Sådan beregnes gæld-til-indkomstforhold for et prioritetslån eller et lån

Selvom du ikke har brug for encyklopædisk viden om alle komponenterne i en god kreditvurdering eller de overvejelser, der er forbundet med beslutninger om lånesikring, er det ikke ondt at vide, hvad der glæder långivere - og hvad der slukker dem.

Udover din kredit score selv, er den metrisk værdi til yderligere undersøgelse din gæld til indkomst ratio.

Det er svært at overdrive gæld til indkomstens centralitet i forsikringsprocessen. Hvis dit forhold er for højt, finder du det meget vanskeligt at sikre personlige lån og andre typer kredit til rimelige priser. Det kan have alvorlige konsekvenser for din livsstil og personlig økonomisk sundhed, hvoraf nogle vil vi diskutere mere detaljeret nedenfor.

Her er, hvad du har brug for at vide om forholdet mellem gæld og indkomst: hvordan det beregnes, hvorfor det betyder noget, dets begrænsninger som en indikator for økonomisk sundhed, og hvad du kan gøre for at forbedre dit personlige eller husholdningsforhold.

Hvad er gæld-til-indkomstforholdet?

Det er et ret simpelt koncept.

Din gæld-til-indkomst-forhold sammenlignes hvad du skylder mod hvad du tjener. I matematiske termer er det kvoten på dine månedlige forpligtelser divideret med din månedlige bruttoindkomst: R  = D/jeg, hvor D er din samlede gæld, jeg er din samlede indkomst, og R er din gæld-til-indkomst-ratio.

Sådan beregnes din gæld-til-indkomstforhold

Du kan beregne dit gæld-til-indkomst-forhold i fire nemme trin:

1. Tilføj dine gæld. Først skal du tilføje al din gæld. Forpligtelser, der ofte bruges til at beregne din gæld-til-indkomst-forhold, inkluderer pant (inklusive skattefald og forsikring) eller husleje, bilbetalinger, studielånbetalinger, personlige (og andre) lånebetalinger, lånebetalinger på eventuelle lån, du har co- underskrevet (en vigtig linjepost for forældre med gældsbelastede voksne børn), underholdsbidrag, børnesupport, indbetalinger til boliglån og minimum kreditkortbetalinger (selvom du opkræver mere). Dette er ikke en komplet liste over gæld, der kan indgå i din gæld-til-indkomst-ratio. Hvis du er i tvivl om, hvad din långiver ser efter, skal du spørge din låneansvarlige direkte.
2. Ekskluder udgifter, der ikke betragtes som gæld. Din tæller til din indkomstkvote inkluderer kun udgifter, der anses for gæld. Det er ikke et samlet regnskab over dine månedlige forpligtelser. Ikke-fakturerede udgifter inkluderer almindeligvis betalinger for brug (f.eks. Vand og elektricitet), de fleste typer forsikringer (inklusive bil- og sundhedsforsikring), transportudgifter (undtagen billån), mobiltelefonregninger og andre telekommunikationsudgifter, dagligvarer og mad, de fleste skatter (eksklusive ejendomsskatter) og skønsmæssige udgifter (som underholdning).
3. Tilføj din bruttoindkomst. Tilføj alle indkomstkilder før skat. Hvis du har et W-2-job på fuld tid, er det lige så let som at se på din seneste lønseddel. Hvis du har flere deltidsstillinger, arbejder som en uafhængig entreprenør for flere klienter eller ejer en lille virksomhed, er det sandsynligvis nemmest at henvise til det foregående års selvangivelse (forudsat at din indkomst ikke er ændret markant) eller manuelt tilføje kvitteringer ved hjælp af dine seneste bankkontoutskrifter.
4. Del trin 1 efter trin 3. Del din samlede månedlige gæld som defineret i trin 1 med din bruttoindkomst som defineret i trin 3. Det er din aktuelle gæld-til-indkomst-ratio!

