Realkreditlån og ændring af lån modifikation, som du bør passe på
Johnsons overleverede ivrigt gebyret, men virksomheden ringede dem aldrig tilbage. Virksomheden, der sagde, at det ville hjælpe dem, var intet andet end en økonomisk fidus for at få deres penge.
Denne historie er fiktiv - men problemet, den beskriver, er meget reel. Der er masser af svindel med pantelindring derude, der trækker hundreder eller endda tusinder af dollars fra folk, der kæmper for at redde deres hjem. De lover at hjælpe husejere med at refinansiere, forhandle med deres långivere eller bruge et eller andet juridisk trick til at komme ud af deres nuværende prioritetslån. Dog alt, hvad de virkelig gør, er at tage penge fra lommerne på dem, der har mindst råd til det, og efterlade dem i dårligere form end nogensinde.
I januar 2018 sendte Federal Trade Commission (FTC) refusionskontrol til 862 ofre for en pantelettelsesordning, der debiterede dem $ 2.500 til $ 3.500 for "tjenester", der ikke gjorde noget for at hjælpe dem. Dette var blot en af de hundreder af sager, der blev anlagt mod falske pantelånsudbydere i de sidste par år, og der er sandsynligvis mange flere, der aldrig er blevet anlagt til retssag.
Hvordan svindlere finder ofre
Pantelånsaffel svindler desperate mennesker, der prøver at redde deres hjem fra afskærmning. Svindlere har flere tricks til at finde husejere i problemer. Disse inkluderer:
1. Kontroller afskedigelsesmeddelelser
Svindlere søger meddelelser om offentlig afskærmning i aviserne og online eller gennemgår filer på lokale regeringskontorer. De skriver husejernes navne og kontakter dem direkte med et tilbud om ”hjælp”.
2. Målretning efter bestemte grupper
Nogle svindlere fokuserer på medlemmer af specifikke religiøse eller etniske grupper. I 2016 udsatte FTC en gruppe svindlere i det sydlige Californien, der byttede spanske husejere. Virksomheden gik endda så langt som at ansætte spansktalende sælgere for at henvende sig til husejere og vinde deres tillid.
3. Canvassing af hele kvarterer
Svindlere fokuserer ofte deres opmærksomhed på et bestemt kvarter - for eksempel et, hvor der allerede er masser af huse til salg eller til afskærmning. De går rundt i nabolaget og distribuerer foldere eller visitkort, der tilbyder deres såkaldte tjenester og kan endda gå fra dør til dør for at tale personligt med husejere.
4. Efterligning af andre
Nogle svindlere narrer husejere ved at hævde at være fra deres nuværende bank- eller prioritetsselskab. De tilbyder at hjælpe dem med at refinansiere eller ændre deres prioritetslån, men fortæller dem, at de skal begynde at sende deres pantebetalinger til en anden adresse. Det er overflødigt at sige, at disse betalinger ikke rigtig går til banken.
5. Bredbaseret reklame
Nogle gange gider det ikke svindlere at spore nødlidte husejere til at målrette mod dem. I stedet tager de en bredt funderet tilgang og sætter annoncer op, hvor mange mennesker - inklusive husejere med behov for hjælp - vil se dem.
Disse reklamer kunne være i lokale aviser, på tv og radio eller online. Svindlere kan også placere løber på telefonstænger, ved busstoppesteder og på medianstrimler på motorvejen.
Hvad svindlere lover at gøre for dig
Svindlere tilbyder at hjælpe nødlidte husejere på forskellige måder, alle sammen falske. Her er nogle af de ting, de kan love at gøre:
1. Forhandle med din långiver
Svindlere tilbyder at forhandle med banken på dine vegne for at hjælpe dig med at refinansiere eller ændre dit boliglån og sænke dine betalinger. Nogle gange hævder de at have "særlige forhold" med banker, der hjælper dem med at få lavere satser eller hurtigere godkendelse. De kan også råde dig til ikke at kontakte långiveren eller tale med en advokat eller anden kreditrådgiver.
