Sådan stopper du og undgår afskærmning i dit hjem

Husejere kan ende i denne situation af mange forskellige grunde. Nogle mister deres job og kan ikke længere ende mødes. For andre efterlader en sundhedskrise dem store medicinske regninger, der spiser deres disponible midler. Og nogle gør simpelthen den fejl at købe mere hus end de har råd til, så selv en lille ændring i deres økonomi er nok til at bringe betalingerne uden for deres rækkevidde.

Uanset hvorfor det sker, er afskærmning en frygtelig oplevelse. At miste dit hjem er altid skræmmende og deprimerende, men når du mister det, fordi du ikke kunne opfylde betalingerne, kan du føle, at det er din skyld. Dette hæver følelser af skam og skyld oven på al din anden stress. Og for at gøre tingene værre, skader en afskærmning alvorligt din kredit score, hvilket gør det meget sværere for dig at købe et andet hjem i fremtiden.

Hvis du står over for dette problem, er det fornuftigt at gøre alt, hvad du muligvis kan for at undgå det. Der er flere måder for kontantbelagte husejere at forhindre en afskærmning - eller i det mindste beskytte sig mod nogle af afskærmningens værste effekter.

Hentning af ekstra kontanter

Hvis du ikke er faldet tilbage på dine realkreditbetalinger med mere end en måned eller to, har du stadig en chance for at komme tilbage på sporet. Hvis du kan klare at skaffe nok ekstra kontanter, kan du foretage de mistede betalinger og gemme dit hjem fra afskærmning.

Her er nogle måder at samle penge på i en fart.

Dæk dine udgifter

Start med at skære ud alle ekstraudstyr i dit budget, hvis du ikke allerede har gjort det. Annuller dit kabel-tv, skaler tilbage til en billigere mobiltelefonplan, slip dit gymnastikselskab, stop med at drikke flaskevand og stoppe med at gå ud for at spise, selvom det bare er til kaffe om morgenen.

Hvis det ikke er nok til at lukke kløften i dit budget, er det tid til at gå videre til mere ekstreme strategier. Se efter måder, hvor du kan skære dine købmandsregninger, finde billig sundhedsydelser og muligvis endda opgive din bil. At stramme dit bælte så meget er smertefuldt, men det er bedre end at miste dit hjem.

Brug hjælpeprogrammer

Hvis du er berettiget til nogen form for statsstøtte - som Medicaid, SNAP (madstempler) eller varmehjælp - tag den. De ekstra penge, det frigiver i dit budget, kan give dig mulighed for at holde trit med dit prioritetslån. Benefit Finder hos Benefits.gov kan hjælpe dig med at finde og ansøge om programmer i din stat.

Sælg ting

Søg i dit hus efter noget af den værdi, du kan sælge for at skaffe nogle penge. Varer af høj værdi inkluderer smykker, elektronik, samleobjekter, værktøjer, musikinstrumenter og endda nogle møbler eller en anden bil, hvis du kan klare dig uden dem. Du kan sælge dine ejendele på eBay, placere dem på Craigslist eller tage dem til en bondeforretning.

Øg din indkomst

Se efter måder at tjene nogle ekstra indtægter for at få enderne til at mødes. Se om din chef er villig til at give dig nogle ekstra skift eller overarbejdstid på arbejdet. Hvis det ikke fungerer, skal du undersøge at få et andet job eller en sidespil som at køre til Uber. At leje et ekstra værelse i dit hjem, hvis du har et, er en anden måde at få nogle ekstra penge på.

Tryk på din pensionskasse

Hvis du har afsat penge i en pensionskasse, kan du overveje at tage en tidlig tilbagetrækning. Hvis du har en Roth IRA, kan du trække penge ud af den uden at skulle betale ekstra skatter eller sanktioner. Hvis du gør dette, vil du stadig sætte dig bag på din pensionsopsparing, men du kan bekymre dig om at indhente senere, når din økonomiske krise er gået.

Hvis du har en traditionel IRA eller 401k, bliver du nødt til at betale skat og sanktioner ved eventuelle tidlige tilbagetrækninger, men omkostningerne kan være det værd at gemme dit hjem.

refinansiering

Nogle mennesker havner i vanskeligheder på grund af justerbar rente, der har en lav, håndterbar betaling i de første par år, og springer pludselig op til et niveau, der er uden for rækkevidde. Nogle af de værste lovovertrædere er kun rentelån, der bliver meget dyrere, når du skal begynde at betale hovedstol såvel som renter. Andre mennesker har fastlån med fast rente, men renten er meget høj - måske fordi de havde dårlig kredit, eller måske fordi renten netop tilfældigvis var høj på det tidspunkt.

