Fordele og ulemper ved at eje og administrere lejeboliger
Desværre er det ikke så nemt at komme med lønchecks, der er forbundet med udlejningsejendomme. Selv om udlejningsejendomme helt sikkert kan generere en betydelig indkomst, er det vigtigt at huske, at det stadig er et job at eje og styre en ejendom. Inden du dykker ind i en verden af indkomstegenskaber, skal du tage noget tid på alvorligt at overveje fordele og ulemper ved en sådan ordning, så du kan sikre dig, at dine styrker og svagheder matcher passende med fordelene og ulemperne ved jobbet.
Fordele ved at administrere en lejebolig
1. En månedlig løncheck
De månedlige lønsedler, du kan tjene til at eje og styre en lejebolig, er et af de få tilfælde, hvor du undertiden kan samle indtægter for at gøre næsten intet. Når ejendommen er i god form, og din lejer er ansvarlig, kan du samle huslejekontrol for at hjælpe med at udligne omkostningerne ved dit pant og andre udgifter til at holde fast ejendom. Hvis pantelånet er mindre end det, du samler på for leje, kan du befinde dig i den glade situation med at have et overskud hver måned.
Husk dog, at du er nødt til at afsætte penge til boligudbedringer og reparationer, fremtidige ledige stillinger og skatter. Det beløb, du afsætter, afhænger af din skatteklasse, husets tilstand og dine prognoser for ledige stillinger og lejereomsætning.
Men selv hvis du tager et tab på ejendommen (udgifter er større end indkomst) hver måned, kan det stadig være værd at investere. Det afhænger af, hvor meget du forventer, at ejendommen vil værdsætte i den tid, du har til hensigt at holde den, hvor meget du forventer, at lejemarkedet forbedres i løbet af det tidsrum, og den indvirkning, tabet vil have på dine skatter.
Roofstock, som er en markedsplads for nøglefærdige investeringsejendomme, har en meget grundig rapport om hver enkelt ejendomsfinansiering for at hjælpe dig med at forstå potentiel pengestrøm hver måned.
2. Egenkapital som investering
Ligesom enhver investering er der risiko for at eje og styre lejeboliger. Men for dem, der tager risikoen, er der potentialet for en betydelig belønning.
To fantastiske ting kan ske: For det første kan ejendommen værdsætte i værdi over tid, og for det andet modregnes din egenkapitalinvestering i ejendommen og kan være helt dækket af det beløb, du tjener. Derudover kan du få en betydelig skattemæssig pause på din investering, da du kan afskrive rentebetalinger på dit prioritetslån ud over alle dine udgifter.
Hvis disse to ting forekommer, kan du muligvis indsamle en betydelig check, når du sælger eller refinansierer ejendommen med Figure.com. Bare sørg for at afsætte en del af dit forventede hjem til kapitalgevinstskatter, når du sælger, såvel som penge til at dække gebyrerne i forbindelse med enten refinansiering eller salg af ejendommen. I modsætning til en primær bopæl, er alle penge, du tjener ved salg af din leje - minus udgifter - skattepligtige.
3. Et alternativ til at sælge
Lejeboliger kan være et dejligt alternativ til at sælge, hvis markedet er i et fald. For eksempel er det stadig vanskeligere for potentielle købere at finde finansiering, så der er muligvis ikke nok efterspørgsel efter din ejendom til at generere den salgsværdi, den er værd. Hvis dette er tilfældet for en ejendom, du ejer, kan det være klogt at leje den, indtil markedet forbedrer sig. Ved at leje ud ejendommen, før du sælger den, kan du opbygge egenkapital, mens du kører ud på et dårligt marked.
Derudover er en enorm fordel ved at udleje din ejendom i et nedsat marked, at du muligvis kan afskrive noget af tabet på hjemmet, når det er tid til at sælge. Dette gøres bedst, hvis du forventer, at ejendommen afskrives yderligere i værdi, når du begynder at leje den. Dette kyndige træk kan lette smerten ved at sælge dit hjem med et tab, fordi du som erhvervsejendom har tilladelse til at kræve en del af dette tab som et fradrag mod din indkomst, hvilket er især nyttigt, hvis du er i en højere moms. Du kan afskrive op til $ 25.000 i tab.
