FHA vs. VA vs. konventionelle prioritetslån - Hvordan er de forskellige?

Uanset om du køber et nyt byggeri eller et gammelt fikseringshus, er chancerne store for, at du ikke har nok kontanter til at købe dit hjem direkte. Du skal finansiere købet med et realkreditlån.

Ligeledes, hvis du købte dit hjem, når renten var højere, men du ikke har nok kontanter til at afbetale dit prioritetslån fuldt ud, er du muligvis klar til at refinansiere dit købslån. Det betyder, at du optager et nyt boliglån for at betale dit eksisterende lån og låse en lavere rente, som sparer dig tusinder - og måske ti eller endda hundreder af tusinder - i resten af din låneperiode.

Typer af boliglån: Conforming and Non-Conforming

Køb og refinansiering lån findes i mange forskellige konfigurationer. Før du afgiver et tilbud på et hjem eller forpligter dig til at refinansiere dit nuværende pant, skal du evaluere dine muligheder og vælge det, der bedst passer til dine behov.

Huslån kan opdeles i to brede kategorier: konventionel og ikke-konventionel. Til tider kan du også se henvisning til “konforme” og “ikke-overensstemmende” lån. Disse udtryk er ikke synonyme, men de bruges undertiden om hverandre.

Konventionelle kontra ikke-konventionelle lån: nøgleforskelle

Den vigtigste sondring mellem konventionelle og ikke-konventionelle lån er, at konventionelle lån ikke udstedes eller støttes af et føderalt regeringsorgan.

Omvendt udstedes eller støttes ikke-konventionelle lån af afdelinger i den udøvende gren, herunder Department of Veteran's Affairs (VA), Federal Housing Administration (FHA, en del af Department of Housing and Urban Development) og Department of Agriculture (USDA).

Overholdelse af lånekrav

De fleste konventionelle lån er overensstemmelse, hvilket betyder, at de skal overholde lånegrænserne, der er fastlagt af Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) og Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), to kvasi-statslige virksomheder, der har enorm indflydelse på den amerikanske boligudlånsindustri. Fannie Mae og Freddie Mac garanterer lån, der er i overensstemmelse med disse grænser, hvilket sikrer et likvide sekundært marked for boliglånsgæld.

Lånestørrelsesgrænser

For at kvalificere sig som et overensstemmende lån kan lånets hovedstol ikke overstige et hårdt maksimum, der justeres op hvert år for at afspejle markedsforholdene. I 2017 var grænsen cirka $ 424.000 for enfamiliehuse i det kontinentale U.S.A og ca. $ 625.000 i høje omkostningsområder (inklusive Alaska, Hawaii og dyre kystbyer som Seattle og San Francisco).

Ikke-statslige støttede lån med større rektorer kaldes jumbo-lån. Jumbo-lån er ikke garanteret af Fannie og Freddie, så det sekundære marked for dem er mindre og mere risikabelt.

Kvalificerede ejendomstyper

Støtteberettigede ejendomstyper inkluderer en- til fire-familiehuse, ejerlejligheder, nybyggeri i planlagt udvikling, co-op-boliger og fremstillede huse. Condos, co-op-huse og fremstillede huse er dog underlagt nogle yderligere begrænsninger.

Kredit- og gældskrav

I de fleste tilfælde er konforme lån forbeholdt låntagere med god til fremragende kredit. Det er sjældent, at låntagere med FICO-score under 680 er berettigede til at opfylde lån, selvom långivere har en vis skønsbeføjelse til at gøre undtagelser. Premieresatser er forbeholdt husejere med fremragende kredit.

Derudover kræver de fleste långivere overensstemmende låneansøgere at have en gæld-til-indkomst (DTI) -forhold under 43%. Nogle långivere er strengere og kræver nøgletal under 36%. I nogle tilfælde kan DTI-nøgletal imidlertid stige over 50%, selvom høje DTI-lånes renter sandsynligvis vil være højere. Din gæld-til-indkomst-ratio er defineret som den andel (procentdel) af din månedlige indkomst, der er brugt på gældstjeneste, inklusive usikrede kreditprodukter, såsom kreditkort og sikrede kreditprodukter, såsom bilnoter.

