Bør du købe et starthjem som første gang hjemmekøber?

Hvis du er i denne position, kan nøglen til at eje dit drømmehus en dag være at købe et hjem, der ikke er dit drømmehus lige nu. Ved at gøre dit første boligkøb til et billigt "starter hjem", kan du opbygge egenkapital, som du kan indbetale for at købe dit "evigt hjem" et par år ad vejen.

At købe et starthjem er en fælles strategi for første gang boligkøbere, der søger at bryde ind på boligmarkedet. Nogle eksperter advarer imidlertid om, at det ikke er den rigtige beslutning for alle. Afhængig af din situation kan du have det bedre med at fortsætte med at leje og spare dine penge, indtil du er klar til at tage springet på dit evigt hjem.

Her er hvad du har brug for at vide om de plusser og minusser ved at købe et starter hjem, og hvordan man beslutter, om det er det rigtige træk for dig.

Typer af starthjem

Et starthjem har kun brug for en nøglefunktion: en listepris, der ligger langt under gennemsnittet for dit område. Der er flere typer af huse, der passer ind i denne kategori, herunder:

Vedhæftede huse

Ethvert hus med tilhørende enheder, der deler mindst en væg med et andet hjem, koster sandsynligvis mindre end et selvstændigt hus. Denne kategori inkluderer condos, rækkehuse, co-ops (en form for cohousing) og parcelhuse, såsom halvdelen af en duplex.

Små huse

Nogle fristående huse er prisfastsat under gennemsnittet, fordi de er for små til de fleste familier. Med det gennemsnitlige størrelse på nye amerikanske hjem på 2.426 kvadratfod kan huse, der er så store som 1.500 kvadratfod, betragtes som små huse ifølge U.S. Census Bureau. De mest ekstreme eksempler er små huse, der ikke har mere end 400 kvadratmeter plads og koster meget mindre end huse i fuld størrelse.

Fixer-Uppers

Andre huse sælger for mindre end gennemsnittet, fordi de ikke er i den bedste stand. Det kan være en god måde at opbygge egenkapital ved at købe en af disse fixere-overdel og sprede den op, især hvis du er i stand til at udføre reparationerne selv. Renovering og reparation af en fixer-øvre kræver dog meget arbejde og ofte en masse penge, så du er nødt til at tænke det grundigt igennem, inden du foretager et hus som dette til dit første boligkøb.

Huse i mindre ønskelige områder

Endelig er nogle huse priser under gennemsnittet på grund af deres placering. Mindre ønskelige steder inkluderer kvarterer med høj kriminalitet, områder med forstadskolekvarterer og forstæderhuse med lang pendling ind i byen. Afhængig af din situation er disse "uønskede" placeringer dog muligvis ikke et problem for dig. For eksempel betyder skoledistriktet ikke noget, hvis du ikke har børn og ikke planlægger at have nogen snart, og en lang pendling er ikke et problem, hvis du er en freelancer, der arbejder hjemmefra.

Fordele ved startboliger

Den største fordel ved at købe et starthjem er, at det hjælper dig med at få din fod i døren til ejendomsmarkedet. Når du køber et hjem, går en del af hver månedlige pantebetaling mod opbygning af egenkapital - det vil sige den andel af ejendommen, der tilhører dig. Et par år nede ad vejen kan du sælge huset, kontante kapital, og lægge det mod køb af dit evigt hjem.

Her er nogle af de specifikke ting, som det kan hjælpe dig at købe et starter hjem.

1. Indbetal til stigende priser

Normalt tager det lang tid at bygge egenkapital i et hus. Når du først begynder at foretage realkreditbetalinger, går det meste af hver betaling mod renter på lånet, hvor kun en lille del går mod egenkapitalen. Men hvis du bor på et varmt boligmarked, hvor priserne stiger støt, er det en anden historie. Fra den første dag, du køber den, stiger værdien af dit nye starthjem, og din egenkapital stiger sammen med det.