4. Yderligere skattefordele
Som udlejer kan du afskrive et stort antal udgifter i forbindelse med at eje og styre din ejendom. Udlejere kan afskrive realkreditrenter, afskrivninger, reparationer, rejser og forsikringsomkostninger i forbindelse med ejendommen. Og som enhver selvstændig erhvervsdrivende, kan en udlejer også afskrive udgifter til hjemmekontor, juridiske og regnskabsmæssige tjenester og andre udgifter i forbindelse med at drive en virksomhed.
Disse afskrivninger kan omsættes til penge tilbage i lommen i slutningen af året. Og i mange tilfælde, i modsætning til en selvstændig erhvervsdrivende, kræver du ikke din indkomst på skema C, og du bliver ikke forpligtet til at betale selvstændig beskatning ud over indkomstskat.
5. Uafhængighed
Ved at eje og forvalte en ejendom kan du være din egen chef. Indrømmet, du er muligvis ikke i stand til at få ende med indkomsten, der genereres fra kun en ejendom, men der er mange kyndige investorer, der forvandler lejeindtægter til deres levebrød. Disse investorer ejer og administrerer normalt en portefølje af ejendomme, hvilket er meget arbejde. Afvejningen er selvfølgelig, at de er i stand til at investere, vedligeholde og gearing i henhold til deres ønsker og tidsplan.
Ulemper ved at eje en lejebolig
Lejeindkomst for ejere og ledere kan være en vidunderlig investering og indtægtskilde. Det er dog mere kompliceret end kun at indbetale dine lejers huslejekontrol.
1. Lejere kan være forfærdelige
Lejere har få grunde til omhyggeligt at passe en ejendom. I et bedst tilfældet scenario vil en lejer ofte forlade stedet lidt beskidt, når han eller hun flytter ud. Du skal stadig male igen og gennemføre grundlæggende vedligeholdelse af husejere.
Desværre er det blevet kendt for lejere, der enten er sladder eller krænkende over de opfattede glider, at de fuldstændigt har frasorteret en ejendom, idet de ved godt, at et ubetydeligt depositum på 500 dollars er værd at være deres slaviskhed. I disse tilfælde skal du muligvis udskifte tusinder af dollars for at returnere ejendommen til en acceptabel betingelse for på hinanden følgende lejere.
Desuden holder lejere undertiden bare op med at betale deres husleje, vel vidende at de sandsynligvis kan slippe af sted med det et stykke tid på grund af dine omkostninger ved at tage dem til retten for en udsættelse. Uanset hvad kan forfærdelige lejere sætte dig tilbage titusinder af dollars - og kan forårsage utallige hovedpine.
2. Investeringen kræver kapital
Ud over den kapital, der kræves for en udbetaling for at købe en ejendom, skal du have likviditet til at administrere din ejendom. For eksempel har du muligvis brug for tusinder af dollars for at reparere en ejendom, der er revet af en forfærdelig lejer. Du har muligvis brug for hundreder af dollars for at tage en lejer til udsættelsesdomstol. Og for at du ikke synes, at screening efter en anstændig lejer reducerer den nødvendige kapital til rådighed, er uventede husreparationer ofte dyre, og du er lovligt forpligtet som udlejer til at håndtere ejendomsproblemer hurtigt og tilstrækkeligt.
For eksempel har du brug for hundreder af dollars til rådighed for at udskifte en bustet vandvarmer og muligvis tusinder af dollars for at erstatte et utæt tag. Du har også brug for yderligere forsikringsdækning, hvis du lejer dit hjem, da forsikring af husejere kun gælder for ejendomme.
3. Potentielle juridiske konsekvenser
Når vi taler om juridiske problemer, er loven på din lejers side, hvis du undlader at foretage nødvendige reparationer på grund af dine tids- eller pengebegrænsninger. Ifølge Nolo kan din lejer tilbageholde leje eller endda gå ud på en lejekontrakt uden straf, hvis du ikke tager ordentligt forretning. Desuden, hvis lejerens lejekontrakt ikke er lufttæt, kan du have lidt regress, hvis din lejer skader ejendom eller ikke betaler leje tilfredsstillende.
Sørg for at få en advokat med erfaring i udlejning af fast ejendom til at gennemgå detaljerne i din lejekontrakt. Og husk, at hvis du ikke tjekker dine forsikringspolicer for tilstrækkelig erstatningsansvar, kan din lejer tage dig til retten, hvis han eller hun eller gæster bliver skadet på ejendommen.
4. Tidskrævende indsats
Naturligvis kan uventede reparationer tage tid at fejlfinde. Dog tager det hele processen med udlejning af ejendom og udlejning af lejeaftaler.