Hvis du er i nogen af disse situationer, kan refinansiering af dit prioritetslån være nok til at få din månedlige betaling ned til et niveau, du kan håndtere. Dette kan være en mulighed, selv hvis du er på hovedet på dit lån. Normalt ønsker bankerne ikke at refinansiere et prioritetslån, medmindre du har et rimeligt beløb på egenkapitalen, men hvis alternativet udelukker lånet, kan banken tjene flere penge ved at lade dig refinansiere end ved at gå gennem afskærmningsprocessen.

Refinansiering kontra afskærmning

Refinansiering af dit boliglån, hvis du kan, er normalt det bedste alternativ til afskærmning. Det giver flere fordele:

Mindst indflydelse på kredit. Ansøgning om et nyt lån dykker altid din kredit score lidt, men faldet er kun midlertidigt. Sammenlignet med andre muligheder - såsom et kort salg, lånemodifikation eller handling i stedet for afskærmning - bør en refinansiering gøre mindst skade på din kreditvurdering på lang sigt.
Et mere overkommeligt lån. Genfinansiering af dit hjem erstatter et uoverkommeligt lån med et overkommeligt lån. Du har månedlige betalinger, der passer mere komfortabelt i dit budget, snarere end at strække det til grænsen eller derover.
Du holder dit hjem. Det vigtigste er, at refinansiering giver dig mulighed for at beholde dit hjem. Du bliver nødt til at gennemgå nogle besvær, der udfylder papirerne, men det er meget mindre besvær end at flytte til et nyt hjem.

Måder at refinansiere

Hvis du har opbygget masser af egenkapital i dit hjem, skal din bank med glæde refinansiere dit prioritetslån til dig. Selv hvis du ikke kan få en lavere rente, skal du være i stand til at sænke dine månedlige betalinger ved at forlænge din lånetid.

For eksempel, hvis du havde et lån på $ 200.000, og du allerede har betalt $ 50.000, kan du optage et nyt 30-årigt lån til $ 150.000. Det vil tage længere tid at få dit hus betalt på denne måde, men det er bedre end at miste dit hjem helt.

Hvis du ikke har meget egenkapital, er der en chance for, at du stadig kan refinansiere ved hjælp af nogle specielle programmer. Disse inkluderer:

HARPE. Programmet Home Affordable Refinance (HARP) hjælper husejere, hvis hjem har mistet værdien af at refinansiere deres prioritetslån, selvom de nu er på hovedet. Dette program er kun tilgængeligt for pantelån, der blev opstået gennem maj 2009 af de regeringsstøttede programmer Fannie Mae eller Freddie Mac. HARP-webstedet kan fortælle dig, om du er kvalificeret og hjælper dig med at ansøge. HARP udløber i slutningen af 2018, så du bliver nødt til at handle hurtigt for at bruge dette program.
FHA-programmer. Hvis dit prioritetslån understøttes af Federal Housing Authority (FHA), kan du drage fordel af nogle specielle FHA-programmer til refinansiering. En FHA Simple Refinance er en god mulighed for at få den lavest mulige rente og holde dine out-of-pocket omkostninger lave, mens en FHA Streamline Refinance hjælper dig med at refinansiere hurtigt og undgå papirarbejde.
IRRRL. Husejere med et prioritetslån finansieret af Department of Veterans Affairs, eller VA, kan kvalificere sig til et rentenedsættelsesrefinansieringslån (IRRRL). Nogle gange omtalt som et VA-strømline eller et VA-til-VA-lån, hjælper dette lån dig med at refinansiere til en lavere rente. Enhver långiver kan give denne type lån, men det kræves ikke nogen långiver, så du skal muligvis shoppe rundt for at finde en bank, der giver dette lån til dig.

Pant træning

Hvis du ikke kan refinansiere dit boliglån, kan du prøve at få din långiver til at acceptere en "pant træning." Dette lyder som en træningsplan for dit hus, men det er faktisk en plan, der hjælper dig med at "træne" en måde at gøre dit pant mere håndterligt. Der er flere typer af pant træning, herunder lån modifikationer, tålmodighed planer og tilbagebetaling planer.