En undersøgelse fra 2018 af GOBankingRates identificerede 20 amerikanske byer, hvor boligpriserne var steget med mere end 10% det foregående år. Hvis priserne fortsætter med at stige med den samme sats, kan et $ 200.000 hjem købt i en af disse byer i dag være værd over $ 322.000 på fem år. Det vil give dig $ 122.000 ekstra til at lægge på køb af dit evigt hjem.

Hvis du bor på et af disse varme boligmarkeder, er det at købe et starthjem din bedste chance for at komme ind i stueetagen og sætte disse stigende priser til at fungere for dig. Hvis du sidder på sidelinjen og venter, indtil du har råd til dit drømmehus, er der en risiko for, at skyhøjende boligpriser overgår din indkomstvækst og holder din drøm lige uden for rækkevidde.

2. Udnyt de lave renter

Fra september 2018 var den gennemsnitlige rente for et 30-årigt prioritetslån 4,9% ifølge Bankrate. Det er højere, end det var for kun et år siden, men stadig relativt lavt efter historiske standarder.

Ved at købe et starter hjem nu får du en chance for at blive husejere og begynde at opbygge egenkapital, mens det stadig er ret overkommelig. Hvis du venter et par år på at købe dit evigt hjem, kan satserne være meget højere, og dit drømmehus passer måske ikke længere til dit budget.

3. Spar på udgifter

Startboliger er ikke bare billigere at købe; de er også billigere at eje. Flere typer udgifter er lavere med et starter hjem, herunder:

Ejendomsskat. Mængden af ejendomsskatter, du betaler, afhænger normalt af værdien af ejendommen. Jo billigere dit hus, jo mindre er din skatteregning.
Værktøjsregninger. Fordi startboliger normalt er mindre end gennemsnittet, koster de mindre at varme og køle. Det hjælper dig med at spare på dine regninger.
Vedligeholdelse. Medmindre du køber en fixer-overdel, vil dit startmotorhus sandsynligvis have lavere vedligeholdelsesomkostninger. Det skyldes, at du simpelthen har mindre plads til at vedligeholde: et mindre tag, et mindre gård og mindre værelser.

De penge, du sparer på disse udgifter, kan gå i din husfond, klar til at hjælpe dig med at købe dit evigt hjem.

4. Videresæl, når du er klar

Når det er tid til at sælge din starter hjem, kan du være temmelig sikker på at finde en køber hurtigt. Der er altid masser af efterspørgsel efter startboliger, da de er et så populært valg for første gang boligkøbere.

I følge Trulia fik konkurrencen om et svindende udbud af startboliger den median listepris for disse hjem til at stige med næsten 10% mellem 2017 og 2018. Hvis denne tendens fortsætter, skal du ikke have problemer med at sælge din starter hjem efter et par år i en ryddig fortjeneste.

Ulemper ved startboliger

På trods af fordelene er det ikke noget at købe et starter hjem. Der er nogle problemer involveret i ethvert boligkøb, plus et par andre problemer, der er specifikke for startboliger.

1. Højere omkostninger end leje

Selvom startboliger er billigere end større huse, koster de stadig mere end mange huslejer. Ifølge Trulia ville pantebetalingerne på det gennemsnitlige starter hjem i 2018 spise mere end 40% af den gennemsnitlige første gangs køberindkomst. Dertil kommer, at det at eje et hus kommer med omkostninger, som leje ikke gør, såsom ejendomsskatter, vedligeholdelse, husejereforsikring og muligvis højere transportomkostninger, hvis du flytter ud til forstæderne for at finde et hus, du har råd til.

Tilføj alle disse udgifter, og de månedlige omkostninger ved at eje et starthjem kan være en hel del mere, end du ville betale for at leje et hjem i lignende størrelse. Du har måske det bedre med at fortsætte med at leje og investere de ekstra penge, så du kan lægge dem mod dit evigt hus senere.

2. Begrænsede valg

Den høje efterspørgsel efter startboliger betyder, at du ikke får mange valgmuligheder, når du køber et. Trulia bemærker, at selv når priserne på startboliger er steget, er deres kvalitet faldet. Det gennemsnitlige starter hjem i dag er mindre, ældre og mere sandsynligt, at der er behov for reparation, end det var for seks år siden.