I de følgende afsnit tager vi et dybere dybde i forskellene mellem konventionelle prioritetslån, FHA-realkreditlån og VA-realkreditlån.

Konventionelle prioritetslån: Priser, betingelser og parametre

Typer af konventionelle lån

Konventionelle boliglån findes i flere forskellige konfigurationer. Medmindre andet er angivet, kan disse lånetyper bruges til køb eller refinansiering:

Fast pris. Fastforrentede låns renter fastlægges for hele låneperioden. Fastforrentede lånevilkår varierer fra 10 til 40 år, skønt 15- og 30-årige betingelser er mere almindelige. I de fleste tilfælde har længerevarende lån højere renter - for eksempel, i begyndelsen af 2018, var 30-årige årlige priser næsten 1 procentpoint højere end 10-årige årlige lån for låntagere med fremragende kredit. De bedste priser er forbeholdt primære låntagere - dem med FICO-score over 740.
Rentetilpasningslån. Renter med regulerbar rente (ARM) forbliver faste i en defineret indledende periode. Ved afslutningen af denne periode tilpasser de sig opad og ændres derefter årligt eller to gange årligt med gældende renter (med LIBOR eller en anden almindeligt accepteret standard som benchmark). De fleste ARM'er har periodiske og levetidsforhøjelsesgrænser - typisk 1 til 2 procentpoint pr. År og 5 til 6 procentpoint over lånets levetid, hvilket betyder, at en ARM med en startrente på 4% kun kan stige til 5% eller 6 % inden for et enkelt år og 9% til 10% over hele dens løbetid. Begyndelsesperioder kan være så korte som 1 år og så længe som 10 år. Alt andet lige, er de første ARM-APR'er væsentligt lavere end APR'er med fast rente, skønt de altid stiger over gældende APR'er med fast rente. Nogle ARM'er er konvertible, hvilket betyder, at de under visse omstændigheder kan konverteres til fastforrentede lån.
Kun interesse ARM. Kun forrentede ARM'er er struktureret som traditionelle ARM'er, med en vigtig forskel: I løbet af en indledende periode betaler låntager kun renter på lånesaldoen. Dette sænker betalingerne tidligt væsentligt, men hindrer kapitalopbygning og reducerer ikke lånets hovedstol. Efter den indledende periode afskrives lånet, og låntageren er ansvarlig for at betale hovedstol og renter. Overgangen fra kun renter til hovedstol og renter kan være skurrende, så låntagere skal bekræfte, at de har råd til fremtidige hoved- og rentebetalinger, før de kun sikrer rente-kun ARM. ARM'er, der kun er af interesse, er ofte velegnet til købere, der forventer at sælge deres hjem på kort til mellemlang sigt, før hoved- og rentebetalinger indtræder og renterne justeres opad. Nogle ARM'er (inklusive kun for renter) har dog forudbetalte sanktioner, der gælder, når de betales fuldt ud inden for en forudbestemt tidsramme.

Udbetaling

Udbetalingen er en afgørende overvejelse for købere, der søger købslån. Refinansieringslån kræver ikke udbetalinger, skønt de medfører betydelige lukkeomkostninger.

Historisk krævede långivere mindst 20% nede på konventionelle lån, for eksempel $ 40.000 på et $ 200.000 lån. I de senere år er långivere blevet mindre strenge. I 2014 begyndte mange at acceptere forskud på så lavt som 3%, for eksempel $ 6.000 på et lån på $ 200.000.

Konventionelle lån med lav betaling (nedbetalinger under 10% af købsprisen) kaldes konventionelle 97 lån. Rentesatserne kan være højere på sådanne lån, ligesom de er højere for låntagere med subprime-kredit. Husk, at mange långivere undgår konventionelle 97-lån, så de kan være sværere at finde i dit område, især hvis du har subprime-kredit.

