Sådan finder du en stor ejendomsmægler (ejendomsmægler), du kan stole på

Imidlertid falder denne due diligence ofte ved vejen, når det kommer til at ansætte en ejendomsmægler. Alligevel er det at købe eller sælge et hjem en af de største økonomiske beslutninger, du træffer, og at finde den rigtige person til at repræsentere dine interesser er nøglen til at få det bedste tilbud eller det bedste afkast på din investering.

Hvis du vælger den rigtige ejendomsmægler, vil processen gå relativt problemfrit. Den forkerte agent kan imidlertid ødelægge en transaktion og muligvis endda miste salget helt. Med andre ord, det er en stor beslutning.

Men hvad skal du kigge efter, når du ansætter en ejendomsmægler? Hvilke røde flag skal du passe på? Her er hvad du har brug for at vide for at finde en god ejendomsmægler.

Hvilken type agent har du brug for?

Første ting først: Køber du et hjem eller sælger et hjem? Dette svar er nøglen til at finde ud af, hvilken type agent du har brug for.

Agenter, der arbejder med husejere, der sælger et hjem, kaldes "sælgers agenter" eller "lister agenter." Disse agenter repræsenterer husejers interesser under noterings- og forhandlingsprocessen.

Agenter, der arbejder med huskøbere kaldes "køberagenter" eller "salgsagenter." Disse agenter repræsenterer køberens interesser under visnings- og forhandlingsprocessen. Nogle købers agenter arbejder udelukkende med købere, hvilket betyder, at de slet ikke angiver nogen boliger.

Udtrykkene "sælgers agent" og "salgsagent" forvirrer ofte folk i huskøb og hjemmesalgsproces, fordi de lyder næsten identiske. De repræsenterer imidlertid forskellige parter med forskellige interesser. Sælgers agenter repræsenterer den part, der sælger et hjem, mens salgsagenter repræsenterer den part, der køber huset; dog kaldes de kun en "salgsagent", når den endelige kontrakt er underskrevet.

Dobbeltagenter

Nogle agenter kaldes "dobbeltagenter", hvilket betyder, at de har aftalt at repræsentere interesserne for både køber og sælger under huskøbsprocessen.

Sådan fungerer det. Forestil dig, at du går ind i et åbent hus og bliver forelsket i stedet. Det er en varm ejendom, og du ved, at den ikke vil vare. Du er lige startet din hjemmesøgning og har ikke din egen agent. Noteringsagenten er dog på stedet og vil meget gerne hjælpe dig med at afgive et tilbud derhjemme lige der. Du ønsker ikke at vente med at få din egen agent, så du accepterer at arbejde med hende. I dette tilfælde indgik du lige et samarbejde med en dobbeltagent.

Dobbelt agentur er kontroversielt, fordi agenter er tvunget til at gå en meget fin linje og forblive neutral under hele processen. Når alt kommer til alt repræsenterer de en sælger, der ønsker at få den højest mulige pris for deres hjem, og en køber, der ønsker at få den laveste pris muligt for det samme hjem.

Der er også en potentiel interessekonflikt på grund af provision. I et typisk salg opdeler køberens agent og noteringsagent ca. 6% provision og fik ca. 3% hver. En dobbeltagent holder 100% af provisionen, hvilket betyder, at det er i deres bedste interesse at sælge et hjem til den højest mulige pris. Dette fungerer godt for sælgeren, men ikke så godt for køberen.

Mange ejendomsmæglere føler sig stærkt omkring dobbelt agentur med god grund. Dual agenter er lovligt forbudt at tage sider i transaktionen eller dele fortrolige oplysninger. Så de får dobbelt provision, mens de giver mindre råd og vejledning til begge parter. Det meste af tiden er den eneste person, der virkelig drager fordel af agenten.

Dobbelt agentur er kun lovligt i nogle stater, såsom Californien og Texas. I de stater, hvor det er tilladt, er agenter lovligt forpligtet til at offentliggøre deres dobbeltagentur, før en kontrakt er underskrevet. For at finde ud af, om dobbelt agentur er lovligt i din stat, skal du blot Google "Er dobbelt agentur lovligt i" sammen med din stats navn.

Sådan finder du en stor ejendomsmægler

Ikke enhver agent derude vil være den rigtige pasform til dig. Selv meget succesrige agenter har deres ulemper.

For eksempel kan den bedst sælgende agent i dit område muligvis have et imponerende reklamebudget og et stort team på plads til at hjælpe klienter. Dette kan dog betyde, at du ender med at arbejde med flere forskellige mennesker gennem hele købs- eller salgsprocessen. Hvis du leder efter personlig opmærksomhed, er denne bestemte agent muligvis ikke den bedste pasform.