2. Udfør en retsmedicinsk lånekontrol
Nogle svindlere fakturerer sig selv som kriminaltekniske lån, realkreditlån eller afskærmningsforebyggelse "revisorer." I bytte mod et gebyr tilbyder de at få en advokat eller en anden ekspert til at gå igennem dine prioritetspapirer for at se, om din långiver har brudt nogen love.
De hævder, at dette vil hjælpe dig med at undgå afskærmning, få godkendelse af en lånemodifikation, sænke din låneprioritet eller måske endda komme helt ud af lånet. Nogle gange foretager de endda denne "revision" som lovet.
Desværre er der ingen bevis for, at det at have en kriminalteknisk lånrevision faktisk hjælper dig med at få et lån modifikation eller enhver anden form for aftale fra en långiver.
3. sagsøge din långiver
Nogle svindlere til realkreditlån, som dem i Californien i 2016, hævder at være advokater eller repræsentanter for et advokatfirma. De tilbyder at hjælpe dig med at sagsøge din pantelån eller deltage i en klasse-action suit.
Der er føderale love, der giver dig mulighed for at sagsøge en pantelåner over fejl i dine lånedokumenter, men der er ingen garanti for, at du vinder, selv med en rigtig advokat. Og selv hvis du vinder en retssag, er din långiver stadig ikke forpligtet til at sænke dine betalinger for at gøre dem mere overkommelige.
4. Forbind dig med offentlige støtteprogrammer
Nogle tilfælde tilbyder pantelindrende svindel at lære dig om regeringsprogrammer, der hjælper husejere med at refinansiere deres hjem eller ændre vilkårene for deres boliglån.
Disse programmer findes, men du behøver ikke at ansætte nogen til at hjælpe dig med at bruge dem. Du kan få al den hjælp, du har brug for gratis på regeringens Making Home Affordable (MHA) -side eller ved at ringe 888-995-HOPE (4673). MHA-programmet tilbyder ikke længere hjælp til refinansiering eller modifikation af lån, men det giver stadig gratis rådgivning og hjælp til husejere i behandlingen af pantelån.
5. Hjælp dig med at arkivere for konkurs
Andre svindlere tilbyder at hjælpe dig med at anmode om konkurs for at komme ud af at afbetale dit prioritetslån. Arkivering til kapitel 7 konkurs vil stoppe en afskærmning til hjemmet midlertidigt, men det vil ikke gemme dit hjem, som du bliver nødt til at sælge for at betale din gæld. En kapitel 13-konkurs kan give dig mulighed for at beholde dit hjem, men det annullerer ikke din gæld til banken; det vil bare omstrukturere det.
I begge tilfælde behøver du ikke en advokat eller nogen anden, der kan hjælpe dig med at indgive konkurs. Du kan gøre det selv ved hjælp af formularer, der findes på det amerikanske domstols websted. Og det er ikke en hurtig eller nem løsning; det er en lang, kompliceret proces, der tager flere måneder og har sine egne negative følger. Hvis du har en konkurs på din rekord, sprækker du din kredit score, hvilket vil gøre det sværere at købe et hjem eller en bil i fremtiden og kan endda skade dine chancer for at få et job.
6. Bliv din nye udlejer
En af de farligste svindellån er "husleje" at købe. Svindlerne fortæller dig, at hvis du vender dit hus til dem, kan de bruge deres gode kreditvurdering til at refinansiere det til en lavere rente. Du kan fortsætte med at bo der som lejer, mens refinansieringen går igennem og derefter købe den tilbage bagefter.
I virkeligheden løber svindleren enten med pengene og derefter misligholder det nye lån, eller, værre, løfter op lejen, indtil du ikke har råd til det længere, på hvilket tidspunkt han frigiver dig. Uanset hvad, har du mistet dit hjem, og du skylder stadig lige så meget til din rigtige pantelån som du gjorde før.
7. Sælg dit hus til dig
Andre svindlere kan fortælle dig, at de kan finde en køber til dit hus, hvis du overleverer gerningen til dem og flytter ud. De lover at betale dig en del af overskuddet, når huset sælges. Det, de virkelig gør, er selvfølgelig at holde huset og leje det ud, så du bliver uden et hjem - og stadig på krogen for realkreditlånet.
8. Køb dit hus
Nogle svindlere er efter dit hus, ikke dine penge. De tilbyder at købe det fra dig, men til en meget lavere pris, end det er værd.
