Er omarbejdning af et realkreditlån et bedre alternativ end refinansiering?

I det væsentlige betyder en omarbejdning af lån, at selv om din rente og din lånetid forbliver uændret, reduceres din månedlige pantebetaling for at afspejle din faktiske aktuelle saldo. For eksempel, hvis du har 6 år på et 30-årigt prioritetslån, når du først har omarbejdet dit lån, har du stadig 24 år tilbage til at betale det. For omarbejdning til arbejde kræver långivere en ekstra engangsbetaling for at reducere din saldo. Størrelsen på den ekstra betaling påvirker, hvor meget du kan spare ved en omarbejdning af lån. I stedet for at omarbejde, kan du imidlertid betale et engangsbeløb til dit eksisterende lån, hvilket ville reducere din saldo, men ikke reducere din månedlige prioritetslån.

Sådan fungerer omarbejdning af lån

Omlægning af lån kan være fornuftigt, hvis du arver penge (eller får en betydelig bonus på arbejdet) og ønsker at anvende dem på saldoen på dit prioritetslån. Fordi du reducerer saldoen forud for planen, betaler du i sidste ende mindre renter. Dette gør det muligt for långivere at omarbejde dit lån, eller omberegne din månedlige pantebetaling.

Individuelle långivere har forskellige krav til omarbejdning af lån. F.eks. Kræver nogle långivere et engangsbeløb på $ 5.000 eller 10% af lånet - alt efter hvad der er større - for at reducere saldoen, før nogen kvalificerer sig til et lån, der omarbejdes.

Hvis du har et lån på $ 400.000 til en rente på 4% i 30 år, ville dine månedlige hovedstol og renter være $ 1.910. Hvis du betaler lånet i 10 år, vil din resterende lånesaldo være $ 315.136. En engangsbetaling på 10% af den resterende lånesaldo ville være $ 31.554, hvilket ville bringe saldoen til $ 283.582. I dette tilfælde vil de månedlige betalinger reduceres til $ 1.718. Husk dog, at selvom du sparer $ 200 pr. Måned på din pantebetaling er et værdifuldt mål, har du også brugt en betydelig mængde kontanter for at opnå den reduktion i betalingen.

Selvfølgelig opkræver långivere et lille gebyr for omarbejdning af lån, der ofte er så lavt som $ 250.

Bestemmelse af støtteberettigelse

Omlægning af lån er tilladt på konventionelle, overensstemmende Fannie Mae og Freddie Mac-lån, men ikke på FHA-realkreditlån eller VA-lån. Nogle långivere omarbejder jumbo-lån, men overveje dem fra sag til sag.

For at kvalificere dig til en omarbejdning af et lån, skal du være løbende på dine lånbetalinger og have de nødvendige kontanter til at nedbetale din hovedstøtte. En kreditcheck og en vurdering er ikke nødvendig.

Fordele ved genanvendelse af lån

1. Nedsat betaling. Ved at omarbejde dit lån kan du lette din pengestrøm uden omkostningerne ved en refinansiering af hjemmet, hvilket kan kræve en udgift på op til 6% af din lånesaldo. I nogle tilfælde kunne det, der ville blive brugt på refinansiering, i nogle tilfælde bruges til at reducere din saldo nok til at kvalificere sig til en omarbejdning af et lån.
2. Ingen bedømmelse krævet. I modsætning til en refinansiering af hjemmet kræver en omarbejdning af lån ikke en vurdering. Hvis dit hjem er faldet i værdi, er du muligvis ikke berettiget til en refinansiering, da de fleste långivere kun refinansierer et hjem med mindst 5% til 10% i egenkapital.
3. Ingen kreditkontrol er nødvendig. Omlånsomregning kræver generelt ikke kreditgodkendelse. Hvis du har kreditproblemer og ikke kan kvalificere dig til en refinansiering, kan du stadig kvalificere dig til en omarbejdning af et lån.

I et specifikt tilfælde kan omarbejdning af lån være særligt fordelagtigt. Hvis du er en boligejer, der har købt et nyt hjem, før du sælger dit nuværende hjem, kan det være nødvendigt, at du midlertidigt skal betale to pantelån. Når du har solgt dit tidligere hjem, kan du bruge overskuddet fra det hjemlige salg til at nedbetale din lånesaldo og omarbejde dit prioritetslån for at gøre betalingerne mere overkommelige. Mange husejere planlægger bevidst at bruge lån omarbejdning til dette formål, når de flytter fra et hjem til et andet. Bare husk, at du typisk skal vente 90 dage efter, at dit lån går til afvikling, før du kan omarbejde det.

Ulemper ved omlægning af lån

Inden du beslutter at omarbejde dit lån, ville du være klog at evaluere det i sammenhæng med hele din økonomiske plan. Nogle af ulemperne ved omarbejdning af lån inkluderer:

1. Binder kontanter. Hvis du har et engangsbeløb af kontanter, skal du sørge for, at nedbetaling af dit prioritetslån er den bedste brug af disse penge. For eksempel, hvis du har kreditrente med høj rente, skal du absolut betale det først. Hvis du mangler en nødopsparingsfond eller har brug for at afsætte penge til andre udgifter, er det sandsynligvis bedst, at du ikke lægger hele dit fald i retning af at betale ned dit pant.
2. Reducerer ikke prioritetslånet. Du bør også overveje omlån af lån i forbindelse med din pension. Mange ældre husejere håber at betale deres pant, før de går på pension. En omarbejdning af lån vil dog ikke forkorte din lånetid, selvom det kan forbedre din pengestrøm. Hvis dit mål er at reducere din prioritetsbalance, kan det være en bedre mulighed end at omarbejde til en ugentlig pantebetaling eller blot foretage regelmæssige ekstrabetalinger til din hovedstol..
3. Reducerer ikke rentesatsen. Hvis du betaler en høj rente, kan en refinansiering være en bedre mulighed. En långiver kan sammenligne omkostninger og månedlige betalinger ved en refinansiering og en omarbejdning af lån for at afgøre, hvilken der er bedst egnet til dig.

Det endelige ord

Omarbejdning af lån er ikke for alle, men hvis du har ekstra kontanter, skal du kontakte din långiver for at se, om denne metode til at reducere din månedlige betaling er den rigtige for dig. Hvis du er en boligejer, der sælger et hjem og flytter ind i et andet, kan du meget godt drage fordel af en omarbejdning af lån. De, der ejer et hjem med nedsat værdi eller har kreditudfordringer, kan også drage fordel af en omarbejdning af lån end refinansiering.

Kan du tænke på andre scenarier, hvor et omlægning af lån ville være et klogt økonomisk træk?