Det er også svært at finde startboliger i de mest ønskelige kvarterer. At købe en kunne tvinge dig ud i forstæderne væk fra dit job og dine venner. Dette kan igen tilføje en meget længere pendling og mulig social isolering, to vigtige kilder til ulykke.

3. Risiko for faldende priser

Som ejendomsnedbruddet i 2007 til 2008 viste sig, kan ejendomsværdier gå ned og op. Hvis boligmarkedet falder kort efter, at du har købt din starter hjem, kan du pludselig finde dig selv fast i et hjem, der er mindre værd, end du har betalt for det.

Hvis dette sker, kan dit starthjem blive til dit "i overskuelig fremtid" -hjem. I stedet for at sælge det for en fortjeneste og handle op til dit evigt hjem, kan du ende med at blive der, indtil markedet kommer sig. Heldigvis betyder den altid høje efterspørgsel efter startboliger, at du muligvis ikke skal vente, så længe folk, der bor i større huse.

4. Kapitalgevinstskatter

Når du køber et starter hjem, forventer du sandsynligvis at bo i det i mindst et par år, før du handler. Men nogle gange kaster livet dig en kurvekugle. F.eks. Overfører dit job dig til en anden by, og du er nødt til at flytte. Eller måske opdager du pludselig, at du får en baby, og dit starter hjem er nu for lille til din voksende familie.

Desværre, hvis du ender med at skulle sælge din starter hjem i en fart, kan du stå over for en stejl skatteregning. Normalt, når du sælger din primære bolig, kan du tjene op til $ 250.000 i fortjeneste eller $ 500.000 for ægtepar uden at skulle betale kapitalgevinstskat. Denne undtagelse gælder dog kun for et hus, du har boet i mindst to af de sidste fem år. Så hvis der er en chance for, at du ikke kan holde din starter hjemme i mindst to år, er det måske ikke værd at købe det.

Faktorer at overveje

At købe et starter hjem er ikke en løsning i én størrelse, der passer til alle. Hvorvidt det er rigtigt for dig afhænger af din livsstil, placering og økonomi. Hvis du overvejer at købe et starthjem, er her nogle faktorer, du skal overveje.

1. Dit budget

Inden du tager springet ned på et boligkøb, skal du finde ud af, hvor meget hus du har råd til. For at bestemme dette skal du se på alle omkostningerne ved at købe et hus, ikke kun udbetalingen. Eksperter som Neale Godfrey fra Forbes og Julie Park, en ejendomsmægler, der er interviewet med U.S. News og World Report, advarer om, at førstekøbte boligkøbere ofte undervurderer lukkeomkostninger og andre udgifter til husejere, såsom:

Ejendomsskat
Vedligeholdelse, reparationer eller renoveringer (især hvis de køber en fixer-overdel)
Husejere forsikring
Hjælpeprogrammer
Gårdpleje
Flytende omkostninger
Transportomkostninger (hvis de flytter fra byen til de bilafhængige forstæder)

Det er mange faktorer at overveje, men der er værktøjer, der kan hjælpe. Først skal du konsultere en regnemaskine til overkommelige priser, som denne fra NerdWallet. Det ser på din indkomst, anden gæld, placering og udbetaling for at finde ud af, hvor meget du kan bruge på et hus uden at overdrive dit budget. Webstedet har også et værktøj, der hjælper dig med at beregne dine lukkeomkostninger.

For at beregne transportomkostninger skal du tjekke H + T-prisindeks. Det viser, hvilken procentdel af deres indkomst beboere i et bestemt område typisk bruger på bolig og transport. Det kan også give detaljer såsom det gennemsnitlige antal biler pr. Husstand og de gennemsnitlige omkostninger ved at eje en bil. Dette er især nyttigt, hvis du sammenligner huse i forskellige områder.