Her er et simpelt eksempel. Sig din samlet samlet månedlig gæld, ekskl. ikke-gældsomkostninger er $ 1.500. Dine månedlig bruttoindkomst, før skat og husholdningsudgifter er $ 4.500. Dine gæld til indkomst forhold er $ 1.500 / $ 4.500 eller 33,3%.

Hvorfor din gæld-til-indkomst-forhold

Indkomst gæld er blandt de vigtigste faktorer, som långivere bruger til at evaluere låneansøgere.

For långivere er din gæld til indkomstforhold en pålidelig indikator for din evne til at tilbagebetale et nyt lån rettidigt. Statistisk set, jo højere din nuværende gældsbelastning i forhold til din nuværende indkomst, desto mere sandsynligt er du for at falde bag på gældsservicen.

Prioritetsudbydere kender især ansøgernes gæld til indkomstforhold. Realkreditmæglerne og de servicevirksomheder, der køber de fleste prioritetslån, efter at de er udstedt, har et lille incitament til at udstede risikable lån til ansøgere, der muligvis kæmper for at opfylde deres nuværende forpligtelser.

Långivere, der udsteder prioritetslån med højere risiko - kendt som subprime-prioritetslån - kompenserer for den ekstra risiko ved at kræve større nedbetalinger og tildele højere renter. Subprime-prioritetslån kræver ofte forskud godt nord for 20% og opkræver renter på over 8% i april sammenlignet med 3% til 5% for prioritetslån.

Hvad er en god gæld-til-indkomstforhold for långivere?

Hver långiver er forskellig, men 36% er den almindeligt accepterede gæld til indkomstnedskæring for primære realkreditlån. Det er det maksimale forhold mellem gæld og indkomst, der er tilladt efter Fannie Mae's regler for manuelt tegnet lån.

Fannie Mae gør undtagelser fra 36% -reglen. I henhold til Fannie Mae's Kvalificeringsmatrix tillader Fannie Mae gæld til indkomstforhold så højt som 45% på lån, der ydes til låntagere med højere kreditværdier og kontante reserver.

Udlån, der ydes til låntagere, hvis gæld til indkomstforhold overstiger 43%, kan mangle vigtig beskyttelse af låntager, såsom grænser for forudgående "point" -afgifter og kun for renter. Se Consumer Financial Protection Bureau's litteratur om kvalificerede pantelån for flere detaljer om, hvad der er og ikke er tilladt.

Mindre kreditorer er undtaget fra regler for kvalificerede prioritetslån og kan derfor udstede gunstige realkreditlån til låntagere med en indkomstniveau på over 43%. Små kreditorer er defineret som långivere med under 2 milliarder dollars i aktiver og 500 eller færre prioritetslån udstedt i det foregående år. Husk, at långivere har den endelige skønsbeføjelse i forbindelse med forsikringsbeslutninger - og at uanset hvor mild din långiver, du sandsynligvis står over for højere renter og krav til udbetaling, hvis din gæld-til-indkomstprocent overstiger 36%.

Er gæld-til-indkomstforholdet en god indikator for økonomisk sundhed?

Det er sandsynligvis klart nu, at gæld-til-indkomst-forholdet ikke er en fuldmagt til husholdningens pengestrøm. Ved at udelukke brede udgiftskategorier, såsom forsyningsselskaber, forsikring og mad, er gæld til indkomst i bedste fald et ufuldstændigt billede af din samlede økonomiske sundhed. Selvom det er lettere at bruge mere, end du tjener med en pung fuld af kreditkort eller en stor portefølje af personlige lån, er overdreven gearing ikke den eneste faktor, der kan gå på kompromis med din økonomiske modstandsdygtighed.

Indkomstgæld er en god indikator på din personlige kreditværdighed, hvis det kun skyldes i hvilken grad långivere er afhængige af det i forsikringsbeslutninger. Men din "out of the box" gæld til indkomstforhold, defineret i de fire trin ovenfor, er ikke nok til at give et helhedsbillede af din økonomiske velvære.

For at opnå det er du nødt til at omdefinere "gæld".

