Hvad er et pant REIT (mREIT) - Definition, risici og egnethed

For nylig har der været stigende interesse for en klasse af REIT kaldet mREIT, som også betaler højt udbytte, men udgør et lidt andet sæt af risici.

Hvad er en MREIT?

"M" står for "realkreditlån", da mREIT er en speciel gruppe af REIT, der baserer deres ejendomsinvesteringer på realkreditmarkedet. For det meste betyder det, at mREITs køber realkreditlån på det sekundære realkreditmarked - med andre ord, de køber realkreditgæld.

Når en bank låner en penge til en person, der køber et hus, sælger banken det pantelån til en realkreditkøber (f.eks. Et mREIT), og da realkreditrenter er bundet til statsobligationsmarkedet, er mREITs også tæt knyttet til dette marked.

Typer af MREIT'er

Når der etableres et MREIT, specialiserer det sig normalt i en type prioritetsgæld. Nogle virksomheder køber kun pantelån, der er støttet af et føderalt agentur som Fannie Mae, Freddie Mac eller Ginnie Mae. De vælger disse prioritetslån, fordi de er bakket op af en føderal garanti, og derfor er der en lavere risiko for misligholdelse, hvilket betyder, at de også er mindre rentable.

Andre mREIT'er, undertiden kaldet ikke-agenturets mREIT'er, er specialiserede i pantelån, der ikke er garanteret af et føderalt agentur. Disse har en tendens til at betale højere udbytte, stort set fordi der er en højere risiko for, at realkreditlånet misligholdes.

At eje aktier

Investorer kan købe ind i disse MREIT'er ved at købe aktier i virksomhederne, der handles offentligt på en børs. Som delvis ejer i virksomheden modtager aktionærer udbytte fra mREITs - og det er her de attraktive høje renter kommer ind.

Som andre offentlige virksomheder går en mREIT op og ned i værdi, da markedet revurderer virksomhedens værdi. Hvis investorer tror, ​​at et MREIT vil blive mindre rentabelt, fordi det bliver dyrere for dem at skaffe penge, eller fordi pantelån vil underprestere, vil aktiekursen falde. Da mange investorer ser på mREIT som en kilde til passiv indkomst takket være disse høje udbytter, vil mREIT-aktier også afskrives, hvis investorer tror, ​​at udbytte vil falde.

Beskatning

Selvom høje udbytter kan være attraktive, bør mREIT-udbytte ikke tages til pålydende værdi. Dette skyldes, at mREIT-selskaber skal betale mindst 90% af deres indkomst til aktionærerne ved lov, hvilket igen betyder, at indkomst ikke beskattes for REIT, men i stedet beskattes som almindelig indkomst til aktionæren. Så mREIT-udbytte betragtes ikke som kvalificeret udbytte, der er berettiget til foretrukken skattebehandling, men betragtes som almindeligt udbytte og beskattes til aktionærens marginale skattesats. Derfor, jo højere din skattesats er, jo mindre står du til overskud.

Da REIT'er beskattes med den almindelige indkomstsats og ikke ved den lavere udbyttesats, kan de være en meget ineffektiv måde at tjene passiv indkomst fra et skattemæssigt perspektiv. For nogle mennesker er dette irrelevant, men hvis indtægten fra en REIT-investering flytter investoren til et højere indkomstskateklasse, eller de allerede er i en, ville det sandsynligvis være klogere for investoren at vælge de lavere udbytter af udbytter der beskattes med den lavere udbyttesats.

Der er en måde at undgå skattemæssig sanktion for REIT-udbytte: Behold REIT-beholdninger på en skatteudskudt pensionskonto for at undgå, at disse REIT-udbytter føjes helt til din skattepligtige indkomst, mens du stadig arbejder.

mREITs og obligationer

En væsentlig faktor, der påvirker mREITs rentabilitet og udbytte, er ændring i obligationsmarkedet. mREITs køber ikke kun prioritetslån med geninvesteret fortjeneste fra selskabets aktiviteter. Eftersom så meget af selskabets fortjeneste går til investorer, er virksomheden nødt til at låne penge for at købe prioritetslån.