For at estimere flytteomkostninger skal du prøve Moving Cost Calculator fra Moving.com. Det kan vise dig de omtrentlige omkostninger ved en bevægelse baseret på placering, hjemmestørrelse og tjenester. Til sidst, for at finde ud af dine samlede ejendomsomkostninger, skal du se på hjemmepriseregneren fra Angies liste. Hvis du indtaster en boligpris, prioritetslån og placering, kan det give dig et skøn over omkostninger som forsyningsselskaber, ejendomsskatter, forsikring og reparationer.

2. Dit lokale ejendomsmarked

Når du ved, hvad det vil koste dig hver måned at eje et hus, kan du knuse nogle numre for at se, hvordan det sammenlignes med lejepriserne, og som sandsynligvis vil gavne dig mere på lang sigt. Her er nogle spørgsmål, du kan stille:

Hvordan sammenlignes leje med at købe? Hvis du i øjeblikket lejer et hjem, skal du tilføje det beløb, du bruger lige nu - inklusive husleje, forsyningsselskaber og transport - for at bo, hvor du bor. Sammenlign derefter det med det samlede beløb, du vil bruge hver måned, hvis du købte et starthjem. Hvis du ikke betaler husleje nu, eller hvis du flytter til et andet område, kan du tjekke lejeomkostninger i dit valgte kvarter på Trulia.
Stiger eller falder hjemmepriserne? Hvis boligpriserne i dit område stiger, kan det være en god investering at købe et starter hjem i dag, fordi du sandsynligvis kan sælge det for et overskud om et par år. Men hvis de falder, er der en god chance for, at du ikke får tilbage de penge, du lægger i dit starter hjem, når det er tid til at sælge. Det kan være en bedre ide at vente, indtil markedet falder ud, så du kan købe på vej op. For at se, hvilken vej boligpriserne i dit område er i tendens til, skal du gå til Zillow og finde stedet for dit nuværende hjem eller et eventuelt startsted, du er interesseret i at købe. Klik på "Zestimate historie og detaljer" for at se, hvordan dit hjem har værdi og generelle boligpriser i området har ændret sig de seneste adskillige år, samt hvordan de kunne ændre sig det næste år.
Stiger eller falder renten? Hvis renterne stiger, giver et hus nu en chance for at få et prioritetslån, mens de stadig er relativt lave. Men hvis de falder, kan du spare penge ved at vente lidt længere.
Hvad kunne du få til at investere dine penge andetsteds? Selv hvis boligpriserne stiger, er et starter hjem ikke nødvendigvis den bedste investering, du kan foretage. Hvis leje er meget billigere end at købe, kan du gøre det bedre at leje og investere de ekstra kontanter et andet sted. Se på det aktuelle afkast for investeringer med lav risiko, såsom cd'er, statspapirer og kommunale obligationsfonde. Brug derefter en investeringskalkulator, som denne fra Bankrate, til at finde ud af, hvor meget du kan tjene med en af disse investeringer i de næste par år. Hvis det er mere end det beløb, som dit starter hjem sandsynligvis vil vokse i værdi, er leje og opsparing et bedre tilbud.

3. Dine aktuelle behov

Per definition er et starthjem et, som du ikke forventer at bo i på lang sigt. Så din behøver ikke at være stor nok til de seks børn, du forventer at have en dag eller være i et kvarter med de bedste skoler til disse børn. Dog behøver det at være et sted, du kunne være glad for at bo i de næste par år.

En af de vigtigste faktorer er placering. Huse i eller i nærheden af byens centrum koster normalt mere, især hvis de er i fornemme eller trendy kvarterer. At flytte ud til forstæderne giver dig mere plads til din bolig dollar, men det betyder ikke nødvendigvis, at det er en god ide. Hvis du absolut elsker dit nuværende kvarter - eller hvis du virkelig hader ideen om en lang pendler - bliver du gladere at bo i dette kvarter, selvom det betyder, at du fortsætter med at leje, indtil du kan spare flere penge.

