Sådan afgives et tilbud på et hus - Tips og strategier til at vinde

Men drømmefasen for din nye hjemmesøgning skal til sidst slutte. Når du først har fundet et hus, der passer til dine behov, er det tid til at spænde ned og faktisk købe det, før nogen anden gør det.

Du kan ikke købe et hus uden først at afgive et tilbud på det. Et købstilbud, også kendt som en købsaftale eller en intention om at købe, er et juridisk dokument, der viser den pris, du er villig til at betale for hjemmet, hvordan du har til hensigt at betale for det og andre centrale betingelser for transaktionen.

Købstilbud bliver generelt juridisk bindende, når sælgeren accepterer betingelserne. Lovene, der regulerer deres henrettelse og annullering, varierer dog efter tilstand, og det er yderst almindeligt at ændre dem før lukning eller gøre deres henrettelse betinget af visse gunstige resultater, såsom en vedvarende termitinspektion eller andre inspektioner.

Hvis du arbejder med en ejendomsmægler, vil han eller hun sandsynligvis ændre en forudskrevet skabelon med specifikke vilkår for din transaktion. I nogle stater, såsom New York, er en licensadvokat faktisk forpligtet til at udarbejde eller underskrive enhver formel købsaftale, uanset om køberen samarbejder med en agent.

I betragtning af størrelsen og de langsigtede implikationer af enhver fast ejendomstransaktion er det i din bedste interesse at forstå følgende fuldt ud:

Komponenterne i dit købstilbud
Almindelige betingelser, der kan påvirke dens udførelse
Sådan fremstilles et stærkt tilbud inden for rammerne af dit lokale ejendomsmarked og din personlige situation
Hvordan man reagerer på eventuelle modforbrugere fra sælgeren

Nøglekomponenter i et købstilbud

Mange tilbud til køb af fast ejendom udarbejdes ved hjælp af statsspecifikke skabeloner, så ordlyden og rækkefølgen af et givet tilbuds klausuler vil sandsynligvis variere efter placering. Men langt de fleste købstilbud, der er foretaget i USA, indeholder disse nøglekomponenter:

Overvejelsesvindue. Denne klausul specificerer, hvor længe tilbudets vilkår forbliver gyldige - med andre ord, hvor længe sælgeren skal overveje det. Hvis sælgeren ikke reagerer i slutningen af vinduet, er køberen frit at give et andet tilbud.
Indtjen penge. Det alvorlige pengeindskud viser, at køberen er seriøs med at købe huset. Beløbet, normalt ca. 1% af den samlede tilbudspris, er stavet i tilbuddet og i en personlig eller kassecheck, der ledsager dokumentet. Hvis transaktionen lukkes med succes, krediteres de alvorlige penge ved lukningen (reducerer de samlede lukkeomkostninger). Hvis transaktionen falder igennem, kan de alvorlige penge muligvis ikke refunderes, afhængigt af statens lovgivning, og om tilbudet inkluderer specifikt sprog om, hvornår depositum skal refunderes.
Juridisk beskrivelse af ejendom. Dette er den juridiske beskrivelse af den fysiske ejendom som skrevet på den originale titel. Afhængig af lokal brugerdefineret inkluderer det en kombination af underafdelingsnavnet, blok- og lodnumrene, egenskabens numeriske målinger og beskrivelser af dens fysiske grænser. For nyligt opdelte ejendomme skal sælgeren garantere, at alle grænser er endelige og har de nødvendige statsgodkendelser.
Beskrivelse af inkluderet inventar og apparater. Dette afsnit beskriver alle inventar, apparater, mekaniske genstande, personlig ejendom og andre ”appurtenances”, der skal inkluderes i ejendommens salg uden ekstra omkostninger. Almindelige eksempler inkluderer køkkenmaskiner, VVS-udstyr, udhus, haveplanter, røgdetektorer og kabelstik.
Samlet købspris og finansiering. Dette skitserer den samlede pris, som køberen er villig til at betale for ejendommen, udbetalingen (kontant ved lukning), det beløb, der skal finansieres, og finansieringsmetoden (såsom et konventionelt eller FHA-pantelån).
Gerning. Dette beskriver typen gerning, som f.eks. En garanti eller en administrator, der er involveret i transaktionen. Den beskriver også, hvilke (hvis nogen) begrænsninger gerningen er underlagt, f.eks. Forbehold af mineralerettigheder og brugsindstillinger.
Forholdsmæssige skatter og værktøjer. Dette præciserer købers og sælgers respektive ansvar for ejendomsskat og forsyningsbetalinger før og efter lukning. For enkelheds skyld betaler sælgeren ofte forsyningsselskaber (vand, kloak, affald, elektricitet osv.) Gennem slutningen af faktureringsperioden, der inkluderer lukningsdatoen. Ejendomsskatter betales normalt før 6- eller 12-måneders vurderingsperioder, så det er sædvanligt, at køberen refunderer sælgeren for skatter, der allerede er betalt i intervallet mellem lukning og slutning af den aktuelle vurderingsperiode.
Særlige vurderinger. Denne bestemmelse tildeler ansvaret for betaling af særlige vurderinger. Særlige vurderinger er engangsskatvurderinger, der opkræves af lokale myndigheders enheder til offentlige infrastrukturprojekter, såsom nye vandlinjer eller gadebelysning. Det er mere sandsynligt, at de forekommer i nybyggede underafdelinger og for nylig annekterede kommuner. Sælgeren betaler typisk eventuelle særlige vurderinger, der opkræves før lukningsdatoen, mens køberen betaler enhver efter lukning, uanset hvornår det faktiske infrastrukturprojekt er afsluttet.
Luknings- og leveringsdato. Dette afsnit angiver lukningsdatoen eller dagen for transaktionen er afsluttet. Det bestemmes også, hvornår huset skal leveres af sælgeren til køberen - med andre ord, når køberen kan flytte ind. Oftest er luknings- og leveringsdatoer identiske, men sælgere tillader undertiden købere at flytte ind tidligt. Begge datoer kan skubbes tilbage, hvis lånegodkendelse, ejendomsændringer eller andre transaktionskomponenter tager længere tid end forventet.
Kloak og vand. Dette afsnit beskriver ejendommens vand- og spildevandstjenester, hvor det skrives ud, om det er forbundet med kommunale vand- og kloakledninger, en drikkevandsbrønd, en renseanlæg til overfladebehandling (f.eks. En septiktank) og andre relevante forbedringer. Egenskaber med brønde og rensning under jordoverfladen kræver ofte yderligere inspektion og verifikation inden lukning.
Dual Agency Repræsentation. I nogle stater er det lovligt for den samme agent at repræsentere køberen og sælgeren, en betingelse kaldet "dobbelt agentur" eller "dobbelt agenturrepræsentation." Hvis transaktionen involverer dobbelt agentur, skitserer dette afsnit købers og sælgers respektive rettigheder og kræver bekræftende samtykke fra begge parter.

addenda

Det typiske købstilbud indeholder flere tillæg, der varierer efter situation og placering. Nogle tilføjelser præciserer de vigtigste aspekter ved købstilbudet, såsom hvordan købet skal finansieres og hvem der betaler lukkeomkostninger. Andre er detaljerede oplysninger, som loven kræver. Selvom hvert tillæg er struktureret som et separat dokument med sin egen signaturside, betragtes det som en håndhævelig del af købsaftalen.

Almindelige tillæg inkluderer:

Lukningsomkostninger. I dette tillæg angives, hvem der er ansvarlig for lukning af omkostningerne, og i hvilke beløb. For eksempel kan køberen anmode om, at sælgeren betaler $ 3.000 for lukningsomkostninger, med køberen ansvarlig for saldoen. Et tillæg til lukningsomkostninger er muligvis ikke nødvendigt, hvis køberen accepterer at betale alle lukkeomkostninger fuldt ud.
Finansiering. Hvis køberen finansierer en del af købsprisen med et realkreditlån, beskriver dette tillæg lånets struktur, løbetid og rente. Det præciserer også, om långiveren kræver, at sælgeren foretager reparationer på ejendommen, før han udsteder pantelånet (og i bekræftende fald arten af reparationerne), og hvad sker der med de alvorlige penge, hvis finansieringen falder igennem.
Voldgiftsaftale / videregivelse. Ved at underskrive dette valgfrie tillæg er køberen og sælgeren enige om at bilægge alle tvister gennem bindende voldgift og give afkald på deres rettigheder til retssag.
Blybaseret maling og andre fareafgivelser. Afhængig af jurisdiktion inkluderer en købsaftale ofte flere fareafgivelser, der kræves i henhold til lokale love. Almindelige fareafgivelser dækker radon, brønde og renseanlæg til overfladebehandling og blybaseret maling (til boliger, der blev bygget før slutningen af 1970'erne).
Oplysning om ejendom. Købstilbud inkluderer typisk en sælgers ejendomsmeddelelse, hvor sælgeren bekræfter, at ejendommen er repræsenteret nøjagtigt efter bedste evne. Lokale love kræver undertiden en tredjeparts videregivelse eller rapport, der i detaljer redegør for tilstanden til husets komponenter.