Lån modifikation

Med en lånemodificering accepterer din långiver at ændre betingelserne for dit prioritetslån for at gøre betalingerne mere overkommelige. For eksempel kan långiver sænke renten, ændre dit lån fra regulerbar rente til fast rente eller forlænge lånets løbetid. En fordel ved lånemodifikationer er, at ansøgning om en midlertidigt stopper afskærmningsprocessen, hvilket giver dig mere tid til at redde dit hjem.

For at være berettiget til en lånemodifikation, skal du vise, at du har lidt økonomisk vanskeligheder og ikke længere kan overholde dine aktuelle lånbetalinger. For at bevise dette skal du fremlægge dokumenter såsom løncheck, selvangivelse og kontoudtog. Du skal også gennemgå en prøveperiode for at vise, at du har råd til at foretage de nye, lavere betalinger.

Der er mange forskellige programmer til ændring af lån. The Hardest Hit Fund (HHF), der leverer ændringer i boliglån og anden hjælp til kæmpende husejere, er tilgængelig i 18 stater og District of Columbia gennem slutningen af 2020. Der er særlige lånemodificeringsprogrammer til rådighed for lån fra VA og FHA, som såvel som programmer, der køres af banker.

Hvis du vil ansøge om en lånemodifikation, skal du kontakte din långiver's afdeling for afbødning af tab (også kendt som en afdeling for hjemmeopbevaring). Du skal være i stand til at finde kontaktoplysninger for denne afdeling på din månedlige pantedeklaration eller på långiverens websted. Webstedet Making Home Affordable (MHA) har mere information om, hvad du skal bruge.

overbærenhed

I nogle tilfælde er den finansielle krise, der bringer din realkreditudbetaling utilgængeligt, kun midlertidig. For eksempel har du måske mistet dit job, men du ved, at du starter et nyt om et par måneder. Eller måske har du sundhedsmæssige problemer, der har efterladt dig midlertidigt ude af stand til at arbejde.

I en situation som denne kan en tålmodig aftale hjælpe dig, indtil du kommer tilbage på fødderne. I henhold til disse planer accepterer pantelånet at reducere eller endda suspendere din pantebetaling i et bestemt tidsrum. De lover også at ikke afskærme ejendommen i denne periode. Til gengæld accepterer du at genoptage betaling af dit pant fuldt ud, når perioden er gået, samt at betale ekstra for at indhente de ubesvarede betalinger.

Processen for at søge lånets overholdenhed starter på samme måde som at få et lån modifikation: Kontakt din långiver og bede dem om at hjælpe dig med at oprette en plan. Bare husk, at tålmodighed kun er en midlertidig løsning. Det hjælper ikke dig med at blive i et hjem, du ikke har råd til.

Tilbagebetalingsplan

Måske risikerer du afskærmning, fordi du gik glip af flere pantebetalinger under en kortvarig krise, men du er nu tilbage på dine fødder og møder betalingerne igen. I dette tilfælde tilbyder en tilbagebetalingsplan dig en måde at blive fanget på og undgå afskærmning.

I en tilbagebetalingsplan tilføjer din långiver alle de betalinger, du har forpasset, og opdeler derefter det samlede beløb i små bidder, der føjes til din almindelige pantebetaling over en fast periode. For eksempel, hvis du står bag $ 3.000, kan du tilføje en ekstra $ 500 til hver pantebetaling i de næste seks måneder. Længden af tilbagebetalingsperioden varierer, men tre til seks måneder er typisk.

Kort salg

Hvis du bare ikke har råd til dit hjem længere, kan din bedste mulighed være at sælge det. Problemet er, at hvis boligpriserne er faldet, kan det beløb, dit hjem henter på markedet, være mindre end det beløb, du skylder på dit prioritetslån, hvor du stadig står i rødt. I et tilfælde som dette kan et kort salg - at sælge dit hjem for mindre end det beløb, du har tilbage på pantelånet - være løsningen. Hvis din långiver accepterer det, kan du sælge dit hus, gå væk og starte forfra.

Antag f.eks., At du i øjeblikket skylder $ 100.000 på dit prioritetslån. For at betale dette beløb og også dække dine lukningsomkostninger ved salget, bliver du nødt til at angive huset for $ 105.000. Imidlertid er boligmarkedet i dit område så koldt, at du ikke får nogen tilbud til denne pris.