En anden mulighed er at bo tæt på byens centrum, men vælge et mindre hjem, såsom et ejerlejlighed eller rækkehus. Igen er dette et spørgsmål om, hvad der er vigtigst for dig. Hvis du elsker at være i hjertet af byen og leve en bilfri livsstil, kan et condo i et bykvarter være et godt valg. Men hvad du ønsker fra dit næste hjem er et værft, hvor du kan plante en have eller lade din hund løbe rundt, vil en lejlighed ikke være en god pasform for dig.

4. Dine fremtidige planer

I henhold til en U.S.-nyhedshistorie fra 2015 om startboliger er eksperter generelt enige om, at det ikke er en god ide at købe et hus, medmindre du forventer at bo i det i mindst fem år. Det betyder, at inden du køber, skal du ikke kun overveje din nuværende livsstil, men også dine planer for fremtiden.

Hvis du for eksempel planlægger at opdrage en familie en dag, skal du tænke over, hvor hurtigt du vil starte. Et lille hytte med et soveværelse kan se ud som det ideelle starter hjem til dig eller dig og din ægtefælle. Men hvis der er en chance for at du vil bringe børn op der, har du sandsynligvis brug for mere plads - og det betyder flere penge.

Tilsvarende, hvis du allerede har mindst et barn, skal du overveje det lokale skolesystem. Hvis dit barn begynder på skolen, mens du er i dit starthjem, skal det være i et område med gode skoler, hvilket også vil tilføje prisen. Det er noget, du skal tænke på, når du finder ud af de relative omkostninger ved at købe og leje.

Hvis dine planer for fremtiden er i luften, er det måske ikke en god ide at købe et hjem lige nu. For eksempel, hvis du arbejder i et firma, der pludselig kunne flytte dig over hele landet med kun få måneders varsel, giver det ikke dig meget tid til at sælge dit hus. Du kan ende med at skulle sælge med underskud, og hvis det er mindre end to år siden du købte huset, kunne du endda skylde kapitalgevinstskatter.

Tips til at købe et starthjem

Selv hvis du er sikker på at købe et starter hjem er det rigtige træk for dig, er det bedst at fortsætte med forsigtighed. Tag dig tid til at planlægge dit køb, og find det rigtige starter hjem i det rigtige kvarter til den rigtige pris.

Her er nogle tip fra eksperterne om shopping til et starter hjem.

1. Planlæg forud

Husk, at du planlægger at sælge det og gå videre i sidste ende, når du køber et starter hjem. Inden du selv køber huset, skal du have en idé om, hvor længe du planlægger at bo der, og hvad du planlægger at gøre med det, når du flytter ud.

Vil du sælge huset eller leje det ud og blive en udlejer? At finde ud af dette på forhånd vil hjælpe dig med at tage strategiske beslutninger om, hvilket kvarter du skal vælge, og hvordan du vedligeholder huset. For eksempel, hvis du planlægger at sælge det til sidst, vil du vælge boligforbedringsprojekter, der tilføjer værdi for fremtidige købere. Hvis du lejer det ud, kan du muligvis vælge finish, der kræver mindre vedligeholdelse i fremtiden.

2. Bliv forud godkendt

Prioritetsudbydere anbefaler at sammensætte dit boliglån, før du begynder at handle efter et hus. Processen med at blive godkendt til et realkreditlån kan tage lang tid, og du vil ikke risikere at gå glip af det perfekte hjem, mens du krymper for at sikre finansiering. Når du har et forudgående godkendelsesbrev fra en velkendt, lokal prioritetsudlåner, vil du gøre dig meget mere tiltalende for sælgere, hvilket forbedrer dine odds for at få dit ideelle starter hjem, når du først har fundet det.

3. Vælg det rigtige kvarter

Da du bor i dette hjem i mindst fem år, er det vigtigt at vælge et sted, der passer til dine behov. Afhængig af din livsstil kan det betyde et op-og-kommende kvarter i hjertet af byen eller en familievenlig forstads beliggenhed.