Privat prioritetsforsikring (PMI)

Låntagere, der lægger mindre end 20% på et konventionelt lån, skal betale privat realkreditforsikring eller PMI. PMI-præmier betales typisk månedligt. Afhængig af lånet til værdi (LTV) kan årlige PMI-betalinger på konventionelle lån udgøre op til 1% af lånets hovedstol, med højere LTV-nøgletal, der producerer højere PMI-betalinger.

Lukningsomkostninger

Der er masser af prioritetslån, der skal undgås, men de fleste konventionelle lån leveres stadig med en række lukkeomkostninger. Nogle af de mere almindelige poster inkluderer:

Forudbetalte ejendomsskatter. Købere har generelt brug for at forudbetale ejendomsskatter, der påløber mellem lukkedato og næste forfaldsdag for ejendomsskat. Skattesatserne varierer meget efter jurisdiktion, men købere skal budgettere mindst et par hundrede dollars for denne vare.
Forudbetalt fareforsikring. Købere skal også forudbetale deres første års husejere forsikringspræmier, der kan variere fra mindre end 0,25% til mere end 1% af boligens vurderede værdi.
Ejendom Undersøgelse og vurdering. Afhængig af din ejendomstype og placering kan det være nødvendigt at foretage en undersøgelse. I de fleste tilfælde er en relativt perfunktorisk realkreditlånundersøgelse tilstrækkelig til en pris på under $ 500. Du bliver også nødt til at finansiere en vurdering af långivere, der er bestilt til ejendom, som bekræfter, at du ikke betaler for meget for ejendommen og derved reducerer långiverens eksponering for økonomiske tab ved afskærmning. Evalueringer koster normalt også mindre end $ 500.
Bestemmelser af oversvømmelse og miljøvurderinger. Selv hvis ejendommen ser ud til ikke at være sårbar over for oversvømmelser, kræves en oversvømmelsesbestemmelse for at bekræfte dette og kontrollere, at oversvømmelsesforsikring ikke er nødvendig. Oversvømmelsesbestemmelser koster normalt $ 20 til $ 50. I nogle regioner kan andre miljøvurderinger, såsom brandfarevurderinger, være påkrævet.
Hjeminspektion. En hjemmekontrol er valgfri, men anbefales stærkt, da den kan afdække potentielle fejl og sikkerhedsrisici, før transaktionen bliver officiel. Grundige inspektionsomkostninger nærmer sig $ 500.
Titelsøgning og forsikring. En titelsøgning bekræfter, at sælgeren har ret til at sælge ejendommen til dig - at ingen andre har et gyldigt krav på titlen. Titelforsikring dækker omkostningerne til at løse eventuelle problemer, der er opdaget i søgningen, samt eventuelle problemer (inklusive krav på ejendommen), der måtte opstå i fremtiden. Omkostninger til titelsøgning er normalt bundet i titelforsikringsomkostninger, og hele pakken overstiger typisk $ 1.000 (engangs, betales ved lukning).
Optagelse og overførsel. Disse gebyrer dækker omkostningerne ved registrering af salget hos de rette myndigheder (normalt en by- eller amtsafdeling) og formalisering af overførslen med instrumenter kendt som "frimærker." Optagelses- og overførselsomkostninger varierer typisk fra $ 300 til mere end $ 700.
Oprindelsesgebyr. Dette er en sammenhængende linjepost, der samler mindre lukkeomkostninger sammen. Omkostninger, der almindeligvis er inkluderet i oprindelsesgebyret, inkluderer kurergebyrer, depotafgifter, dokumentafgift og advokatsalær. Disse gebyrer skal klart fastlægges i den gode tro, som du modtager under lukningsprocessen. Originationsgebyrer kan variere markant, men 1% af købsprisen er almindelig.
Rabatpoint. Dette er et valgfrit, skønt almindeligt middel for långivere til at øge udlånsrenterne over de angivne rentesatser. Diskonteringspoint er stort set forud for renteudbetalinger, hvor hvert punkt svarer til 1% af det samlede lånebeløb og sænker lånets rente med så meget som 0,25%. Købere med tilstrækkelig kontant ved lukning kan reducere deres løbende månedlige betalinger (og forbedre husholdningens pengestrøm) ved at betale point.

