Hjælp med udlejers sikkerhedsindskud - love for refusion og fradrag

Sikkerhedsindskud kan gøre flytning mindre overkommelig og kan være svært at komme tilbage. Men hvis du forstår dine rettigheder som lejer, passer godt på dit hjem og følger op med din udlejer, når du flytter, kan du holde dit depositum sikkert.

For at hjælpe dig vil jeg undersøge 7 vigtige områder med sikkerhedsindskud, som du har brug for at forstå.

Betaling og tilbagebetaling af dit depositum

1. Kend dine rettigheder

Inden du går på lejlighed-jagt, skal du tjekke din stats udlejer- og lejelov, det retslige organ, der regulerer dit forhold til en udlejer. Nogle stater har strenge love om sikkerhedsindskud. Begrænsninger, der pålægges ved disse love, inkluderer ofte:

Begrænsning af et depositum.
Krav om udlejere for at opbevare sikkerhedsindskud på en rentebærende bankkonto, der er adskilt fra udlejers andre personlige eller forretningskonti.
Fastlæggelse af en tidsramme for returnering af sikkerhedsindskud, når en lejer flytter ud.

Lejere om udlejere er ofte ikke omsættelige. Selvom du og din udlejer kan have et vist spillerum i at forhandle betingelserne for din lejekontrakt, kan der være visse aspekter af udlejer-lejerlovene i dit område, der ikke kan forkortes eller frafaldes, selv ikke ved gensidig samtykke.

Selv om denne bestemmelse ofte er beregnet til at beskytte dine rettigheder, kan det i nogle tilfælde medføre, at du bliver trængsel. For eksempel, hvis du bor i en stat, der kun tillader en udlejer at samle svarende til en måneds husleje som et depositum, og du har dårlig kredit, har du ikke muligheden for at overtale en udlejer til at leje til dig ved at tilbyde et større depositum.

Du kan finde oplysninger om lejelovgivningen i din stat ved at besøge det amerikanske ministerium for boliger og byudvikling (HUD). På siden Oplysninger om information skal du klikke på din stats navn for at gå til en side om HUD-aktiviteter i din tilstand. Derefter skal du kigge efter linket "Få lejehjælp" i øverste venstre kolonne. Klik på det link, så finder du en liste over links til lejeboliger i din stat. Der skal være et eller flere links til oplysninger om udlejere-lejer-spørgsmål, der er specifikke for din stat. Din stats advokat eller kontor for juridisk bistand kan også have materiale, der kan hjælpe dig med at forstå dine rettigheder.

En ting mere: Nogle byer og amter har deres egne udlejere-forpagtningsordninger, som kan give dig yderligere rettigheder i forhold til dem, der er fastsat i din stats udlejer-huslejeredning. Kontakt dit rådhus for mere information.

2. Lejeforudbetalinger

Mens de fleste udlejere kræver, at nye lejere betaler både deres første måneds husleje og depositum på tidspunktet for underskrivelsen af en lejekontrakt, kan nogle udlejere også bede dig om at betale din sidste måneds husleje. Dette er en forudbetaling af husleje for den sidste lejemåned.

Udlejere beder undertiden om denne forudbetaling, fordi nogle lejere vil springe ud uden at betale husleje i den sidste måned, og deres sikkerhedsdepositum dækker ikke den skyldige leje og omkostningerne til at reparere skader. Nogle stater, såsom Massachusetts, kræver, at udlejere behandler en forudbetaling af din sidste måneds husleje, som de ville have et depositum, og betaler dig renter på forudbetalingen, når du flytter ud. Tjek lovene i dit område for at lære mere om behandlingen af denne betaling.

Hvis det kræves af din udlejer at betale både første og sidste måneds husleje (og loven i din stat tillader det) sammen med et depositum, vil din samlede betaling ved leasingunderskrift blive en heftig tre måneders leje. Hvis dette vil være en lidelse for dig, så prøv at forhandle med din udlejer. Nogle har måske denne politik, fordi de tidligere er blevet brændt af upålidelige lejere. Hvis du kan vise, at du har god kredit og fremragende referencer fra tidligere udlejere, kan du muligvis få din nye udlejer til at give afkald på dette krav.

3. Indflytningsgebyrer i stedet for sikkerhedsindskud

På nogle boligmarkeder kræver udlejere og ejendomsadministrationsselskaber ikke længere sikkerhedsindskud. I stedet bliver lejere bedt om at betale et ikke-refunderbart "indflytningsgebyr", som typisk er omkring $ 200 - $ 300. Udlejere og ejendomsadministratorer foretrækker undertiden indflytningsgebyrer, fordi de ikke behøver at overholde love, der kræver, at de opbevarer din indbetaling på en depotkonto, og de behøver ikke at betale dig renter. Det er ikke lovligt at opkræve et ikke-refunderbart indflytningsgebyr i nogle jurisdiktioner.