Det er her obligationsmarkedet bliver afgørende for en mREIT's drift. Kort sagt, mREIT låner penge til kortfristede obligationsrenter og låner dem til renter nær de højere langsigtede obligationsrenter - når de køber realkreditlån, udlåner de i det væsentlige disse penge til de nuværende prioritetsrenter. Da realkreditrenter er bundet til de højere, langsigtede obligationsrenter, er mREIT-overskuddet direkte proportionalt med afstanden (eller "spredning") mellem kort- og langfristet obligationsrente.

Da prioritetsrenter er bundet til obligationsrenter, er en investor i mREITs nødt til at se på obligationsmarkedet såvel som fast ejendom og realkreditmarkeder for at forstå det fortjenestepotentiale. Jo større afstanden mellem kort- og langfristet obligationsrente er, jo mere rentabel bliver mREIT-forretningen. Hvis Federal Reserve holder sit løfte om at holde renten lav, bør obligationsspændene forblive stort, og mREIT-udbyttet skal forblive højt.

Den største trussel mod mREIT er en stigning i det kortsigtede statsudbytte. Dette er delvis grunden til, at mREIT'er er blevet populære gennem hele 2012. I januar annoncerede formand Ben Bernanke Feds intention om at holde renterne lave indtil udgangen af ​​2014, hvilket i det væsentlige garanterer mREITs fortjenstmargener i tre år. Løftet om at fortsætte med at indsprøjte kontanter som en del af QE3 i september fik også mREIT-aktiekurser til at springe yderligere, ligesom Bernankes erklæring om, at Federal Reserve planlægger at holde kurserne lave indtil 2015.

Risici og faldgruber for mREIT-investorer

Før du løber tør for at udfylde din portefølje med en masse mREIT'er, er der flere punkter, du skal overveje. Skønt overskudspotentialet kan være stort, risikerer MREIT-investorer at miste penge i den underliggende aktiekurs og også via reduceret udbytte.

1. Udbytteudskæringer
En række mREIT'er har reduceret deres udbytte i de senere år. Der er mange mulige årsager til dette: manglende lån, dårlig forvaltning og krympende muligheder på det sekundære realkreditmarked. Og da mREIT-udbytte er meget følsomme over for udsving i obligationsrenterne og kontantbeløbet i økonomien, hvis Federal Reserve beslutter at hæve renten, ville mREIT være de første til at miste værdi.

2. Prioritetslån og refinansiering
En højere låneomkostning vil påvirke alle mREITs, men individuelle mREITs kan også blive såret af dårligt fungerende lån. Hvis der er misligholdt prioritetslån, som mREIT har, mister mREIT penge. Mens mREIT normalt er stærkt diversificeret blandt forskellige prioritetslån, er de stadig begrænset til et marked og mangler således mangfoldigheden til at modstå et sammenbrud på realkreditmarkedet.

Hvis en anden ulykke som den subprime prioritetsrisikokrise får pantindehavere til at misligholde deres prioritetslån, kan det ødelægge mREIT-markedet. Der er dog en måde at afbøde denne risiko på: Nogle mREIT-investorer investerer kun i agenturstøttede pantelån, som Fannie Mae og Freddie Mac-lån. Da disse agenturlån har en amerikansk statsgaranti, er de lavere risiko end ikke-agenturets mREIT, og tilbyder normalt et lavere udbytte som et resultat.

Det andet ekstreme er imidlertid lige så dårligt: ​​Hvis et realkreditlån betales tidligt, mister mREIT også penge, fordi det ikke længere vil få betalt renter fra denne gæld og bliver nødt til at købe ny gæld. Den høje sats på refinansiering i 2012 har skadet nogle MREIT'er, og selvom de stadig kan låne penge til lave renter og købe prioritetslån, vil disse prioritetslån sandsynligvis have lavere satser.

3. Driftstab
For det tredje opererer mange af de største mREIT'er med et lille overskud eller et tab. Hvis et MREIT fortsætter med at operere med et overskud, der er mindre end det beløb, det skal uddeles for udbytte, skal dette udbytte reduceres. Når disse udbyttereduktioner offentliggøres, falder mREITs aktiekurs normalt også. Selvfølgelig, hvis virksomheden opererer med et tab i længe nok, vil det gå ud af drift, og aktierne vil være værdiløse.