Med et kort salg kan du sænke den anmodede pris for huset til $ 95.000. Med $ 5.000 til lukningsomkostninger overlader det kun $ 90.000 til at betale dit gamle prioritetslån. Kreditgiveren accepterer dog at acceptere dette mindre beløb som fuld betaling for dit lån snarere end at gennemgå den dyre, tidskrævende proces med afskærmning i hjemmet. Nogle långivere kræver faktisk, at du prøver et kort salg, før de overvejer andre alternativer til afskærmning, f.eks. Et modifikation af lån.

Short Sale vs. afskærmning

Et kort salg har flere fordele frem for en afskærmning, men det har også nogle ulemper. Sådan sammenlignes det:

Mindre vent på at købe et nyt hjem. Hvis dit hus gennemgår afskærmning, skal du vente fem til syv år, før en bank giver dig et pant igen. Denne ventetid kan reduceres til tre år, hvis du kan vise, at afskærmningen skyldtes omstændigheder, der ikke er din kontrol. Efter et kort salg kunne du dog kvalificere dig til et boliglån igen på så lidt som to år.
Kontrol med salget. Med et kort salg styrer du processen med at sælge dit hus. Du kan beslutte, hvor meget du vil bede om det, og du ved, hvem den endelige køber er. I en afskærmning griber banken ganske enkelt dit hjem, og du har ingen måde at vide, hvad der vil ske med det.
Mindre social stigma. For mange husejere er et kortsalg langt mindre pinligt end en afskærmning. For naboerne ser det ud som ethvert andet hjemmesalg; kun banken ved, at du får mindre for ejendommen, end du skylder.
Fortsatte betalinger. Mens du kort-sælger dit hus, er du stadig på krogen for at fortsætte med at foretage pantebetalinger indtil salget er afsluttet. Hvis dit hus er i afskærmning, kan du derimod stoppe med at betale og fortsætte med at bo i huset, indtil banken sparker dig ud.
Samme virkning på kreditvurderingen. Et kort salg og en afskærmning skader begge dine kreditvurderinger med ca. det samme beløb. Enten af mulighederne kan få dit kreditresultat til at falde med 105 til 160 point. Begge forlader et negativt mærke, der klæber rundt på din kreditrapport i op til syv år, men din score kan begynde at komme sig efter de første to år eller deromkring.

Sådan foretages et kort salg

For at få godkendelse til et kort salg skal du kontakte din banks afdeling for afbødning af tab, ligesom du ville gøre for en boliglånsændring. Du skal udfylde en ansøgning og sikkerhedskopiere den med masser af dokumenter, der viser alle detaljer om din økonomi. Banken vil bruge disse oplysninger til at finde ud af, om det at tage det korte salg virkelig er det eneste alternativ til afskærmning.

De fleste banker kræver også, at du har et tilbud fra en køber, før de accepterer et kort salg. Så du er nødt til at liste huset til den lavere pris, få tilbudet, tage det til banken og derefter vente på at høre, om det korte salg er godkendt, inden du beslutter, om du vil acceptere tilbuddet. Alt dette frem og tilbage mellem sælger, køber og långiver gør kortsalg til en meget kompliceret proces, der kan tage op til et helt år.

Det er vigtigt at sikre sig, at hvis långiveren godkender salget, accepterer den også at ikke sagsøge dig for det ekstra beløb, som du stadig ikke har betalt på pantet. Nogle gange accepterer långiveren at frigive sin pantelån eller den lovlige beholdning på ejendommen, så du kan sælge den, men den accepterer ikke at acceptere provenuet som fuld betaling af dit lån. I stedet kan den søge en "mangelsdom" mod dig for at samle de ekstra penge på sådanne måder som at pynte dine lønninger.

I nogle få stater - nemlig Arizona, Californien, Nevada og Oregon - er domme i mangel efter et kort salg ulovlige. Medmindre du bor i en af disse fire stater, skal du få en skriftlig aftale fra din långiver om, at de ikke vil søge en. Ellers kan du sælge dit hus for mindre end det er værd og stadig være i hullet.

Deed in Lieu of Afskærmning

Hvis alt andet mislykkes, er der stadig en sidste ting, du kan gøre for at undgå den lange, smertefulde afskærmningsproces. Det kaldes en handling i stedet for afskærmning, og det er en transaktion, hvor du dybest set overleverer dit hjem til din pantelån. Til gengæld accepterer långiveren at frigive dig fra din gæld, selvom det var mere end hvad hjemmet nu er værd.

