Reelle omkostninger ved at købe og eje et hjem - har du råd til det?

Selvom det ikke er en konkret fordel, er en følelse af ejerskab et af de bedste aspekter ved at købe et hjem. Nemlig, du er chefen - du behøver ikke svare til en udlejer, der ikke lader dig male dine vægge, installere et nyt køleskab eller ombygge. Når du ejer et hjem, er det din at gøre med det, du ønsker.

2. Skattefordele

Skatter repræsenterer bestemt ikke den mest spændende del af husejere, men det er måske bare at spare penge. Når du ejer en bolig, er renterne, du betaler på dit prioritetslån, fradragsberettiget. Du kan også tage et føderalt skattefradrag for ejendomsskatter, der er betalt i løbet af året.

Du kan også være i stand til at drage fordel af en skattemæssig fritagelse for kapitalgevinster, hvis din bolig stiger i værdi, og du til sidst sælger den til en gevinst. Bemærk, at du kun kan kræve op til en gevinst på $ 250.000 for en enkelt skatteyder eller op til $ 500.000 for gifte skatteydere, der indgiver fælles. Og du skal have opretholdt ejendommen som din primære bopæl i mindst to år forud for salget.

3. Potentielt afkast på investeringen

Hjemmejerskab er ikke den idiotsikre investeringsstrategi, det plejede at være. Enhver, der købte en ejendom i begyndelsen af 2000'erne og endte med at sælge for et stort tab - eller, værre, blev afskåret - kan attestere det.

Den anden mulighed - at bruge penge på husleje - har imidlertid overhovedet intet investeringspotentiale. Ejerskab medfører i det mindste muligheden for investeringer på trods af dens risiko.

Masser af ting kan hjælpe med at forbedre dine chancer for at høste et afkast på dit huskøb, herunder at drage fordel af historisk lave renter og købe i et op-og-kommende sted. Naturligvis er en af de vigtigste ting at huske, at du er nødt til at købe et hus, du faktisk har råd til i første omgang.

Den "hus-fattige" fælde

Danser visioner af bordplader af granit og klodefodebade i dit hoved? Afhængig af hvor du befinder dig i livet, kan karakteristika ved det ideelle hjem betyder alt fra fremragende skoledistrikter til geografisk nærhed til en bar med killer happy hour-tilbud.

Naturligvis er store skabe, trægulve og garageplads alle store, men de betyder absolut intet, hvis betaler for dem efterlader dig fladt i slutningen af hver måned. Mennesker, der er “husfattige” bruger en uforholdsmæssig høj procentdel af deres indkomst på pant og husrelaterede omkostninger, hvilket efterlader dem med relativt lidt skønsmæssig indkomst. Forestil dig at sidde i dit smukke 3.000 kvadratmeter store hjem og spise ramen-nudler hver aften, så får du billedet.

Uanset om du har set for mange episoder med "rigtige husmødre", eller du bare prøver at følge med dine venner, er der masser af grunde til, at folk overreagerer, når de køber et hjem. Først og fremmest er der en almindelig tendens til at forveksle at købe et hus med at købe dit drømmehus. Sandheden er dog, at et hjem - uanset om det er dit første, andet eller tredje - ikke behøver at være perfekt. Det skal bare passe til dine formål i dag.

Reelle omkostninger ved at købe et hjem

Mange mennesker undervurderer groft de faktiske omkostninger ved at købe et hjem. Her er en liste over udgifter, du skal huske på.

1. Udbetaling

Guldstandarden for en udbetaling er 20% af købsprisen. På et hus på $ 250.000 betyder det, at man betaler over $ 50.000 kontant.

Før lavkonjunkturen, ville mange långivere give dig mulighed for at slippe af sted med et meget mindre beløb eller give dig mulighed for at rebere udbetalingen til dine månedlige pantebetalinger. Dog i dag, selvom der er undtagelser, kræver næsten alle långivere privat realkreditforsikring (PMI), hvis du foretager en udbetaling på mindre end 20% af købsprisen.

Det gode ved en højere udbetaling er, at det reducerer den gæld, du tager på, når du køber et hjem. Det betyder mindre renter og en bedre gæld-til-indkomst-ratio.

2. Lukningsomkostninger

Hvis du rydder ud på din bankkonto for en enorm betaling, skal du holde vejret - fordi der er mere. Du forventes også at dukke op ved afslutningen med en ekstra del af kontanter for at dække visse omkostninger, der skal betales til långiveren og andre parter. Disse "lukningsomkostninger", der er forbundet med logistikken for at købe et hus, inkluderer typisk titelforsikring, gebyrer for titelsøgning, vurdering, forsikring, undersøgelse og oprindelse af lån.

