steder i den nordøstlige korridor, men det offentlige transportsystem stanser over dens vægt og giver anstændig dækning godt ud i forstæderne. Hvis du planlægger at arbejde i det centrale Philly, er der en god chance for at du tager toget eller bussen for at arbejde.

Apropos arbejde: Det er ikke svært at finde i Philly takket være en solid, diversificeret regional beskæftigelsesbase og en livlig teknisk scene. Plus, New York City er kun 90 miles væk med tog; tusinder af Philly-beboere tager så lang, lang pendling. De jobrige rige nordlige New Jersey forstæder er stadig tættere; de relativt lave omkostninger til boliger i Philly og de sydlige Jersey burbs kan retfærdiggøre den ledsagende brændstof- eller togregning.

Tættere på hjemmet har Philly og nærliggende forstæder en forbløffende vifte af charmerende rækkehuse fra det 19. og det tidlige 20. århundrede og eneboliger, som bare tigger om nye ejeres svedkapital.

Median salgspris: $ 213.000
Salgspris Rabat / Premium til listepris: -23,5%
Et års ændring: +7,5%
Tre-årig ændring: +7,5%
Fem-års skift: +9,2%
Gennemsnitlig markedstid: 113
Lokal ledighed: 3,1%

4. Miami, Florida (Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, FL)

Geografisk ligger Miami i det kontinentale USAs sydøstligste omfang. Kulturelt er det hele Caribien. Uendelige ferskner, viftende palmer, pasteller, cubanos og ropa vieja i massevis og ikke et antydning af frost - ikke underligt at folk fortsætter med at strømme til Syd-Florida i gode tider og dårlige.

I disse dage holder sydfloridianerne et øje med det stadigt indtrængende Atlanterhav - især dem, der bor på regionens barriereøer, som Miami Beach. Klimaændringer kan med tiden gøre det kystlige Syd-Florida ubeboeligt, men du ved ikke det ved at tage det lokale boligmarked. Efter en dramatisk nedgang inden for recession og år med anæmisk bedring er Miami helt klart på opsving; priserne er steget med halvdelen igen på fem år.

Betyder det, at potentielle købere skal vente på den varme stribe? Det er ikke klart. Miamis boligbeholdning forbliver forhøjet, en artefakt af den overbygning boom i midten af 2000'erne, og ejendomme har en tendens til at blive hængende på markedet. Så længe du ikke er indstillet på et kystkonditori, finder du et sted, der passer til dit budget her.

Median salgspris: $ 270.300
Salgspris Rabat / Premium til listepris: -24,7%
Et års ændring: +4,2%
Tre-årig ændring: +23,9%
Fem-års skift: +50%
Gennemsnitlig markedstid: 105 dage
Lokal ledighed: 2,9%

5. Rockford, Illinois

Rockford ligger mindre end 100 miles fra centrum af Chicago, men det ligner lidt den blæsende by. Som mange mellemstore byer over det industrielle midtvest, har Rockford historisk set været afhængig af massive samlinger og logistiske installationer for at drive dens økonomi. Det er overflødigt at sige, at de sidste to årtier ikke har været venlige over for disse store arbejdsgivere, og mange har reduceret deres lokale fodaftryk eller gik helt videre. Der er stadig en håndfuld bil- og luftfartsselskaber, men Rockfords ledere erkender, at byens industrielle glansdage er gået for godt.

Heldigvis er Rockford et voksende knudepunkt for forsikringsbranchen og har haft en vis succes med at tiltrække højteknologiske producenter. To af Midtvestens travleste interstater mødes her, så byen er også et bemærkelsesværdigt lastbilknudepunkt. Kald Rockfords økonomi kedelig, hvis du skal; bedre end bom-og-buste.

Efter en skarp og langvarig korrektion under og efter recessionen i slutningen af 2000'erne er Rockfords boligmarked langsomt og konstant ved at komme sig. Husejere, der købte på det, der viste sig at være markedets bundgrund i 2013 og 2014, har set deres investeringer i gennemsnit værdsætte omkring 20%. I betragtning af at den nylige prisstigning her har været lavere end det nationale gennemsnit, er det grund til, at priserne fortsat kan stige.