Almindelige betingelser og ændringer

I de fleste stater bliver et købstilbud en bindende kontrakt, når det er accepteret af sælgeren og underskrevet af begge parter. Imidlertid er kontraktens udførelse næsten altid betinget af visse ting, samlet kaldet ”beredskab”. Nogle ulykker indsættes af køberen eller deres agent til købers beskyttelse, mens andre indsættes af sælgeren eller deres agent til sælgers beskyttelse. Nogle, som f.eks. Hjemmekontrol og -vurdering, er en del af det almindelige sprog for købstilbud i mange stater.

I nogle tilfælde resulterer resultatet af en bestemt beredskab i en ændring af købstilbudet. For eksempel siger en køberbestilt boliginspektion afslører en tidligere ukendt mangel, som køberen ønsker rettet inden lukning. Køberen eller deres agent udarbejder derefter et ændringsforslag, der beskriver problemet og specificerer hvornår og hvordan det skal rettes. Hvis sælgeren er enig, underskriver han eller hun ændringen og løber formodentlig problemet. Hvis sælgeren ballejer, kan køberen vælge at gå væk fra aftalen og bede om hans eller hendes alvorlige penge tilbage.

Almindelige betingelser for købstilbud og relaterede ændringer inkluderer:

Hjeminspektion. Ikke alle långivere kræver en køberopkrævet boliginspektion, inden de beslutter sig for at udstede et lån, men købere opfordres kraftigt til at springe for en (typiske omkostninger er ca. $ 300 til $ 500, der betales på inspektionsdatoen og normalt ikke refunderes). Under en hjemmekontrol ser en licensinspektør grundigt over huset og påpeger mindre mangler og større problemer, der ikke altid er synlige for utrente købere. Hvis inspektionen afdækker et stort problem, der ikke tidligere blev rapporteret, såsom tag- eller fundamentskade, tillader inspektionsberedskabet køberen at kræve, at problemet løses eller gå helt væk.
Risikoinspektioner. Farekontrol ser efter mere specifikke problemer, der ikke er dækket af en typisk hjemmekontrol, herunder radon, skadedyr og blymaling. Selvom det altid er valgfrit, anbefales fareinspektioner, når risikoen for en bestemt fare er høj - for eksempel i områder, hvor termitangreb eller radonforurening er almindelige. Omkostningerne varierer afhængigt af inspektionstypen, men falder typisk inden for det lave trecifrede interval.
Kloak- og brøndinspektion. Kloak- og brøndinspektioner vurderer tilstanden, funktionaliteten og sikkerheden i en ejendoms vand- og sanitetsanlæg. Omkostninger er en funktion af inspektionens omfattende og beliggenhed - en ikke-refunderbar forhåndsbetaling på $ 200 til $ 500 er typisk. Ligesom ved hjemmearbejde og farekontrol kan købere kræve en rettelse til større problemer (f.eks. En forurenet brønd eller kloakledning, der er beskadiget af trærødder) eller annullere aftalen.
Vurdering. Ingen långiver ønsker at godkende et realkreditlån værd mere end den underliggende ejendom. Af denne grund kræver långivere næsten altid en vurdering (typisk $ 300 til $ 500, forud og ikke refunderes), før en købers låneansøgning godkendes. Hvis et hus vurderede værdi kommer lavere end købsprisen, vil långiver kun acceptere at finansiere et beløb svarende til den vurderede værdi.
Godkendelse af lån. Hvis købers långiver i sidste ende afviser deres låneansøgning af en eller anden grund, er sælgeren ikke forpligtet til at gennemføre transaktionen. Denne beredskab specificerer, om de alvorlige penge skal returneres eller fortabes til sælgeren, hvis transaktionen falder igennem.
Købers eksisterende ejendom og andre købstilbud. Hvis køberen forsøger at sælge sit nuværende hjem og stole på provenuet fra dette salg for at finansiere et nyt boligkøb, vil han eller hun sandsynligvis gøre lukkende betinget af et vellykket salg. Hvis boligen ikke sælges ved lukning, angiver købstilbuddet, om det nye boligkøb skal annulleres eller forlængelsesdato. Ligeledes, hvis sælgeren overvejer andre købstilbud i hjemmet, gøres det aktuelle købstilbud typisk betinget af deres annullering inden for en specificeret dato.
Tidlig besættelse. Hvis køberen ikke forventer at have et permanent hjem inden lukning (for eksempel, salget af deres forrige hjem lukker før det aktuelle salg), kan sælgeren acceptere at tillade indflytning inden lukningsdatoen og ændre købet aftale i overensstemmelse hermed.
Går igennem. Købere har traditionelt lov til at gå gennem hjemmet kort før lukning (typisk samme dag) for at sikre, at alle de anmodede rettelser og opdateringer er afsluttet, og at husets tilstand ikke er væsentligt ændret siden husinspektionen. Et stort problem, såsom nyt vand- eller brandskade, kan forsinke lukningen eller skifte transaktionen helt.