Købere kan generelt forvente at betale mellem 2% og 5% af boligens købspris i lukkeomkostninger. For vores hypotetiske hus på $ 250.000 svarer det til mellem $ 5.000 og $ 12.500. Undertiden kan købere forhandle for sælgere om at dække disse omkostninger, men det er ikke noget, du skal stole på.

3. Pantebetaling

Medmindre du har formået at købe dit hus med kontanter, er du nødt til at kæmpe med en pantebetaling hver måned - og flere faktorer bidrager til beløbet.

Rektor. Dette er det beløb, du har lånt til at finansiere dit hjem. Med et hus på $ 250.000, hvis du antager, at du har foretaget en $ 50.000-udbetaling, skylder du $ 200.000 i hovedstol.
Interesse. Renter er hovedsagelig det gebyr, som långivere opkræver i bytte for de lån, de giver til husejere. Prioritetsrenterne varierer meget, men på dette tidspunkt svævede de omkring 3,7% for et konventionelt 30-årigt fast lån, igen ved at antage 20% forskud.
Ejendomsskat. Din lokale regering opkræver skatter på din ejendom for at dække sneplovgivning, gadevedligeholdelse, trævedligeholdelse, regeringsadministration, politi, brandvæsen og andre bytjenester. Ejendomsskatter finansierer også offentlige skoler, biblioteker og parker. I disse dage kræver långivere generelt, at låntagere betaler deres skat på en borgekonto. I stedet for at beregne hele din ejendomsskatregning i bulk én gang om året, er det opdelt i månedlige beløb, der rulles ind i din pantebetaling og deponeres på en separat konto, der opretholdes af långiver. Når din ejendomsskat forfalder, betaler din långiver det for dig, der bruger disse midler. Ejendomsskat beregnes som en procentdel af værdien i dit hjem, og priserne varierer markant efter placering. Mens 1,2% er et almindeligt skøn (når det afrundes for vores prøvehus svarer det til $ 3.000 pr. År), er det værd at bemærke, at du kunne betale så lidt som 0,18% i Louisiana, men mere end 10 gange det ved at krydse grænsen til tilstødende Texas.
Forsikring. Din pantebetaling kan også omfatte husejere forsikring, som ligesom ejendomsskat betalinger er deponeret på en sporkonto. Når du har tegnet en husejers forsikring, kan din långiver sandsynligvis foretage betalinger på dine vegne. Långiverpolitikker varierer dog, så vær sikker på, at dette gælder for din situation. Bortset fra den ovenfor nævnte private prioritetsforsikring dækker husejernes forsikringer ofte tyveri, hærværk, brand og vejrskader. Oversvømmelser og jordskælv er normalt udelukket fra standardpolitikker. For et $ 250.000 hus er $ 1.500 et solidt skøn for den årlige husejere forsikring.
Privat prioritetsforsikring (PMI). Som nævnt tidligere vil din bank sandsynligvis kræve privat prioritetsforsikring, hvis du foretager en udbetaling på mindre end 20%. I tilfælde af at du holder op med at betale pantebetalinger, eller du misligholder fuldstændigt, hjælper privat prioritetsforsikring med at beskytte långiveren ved at dække din forpligtelse. PMI rulles ofte også ind i din månedlige pantemutter, selvom nogle långivere tillader et engangsbeløb. PMI koster årligt mellem 0,5% og 1% af lånebeløbet.

For at opsummere repræsenterer følgende en månedlig pantebetaling på eksempelhuset $ 250.000:

Principal og interesse: $ 931,31
Ejendomsskat: $ 250,00
Ejendomsforsikring: $ 125,00
Total: $ 1.306,91

Disse tal antager, at du har foretaget en 20% -udbetaling. Hvis du ikke har det, skal der tages hensyn til PMI-omkostninger, hvilket vil være $ 1.250 til $ 2.500 pr. År i dette scenarie.

30 år senere, efter at du endelig har betalt dit lån på $ 200.000, er her, hvad du har brugt i alt:

Rektor: $ 200.000
Interesse: $ 135.489,29
Ejendomsskat: $ 90.000
Forsikring: $ 45.000
Total: $ 470.489,29

Tilføj dine $ 50.000 udbetalings- og lukningsomkostninger, og du har brugt betydeligt mere end det dobbelte af dit hjem oprindelige købspris - og det er kun hvis du formåede at låse en god rente op.

Omkostninger ved at eje et hjem

Selvfølgelig er det faktiske køb bare begyndelsen. At eje og vedligeholde et hjem medfører masser af udgifter sammen med det.