Median salgspris: $ 124.600
Salgspris Rabat / Premium til listepris: -4,2%
Et års ændring: +2,7%
Tre-årig ændring: +16,2%
Fem-års skift: +19%
Gennemsnitlig markedstid: Ikke tilgængelig
Lokal ledighed: 5,4%

6. Tulsa, Oklahoma

Tulsa har en stærk økonomi, der ikke viser tegn på afmatning. Dusinvis af energifirmaer har hovedkvarter eller afdelingskontorer her, så byen har draget stor fordel af den igangværende skifergasboom. Tulsa's placering nær en af verdens største energiterminaler (i Cushing, Oklahoma) hjælper også. I mellemtiden er byen et springpunkt for turister, der ønsker at undslippe til Ouachita-bjergene, der peter ud ikke langt øst for her, og det nærliggende sødistrikt i det nordøstlige Oklahoma og det sydvestlige Missouri.

Mens opportunistiske købere måske er på vagt over for et marked, der har haft stærke prisstigninger i hvert af de sidste fem år, forbliver Tulsa utroligt overkommelige efter nationale standarder. Hvis historikken er en guide, ændres det sandsynligvis ikke når som helst snart.

Median salgspris: $ 161.300
Salgspris Rabat / Premium til listepris: -21,1%
Et års ændring: +7,5%
Tre-årig ændring: +17,7%
Fem-års skift: +26%
Gennemsnitlig markedstid: 97 dage
Lokal ledighed: 2,8%

7. Hartford, Connecticut (Hartford-West Hartford-East Hartford, CT)

Hartford ligger i nærheden af det geografiske centrum af sin mindskende værtsstat og skjuler sin industrielle ære i et hul i hullet: Det er et knudepunkt for den globale forsikringssektor, der er hjemsted for en betydelig rumfartøjsklynge (forankret af United Technologies, der er beliggende i det nærliggende Farmington), og en statshovedstad at starte.

Hartford proper har lidt sin andel af postindustrielle sygdomme, og den diskriminerende boligpolitik i det 20. århundrede kaster fortsat en lang skygge her, men byens relativt forskellige økonomiske base holder den i bedre form end andre rustende fabrikker i New England. I byer i den centrale by stammer meget af boligmassen fra slutningen af det 19. og det tidlige 20. århundrede - katnip for DIY-folk, der ved, hvad de laver. Forhøjede ejendomsværdier i nyere, flerårigt ønskelige forstæder som Farmington, Bloomfield og Vernon hjælper med at øge metrogenomsnittet.

Stadig er Hartford en af de eneste metroer på denne liste for ikke at se nogen betydelig prisvurdering i løbet af de sidste fem år, hvilket gør det til et overbevisende valg for værdijagtende huskøbmænd, som prisen betyder mere end placering. Det er trods alt det nordøstlige; Hartford opererer ikke i et vakuum. De omtrent lige store byer New Haven (hjem til Yale University) og Springfield, Massachusetts, ligger godt inden for Hartfords pendlerbælte. Så meget mere grund til at etablere butik i denne stadig prisbillige lomme i New England.

Median salgspris: $ 210.800
Salgspris Rabat / Premium til listepris: -18,9%
Et års ændring: -3,7%
Tre-årig ændring: +3,4%
Fem-års skift: +1%
Gennemsnitlig markedstid: 114 dage
Lokal ledighed: 3,4%

8. Spokane, Washington (Spokane-Spokane Valley, WA)

Spokane, der blev grundlagt på en dramatisk grå stær, der nu er centrum for en smuk bypark, er det økonomiske og politiske knudepunkt i Washingtats østlige to tredjedele. Selvom det næppe er fire timer væk, ligner Spokane lidt lighed med Seattle. Klimaet er tørrere og koldere. Kulturen er mere familieorienteret (skønt der også er masser af modkultur her). Politikerne er stort set mere konservative. Og ikke overraskende er boligmarkedet langt mere overkommelig.

Spokanes boligmarked er faktisk ikke engang i den samme liga som Seattles, og det er gode nyheder for købere. På trods af en stigning på fem år, der nærmer sig 45%, forbliver medianpriserne i hjemmet meget overkommelige, og købere kan forvente betydelige rabatter på listeprisen. Den relativt lave gennemsnitlige tid på markedet antyder, at opgørelsen er stram, men regionens arbejdsløshed over gennemsnittet - stadig næsten 6%, selv med det nationale gennemsnit på eller under 4% - kan muligvis holde overstrømmende kontrol.

Til trods for skæve beskæftigelse har Spokane en stabil, voksende base af sundhedsfirmaer, universiteter og højteknologiske producenter, der investerer stærkt i dets samfund. Plus, dens bykorridor strækker sig godt ind i det tilstødende Idaho, langs Interstate 90, og de to stater nyder et gensidigt forhold: Washington beskatter ikke personlig indkomst, og Idaho har en berømt lempelig selskabsskat, så mange arbejdere arbejder i den tidligere stat og pendler til godt betalte job i sidstnævnte. Hvis du bosætter dig her, skal du sørge for at komme over den statslige linje - Coeur d'Alene er smuk.