Det kan se ud som om det er det værd at slippe af med dine realkreditproblemer, men at sælge huset frigør dig ikke fra din prioritetsgæld. Du bliver stadig nødt til at betale tilbage, hvad du skylder banken, og du har ikke længere en chance for at sælge huset til dets reelle værdi.
Hvordan svindlere får penge fra ofre
Når svindlere har deres ofre på krogen, får de penge fra dem på forskellige måder. Det mest almindelige er at opkræve et forhåndsgebyr for en retsmedicinsk lånrevision eller anden falske juridiske tjenester. Disse gebyrer kan løbe hundreder eller endda tusinder af dollars. Når svindlerne har deres penge, stopper de blot med at returnere offerets opkald.
Svindlere tjener også penge ved at samle husleje eller pantebetalinger fra deres ofre. Nogle af dem overtaler deres ofre til at begynde at betale pantebetalinger direkte til dem snarere end til banken, mens de ”forhandler” med långiveren. Efter et par måneder forsvinder de med pengene, hvilket efterlader ofrene længere tilbage på deres rigtige pantelån end før.
I nogle tilfælde tager svindlere ikke bare penge fra deres ofre; de stjæler faktisk deres huse. De får ejeren til at underskrive over gerningen og lover at enten genforhandle lånet og sælge det tilbage til ejerne, eller sælge det til en anden og dele pengene. I stedet holder de huset, sparker de originale ejere ud og sælger eller lejer det til en anden.
Con-kunstnere har endda været kendt for at narre folk til at underskrive over deres huse uden at vide det. I en "agn og switch" -fidus får du en stak papir, der skal underskrives som en del af refinansieringsprocessen. Skjult i stakken er der dog en form, der overleverer titlen til dit hus til svindlerne. Hvis du ikke læser alle papirerne omhyggeligt, før du underskriver det, kan du miste dit hjem, før en afskærmning endda er startet.
Beskyttelse af dig selv mod svindel med pantelindring
Hvis du har problemer med dit prioritetslån, kan du blive lidt desperat. Når svindlere af pantelån følger med deres falske løfter, er det alt for let at forstå på denne ”livline” uden virkelig at se, hvad det er knyttet til. Da du er klar over, at det er mere et anker end en livredder, er svindlerne længe forsvundet med dine penge.
Nøglen til at undgå svindel med pantelettelser er at blive informeret og se ud. Kend dine rettigheder, når du handler med et advokatfirma eller et andet firma, og vær opmærksom på advarselsskilte om en fidus. Og selvom et tilbud ser legitimt ud, skal du tage nogle grundlæggende forholdsregler for at beskytte dig selv og dit hjem, hvis det viser sig at være en svig.
Kend dine rettigheder som husejer
I 2010 offentliggjorde FTC sin pantelånshjælpsregel (eller MARS-regel) for at beskytte husejere mod svindel med pantelettelser. I henhold til denne regel kan et selskab, der lover lånehjælp, ikke opkræve gebyrer fra dig før efter det har fået de resultater, det lovede. Selv hvis du accepterer at acceptere en virksomheds hjælp, behøver du ikke betale en krone, før du har modtaget og accepteret et skriftligt tilbud om pantelettelse fra din bank.
MARS-reglen kræver også, at virksomheder leverer nogle grundlæggende kendsgerninger i deres annoncer og telemarketingopkald. De skal oplyse, at de ikke fungerer for regeringen eller din pantelån, og at hverken regeringen eller din långiver på nogen måde har godkendt deres tjenester. De skal også advare dig om, at din långiver muligvis ikke accepterer at ændre dit boliglån.
Derudover kan virksomheden ikke lovligt fortælle dig at stoppe med at tale med din pantelån. Du skal altid være velkommen til at handle direkte med din bank og se, hvilke muligheder den har at tilbyde. Virksomheden kan råder dig til at stoppe med at foretage pantebetalinger, men det skal også advare dig om, at det kan skade din kredit og muligvis få dig til at miste dit hjem.