Et par advarsler om indflytningsgebyrer:

Når du ser annoncer for lejeboliger, der reklamerer for "intet depositum!" Sørg for at spørge udlejer eller ejendomsadministrator, hvis de stadig ønsker et indflytningsgebyr.
Mens et indflytningsgebyr kan sænke dine oprindelige lejeomkostninger, får du ikke pengene tilbage eller renter (hvor relevant), når du flytter ud.
Som nævnt ovenfor, hvis din udlejer eller ejendomsadministrator har fjernet sikkerhedsindskud og i stedet kræver indflytningsgebyrer, og du har dårlig kredit, kan du muligvis ikke forhandle en lejekontrakt ved at tilbyde et ekstra depositum.

4. Særlige indskud og gebyrer

Nogle stater tillader udlejere at opkræve ekstra indskud og gebyrer i forbindelse med ansøgnings- og indflytningsomkostningerne, eller for lejere, der udgør en større risiko end andre for at forårsage skade på deres ejendom. For eksempel kan lejere med kæledyr blive opkrævet et gebyr for kæledyr eller et depositum for kæledyr for at dække potentielle dyrrelaterede skader på hjemmet. Dette depositum eller gebyr kan ikke refunderes, så sørg for at spørge om det, før du accepterer at betale.

Som et andet eksempel vil nogle udlejere også anmode om et ekstra depositum, hvis du har et akvarium eller en vandbed, af bekymring for, at de kan lække og forårsage vandskader på lejlighedsbygningens gulve og lofter. Derudover kan der kræves et ansøgningsgebyr, rengøringsgebyr og et gebyr for bestilling af en kreditcheck eller en baggrundskontrol som en del af lejerscreening og kan normalt ikke refunderes. Anmod om en specificeret kvittering fra din udlejer for alle gebyrer, der er betalt for dine poster.

5. Beskyttelse af dit indskud

Tag de nødvendige forholdsregler for at beskytte dit depositum, herunder tage sig af dit lejebolig, som om det hørte til dig og gøre det klart for udlejeren, hvilke skader der eksisterede, før du flyttede ind.

Her er et par tip, der hjælper dig med at sikre dig, at du får dit depositum tilbage fuldt ud:

Indflytningsinspektioner. Når du flytter ind på et nyt sted, skal du bede udlejer eller manager at ledsage dig på en inspektion. Hvis du ikke kan overtale din udlejer / bygningschef til at gøre dette, skal du bede en ven om at se over stedet sammen med dig. Tag fotografier af enhver skade og få trykte kopier. Både du og den anden part skal underskrive og datere dem. Skriv også en liste over eventuelle skader i lejligheden og bede din udlejer om at underskrive og datere inventarlisten eller sende inventar til din udlejer via bekræftet mail, returnere kvittering anmodet. Dette vil hjælpe dig med at udfordre eventuelle fradrag foretaget af din udlejer i slutningen af lejekontrakten ved at vise, at skaden allerede eksisterede, da du flyttede ind i dit hjem. Udlejere formodes ikke under alle omstændigheder at trække omkostningerne ved at tackle "normalt slid" fra din indbetaling. Kontroller din stats love for at bestemme, hvordan den adskiller normalt slid og rutinemæssig vedligeholdelse fra fradragsberettiget skade.
Lejlighed vedligeholdelse. Som dine forældre vil fortælle dig, er det meget lettere at holde dit hjem i god form end det er at rengøre og foretage reparationer efter måneder eller år med forsømmelse. Tag 15 minutter om dagen for at feje dine gulve og støv dine møbler. En gang om ugen skal du tage en time for at give dit hjem en mere grundig rengøring. Ved det første tegn på et fungerende apparat, en stædig dræn eller vandskade i dit loft, skal du kontakte din ejendomsadministrator, bygningsingeniøren eller din udlejer. Når du har kontaktet de nødvendige mennesker, skal du registrere, hvem du forsøgte at kontakte, så hvis din udlejer eller ejendomsadministrator ikke er lydhør, kan du vise, at du har gjort en god troindsats for at holde dit hjem i god form. Forsøg også at undgå enhver permanent skade på lejligheden, som fladet tæppe, farvede vægge, ødelagte apparater, flisede fliser eller ridset bordplader. Denne type permanent skade vil sandsynligvis resultere i store fradrag fra dit sikkerhedsdepositum. Ud over at hjælpe dig med at få dit depositum tilbage fuldt ud, vil pleje af dit hjem efterlade et gunstigt indtryk på din udlejer, hvilket er meget vigtigt, hvis du nogensinde har brug for en henvisning.
Professionel rengøring. En måde at øge dine chancer for at få hele dit depositum tilbage er at ansætte en professionel rengøringsservice for at gøre en "flytning" rengøring. Dette koster dig muligvis nogle penge, men en knebende ren lejlighed vil sandsynligvis imponere din udlejer, som sandsynligvis vil være taknemmelig for, at du har taget så god pleje af stedet, og kan være mere tilbøjelig til at returnere hele din indbetaling.
Inspektion før flytning. I nogle områder, såsom Californien, har du muligvis ret til at anmode om en inspektion før flytning. Din udlejer eller ejendomsadministrator skal gå gennem dit lejehjem med dig et par uger før din udflytningsdato. Under denne inspektion skal ejendomsadministratoren eller udlejeren påpege problemer, der kan resultere i et fradrag fra dit sikkerhedsdepositum, så du har en chance for at ordne dem eller forklare skaderne.
Betal altid din leje til tiden. Sørg for altid at betale din leje fuldt ud inden forfaldsdatoen, så dit sikkerhedsdepositum ikke bruges til at dække nogen ubetalt husleje eller sene gebyrer.
Giv din udlejer skriftlig meddelelse, inden du flytter. Ud over inspektioner og vedligeholdelse er det vigtigt, at du giver din udlejer en 30-dages skriftlig varsel, der inkluderer datoen, hvor du skal forlade dit hjem. I den skriftlige meddelelse skal du sørge for klart at angive, hvornår du skal returnere nøglerne til lejligheden til udlejer.