Median salgspris: $ 234.500
Salgspris Rabat / Premium til listepris: -16,2%
Et års ændring: +7,1%
Tre-årig ændring: +29,6%
Fem-års skift: +44,6%
Gennemsnitlig markedstid: 49 dage
Lokal ledighed: 5,8%

9. Virginia Beach, Virginia (Virginia Beach-Norfolk-Newport News, VA-NC)

Virginia Beach forankrer den spredte, vandfyldte sydøstlige Virginia-region kendt som Hampton Roads, officielt Virginia Beach-Norfolk-Newport News-storbyområdet. Med 35 miles kontinuerlig strand, der understøtter hundreder af hoteller ved havet og utallige condos til rådighed til korttidsudlejning, er Virginia Beach en vildt populær destination for svedtørrede byglass der søger pusterum fra det sydøstlige indre ubarmhjertige sommerfugtighed.

Det er også inden for pendlingsafstand fra Naval Station Norfolk, en af de amerikanske militærers vigtigste installationer. Mindst et dusin flere militære forposter kalder Hampton Roads hjem, der tjener som en kritisk stabilisator for den lokale økonomi; mere end 50.000 civile støtter militære operationer her. Ikke overraskende drejer de vigtigste ikke-militære beskæftigelseskilder omkring transport; Norfolk Southern har base her, ligesom verdens største værft, der drives af Newport News-baserede Huntington Ingalls Industries.

Boligmæssigt findes Virginia Beachs bedste gode tilbud væk fra kystlinjen midt i byens snesevis af kvadratkilometer med forstæder i boliger og lavhuse condo-and-townhome-komplekser. Selvom du aldrig ville vide det fra den overbelastede strand, er meget af byen Virginia Beach ubebygd. Når nye boliger i byens vestlige og sydlige frynser øger udbuddet, kan priserne forblive i kontrol. Det er gode nyheder for forhandlere, nu og i morgen.

Median salgspris: $ 226.900
Salgspris Rabat / Premium til listepris: -20,4%
Et års ændring: +0,4%
Tre-årig ændring: +11,8%
Fem-års skift: +18,8%
Gennemsnitlig markedstid: 92 dage
Lokal ledighed: 2,8%

10. Albuquerque, New Mexico

Juryen er stadig ude om, hvorvidt “Breaking Bad” var en god ting for Albuquerque. På den ene side genererede det en enorm synlighed for New Mexicos største by; på den anden side det var om en hensynsløs narkotikahandel, der gjorde byen til sin personlige legeplads. Uanset hvor du står, vil du sandsynligvis være enig i, at Jesse, Walter Whits trofaste sidekick, fik en hel del på hans palæ. Albuquerque tilbyder en solid salgsprisrabat og støt men ikke spektakulært værdsætter listepriser. En høj afskærmningssats søder aftalen for købere, der vil reparere og sælge.

Uden for sin sydøstlige olieplade synes New Mexicos landdistrikterede økonomi låst i en flerårig tilbagegang. Men i Albuquerque ser tingene bedre ud, end de har gjort i lang tid. Universitetet i New Mexico og flere større sundhedsfirmaer støtter en blomstrende videnøkonomi, og byens smukke omgivelser og unik kultur gør det til et usheraldet - men stadig mere populært - turistmål. (En times kørsel op ad vejen har Santa Fe længe været en magnet for ude af statslige besøgende.) Bare gør dine kolleger Burquenos og bliv på højre side af loven.

Median listepris: $ 229.900
Salgspris Rabat / Premium til listepris: Ikke tilgængelig
Et års ændring: +2,2%
Tre-årig ændring: +11,1%
Fem-års skift: +18,5%
Gennemsnitlig markedstid: 66 dage
Lokal ledighed: 4,0%

Det endelige ord

Naturligvis er boligmarkedets overkommelige priser ikke den eneste faktor, der bør informere din næste træk. Gode skoler, pulserende kultur, rig livsstilsfaciliteter og stærke jobmuligheder er alle kritiske elementer i enhver bevægelig beslutning. Selvom ikke alle byer på denne liste markerer hver enkelt boks, har de én ting til fælles: imponerende rabatter på nyankomns vigtigste investering, boliger.

Købers markeder varer dog ikke for evigt, så sørg for at undersøge disse særlige, før de forsvinder.

Fik du for nylig meget på et hjem i en af disse byer? Hvad med steder, der ikke blev nævnt her?