Sådan beregnes en personlig gæld til indkomstforhold

Din personaliserede gæld-til-indkomstprocent skal redegøre for tilbagevendende, uundgåelige personlige eller familieudgifter, der ikke er inkluderet i trin 2-definitionen af ​​"gæld." Sådanne udgifter kan omfatte:

• Sundhedsforsikring
• Bilforsikring
• Indboforsikring, hvis ikke bundtet i escrow
• Omkostninger til børnepasning, hvis du har små børn i en enlige eller to forældre husstand
• Indkomstskatter, hvis ikke helt tilbageholdt fra din løncheck
• Hjælpeprogrammer og kommunikationsudgifter
• Dagligvarer

Det er klart, at jo flere udgifter du inkluderer, jo tættere kommer du til blot at omskolere dit husholdnings budget. (Hvis du ikke allerede har et husholdningsbudget, skal du læse, hvordan du opretter et personligt budget for første gang).

Det kan du undgå ved at koncentrere dig om de største forpligtelser: i de fleste tilfælde sundhedsforsikring og børnepasning. Før du beregner din personlige gæld-til-indkomst-ratio, skal du trække dine sundhedsforsikringsomkostninger og omkostninger til børnepasning (hvis relevant) fra din bruttoindkomst.

Hvis du er berettiget til skattefradrag eller fradrag i forbindelse med begge udgifter, skal du tilføje dem tilbage. Afhængig af din indkomst, kan du muligvis kvalificere dig til en skattefradrag svarende til 20% til 35% af den kvalificerede dagpleje eller andre tilsynsudgifter for børn og forsørger under alder 13, med et beløb på $ 3.000 i udgifter for et barn og $ 6.000 i udgifter til to eller flere børn. Den fulde kredit er kun tilgængelig for forældre med lavere indkomst. Hvis du tjener mere end $ 43.000 om året, er din kredit begrænset til 20%. (Denne tærskel kan ændres hvert skatteår, så se dit seneste selvangivelse og aktuelle IRS-publikationer, før du antager antagelser om din berettigelse.)

Beregning af din gæld-til-indkomstforhold: et eksempel

Lad os gennemgå et eksempel. Sig din del af din sundhedsforsikringsplan koster dig $ 2.500 pr. år, dine udgifter til børnepasning i alt $ 11.000 om året for to børn, og din brutto årlig indkomst er $ 70.000. Hvis du antager, at dine børn er berettiget til skattefradrag for barnet og den afhængige pleje, kan du gøre krav på det $ 2.200.

For at finde dit "rigtige" indkomstgrundlag til en personlig beregning af gæld til indkomst, trækker du $ 13.500 fra $ 70.000, tilføj derefter tilbage $ 2.200: 58.700 $ årlig indkomst, eller ca. $ 4.892 pr. Måned.

Du kan derefter bruge dit indkomstgrundlag til at bestemme din maksimale anbefalede gældsbelastning baseret på långivere's gæld til indkomstgrænser. Hvis du ansøger om et prioritetslån og vil være sikker på, at du kvalificerer dig til de bedst mulige renter og betingelser for din kreditprofil, skal du skyde for ikke mere end 36% gæld til indkomst. På et månedligt indkomstgrundlag på $ 4.892, uden at opgøre yderligere omkostninger, har du råd til at bruge ikke mere end 1.761 $ per måned om gældsservice.

Tip til forbedring af din gæld til indkomstforhold

Det kan virke selvforklarende at reducere dit gæld-til-indkomst-forhold, men det er ofte lettere at nedbetale gæld end gjort. Følg disse tip for at få en meningsfuld og rettidig indflydelse på dit gæld-til-indkomst-forhold Før du ansøger om et prioritetslån eller et andet større lån:

1. Afgift af en skønsmæssig udgift fra dit budget hver måned. Det kan være en morgenlatte, en kabel-telefon-internet-pakke, du næppe bruger, et abonnement på levering af måltider, som du ikke har tid til at lave mad. Identificer en sådan økonomisk svaghed om måneden, lav en plan for at leve uden den og afskær den fra dit budget.
2. Fremskynd betaling af afdragsgæld. Afdragslån inkluderer billån, prioritetslån, personlige lån og andre lån med faste månedlige betalinger. (I modsætning hertil er kreditkort og kreditfaciliteter i hjemmet kendt som ”roterende” gæld, da du frit kan trække på dem, og den udestående saldo kan stige eller falde i overensstemmelse hermed.) Hvis høje månedlige betalinger på afdragslån indgår i din forhøjede gæld til indkomstforhold, prøv at tilføje en smule til hver betaling for at reducere antallet af måneder, der er nødvendige for at betale resten. For låntagere, der primært er bekymrede over at reducere gæld til indkomst på kort til mellemlang sigt, fungerer denne strategi bedst med lån, der nærmer sig udbetalingen: siger et billån med 24 månedlige betalinger tilbage. Det er ikke så effektivt for nyligt udstedte længerevarende lån: sige, et 30-årigt prioritetslån med 280 måneder tilbage. Betaler mere for lån til langfristede lån hver måned kan reducere lånets samlede renteomkostninger. Det er godt for din langsigtede økonomiske sundhed, men ikke direkte relevant for din nær-sigtede gæld-til-indkomst-situation.
3. Betal fuld kreditkort fuld hver måned. Medmindre du drager fordel af en promovering i april på 0% til at finansiere et stort køb eller betale ned en kreditkortsgæld med højere rente via saldooverførsel, skal du ikke indbetale kreditkortsaldo fra måned til måned. Ved at gøre dette hæver du din mindste månedlige betaling - og dermed den gæld til indkomstforhold.
4. Udnyt saldotilbudstilbud. Hvis din kredit er i god form, kan du kvalificere dig til lave APR-kreditkort, såsom Chase Slate eller Citi Simplicity. Disse kort leveres ofte med lange 0% april-overførselstilbud, der i det væsentlige fryser renteophopning på overførte kreditrentegæld med høj interesse, hvilket reducerer omkostningerne til at betale dem ned. Udnyt dem!
5. Hent et par timer med freelance-arbejde hver uge. At øge ens indkomst er ofte lettere end at mindske ens gæld. Hvis du har omsættelige færdigheder eller talenter, der oversætter godt til freelance-kontraherende eller rådgivende markedsplads, skal du hænge en digital helvedesild. Se efter job på velrenommerede freelance-arbejdswebsteder.
6. Udsæt store indkøb. Planlægger du et større boligforbedringsprojekt? Pining for en ny bil? Overvej at afskaffe disse køb, indtil din nuværende gæld er under kontrol. Hvis du har brug for at finansiere en del af disse køb, øger du din gæld til indkomstforhold og fortryder noget af eller alt det hårde arbejde, du har lagt i.
7. Undgå at ansøge om nye lån eller kreditkort. Disse "forhåndsgodkendte" kreditkorttilbud er fristende, men de er ikke gode til dit gæld-til-indkomst-forhold. Undgå at påtage dig nye gæld, især lån med høj rente og kreditlinjer, indtil din gæld-til-indkomst-ratio er under kontrol. Undgå rovdyr, f.eks.

Det endelige ord

Gældskvoten er let at forstå i abstrakt. Hvor gummiet rammer vejen, er tingene ikke altid så tydelige.

Hvis du tager en konklusion væk fra dette indlæg, håber jeg, at det er, at din gæld-til-indkomst-forhold ikke er alt-til-ende-alle voldgiftsmand for din økonomiske sundhed. Ja, det er en kritisk garantiovervejelse for långivere, og en høj gæld-til-indkomstprocent vil sandsynligvis hæve dine låntagningsomkostninger eller udelukke dig fra påstand helt. Men det er simpelthen ikke muligt at få et fuldstændigt, målt billede af din økonomiske status udelukkende fra dette ene tal.

Har du beregnet dit gæld-til-indkomst-forhold for nylig? Er det i god form, eller er der mere arbejde, der skal gøres?