FHA prioritetslån: Ideel til førstegangs huskøbere

FHA prioritetslån udstedes af private långivere og garanteres af den føderale boligadministration. FHA-købslån er historisk designet til førstegangshusejere med begrænsede aktiver og mindre end perfekt kredit, og har historisk set været en vigtig hjælp for amerikanere med lavere indkomst, der søger fordelene ved husejere. Med en bemærkelsesværdig undtagelse skal boliger, der er købt eller refinansieret med FHA-lån, være ejerbesat og bruges som låntagers primære opholdssted.

FHA-købslån kan være fast rente (203b-realkreditlånet, der gælder for en- til fire-familie-villaer, er det mest almindelige) eller regulerbar rente (§ 251-lånet gælder for en-til-fire-familie-villaer ). Begge konfigurationer tillader en række forskellige betingelser, hvor 15- og 30-årige betingelser er de mest almindelige fastforrentede muligheder.

FHA-refinansieringslån, såsom FHA-strømline refinansieringsproduktet, tillader FHA-udstyrede husejere at refinansiere til en lavere pris end konventionelle refinansieringslån. De er også tilgængelige i faste satser og justerbare takstkonfigurationer. FHA strømline refinansieringslån har ikke krav til prioritetsforsikring (MIP) - en enorm økonomisk hjælp for husejere med stramme budgetter.

Forskelle mellem FHA og konventionelle lån

FHA-lån og konventionelle lån er forskellige på nogle vigtige måder:

Maksimale lånegrænser. På de fleste markeder er det maksimalt tilladte FHA-købslån 115% af den lokale median salgspris (normalt beregnet på amtsniveau). I det kontinentale U.S. er det laveste maksimum $ 271.050 (på lavprismarkeder), og det højeste maksimum er $ 625.000 (på markeder med høj pris). I Alaska, Hawaii og oversøiske protektorater såsom Guam er maksimum $ 938.250. Disse grænser kan ændres med de gældende boligpriser. For omvendt prioritetslån (eller HECM, et populært FHA-produkt), er den maksimalt tilladte lånegrænse $ 625.000 overalt i det kontinentale U.S.A og $ 938.250 i ikke-kontinentale jurisdiktioner. Brug HUD's FHA realkreditlommeregner til at finde dine lokale grænser.
DTI og boligforhold. FHA-lån tillader højere DTI-forhold - pålideligt op til 43% og undertiden højere. Boligprocenten eller forholdet mellem boligomkostninger og låntagers indkomst kan også være højere end den konventionelle lånestandard på 28% - op til 31%, i de fleste tilfælde.
Udbetaling. For låntagere med FICO-score på 580 eller bedre, kan FHA-køb af udbetalingslån være så lave som 3,5% af købsprisen, for eksempel $ 7.000 på et hus på $ 200.000. Det er væsentligt mindre end det historiske krav om 20% udbetaling på konventionelle lån, fx $ 40.000 på et hus på $ 200.000. Det er også mindre end 10% nedbetaling mellem konventionelle og konventionelle 97 lån, for eksempel $ 20.000 på et $ 200.000 hus.
Realkreditforsikring. Realkreditforsikring er meget dyrere ved FHA-købslån og de fleste FHA-refinansieringslån (ekskl. Strømlinjeformede refinansieringslån). Ved lov opkræves låntagere et fast gebyr på 1,75% af lånebeløbet ved lukningen, uanset lånetype, løbetid eller rente. Dette gebyr indpakkes typisk i lånet, hvilket øger hovedstolen, skønt det også kan betales ud af lommen. Fremover skal låntagere, der begynder på 90% LTV eller højere (10% eller derunder) betale løbende realkreditforsikringspræmier, indtil hele lånet er betalt - så højt som 1,05% af lånebeløbet hvert år, afhængigt af lånets løbetid og finansieret beløb. Låntagere, der begynder med mindre end 90% LTV, skal betale løbende forsikringspræmier i mindst 11 år. I modsætning hertil er konventionelle lånelånere, der begynder med 80% LTV eller mindre, ikke overhovedet forpligtet til at udføre pantforsikring. Den eneste måde for de fleste FHA-låntagere at annullere deres prioritetsforsikring er gennem FHA strømline refinansieringsprogrammet.
Rentesatser. Alt andet lige har FHA-køb og refinansiering af lån næsten altid lavere renter end sammenlignelige konventionelle lån. Dog kan rentebesparelser modregnes af højere realkreditforsikringspræmier.
Kreditkrav. FHA-lån har løsere krav til forsikring end konventionelle lån. Du kan få et 3,5% lavere FHA-købslån med en FICO-score på 580 eller bedre, og et 10%-lavere FHA-lån med en FICO-score på 500 eller bedre.
Sælger betalte lukningsomkostninger. FHA-lån giver sælgere mulighed for at betale op til 6% af købsprisen mod lukning, for eksempel $ 12.000 på et $ 200.000 hus. Det er en potentielt stor fordel på købers markeder. Konventionelle lån sætter pris på sælgerbetalte lukningsomkostninger til 3% af købsprisen, fx $ 6.000 på et hus på $ 200.000.
Antagelse. FHA-lån er antagelige, hvilket betyder, at de kan overføres fra sælger til køber med minimale ændringer i satser og betingelser. Selvom antagelser er underlagt FHA-godkendelse og långiverforsikring samt købers evne til at dække forskellen (enten kontant eller gennem et andet prioritetslån) mellem den resterende lånesaldo og husets vurderede pris, er de enorme tid- og stress -besparere til motiverede sælgere. Konventionelle lån kan normalt ikke antages.