En anden faktor, der skal overvejes, er, om kvarteret vil appellere til fremtidige købere eller lejere om få år. Et hjem i et ønskeligt sted vil være meget nemmere at sælge eller udleje, når du går videre.

4. Hold dig til dit budget

Eksperter advarer mod at bruge for meget på et starter hjem. Det er nemt at blive fejet af dine fødder af et stort hus med fantastiske faciliteter, men hele pointen med at købe et starthjem er at holde det overkommelig. At stramme dit budget for meget nu kan skade din kredit score, hvilket gør det sværere for dig at få et prioritetslån, når du er klar til at købe dit evigt hjem.

5. Vær opmærksom på udgifter

Når du prøver at finde ud af, om et starthjem passer til dit budget, skal du ikke bare se på prisen. Sørg for at medregne lukkeomkostninger og omkostninger ved ejerskab, såsom vedligeholdelse og ejendomsskatter. Overvej især omkostningerne ved reparationer og renoveringer, hvis du køber en fixer-overdel. Når du er færdig med at tilslutte huset, tilføje et andet badeværelse og gøre om køkkenet, kan det ende med at koste så meget, som du ville have brugt på at købe dit evigt hjem lige fra flagermus.

6. Få en grundig inspektion

En hjemmekontrol er en vigtig del af huskøbsprocessen. Hvis det er muligt, ledsage husinspektøren og noter, så du får en klar idé om, i hvilken tilstand huset er i. Dette vil hjælpe dig med at finde ud af, om du bliver nødt til at udskifte noget stort, som f.eks. Taget eller ovnen, i den tid du ejer huset. Hvis du finder ud af, at der er større systemer på deres sidste ben, skal du bede sælgeren om at sænke prisen for at kompensere for omkostningerne ved at udskifte dem.

7. Vær fleksibel

Forvent ikke, at dit starter hjem har alt på din ønskeliste. Når alt kommer til alt, vil du ikke bo der for evigt. Find ud af, hvad der er absolut vigtigt for dig, f.eks. Det rigtige sted eller en baghave, og vær villig til at gå på kompromis med resten. Husk også, at hvis et hus generelt passer til dine behov, men mangler en funktion, du ønsker, såsom en garage eller et dæk, kan du altid tilføje det. Bare sørg for at finde ud af, hvor meget tilføjelsen vil koste og faktor det i købsprisen, inden du beslutter, om hjemmet passer til dit budget.

8. Må ikke forbedres for meget

Selvom du kan forbedre dit starthjem, så det passer bedre til dine behov, advarer eksperter mod at opgradere det for langt. Hvis du lægger for mange penge i dit starter hjem, er du muligvis ikke i stand til at inddrive de penge, når du sælger. Fokuser på hjemmeforbedringer, der tilføjer værdi til dit hjem og ikke læg en masse penge i deluxe køkkener og bade, der ikke betaler dig tilbage.

Det endelige ord

Hvis du stadig ikke er sikker på, om det at købe et starter hjem er det rigtige træk for dig, skal du ikke gøre det - eller i det mindste ikke gøre det lige nu. At købe dit første hjem er en stor beslutning, og du skal tage dig den tid, du har brug for, til at overveje dine muligheder. At fortsætte med at leje et stykke tid længere kan ikke virkelig skade dig, men at købe et hus, der ikke passer til din livsstil eller dit budget er en hård beslutning at fortryde.

Det vigtigste er, at du ikke køber et hus, bare fordi du har lyst til, at det er det, du "skulle" på dette tidspunkt i dit liv. Bare fordi det at købe et hus er det rigtige træk for de fleste af dine kolleger, betyder det ikke, at det er det rigtige træk for dig. Dit liv og dine omstændigheder er unikke, og kun du kan beslutte, om det bliver fornuftigt at blive husejere på dette tidspunkt i dit liv. Beslutning om at leje nu udelukker ikke køb senere. boligmarkedet vil stadig være der, når du er klar.

Hvad vil du hellere gøre: købe et starter hjem og bytte op, eller vente, indtil du er klar til at købe dit evigt hjem? Hvorfor?