På den anden side kan du støde på en agent med meget mindre erfaring, men hvis personlighed passer perfekt til din. Du har mistanke om, at deres drev til at gøre dig lykkelig - og modtage nogle eftertragtede henvisninger og vidnesbyrd til gengæld - måske er vigtigere end oplevelse alene.

Der er meget at overveje, når det kommer til at finde den bedste agent til din situation. Sådan kommer du i gang.

1. Opret en kort liste over agenter

Takket være Google kan du nemt finde snesevis til hundredvis af agenter i dit område med et par tastetryk. Dog finder du normalt mere detaljerede oplysninger om agenter via et ejendomswebsted.

Et af de bedste steder at starte din søgning er Zillows Agent Finder, som giver dig mulighed for at se en komplet liste over lokale agenter med deres klientanmeldelser og nylige fortegnelser. Funktionen for nyere lister er især nyttig. Først kan du bruge det til at finde agenter, der for nylig har samarbejdet med sælgere eller købere i det område, du overvejer. Hvis du sælger dit hjem, giver det dig også mulighed for at analysere, hvordan hver agent fotograferer og markedsfører deres lister. Ser hver liste for eksempel professionel og tiltalende ud? Er der en videotur?

Andre nyttige websteder inkluderer Realtor.com og HomeLight.

Lav en liste over mindst tre agenter, du er interesseret i at interviewe.

2. Stil mange spørgsmål

Nu hvor du har en kort liste over agenter, er dit næste skridt at tale med dem personligt. Ja, du kan foretage en telefoninterview, men det er bedre at møde personligt.

Et møde ansigt til ansigt giver dig mulighed for virkelig at få en fornemmelse af, hvem denne person er, hvad deres værdier er, og om hans personlighed vil passe godt til din eller ej. Dette er den person, der vil guide dig gennem en stressende og økonomisk betydningsfuld proces; du har brug for at føle dig godt tilpas med at tale med dem. Du skal også vide, om de vil fortælle dig sandheden i stedet for at overtrække sukker nogle dårlige nyheder. Og du er nødt til at vide, at du deler de samme kerneværdier.

Start med disse generelle spørgsmål:

Arbejder du i fast ejendom på fuld tid?
Hvor længe har du fået licens?
Er du medlem af National Association of Realtors (NAR)? (NAR kræver yderligere træning og overholdelse af en streng etisk kodeks.)
Arbejder du med et team? I så fald vil jeg primært arbejde sammen med dig eller en anden?
Hvor meget af din virksomhed kommer fra henvisninger?
Hvad er dit gennemsnitlige antal nuværende klienter?
Hvordan kan du kommunikere? (For eksempel foretrækker din agent muligvis hurtige tekster til at videregive oplysninger, mens du hellere vil have et telefonopkald. Sørg for, at du er på den samme side her, da god kommunikation er nøglen til et vellykket arbejdsforhold.)
Har en klient nogensinde indgivet en klage mod dig eller dit agentur? Hvis ja, hvordan håndterede du det??
Har du vundet professionelle priser?
Hvilken type kontrakt tilbyder du? Hvad sker der, hvis jeg er utilfreds med vores arbejdsforhold?
Hvad kan du bedst lide at være ejendomsmægler? Hvad kan du mindst lide?

Disse spørgsmål er en god måde at komme samtalen i gang på. Du skal dog stille yderligere spørgsmål, afhængigt af om du køber eller sælger.

Hvis du sælger et hjem

Hvis du sælger et hjem, skal du stille potentielle agenter følgende spørgsmål:

Hvor mange salg lukkede du i år?
Hvor mange hjem har du solgt i mit område? Var de i en lignende prisklasse som mit hjem?
Hvor mange af disse huse solgt til eller i nærheden af listeprisen?
Har du brug for prækvalifikation eller forudgående godkendelse fra et realkreditfirma, før du viser huse?
Hvad er dit gebyr? Hvilke andre ejendomsgebyrer vil jeg være ansvarlig for? (Husk, at ejendomsgebyrer er omsættelige.)
Hvad er din markedsføringsstrategi for et hjem som mit?
Bruger du en professionel fotograf eller hjemmestager?
Hvad skal jeg gøre for at få mit hus klar til salg eller for at øge dens kantsten? (De har muligvis nogle forslag til ombygning af projekter for at øge dit hjem værdi.)
Værter du for åbne huse?
Hvor lang tid tror du, det vil tage at sælge mit hjem?
Hvem er min målkøber?