MARS-reglen stiller også nogle krav til advokater, der tilbyder pantelindringstjeneste. De kan opkræve et forhåndsgebyr, men kun hvis de leverer en reel service på en måde, der overholder alle statens etiske regler. Alle penge, du giver dem, skal gå til en kundetillidskonto, og de kan kun trække dem ud, når de har afsluttet en service. De skal også give dig besked, når de foretager en tilbagetrækning.
Sådan finder du en fidus
Generelt er ethvert selskab, der prøver at opkræve et gebyr for dig i rådgivning om pantelån, en ændring af lån eller anden form for pantelindring, sandsynligvis en fidus. De få programmer, der virkelig kan hjælpe nødlidte husejere, som MHA-programmerne, er gratis.
Vær særlig opmærksom på ethvert selskab, der ikke kun insisterer på et forhåndsgebyr, men kun accepterer en kassecheck eller bankoverførsel - to betalingsformer, der er meget vanskelige at spore.
Andre advarselstegn om et pantelettelsesvindel inkluderer:
1. Garanterede resultater
Pas på ethvert selskab, der "garanterer", at det kan ændre dit boliglån eller stoppe en afskærmning. Kun din pantelån kan godkende en lånemodifikation, og ingen tredjepart kan garantere dette resultat.
Selv en påstand om, at ”næsten alle” af virksomhedens kunder får pantelettelse, er mistænksom. Stol ikke på en "pengene-tilbage-garanti" heller; det er værdiløst, hvis svindlerne forsvinder, og du ikke kan finde dem.
2. En falsk adresse
Hvis du får et brev eller et telefonopkald, der siger, at det er fra dit prioritetsfirma, men det vil have dig til at begynde at sende betalinger til en adresse, der ikke svarer til den i din panteklaration, er det en falsk.
En rigtig bank ændrer ikke adresse uden først at underrette sine kunder. Hvis du er i tvivl, skal du kontakte din pantelåner på det gamle telefonnummer og spørge, om adresseændringen er reel.
3. Tryk for at registrere nu
Prioritetslån, som andre svindel, skal du prøve at glide forbi dit forsvar ved at presse dig til at handle hurtigt, snarere end at tage tid til at tænke. Enhver, der presser dig til at underskrive et dokument, du ikke forstår - eller ikke engang har haft en chance for at læse grundigt - har ikke dine bedste interesser.
4. Afskærer dig fra reel hjælp
Prioriterede svindlere siger dig ikke at kontakte din faktiske pantelån, din advokat eller en boligrådgiver. Der er en god grund til det: nogen af disse kyndige mennesker ville hurtigt få øje på svindel og advare dig om det.
Ethvert firma, der ikke har noget at skjule, er ligeglad med, hvis du konsulterer andre med dets tjenester.
5. Forsøger at overtage din handling
Hvis et firma forsøger at få dig til at underskrive gerningen til dit hus af en eller anden grund, er det et kæmpe rødt flag. Det samme gælder for ethvert selskab, der beder dig om at stoppe med at foretage pantebetalinger eller at foretage betalinger til det i stedet for til din almindelige realkreditvirksomhed.
Forholdsregler, der skal tages
Hvis du er en boligejer, der leder efter hjælp med dit prioritetslån, skal du være meget forsigtig med ethvert firma, du handler med. Her er nogle forholdsregler, du skal tage for at beskytte dig mod svindel.
1. Tjek firmaet
Før du handler med nogen virksomhed, skal du undersøge for at sikre, at det er legitimt. Tjek dets websted, og sørg for, at det er angivet kontaktoplysninger, herunder en rigtig forretningsadresse (ikke kun et postkontor).
Slå virksomheden op på Better Business Bureau's websted, og søg i virksomhedens navn med ordet "fidus" for at se, hvad der kommer op. Udlever ikke nogen personlige oplysninger, inklusive dit bankkontonummer eller Social Security-nummer, til nogen virksomhed, du ikke har undersøgt.
2. Kør en baggrundskontrol af advokater
Lav dit hjemmearbejde på advokater, du har til hensigt at gøre forretninger med. Bed om deres navne, staten eller staten, hvor de er licenseret, og deres licensnummer i din stat. Kontakt derefter din stats advokatsammenslutning for at sikre, at advokaterne er legitime og ikke i øjeblikket er i problemer med at overtræde etiske regler. (For at finde din stats advokatforening skal du bare foretage en hurtig websøgning på "advokatforening" og statens navn.)