I andet kvartal af 2012 rapporterede nogle af de største mREIT'er efter markedsværdi om tab på millioner af dollars og driftsmargener fra -30% til -60%. Dette skyldes, at de langfristede obligationsrenter faldt og indsnævrede spændet mellem kort- og langfristede obligationsrenter, da investorer ledte efter et sikkert obligationsmarked.

Da intet selskab kan operere for evigt med tab, rejser disse skuffende afkast ubehagelige spørgsmål om bæredygtigheden af ​​mREIT-styrkelse, hvis obligationsspændet fortsætter med at indsnævre. Det bringer også spørgsmålet om, hvor meget spekulation og risiko der er på mREIT-markedet, da disse tab ramte virksomhederne lige, når deres aktiekurser var stigende.

4. QE3 og forudbetalingsrisiko
Federal Reserve's nylige beslutning om at indlede en tredje runde med kvantitativ lempelse (QE3) er en anden bekymring for mREITs. QE3 er, i modsætning til sine forgængere, målrettet mod prioritetslån med sikkerhed i prioritetslån - Fed planlægger at købe et ubegrænset beløb af disse værdipapirer månedligt, indtil økonomien ser bedre ud.

Disse værdipapirer er de samme som mREITs investerer i, så denne meddelelse påvirker dem direkte. Med Federal Reserve som en mere aggressiv aktør på markedet, kan der være flere muligheder for prioritetsindehavere at refinansiere. Dette er dårligt for MREIT, fordi en refinansiering betyder, at det pant, de har, betales tidligt - og indkomsten, de tjente på rentebetalinger, stopper.

På den anden side kan QE3 have en mere positiv indvirkning på det sekundære realkreditmarked. Ved at tilskynde til flere refinansieringer skaber det større realkreditaktivitet og dermed flere forretningsmuligheder for mREIT. Da det også holder de korte renter til lave obligationer, bør en stor spredning mellem kort- og langfristede obligationsrenter forblive på plads, hvilket giver MREIT mulighed for at låne penge til en meget lavere rente end hvad de låner ud.

5. Begrænset kapital
Da disse virksomheder er nødt til at returnere 90% af deres indkomst til aktionærerne, er de meget begrænsede i, hvordan de kan styre og geninvestere deres overskud, hvilket gør det svært at vokse i gode tider og forblive flydende i dårlige tider. Dette gør REIT-strukturen til en iboende risikabel forretning. Afvejningen for denne risiko er et meget højere udbytte på kort sigt, men den afvejning er ikke altid bæredygtig.

Egnethed

Da mREIT'er er ustabile og let påvirkes af realkreditmarkedet, ejendomsmarkedet og det føderale statsobligationsmarked, er de et risikabelt spil. Men deres høje udbytte og direkte betaling af overskud til investorer gør dem til en stor kilde til kontanter på kort sigt.

Desuden tilbyder de en likvid form af investering i fast ejendom og adgang til professionel ledelse. Ved at købe aktier i et MREIT kan individuelle investorer indirekte låne penge til folk på realkreditmarkedet. Hvis du tror, ​​at der vil være en bedring på ejendoms- og realkreditmarkederne, er mREIT en måde at gøre det på.

Yngre, mere aggressive investorer, som ikke selv ejer nogen fast ejendom, men som er bullish på fast ejendom, ønsker måske at overveje mREITs. MREITs kan dog også have en plads i mere modne porteføljer, så længe den procentdel, de udgør, ikke er mere end investoren har råd til at tage et tab på.

Det endelige ord

Faldgruberne i mREIT betyder ikke, at de altid bør undgås. Ved at drage fordel af obligationsspænd, der er ret forudsigelige og tilbyde likviditet til ejendomsmarkedet, giver mREITS en værdifuld service og en mulighed for investorer til at overdrage deres midler til eksperter, der kan spille både obligations- og ejendomsmarkedet for at skabe et overskud.

Før du investerer, skal du dog se ud over de dobbeltcifrede udbytteudbytter, uanset hvor spændende de først vises. Ved at se på en mREIT's balance, pengestrømsopgørelser og tidligere resultater kan investorer få en god fornemmelse af, om virksomheden er værd at investere i, og om de kan mage risikoen.

Hvad er dine tanker om at investere i MREITS?