Typer af FHA-lån

Ud over 203b og § 251-lån til en- til fire-familiehuse har FHA-lån flere andre former:

Ejendomslån. Kendt som § 234c-lån deler FHA-forsikrede ejerlejelån meget til fælles med 30-årige FHA-forsikrede lån til eneboliger. Imidlertid er 30-årig fast den eneste FHA-støttede finansieringsmulighed til køb af ejerlejligheder. For at kvalificere sig skal et § 234c-lån anvendes til køb af en individuel ejerlejlighed i en udvikling med mindst fem enheder. Ejerbelægningskrav er løsere for § 234c-lån, men programmet kræver, at mindst 80% af FHA-forsikrede lån i en hvilken som helst given udvikling ydes til ejer-beboere.
Sikker refinansieringslån. FHA-sikre refinansieringslån konverterer konventionelle realkreditlån, herunder lån, der er faldet i kriminelle forhold på grund af opjusteret rentejustering på konventionelle ARM, til FHA-støttede fastforrentede lån. Hvis du vælger en refinansiering, der er udbetalt, er den øvre lånegrænse 85% LTV. For ikke-udbetalte refinansiering er den øvre grænse 97,75% LTV.
FHA Streamline Refinance. FHA strømline refinansieringslån er designet til at refinansiere eksisterende FHA-lån uden hjemmevurdering og relativt lave lukningsomkostninger (normalt mindre end 4% af hovedstolen). Programmets krav er ret lempede på papiret - for eksempel kan du teknisk refinansiere et dybt under vandet hjem, og der er ingen formelle indkomst- eller beskæftigelsesgrænser. De fleste långivere kræver dog anstændig kredit (FICO på 620 eller bedre) og beskæftigelsesverifikation. Lån kan heller ikke være alvorligt kriminelt. For at kvalificere sig skal dit nye lån falde din månedlige betaling med mindst 5% (for eksempel fra $ 1.000 til $ 950). Nogle långivere tilbyder mulighed for at indpasse lukkeomkostninger i lånets hovedstol, hvilket resulterer i et "nulomkostnings" lån, skønt dette resulterer i en højere månedlig betaling i løbet af lånets levetid.
Boligkonverteringslån til hjemmet (HECM eller omvendt prioritetslån). Også kendt som omvendt realkreditlån, HECM-lån hjælper ejere-beboende seniorer (dem, der er 62 år eller ældre) med at banke deres egenkapital uden at sælge deres hjem og flytte. Usædvanligt for et realkreditprodukt kræver HECM ikke månedlige betalinger. I stedet er de ideelle kilder til skattefrie kontanter for låntagere med faste indkomster og begrænsede aktiver. På grund af deres betydelige juridiske og økonomiske konsekvenser er det imidlertid bedst ikke at tage en HECM før du konsulterer en advokat eller finansiel rådgiver.