Sådan udformes et stærkt tilbud

Når du sammenstiller dit købstilbud, skal du huske disse tip. Bare blød ikke over det så længe, eller en mere hurtig køber kunne slå dig til stansen.

1. Bestil en sammenlignende markedsanalyse

Før de første pris stilles, bestiller de fleste sælgere en sammenlignende markedsanalyse (CMA). En CMA estimerer hjemmets aktuelle markedsværdi ved at evaluere mindst tre nylige salg af lignende ejendomme i det omkringliggende kvarter.

Inden du afgiver et tilbud, skal du bede din ejendomsmægler om at foretage en CMA på dine vegne. Dette giver dig et opdateret billede af dit lokale marked, hvilket er særlig vigtigt, hvis hjemmet har været på markedet i et par måneder. Det ser også et hjem, der naturligvis er overpris - hvis CMA antyder en markedsværdi i intervallet $ 250.000 til $ 270.000, og hjemmet er prissat til $ 300.000, har du plads til at forhandle. Men selv hvis hjemmet er rimeligt prissat i den høje ende af sortimentet, giver din CMA dig et rimeligt udgangspunkt for et første tilbud.

2. Overvej tid på markedet og andre markedsindikatorer

Ud over resultaterne af en CMA er den tid, et hjem har brugt på markedet, en god indikator for køberens interesse. Disse data er offentligt tilgængelige på MLS- og hjemmefindingssider som Trulia.

Mere bredt giver den gennemsnitlige hjemmets tid på markedet i dit område (postnummer, by eller amt) indblik i den samlede tilstand af områdets boligmarked - uanset om det er et købermarked, sælgers marked eller heller ikke. Huse forbliver på markedet længere på købers markeder og sælger hurtigere på sælgers markeder.

Dit tilbud skal afspejle den aktuelle lokale efterspørgsel og skal være i overensstemmelse med andre tilbud, som sælgeren sandsynligvis vil modtage. For eksempel er det sandsynligt, at en sælger, hvis hus har været på markedet i lang tid og kæmpet for at tiltrække bud, vil acceptere et lavere tilbud end en sælger, der netop har opført ejendommen. På varmere markeder forbliver ofte hjem på markedet i bare et par dage (eller endda timer) og tiltrækker bud til eller over listepris.

Derefter er hver situation anderledes. For eksempel, selv på de hotteste sælgers markeder, kæmper skandaløst overpris nye huse og ældre hjem med alvorlige mangler for at tiltrække betydelige tilbud. Hvis du er i tvivl, skal du bede din ejendomsmægler (eller, hvis du er selvrepræsenteret, en bekendt, der er bekendt med det lokale marked) om vejledning.