3. Se hvad du underskriver
Underskriv ikke noget dokument uden at læse det og forstå nøjagtigt, hvad du er enig i. Hvis du overhovedet har problemer med at forstå sproget, skal du bede en advokat eller en anden uafhængig ekspert om at gennemgå formularen og forklare den, før du underskriver.
4. Fortsæt med at betale pantebetalinger
Nogle svindlere vil rådgive dig om at stoppe med at foretage pantebetalinger, mens de "forhandler" med din bank. Gør ikke dette! At falde bagefter på dine realkreditbetalinger øger kun din risiko for afskærmning samt skade på din kredit.
Derudover skal du ikke starte med at sende dine månedlige pantebetalinger til andre end din pantelån, medmindre din långiver specifikt har skriftligt godkendt dig til at gøre det.
5. Undlad at sælge dit hus
Hvis et firma leverer et tilbud om at købe dit hus, skal du kontrollere, om prisen er rimelig. Slå op til "comps" eller priserne på lignende huse i dit kvarter på et websted som Zillow eller Trulia. Hvis det beløb, et firma tilbyder, er meget mindre end dit hjemmes comps, kan du næsten helt sikkert gøre det bedre at sælge hjemmet til en anden.
6. Skriv ikke på din handling
Hvad end du gør, aldrig underskrive gerningen til dit hjem over til en tredjepart i håb om, at dette på en eller anden måde "redder" dit hjem. Den eneste gang, det giver mening at underskrive gerningen, er, når du sælger huset, eller når du overgiver det til dit prioritetsselskab som en del af en aftale om at tilgive din gæld.
Hvad skal jeg gøre, hvis du har været et offer
Hvis du har været et offer for et svindel med pantelettelser, er der flere måder at rapportere det på:
- FTC Complaint Assistant giver dig mulighed for at rapportere svindel af alle typer.
- National Association of Attorneys General kan sætte dig i kontakt med din stats advokats kontor.
- Better Business Bureau accepterer klager over virksomheders produkter og tjenester. Hvis du vil indgive en klage til dem, skal du kende virksomhedens navn og placering.
- Consumer Finance Protection Bureau håndterer klager over finansielle produkter og tjenester. Du kan indgive en klage online eller ved at ringe til 855-411-CFPB (2372).
- Hvis fidus involverer konkurs, kan du rapportere det til din lokale U.S.-kurator. Du kan finde dit lokale kontor via webstedet Department of Justice.
- Endelig kan du rapportere mistanke om svindel via MHA-hotline på 888-995-HOPE (4673). Denne linje kan også forbinde dig med legitime kilder til prioritetshjælp.
At rapportere en fidus er din bedste chance for at inddrive nogle af dine penge. Dog får du sandsynligvis ikke det hele tilbage, og processen kan tage år. Restitutionskontrollen, som FTC blev sendt til ofrene i januar 2018, var for eksempel forliget med en klage, der oprindeligt blev indgivet i 2013. Det gennemsnitlige beløb, der blev betalt til hvert offer var $ 619,24 - ca. 26% af det, de havde mistet.
Det endelige ord
Desværre er der ingen hurtig og nem løsning på et uoverkommeligt boliglån. Hvis du har problemer med dit prioritetslån, er dit bedste træk at kontakte din långiver, forklare situationen og bede den om at arbejde sammen med dig for at oprette en plan for at betale det, du skylder.
At gå til långiveren kan være skræmmende og pinligt, men det er din bedste chance for at redde dit hjem. Afskærmning er tidskrævende og dyr for banker, så de har ethvert incitament til at hjælpe dig med at finde en anden løsning, hvis det er muligt.
Der er også legitime regeringsprogrammer, der kan hjælpe. Den bedste måde at finde dem på er gennem MHA-webstedet eller hotline. Du kan også kontakte din stats boligbureau gennem National Council of State Housing Agencies for at se, om det har et program til undgåelse af afskærmning.
Har du nogensinde stødt på et svindel med pantelindring? Hvad skete der?