Gradueret betalingslån. Graduerede betalingslån eller § 245-lån har oprindeligt meget lave månedlige betalinger. I løbet af de første 5 til 10 år af lånets levetid stiger disse betalinger gradvist til mellem 2% og 7,5% årligt. Ved afslutningen af step-up-perioden ligger de på plateauet og forbliver konstante resten af perioden. Graduerede betalingslån er ideelle til låntagere, der forventer, at deres indkomst stiger markant over tid.
Lån til voksende egenkapital. Kendt som § 245a-lån er voksende aktielån stort set mere alsidige og økonomisk tilgivende versioner af graduerede betalingslån. De er gyldige for de fleste typer boliger, herunder co-op-enheder og eksisterende huse, der er beregnet til renovering eller rehabilitering. Den årlige stigning i betalingen er mere gradvis end den graduerede betalingsmulighed - de årlige stigninger er begrænset til 5%. Betingelserne er også kortere - 22 år er det maksimale.

Fordele ved FHA-lån kontra konventionelle lån

Her er en oversigt over de vigtigste fordele ved FHA-lån i forhold til konventionelle lån:

Krav til løsemæssig garanti (kredit score)
Sænk betalingskravene (så lav som 3,5% for låntagere med FICO på 580 eller bedre)
Antagbarhed (kan overføres fra sælger til køber med minimal friktion)
Højere godtgørelse for sælgerbetalt lukkeomkostning
Lavere renter
Krav til løsere DTI og boligforhold

Ulemper ved FHA-lån kontra konventionelle lån

Og de afgørende ulemper ved FHA-lån kontra konventionelle lån:

Forudbetalt pantforsikringsgodtgørelse krævet i vedtægter for købslån og ikke-strømlinjeforminerede refinansieringslån (1,75% af lånets størrelse)
Højere løbende præmieforsikringspræmier (op til 1,05% af lånets størrelse årligt)
Kan ikke annullere realkreditforsikring undtagen gennem strømline refinansiering
Lavere garanterede lånegrænser på lavprismarkeder (ufordelagtige for avancerede købere i disse områder)
Huse skal være ejerboliger, primære boliger

VA-prioritetslån: Fremragende til militære familier

VA-huslånsprogrammet, der er godkendt af Servicemembers Readjustment Act fra 1944 (SRA), hjælper nuværende og tidligere tjenestemænd med at realisere drømmen om husejere. Ligesom FHA-lån er de fleste VA-lån optaget af private långivere og støttet af Department of Veterans Affairs - de er ikke direkte lån, der stammer fra ved VA. Ligesom FHA-lån, kan VA-lån kun bruges til ejerboliger, der kvalificeres som låntagers primære boliger.

VA-lån kan finansiere køb og refinansiering. Ligesom FHA og konventionelle lån er de tilgængelige i en lang række konfigurationer, inklusive 15- og 30-årig fast rente og forskellige betingelser med regulerbar rente. Rentesatserne er normalt sammenlignelige med konventionelle lån og højere end FHA-lån.