1. Hjælpeprogrammer

Hvis du nogensinde har lejet, er du sandsynligvis vant til brugsregninger. Dog er chancerne for, at nogle af dem blev indbygget i din månedlige husleje. Som husejer skal du betale for alle følgende:

Varme
Elektricitet
Gas
Kloak
Vand
Papirkurv og genbrug
Valgfag som kabel og internet

2. Vedligeholdelse

En masse ting kan gå galt med et hus. Ovnen kan sprænge, vandvarmeren kan gå i stykker, rør kan sprænge, et HVAC-system kan gå i højen, og dit elektriske system er muligvis ikke i orden. Derudover kan dit tag lække, din skorsten kan revne, din isolering kan være utilstrækkelig, og dit lille barn trækker måske over væggene i en permanent markør.

Som lejer kalder du simpelthen din udlejer, når noget går i stykker eller går galt. Men når du ejer, stopper pengene med dig.

Husejereforsikring er en løsning på disse potentielle problemer, men den dækker ikke rutinemæssig vedligeholdelse, mug, kloak backup eller termitter, for eksempel. Plus, selvom du har forsikring, vil du ende med at betale en egenandel, når du fremsætter et krav, og dine satser kan stige som et resultat. For at afdække eventuelle vanskeligheder skal alle opbevare en betydelig kontantreserve til at dække ekstra vedligeholdelsesomkostninger, både rutinemæssige og uventede.

Beregning af, hvor meget du har råd til

Disse numre er skræmmende, ja, men det er vigtigt at absorbere realiteterne i boligejere og sikre, at du køber et hus, der ikke strækker dit budget for tyndt. Spørgsmålet, der er at stille, er, hvordan du nøjagtigt sikrer en rimelig købspris for dit indkomstniveau?

Vi ved, at prøven $ 250.000 hus koster lidt mere end $ 1.300 pr. Måned efter de indledende udbetalings- og lukningsomkostninger - ikke tæller forsyningsselskaber og vedligeholdelse. De fleste finansielle eksperter anbefaler - og mange långivere kræver - at dine boligomkostninger ikke overstiger 28% af din månedlige bruttoindkomst. Disse omkostninger inkluderer prioritetsprincip og renter plus skatter og forsikringer.

For vores prøvehus har du brug for en årlig indkomst på omkring $ 56.000 for at ramme 28%. Og naturligvis er 28% et maksimalt anbefalet antal for husholdning til indkomstforhold (HDTI). Du kan være meget mere komfortabel - dvs. mindre "husfattige" - hvis du kan klare 20% til 25% HDTI. Du har brug for en årlig indkomst på næsten $ 63.000 for at have en 25% HDTI for et hus på $ 250.000. Ved 20%, og din indkomst skulle være ca. $ 79.000 for en 20% HDTI på det samme hus.

Ser man på det fra et andet perspektiv, viser nedenstående tabel omtrent, hvad en køber har råd til på forskellige årlige indkomstniveauer. Naturligvis er dette grove skøn - omkostningerne varierer efter placering, og rentesatserne ændres dagligt.

Årlig indkomst: $ 30.000

28% HDTI: $ 118.000 købspris
25% HDTI: 104.000 $ købspris
20% HDTI: 82.000 $ købspris

Årlig indkomst: $ 50.000

28% HDTI: 220.000 $ købspris
25% HDTI: 193.000 $ købspris
20% HDTI: 150.000 $ købspris

Årlig indkomst: $ 70.000

28% HDTI: 310.000 $ købspris
25% HDTI: 281.000 $ købspris
20% HDTI: 220.000 $ købspris

Årlig indkomst: $ 90.000

28% HDTI: $ 414.000 købspris
25% HDTI: 368.000 $ købspris
20% HDTI: 291.000 $ købspris

Hvis du kan slippe af sted med endnu lavere end 20% HDTI, skal du alligevel gøre det.

For de fleste er boligomkostninger ikke den eneste gæld. Derfor tager fulde gæld-til-indkomstforhold (DTI) hensyn til alle tilbagevendende månedlige gældsforpligtelser. Disse inkluderer bilbetalinger, studielån, børnebidrag eller underholdsbidrag og månedlige minimumskortbetalinger. Du ønsker ikke, at din samlede gældsforpligtelse skal overstige 36% af din bruttoindkomst.

Hvis du i øjeblikket har nul gæld, kan du mere komfortabelt slippe af med at klemme den øverste ende af den anbefalede procentdel af husgæld. Hvis du dog jonglerer med et billån, et studielån og betaler af kreditkort, skal du styre langt, langt væk fra boligprocenten på 28%.

Det endelige ord

Boligejerskab er dyre - selv under de bedste omstændigheder. Det er kritisk, at du er realistisk, hvad du og din familie behageligt har råd til. Sørg for, at du nemt kan foretage dine månedlige betalinger og stadig have penge tilbage til rejser, tøj og lejlighedsvise middage, der ikke kommer ud af en mikrobølgeovn. Hvis du nærmer dig boligejerskab med forsigtighed, ikke impulsivt, sætter du dig selv i stand til at tage en klog beslutning.

Overvejer du at købe et hjem?