Deed in Lieu vs. afskærmning

En gerning i stedet for er faktisk stadig en afskærmning, men den er hurtigere og lettere. Så snart du overleverer dit hus, annulleres din gæld øjeblikkeligt. Du undgår også den meget offentlige forlegenhed ved at gennemgå afskærmningsprocedurer.

En handling i stedet vil sandsynligvis skade din kredit score lige så meget som en normal afskærmning. Du behøver dog ikke vente så længe, før du kan købe et hus igen. At vælge en gerning i stedet for kan reducere ventetiden fra mindst fem år til fire - eller endda to, hvis du kan vise formildende omstændigheder.

Sådan får du en handling i stedet for afskærmning

Retsakten starter med at kontakte din banks afdeling for afbødning af tab. Du bliver nødt til at udfylde den samme type papirarbejde, som du ville gøre for et lån modifikation eller et kort salg, viser at du har lidt en økonomisk vanskelighed og ikke længere kan opfylde dine betalinger.

Ligesom dig ser din bank sandsynligvis på en handling i stedet for som en sidste udvej. Det er mindre dyre og tidskrævende for det end en afskærmning, men det er ikke så godt som en refinansiering eller endda et kort salg. Nogle banker vil kræve, at du prøver at sælge ejendommen, før de accepterer en gerning i stedet for, og de vil bede om papirer for at bevise, at du har markedsført den på markedet.

Hvis din bank accepterer en handling i stedet for, skal du underskrive to dokumenter. De første overleverer dit hjem til långiveren, og den anden, der kaldes en estoppel-erklæring, forklarer, om banken accepterer gerningen som fuld betaling for din realkreditgæld. I de fleste tilfælde frigiver banken dig fra din gæld efter en erstatning, men i sjældne tilfælde forbeholder den sig muligvis retten til at anmode om en underskudsvinkel mod dig. For at undgå dette problem, skal du sørge for, inden du underskriver papirerne, at det specifikt angiver, at din handling i stedet for afvikler din gæld.

Hvad der ikke fungerer: Afskaffelse af svindel

Du kan undre dig over, hvorfor denne artikel ikke har nævnt nogen af "afskærmningshjælp" -tjenesterne, der annoncerer via lokale papirer, flyers og onlineannoncer. Disse tjenester hævder, at de til gengæld for et gebyr kan redde dit hjem fra afskærmning. De kan tilbyde:

Forhandle med din långiver for at refinansiere dit lån
Overtag dit lån, så du betaler dit pant til dem, ikke til banken
Foretag en retsmedicinsk lånrevision for at se, om din långiver overtræder nogen love
Hjælp dig med at finde hjælpeprogrammer til nødlidte husejere
Hjælp dig med at indgive konkurs

Desværre er disse såkaldte tjenester virkelig økonomiske svindel, der byder på sårbare mennesker, der er desperate efter at redde deres hjem. I bedste fald forbinder de dig bare med rigtige programmer, som HARP, som du kan bruge gratis. I værste fald stjæler de de pantebetalinger, der skal gå til banken, og grave dig endnu dybere ned i gælden.

Generelt kan du med sikkerhed antage, at ethvert program, der tilbyder at hjælpe dig med at undgå afskærmning mod et gebyr - i modsætning til reelle programmer fra regeringen, som er gratis - er en fidus.

Det endelige ord

Nogle gange er der ingen måde at redde dit hjem fra afskærmning eller et af dets alternativer som et kort salg. Den gode nyhed er, at det er muligt at genopbygge din kredit bagefter, så du en dag kan eje et hjem igen. Fokuser på hurtigt at betale alle dine regninger og nedbetale enhver anden gæld, som du har, f.eks. Kreditkortsaldo. Efter cirka to år skal du se din kredit score begynde at komme sig.

Når du endelig er klar til at købe et hus igen, skal du lære af din fejltagelse, så du ikke ender med et andet prioritetslån, du ikke har råd til. Før du byder på et hus, skal du lave matematik og sørge for, at den månedlige betaling ikke spiser mere end 28% af din indkomst. Jo lavere du kan få betalingen, jo større er dine chancer for at være i stand til at beholde huset, hvis du står over for et andet økonomisk tilbageslag.

Hvilket råd ville du give til nogen, der står over for muligheden for afskærmning?