Krav til støtteberettigelse

Krav til VA-låneberettigelse varierer noget efter filial, dato og varighed af tjenesten.

Som en generel regel er aktive tjenestemænd kvalificerede efter at have tjent efter 180 sammenhængende arbejdsdage og nogle gange så få som 90 på hinanden følgende arbejdsdage. Veteraner, inklusive reservister og medlemmer af National Guard, er berettigede efter 90 til 180 sammenhængende arbejdsdage på ethvert tidspunkt i løbet af deres karriere. Reservister og National Guard-personale, der ikke ser aktiv tjeneste, er berettigede efter seks år i træk. Uærlige udledninger diskvalificerer.

Se VA's støtteberettigelsestabel for mere information om kvalifikation og detaljer om ansøgning om et certifikat for kvalifikation (CoE).

Forskelle mellem VA og konventionelle lån

Ud over kravene til tjenesteberettigelse er VA-lån og konventionelle lån forskellige på nogle grundlæggende måder:

Finansieringsgebyr. Den største og mest dyre forskel mellem VA-lån og konventionelle lån er VA-finansieringsgebyret. VA-finansieringsgebyret er en unik afgift, der ikke gælder for konventionelle lån eller FHA-lån. Det varierer betydeligt efter servicegren, lånetype og udbetalingsstørrelse, men favoriserer generelt førstegangs huskøbere eller refinansiere med tidligere erfaring inden for aktiv tjeneste og LTV-forhold på under 90%. Ved køb og refinansiering af udbetalingslån varierer finansieringsgebyrer typisk fra 1,25% til 3,3% af lånets hovedstol, for eksempel $ 2500 til $ 6,600 på et lån på $ 200.000. På refinansieringslån, der ikke kan udbetales, kan de være så lave som 0,50% af lånets hovedstol.
Maksimal lånestørrelse. VA-lån er garanteret op til $ 424.100 på de fleste markeder, skønt dette loft kan ændres med markedsforholdene. Hvis din långiver godkender dig et større lån, er du fri til at tage det, men VA påtager sig ikke det overskydende ansvar. På markeder med højere omkostninger kan VA garantere større lån.
Udbetaling. En af de største fordele ved et VA-lån er manglen på et krav om forskud på mindre lån. Hvis du er berettiget til et VA-lån, kan du potentielt finansiere hele købsprisen for dit hus. Imidlertid har fordelen uden udbetaling en vigtig praktisk begrænsning: Den er normalt begrænset til fire gange den almindelige VA-ret på $ 36.000 pr. Køber eller $ 144.000. Større lån kræver forskud, dog ikke nødvendigvis de 10% -forskud, som almindeligt kræves af konventionelle långivere.
Realkreditforsikring. VA-lån kræver ikke realkreditforsikring, selv når LTV er større end 80%.
Kreditkrav. VA-låneprogrammets forsikringsstandarder er ikke så løse som FHA-programmets. De fleste långivere kræver et minimum FICO-score på 620 for at kvalificere sig, skønt der kan gøres undtagelser fra sag til sag (for eksempel låntagere med høj indkomst).
Lukningsomkostninger. I henhold til lovgivningen har långivere ikke tilladelse til at vurdere visse typer lukkeomkostninger på VA-lån. Disse inkluderer advokatsalær, escrow-gebyrer, forsikringsgebyrer og dokumenthåndteringsafgifter. I stedet for disse specificerede gebyrer, kan långivere vurdere oprindelsesomkostninger op til 1% af lånebeløbet.
Antagelse. Ligesom FHA-lån antages VA-lån med VA-godkendelse og købers kvalifikation.