Hvis du køber et hjem

Hvis du køber et hjem, skal du overveje disse spørgsmål:

Hvor bekendt er du med de områder eller kvarterer, jeg er interesseret i?
Sker der noget i dette område eller kvarter, som jeg burde vide om? Hvis dette er tilfældet, vil disse ændringer påvirke boligpriserne nu eller i fremtiden?
Hvilke tidspunkter er du til rådighed for at vise huse?
Hvor ofte vil du sende mig nye lister, der matcher det, jeg leder efter?
Kan du anbefale andre fagfolk, jeg har brug for, såsom en hjemmekontrollør?
Hvor lang tid tager den typiske købsproces dig?
Hvor mange hjem viser du i gennemsnit købere, før de afgiver et tilbud? (Dette er en vigtig statistik, fordi en god ejendomsmægler vil vide, hvad deres klienter ønsker og bliver nødt til at vise færre boliger, før de finder den rigtige pasform. Dette sparer tid og energi for alle involverede.)
Deltager du i hver hjemmekontrol? (Agenter, der deltager i hjemmekontrol, kan stille husinspektøren direkte spørgsmål; denne information kan hjælpe dem med at forhandle om en lavere pris.)
Hvad er dit forhold mellem salg og liste for dine sidste 10 transaktioner? (Forskellen mellem salgsprisen og listeprisen giver dig en vigtig ledetråd om, hvor god denne agent er til at forhandle.)

3. Tal med tidligere kunder

Når du har interviewet flere agenter personligt, er det vigtigt at tale med nogle af deres tidligere klienter. Bed hver agent om at give dig kontaktoplysninger til mindst tre klienter, de har arbejdet med i det forløbne år.

Overvej at stille disse klienter følgende spørgsmål:

Hvordan var din oplevelse med denne agent generelt?
Hvad kunne du lide bedst med denne agent? Hvad kunne du mindst lide??
Hvis du solgte dit hjem, hvordan markedsførte agenten din ejendom? Føler du, at det var effektivt? Hvor længe var dit hjem på markedet?
Hvis du købte dit hjem, føler du, at agenten var villig til at vise dig enhver ejendom, du var interesseret i? Følte du, at de forstod, hvad du virkelig ville have i et hjem?
Var de hurtige til at svare på telefonopkald og e-mail?
Er de en god lytter?
Hvad var dit hjemmes listepris og den endelige salgspris?
Føler du, at denne agent fik dig den bedst mulige pris?

4. Bekræft deres licens

Det er svært at tro, at nogen ville lyve om at være en licenseret ejendomsmægler, men det sker. Heldigvis er der en nem måde for forbrugerne at kontrollere, at en agentlicens er legitim. Association of Real Estate Law Officials (ARELLO) har en søgbar database, der giver forbrugere mulighed for at verificere en agentens licens eller registrering.

Arbejde med nye agenter: fordele og ulemper

Hvis du overvejer at arbejde med en agent med ringe eller ingen erfaring, skal du finde ud af mere om deres nuværende situation og fremtidige mål.

F.eks. Begynder mange agenter deres karriere med at sælge boliger på siden, mens de stadig holder et fuldtidsjob. Selvom der ikke er noget galt med dette, er det vigtigt at finde ud af, om denne agent har den tid og fleksibilitet, du har brug for. Overvej disse spørgsmål:

Vil du være i stand til at returnere telefonopkald eller e-mails i løbet af dagen eller kun om aftenen?
Vil du være begrænset til kun at vise hjem i weekenden?
Har du en mentor, som du kan henvende dig til, hvis forhandlingsprocessen bliver vanskelig eller ukendt?
Har du deltaget i nylige konferencer eller seminarer? I bekræftende fald hvilke?

Husk, at nye agenter ikke har erfarne erfarne fagfolk; fast ejendom er bestemt et "lære som du går" erhverv. Denne manglende erfaring kan være en ulempe ved forhandlingsbordet, især ved komplekse transaktioner. Er du komfortabel med at være en del af denne agents læringsproces?

Når det er sagt, er nye agenter sultne efter både kunder og oplevelse, og som det gamle ordsprog siger: "Den sultne ulv jager bedst." En uerfaren agent vil sandsynligvis bøje sig bagud for at imødekomme dine behov og gøre dig lykkelig, og de vil sandsynligvis have masser af tid til at give dig en-til-en opmærksomhed. Vej hvad du ønsker, og hvad du er komfortabel med, før du underskriver en kontrakt

Røde flag at se ud efter

Ifølge ARELLO, som citeret af NAR, er der omkring 2 millioner aktive ejendomsmæglere i USA. Det betyder, at der er masser af gode agenter at have. Det betyder også, at du sandsynligvis vil løbe ind i nogle dårlige æbler.

Sørg for at finde en agent, der passer dig, ved at holde øje med disse røde flag.

1. De ønsker at liste dit hjem til en høj pris

Hvis du sælger dit hjem, er den oprindelige listepris nøglen til et vellykket salg.

Forhåbentlig planlægger du at interviewe mindst tre noteringsagenter. Hver af disse agenter skal være i stand til at fortælle dig, hvad de gerne vil have dit hjem til. Denne listepris er baseret på en række faktorer, herunder din placering, firkantede optagelser, det nylige sammenlignelige salg i dit område (kaldet ”komps) og husets alder og tilstand.