Du skal redegøre for den tid og energi, der kræves for at finde en lejer af høj kvalitet gennem applikationer, interviews og kreditrapporter. Du skal også forblive på toppen af din lejers indbetalinger, huslejekontrol, forespørgsler og behov. Din lejer betaler dig ikke kun for et sted at bo, men også for service på ejendommen. Alt dette tager tid og know-how.
Du kan ikke bare antage, at din indkomst strømmer ind uden et betydeligt antal timer, der er afsat til ejendomsadministration. Dette er især problematisk, hvis du også prøver at holde et konventionelt fuldtidsjob nede. I dette tilfælde kan du outsource den daglige forretning inden for ejendomsadministration til et specialiseret ejendomsadministrationsfirma, men dette reducerer din bundlinje yderligere med 8% til 10% eller mere afhængigt af hvor meget du tjener. Før du kommer i gang, er det en god ide at tale med et par lokale ejendomsadministrationsselskaber for at få en idé om, hvilke tjenester de tilbyder, og hvordan de opkræver et gebyr for dem.
5. Den nederste linje kan bide tilbage
Som alle investeringer er der risiko forbundet med at eje og styre en lejebolig. Nogle gange opfører markederne sig ikke, som du ønsker, f.eks. Når en ejendom afskrives snarere end værdsættes i værdi. Andre gange rammer der en ejendom problemer, såsom en række dårlige lejere eller dyre reparationer (hvilket er især ødelæggende, hvis du ikke har afsat nok likviditet til at tackle problemerne). Du kan have svært ved at udfylde ledige stillinger eller tjene et afkast, der er værd at den tid, du har lagt i det. Du kan beskytte dig mod tilbageslag ved at diversificere din portefølje af ejendomme, så din økonomiske fremtid ikke er helt bundet i en indkomst ejendom.
Til sidst skal du huske, at regeringen vil banke for sin retfærdige andel af din indkomst. Sørg for omhyggeligt at dokumentere dine indtægter og udgifter, så regeringen ikke kan tage mere end det skyldes. Hvis du har nogle skattemæssige spørgsmål om brugen af din ejendom, dens indkomst eller dens udgifter, skal du kontakte din bogholder for at sikre dig, at du ikke er overrasket over nogen skjulte regler i slutningen af året.
6. Konvertering af en primær bopæl til en deltidsudlejning
Hvis du ikke er omhyggelig, kan den lille bogstav på dine lejeboligambitioner vende tilbage til dig. Tag f.eks. Den stadig mere populære leje af ferieboliger. Skattelovgivningen tillader ikke kun, at du og din familie forlader lokalerne i et par uger om året for at få lidt ekstra indkomst og afskrivning. I dette scenarie er du velkommen til at leje dit hjem ud for den ekstra indkomst, men du vil sandsynligvis ikke være i stand til at tage yderligere fradrag.
Enhver ejendom, du ejer, betragtes stadig som en primær bopæl, hvis du og din familie besætter huset i mere end 14 dage eller mere end 10% af den tid, det er beboet af lejere, alt efter hvad der er større. Hvis ejendommen stadig regnes som en primær bolig, selvom du har konverteret den til en ferieejendom, kan du ikke trække dine udgifter i forhold til din lejeindkomst, når det er tid til skat. (Men fordi det er din primære bopæl, kan du stadig trække pantelenter i mange tilfælde.) Hvis din motivation er at drage fordel af fradragene i forbindelse med leje af dit hjem, skal du tale med din revisor, før du foretager nogen dristige træk med at konvertere din ejendom ind i en leje, så du ikke bliver chokeret over skattetiden.
Det endelige ord
Hvis leje af ejendom lyder tiltalende for dig, og en dybdegående ejendomsadministration er ud over dine kvalifikationssæt, interesser eller planlægningsbegrænsninger, kan du overveje at ansætte et ejendomsadministrationsselskab. I det ideelle scenarie kan du generere indtægter og / eller egenkapital fra husleje, men en anden er fortsat ansvarlig for den daglige vedligeholdelse af ejendom, samlinger og endda at finde nye lejere. Det er en god ide at interviewe mere end en lokal ejendomsadministrator for at få en fornemmelse af de tjenester, som virksomheden leverer, og om deres udgifter er det værd.
Har du nogensinde oplevet en stor ulempe i forbindelse med udlejningsejendomme?