3. Find sælgers motiver

Sælgers personlige motivering er lige så vigtig som markedets samlede temperatur. Nogle sælgere er nødt til at losse så hurtigt som muligt, måske på grund af en presserende flytning eller et presserende behov for at skaffe kapital for at købe en anden ejendom. Sådanne sælgere er kendt som ”motiverede sælgere” og er ofte villige til at acceptere betydeligt mindre end deres anmodede pris, især på købers markeder.

Andre sælgere, såsom dem, der nedskærer fra et langtidsholdet familiehus til et kortere lejebolig, har ikke særlig fart og har råd til at vente på det rigtige tilbud. Kig efter ledetråde, f.eks. Om boligen er ejerboliger og sælgerens egne udsagn, til hvilken kategori din sælger passer ind i.

4. Find ud af andre tilbud på ejendommen

I mange jurisdiktioner behøver ikke sælgere at afsløre indkøbsordrer, der er under overvejelse. Først når sælgeren accepterer et tilbud, bliver det et spørgsmål om offentlig registrering.

Det er dog muligt for erfarne ejendomsmæglere at sniffe ud konkurrerende tilbud. Inden du sender dit tilbud, skal du bede din agent om at spørge sælgers agent om den seneste visningsaktivitet. Sælgers agent vil sandsynligvis ikke røbe, om sælgeren er i besiddelse af et andet tilbud, men han eller hun må indrømme, at der ikke er meget alvorlig interesse i ejendommen, eller omvendt, at der har været meget nylig interesse. Hvis du ikke har en agent, er du nødt til at gøre dette sløjfe på egen hånd.

Hvis du har mistanke om, at sælgeren har flere tilbud i hånden, skal du indsende dit tilbud hurtigt og gøre det mere sælgervenligt (højere tilbudspris, færre sælgerbetalte omkostninger), end du ellers ville have gjort. Hvis det synes usandsynligt, at der er flere tilbud i huset, skal du gøre dit tilbud mere købsvenligt, da du sandsynligvis har en mulighed for at forhandle.

5. Husk, at visse omkostninger til forudgående lukning ikke kan refunderes

Husk at visse omudgående lukningsomkostninger skal betales på forhånd og kan ikke refunderes. Som minimum betaler du sandsynligvis for en hjemmekontrol og -vurdering - hvilket kan køre en samlet $ 1.000. Du kan også betale for skadedyrsbekæmpelse, radon, kloak, blymaling og andre fareinspektioner og tilføje $ 1.000 eller mere til dine forhåndsomkostninger. Og hvis dine alvorlige penge ikke refunderes, kan du være ude af hundreder eller tusinder mere.

Foretagelse af nogen af disse betalinger på en ejendom, der ikke lukker for det, kan påvirke dit budget såvel som din moral. Før du sender et købstilbud, selv et lavkugletilbud, som du helt sikkert ikke vil blive accepteret som den er, skal du tjekke, at du er seriøs med at købe den bestemte ejendom.

6. Få et godkendelsesbrev til finansierede transaktioner

Inden du fremsætter tilbud, skal du bede din långiver om et forhåndsgodkendelsesbrev, hvori det hedder, at du midlertidigt er godkendt til et realkreditlån op til et vist dollarsum. For at få et forudgående godkendelsesbrev skal du sandsynligvis mødes med en låneansvarlig, samtykke til en kreditcheck og give indkomst- og aktivverifikation (normalt betalingsstubber eller kontoudtog).

Selvom det ikke er det samme som den endelige lånegodkendelse, øger forudgående godkendelse sandsynligheden for, at din låneansøgning til sidst vil blive godkendt. På grund af den lavere sandsynlighed for endelig godkendelse, overvejer mange sælgere ikke seriøst finansierede tilbud uden vedlagte forhåndsgodkendelsesdokumenter. Forhåndsgodkendelse er ikke påkrævet for alle kontante transaktioner, da der ikke er tale om finansiering.

7. Stræk din udbetaling

Jo større kontantkomponenten i dit tilbud er, desto mere attraktiv ser det ud for sælgeren. Det skyldes, at tilbud, der kræver mindre lån, er mindre tilbøjelige til at falde igennem på grund af et finansieringsproblem.