Alle de agenter, du interviewer, bruger de samme oplysninger til at prissætte dit hjem, hvilket betyder, at alle tilbud skal være temmelig ens. Pas på en agent, der priser dit hjem væsentligt højere end andre agenter, du har interviewet; dette er et tegn på uerfarenhed, grådighed eller begge dele.

En pris, der er for høj, betyder, at mange potentielle købere ikke engang ser på dit hjem, fordi det er ude af deres budget eller simpelthen for dyrt til, hvad de ville få. Dit hjem vil falme på markedet i flere måneder længere end et hus med mere konkurrencedygtig pris, og det kan endda sælge for meget mindre end det ville have med en nøjagtig startpris.

2. De er en dårlig kommunikator

Alt for ofte er en mangel på kommunikation klagen nr. 1 fra folk, der arbejder med ejendomsmæglere.

Klar og rettidig kommunikation er vigtig i huskøb og salg af boliger. Ejendomsmæglere skal være gode kommunikatører for effektivt at hjælpe deres klienter og sikre, at denne komplicerede proces afsluttes med succes. I nogle tilfælde vil du kommunikere med denne person dagligt.

Se nøje på en potentiel agents e-mails til dig, deres markedsføringsmateriale og deres websted eller blog. Er deres skrivning klar og fri for fejl? Er det let at forstå, hvad de taler om? Når du oprindeligt kontaktede dem, returnerede de dit opkald eller e-mail rettidigt? I løbet af samtalen tager de sig tid til at lytte til det, du siger, eller afbryder de dig og begynder at tale?

Dårlige skrive- og kommunikationsevner kan betyde, at agenten ikke overfører vigtige oplysninger hurtigt eller klart, eller det kan signalere, at de bare er for travle til at arbejde sammen med dig. Uanset hvad, gå videre.

3. De stiller ikke spørgsmål

Store agenter er gode lyttere. De ved, at nøglen til et vellykket samarbejde hænger sammen med at forstå, hvad du ønsker og har brug for.

En god agent vil tage tid at finde ud af mere om dine drømme og mål. For eksempel, hvis du køber et hjem, vil en god agent have lyst til at vide, om du er en investor eller leder efter et langsigtet hjem. Hvis du sælger, kan en god agent spørge om din tidslinje, prisfleksibilitet og hvad du leder efter i forholdet.

Dette er blot et par eksempler; pointen er, at en god agent vil stille spørgsmål for at lære, hvad du leder efter. Hvis agenten holder mor, skal du gå med en anden.

4. Deres kommission er lav

Sælgeren betaler fast ejendomsprovisioner, som normalt er inkluderet i husets listepris. Provisioner er typisk 6%, hvilket er delt mellem noteringsagent og købers agent.

Hvis en agent citerer dig en provision under 5%, skal du passe på. De forsøger måske at vinde din virksomhed ved at tilbyde dig en aftale, men denne ultra-lave provision vil sandsynligvis skræmme andre agenter, der ikke ønsker at dele et så lavt gebyr.

Det endelige ord

At købe og sælge et hjem er følelsesmæssigt og stressende af mange grunde. Meget står på spil, og det er en af de største økonomiske beslutninger, du vil tage i dit liv. At finde den rigtige agent til din situation er nøglen til at sikre, at transaktionen går glat, og at alle går glade væk.

Da jeg solgte mit første hjem, overvejede jeg ikke, hvem min fortegnelsesagent ville være - en almindelig fejltagelse for førstegangshusejere. Jeg gik med agenten, vi havde brugt, da vi købte huset, fordi hun var venlig, og vi kendte hende.

Mens hun var en god købers agent, var hun en frygtelig noteringsagent. Hun prissatte vores hjem alt for højt for markedet, gjorde nul-markedsføring, og som et resultat tog det over to år at sælge. Endelig rejste jeg mig og fandt en forbløffende agent, der solgte vores hjem inden for et par måneder efter overtagelsen af fortegnelsen.

Hvis jeg havde lavet mine hjemmearbejde fra start, ville vores hjem sandsynligvis have solgt hurtigt og til en konkurrencedygtig pris. I stedet for forsvandt det på markedet, og vi tabte næsten $ 40.000. Det var en dyre fejltagelse, vi aldrig igen vil begå. Vi gør os klar til at sælge vores nuværende hjem, og du kan satse på, at vi vil interviewe flere agenter for at finde den rigtige til vores situation.

Gør din research. Ja, det tager tid og kræfter, men at vælge den rigtige agent betaler enormt udbytte i det lange løb.

Har du arbejdet med en god (eller ikke så stor) agent, når du købte eller solgte dit hjem? Hvordan var din oplevelse??