Typer af VA-lån

VA-lån findes i flere forskellige former:

Køb lån. VA-købslån kræver ingen penge ned - med andre ord, den tilladte LTV varierer så højt som 100%. Med nogle begrænsninger kan de bruges til eksisterende eneboliger, specialbyggede (nybyggeri) boliger, ejerlejligheder, fremstillede huse og partier og købs- og renoveringsprojekter (svarende til et FHA 203k rehabiliteringslån).
Cash-Out refinansieringslån. Ligesom konventionelle og FHA-refinansieringslån, erstatter VA-udbetalingsfinansieringslån det originale lån og giver låntageren et engangsbeløb, som de kan bruge, som de finder passende. Dette engangsbeløb kan være så stort som 100% af låntagers egenkapital i hjemmet - hvis f.eks. Låntager skylder $ 100.000 på et hus værd $ 200.000, kan de tage op til $ 100.000 kontant. Udbetalingsfinansieringslån har typisk lavere renter end de lån, de erstatter. Det originale (refinansierede) lån behøver ikke nødvendigvis være et VA-lån.
Refinansieringslån til rentesats (IRRRL). Også kendt som VA Streamline Refinance Loan (eller simpelthen strømline refinance), IRRRL'er er specifikt designet til at refinansiere eksisterende VA-købslån uden en anden VA-låneansøgning. Der er ingen mulighed for udbetaling, spar for en $ 6.000 udskæring til energieffektive boligforbedringsprojekter.
Native American Direct Loan Program (NADL). NADL-lån, der er designet specifikt til servicemedlemmer og veteraner af indianeroprindelse, er direkte af VA. De er altid konfigureret som 30-års lån med fast rente. I henhold til VA kan NADL'er kun bruges til at "finansiere køb, bygning eller forbedring af boliger på Federal Trust Land (reservationsland) eller til at refinansiere en tidligere NADL for at reducere renten."

VA udfører også to forskellige typer tilpasede boligstipendier, der er ikke-lånebetalinger til veteraner med alvorlige, permanente serviceforbundne handicap. Disse tilskud er designet til at finansiere opførelse, køb eller eftermontering af handicaptilpassede boliger til handicappede veteraner og deres familier. De behøver ikke at blive tilbagebetalt.

Fordele ved VA-lån kontra konventionelle lån

Her er en hurtig oversigt over de vigtigste fordele ved VA-lån kontra konventionelle prioritetslån:

Der kræves ingen forskud på særlige lån
Ingen pantforsikring krævet
Assumability
Høje cash-out refinansieringslånegrænser (udbetaler op til 100% af din egenkapital i hjemmet)
Lave omkostninger ved strømline refinansieringslån
Begrænsninger i lukning af omkostningstyper og værdier

Ulemper ved VA-lån kontra konventionelle lån

Og deres vigtigste ulemper:

VA-finansieringsgebyr kræves på forhånd
Begrænset til aktiv tjenestemænd, veteraner og deres familier
Lånestørrelsesgrænser, der kan være til skade for købere på markeder med høj pris
Huse skal være ejerboliger, primære boliger

Det endelige ord

Hvis du bor i et folketællingsdefineret storbyområde, er oddset for, at du kan kvalificere dig til et konventionelt, VA- eller FHA-lån. Men hvis du er delvis i vide åbne områder, kan din bedste boliglånsoption muligvis være en, vi kun har nævnt her i forbifarten: USDA-lånet.

Støttet af U.S. Department of Agriculture, er USDA-lån designet specielt til førstegangskøbere, der ønsker at slå sig ned uden for folketællingsdefinerede storbyområder, hvor langt de fleste amerikanere bor. For dem, der kvalificerer sig, er USDA-låneprogrammet utroligt generøst - det tilbyder 100% finansiering (ingen penge ned), ultra-lave renter og nedsatte PMI. Inden du ansøger om et konventionelt lån eller et af de mere almindelige ikke-konventionelle alternativer, gør dig selv (og din tegnebog) en fordel og undersøge dette undvikende, potentielt indbringende produkt til finansiering af fast ejendom.

Hvis du vil forbedre dine chancer for at blive godkendt til et prioritetslån, kan du se denne artikel: 6 tip til at blive godkendt til et boliglån.

Hvilket af de forskellige realkreditlån - FHA, VA eller konventionel - er det rigtige for dig?