Skattekonsekvenser og konsekvenser af et kort salg eller afskærmning

Normalt, hvis du misligholder et lån eller når en afvikling på mindre end det fulde forfaldne beløb, udsteder din långiver en skatteformular på 1099 for det år, hvor misligholdelsen opstod, hvilket tvinger dig til at medtage den ubetalte - eller "tilgivne" - del af gælden som indkomst på dine selvangivelser. Hvis det sker, bliver du nødt til at betale skat for "indkomst", der aldrig rigtig gik gennem dine hænder. Dette kan være ekstremt frustrerende, for ikke at nævne hårdt på dit budget. Afhængig af størrelsen på den tilgængelige gæld, kan yderligere indkomst - og den deraf følgende skat på den - være betydelig.

Heldigvis vil skatter ikke nødvendigvis fortryde de helbredende virkninger af dit tilgivne lån. I slutningen af 2007 vedtog kongressen lovgivningen om realkreditlånsgæld, som gav skattelettelser til de millioner, der er blevet tvunget til at afvikle deres realkreditlån for mindre end det beløb, de skyldte. I henhold til IRS:

Gældslettelsesloven fra 2007 generelt giver skatteydere mulighed for at udelukke indkomst fra decharge for gæld på deres hovedbolig. Gæld, der reduceres gennem omstrukturering af realkreditlån samt pantegæld, der er tilgivet i forbindelse med en afskærmning, er berettiget til denne lettelse. Denne bestemmelse gælder for gæld, der er tilgivet i kalenderår 2007 til og med 2012. Op til 2 millioner dollars af tilgivet gæld er berettiget til denne udelukkelse ($ 1 million, hvis gift gift arkivering separat). [vægt tilføjet]

Loven dækker ikke kun afskedigelser, men også korte salg eller eventuel gældsafvikling på din primære bopæl for mindre end det samlede skyldige beløb.

Sådan fungerer loven om tilgivelse af prioritetsgæld

Mens handlingen vil hjælpe med at reducere dit skattepligt, reducerer det ikke den mængde papirarbejde, du skal beskæftige dig med. For at få skattelettelsen skal du stadig registrere og rapportere den forventede indkomst. Når du afregner en gæld for mindre end det er værd, skal din långiver udstede en formular 1099-C (annullering af gæld). Denne formular rapporterer dagsværdien af dit hjem lige inden afskærmningen og størrelsen af tilgitt gæld. De skattemæssige konsekvenser af tilgivelse af gæld rapporteres og beregnes på dit selvangivelse på formular 982.

Du skal rapportere to potentielle skattemæssige konsekvenser:

Indkomst fra annullering eller tilgivelse af gælden
Mulig gevinst ved disponering af hjemmet

For at beregne gældsaflysningen på en formular 982 skal du trække hjemmets dagsværdi (som rapporteret på 1099-C, felt 7) fra det samlede gældsbeløb lige før afskærmningen. Et tal større end nul vil repræsentere indkomst til tilgivelse af gæld og skal føres til linje 21 (anden indkomst) på side 1 i din 1040 skatteform. Som med de fleste elementer i skattekoden, er der undtagelser og undtagelser, som vi vil drøfte.

For at beregne gevinst ved husets disponering, trækker du dit justerede grundlag i hjemmet - hvad du betalte for hjemmet plus større boligforbedringer, der øger værdien - fra husets markedsmæssige værdi ved afskærmning (igen, fra 1099-C, linje 7). Hvis værdien af huset ved afskærmning er højere end dit justerede grundlag, vil du have en gevinst, der kan rapporteres på formular 1040, skema D (kapitalgevinster og tab).

Hvad er ikke Overdækket

Bemærk brugen af ordet “generelt” i IRS-forklaringen. Det er muligvis det mest indlæste ord, der vises i IRS-regler. Og denne tvetydige undslipsklausul af et ord dukker op i deres regler ganske ofte. I dette tilfælde betyder det, at ikke alle tvangsauktioner og korte salg er dækket, så du er nødt til at vide, om handlingen virkelig kan hjælpe dig eller ikke.

Der er to bemærkelsesværdige, væsentlige undtagelser fra handlingen:

Andet hjem og investeringsejendomme er ikke omfattet af loven. Hvis en långiver tilgir din gæld på en af disse egenskabstyper, du skal rapporter det som indkomst. Bestemmelserne i loven gælder kun din hovedbolig.
Måske mere markant er det, at loven kun kan udelukke decharge for gælds skyld. Det er gæld, der bruges til at købe, bygge eller væsentligt forbedre din vigtigste bopæl eller til at refinansiere gæld, der er afholdt til disse formål. Kort sagt, hvis du refinansierede dit boliglån (bare en eller mange gange) og tog kontanter ud over din oprindelige gæld, kan du ikke udelukke nogen tilgiven gæld fra udbetalingsdelen af din refi. Du skal rapportere det som en skattepligtig indkomst.