Du kan muligvis bruge depositumet til at betale for din sidste måneds husleje. Kontroller din lejekontrakt nøje for at se, om dette er tilladt, eller drøft det med din udlejer. Hvis du planlægger at bruge dit depositum til at betale for din sidste måneds husleje, skal du tydeligt angive dette i din skriftlige meddelelse til din udlejer.

6. Sådan får du dit depositum tilbage

Når du flytter ud, har din udlejer typisk alt fra to til otte uger for at få din indbetaling tilbage til dig. Sørg for, at din udlejer ved, hvor du skal sende din check, og bekræft eventuelle gebyrer, som din udlejer trækker fra dit sikkerhedsdepositum. Her er nogle af de vigtigste ting, du skal huske på, når du får din indbetaling tilbage:

Ny adresse anmeldelse. For at få dit depositum tilbage skal du fortælle din udlejer din nye adresse. I nogle stater har du kun en begrænset tid til at få din adresse til din udlejer, når du flytter ud. Hvis du ikke giver din udlejer en adresse inden for denne tidsramme, kan du miste din indbetaling. Din sikreste indsats er at sende din tidligere udlejer et brev med din nye adresse via certificeret mail.
Nye udlejere. Hvis din udlejer sælger din bygning eller mister den til afskærmning, er han eller hun normalt forpligtet til at overdrage lejers sikkerhedsindskud til den nye udlejer eller tilbagebetale indskud til lejeren. Lad ikke en ny udlejer slippe af med ikke at tilbagebetale dit depositum ved at hævde, at han eller hun ikke har det.
Detaljerede lister. Hvis din udlejer trækker fra dit sikkerhedsdepositum, kræver de fleste stater, at han eller hun giver dig en specificeret liste over disse gebyrer. Sammenlign fradragene med din egen dokumentation fra din indflytning og, hvis relevant, flytte-inspektioner. Hvis du føler, at der er foretaget nogle fradrag ved en fejl, skal du kontakte din tidligere udlejer og forklare dine bekymringer.

7. Gå til Domstolen

Hvis din udlejer nægter at returnere dit sikkerhedsdepositum eller har foretaget upassende fradrag, kan du muligvis føre ham til domstolen for små krav. Afhængig af hvor du bor, kan du sagsøge din udlejer for dit depositum plus yderligere to gange størrelsen af dit sikkerhedsdepositum, retsomkostninger og advokatgebyrer og eventuelle yderligere skader, hvis relevant. Selvom det er en smerte at gå til retten, er det måske kun måde, du kan få dine penge tilbage på. Legal Aid Society eller lejerforening i dit område kan muligvis hjælpe dig med at indgive en retssag mod en tidligere udlejer.

Det endelige ord

Dit sikkerhedsdepositum tilhører dig. Ved at kende dine rettigheder og dit ansvar kan du beskytte dem og få dem tilbage, når du køber et eget sted eller finder et nyt hjem til leje. Den ekstra penge kan gøre det økonomiske stress ved en nylig flytning meget lettere at bære.

Har du nogensinde haft problemer med at få dit depositum tilbage? Har du yderligere tip, du kan tilføje til blandingen?