Alt andet lige er det sandsynligvis, at en sælger, der præsenteres for et tilbud på $ 200.000 med en 3,5% udbetaling og et $ 200.000-tilbud med en 20% forskud, vælger det sidstnævnte. All-cash-tilbud er endnu bedre, skønt de ikke kan opnås for de fleste første gang boligkøbere.

8. Få en advokat til at gennemgå tilbuddet

Et købstilbud til fast ejendom er et af de vigtigste juridiske dokumenter, du sandsynligvis vil underskrive i din levetid. Selv hvis din stats love ikke kræver en licenseret advokat til at udarbejde købstilbud, er det næsten altid værd at få en advokat til at gennemgå dit tilbud og sikre, at der ikke er noget uortodoks eller potentielt skadeligt for dig i det.

Mange ejendomsadvokater udfører dette arbejde mod et rimeligt fast gebyr, der kan løbe mellem $ 150 og $ 300, eller mere afhængigt af placeringen. Det er en lejlighedskøb i forhold til de potentielle omkostninger ved et dårligt formuleret eller skødesløst gennemgået tilbud - hvis du f.eks. Underskriver dit tilbud, hvis du antager, at dit indskud på $ 2.000, der kan indbetales, refunderes og senere finder ud af, at det ikke er.

Sælgersvar & modforbud

Når du har indsendt dit købstilbud, har sælgeren indtil slutningen af overvejelsesvinduet til at svare. Hvis sælgeren har flere tilbud på huset, og dit ikke er blandt de mest attraktive, kan han eller hun simpelthen ignorere tilbudet.

Mere almindeligt svarer sælgere på købstilbud fra:

Accept af betingelserne. Når tilbudet er så godt, som sælgeren kan håbe på under omstændighederne, accepterer han eller hun det som skrevet og underskriver det, hvilket skaber en bindende købsaftale. Det er stadig muligt at foretage ændringer (f.eks. Anmodninger om at løse problemer, der er afsløret af en hjemmekontrol) indtil lukningsdatoen, forudsat at begge parter er enige og underskriver.
Afvisning af betingelserne. Når tilbudsprisen er for lav, eller hvis tilbudets vilkår er ugunstige for sælgeren, afviser sælgeren tilbudet direkte. Mens en afvisning altid svæver, er sølvforingen, at sælgeren i det mindste er villig til at samarbejde med dig. Du kan frit følge et afvist tilbud med et nyt, mere sælgervenligt tilbud.
At lave en modoffer. Når tilbuddet er fristende, men ikke helt tilfredsstillende, ændrer sælgeren det ved at ændre nøgleklausuler (f.eks. Købsprisen og sælgerbetalte omkostninger), underskrive det og sende det tilbage. Dette er kendt som et modudbytte. Du kan vælge at acceptere modudbyttet som skrevet eller ændre det yderligere, underskrive det og sende det tilbage til sælgeren til gennemgang. Denne proces kan fortsætte så længe som nødvendigt, indtil sælgeren accepterer et tilbud, eller en af parterne afbryder forhandlingerne.

I nogle situationer forhandler sælgere, der modtager flere tilbud på én gang, med hver potentiel køber individuelt i et forsøg på at få den bedst mulige aftale. Hvis sælgeren hurtigere vil nå en bindende aftale, kan han eller hun simpelthen bede hver interesseret køber om deres bedst mulige tilbud, og vælg derefter det mest gunstige.

Det endelige ord

At sammenstille og udføre et købstilbud er ikke så overbevisende som at besøge åbne huse eller gå gennem huse til salg, men processen har dens charme. Selvom min kone og jeg havde en ejendomsmægler, der udarbejdede indkøbstilbud og modforbud, som vi lavede på vores nyligt købte hus, lærte vi meget under processen. Derudover var forhandlingsprocessen - skønt stressende - faktisk sjov, og det var utroligt tilfredsstillende at høre, at sælgeren havde accepteret et tilbud, der var væsentligt under det, vi var villige til at betale. Jeg vil ikke snart gennemgå processen igen, men jeg er bestemt mere sikker på min evne til at navigere i den, når tiden til sidst kommer.

Har du afgivet et købstilbud på et hjem?