For eksempel, hvis du sidste år tog et lån på $ 180.000 på et hjem på $ 200.000 og derefter steg værdien til $ 250.000, har du muligvis refinansieret for at få nogle ekstra kontanter til at betale kreditkort. Forskellen mellem det oprindelige prioritetslån og den nye værdi, i dette tilfælde 70.000 dollars, betragtes som skattepligtig indkomst efter en afskærmning eller et kort salg.

Hvis ejendomsmarkedet går ned, og banken afskærmer huset med en værdi af $ 190.000, er de resterende $ 60.000, som din långiver har tilgift, skattepligtige. Hvis huset afskærmer under dets oprindelige værdi, sige til $ 160.000, og selvom $ 70.000 stadig er skattepligtig, falder $ 20.000 af den tilgivne gæld (beløbet under værdien af dit originale pantelån) stadig under lovens beskyttelse.

Tilsvarende udelukkes boligkapitallinjer med kredit og anden prioritetslån, som du kan tage efter at have købt dit hjem. Men hvis du bruger provenuet til at gøre store forbedringer i dit hjem, vil de penge blive beskyttet.

Nogle gode nyheder: Selv hvis du befinder dig i en af undtagelserne fra loven, kan du ekskludere op til $ 250.000 ($ 500.000 hvis gift gift arkivering i fællesskab) under en gang udelukkelse af gevinst ved en primær bopæl.

Hvis du ikke kvalificerer dig

Hvis du falder ind under en af disse undtagelser, eller hvis IRS finder en anden grund til, at deres "generelt" -klausul blokerer dig for, kan du stadig finde lettelse i andre dele af skattekoden.

Konkurs. Hvis dit hjem og din pant er inkluderet og frigøres ved konkurs, er den tilgivne gæld generelt ikke skattepligtig.
Lån til ikke-regress. I flere stater er boliglån "ikke-regress", hvilket betyder, at din långiver's retsmiddel mod misligholdelse er begrænset til værdien af den ejendom, der er sikret ved dit lån. Långiver kan ikke forfølge dine andre aktiver i et forsøg på at opfylde gælden. Tilgivelse af et ikke-regresslån repræsenterer ikke den skattepligtige indkomst for låntageren. Pantelån er ikke-regress i 12 stater (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), men tjek med din advokat for at se, om der er andre bestemmelser i dit samfund.
insolvens. Hvis dine samlede forpligtelser overstiger dine samlede forpligtelser, er du teknisk "insolvent", og tilgivet gæld kan være kvalificeret under udelukkelsen af insolvens. Hvis du er insolvent, kræver IRS normalt ikke, at du medtager tilgængelige gæld i din indkomst. Hvis du tror, du falder ind under denne kategori, skal du tale med din skatteadvokat. Beføjelseskravene til denne udelukkelse er betydelige, og du har brug for en professionel til at hjælpe dig med at forberede papirerne.

Det endelige ord

Forhåbentlig er en afskærmning eller et kort salg en situation, der er en gang i livet, men hvis du står overfor udfordringen med at miste dit hjem, skal du vide, hvad de skattemæssige konsekvenser og konsekvenser er, før de snig dig op og forårsager mere skade på dit budget. At forstå loven om tilgivelse af prioritetsgæld kan hjælpe med at lette nogle af byrden, eller i det mindste forhindre dig i at blive overrasket af din regnskabsfører eller skattemyndigheden.

Du ønsker bestemt ikke at håndtere papirarbejde, beregninger eller juridiske beslutninger på egen hånd. Forsøg ikke at håndtere disse problemer på en selvforberedt selvangivelse eller ved hjælp af gratis online skatteforberedelsessoftware. Hvis du beskæftiger dig med tilgivelse af fast ejendom, skal du bestemt søge vejledning fra en CPA, især hvis du har brug for en af de metoder, der ikke er omfattet af loven.

Komplet information om annullering af prioritetsgæld er tilgængelig i IRS-publikation 4681, som i øjeblikket ikke er tilgængelig på IRS-webstedet. For at bestille en kopi, skal du kontakte IRS direkte på (800) 829-3676 eller besøge et IRS feltkontor.