Sådan køber du et afskærmningshus eller en ejendom fra en bank - 5 spørgsmål, du skal stille

I denne artikel opsummerer jeg nogle af de vigtigste spørgsmål at overveje, inden jeg beslutter at underskrive en købekontrakt til afskærmning. Jeg vil også tilføje nogle af mine egne personlige anekdoter og dele dele af min oplevelse. Hvis du er interesseret i at købe et afskærmningshus, er disse punkter vigtige at overveje og kan hjælpe dig med at opbygge en sundere finansiel portefølje.

1. Hvor længe har ejendommen været på markedet?
Ikke alle afskærmede ejendomme oprettes ens. F.eks. Vil en god ejendom i et kommende kvarter hurtigt købes - normalt af en ejendomsinvestor eller en ivrig person, der leder efter et nyt hus. Forvent ikke, at disse huse bliver på markedet i mere end 30 dage.

Hvis du køber et hus i sub-par tilstand eller i et område, der er blevet hårdt ramt af realkreditkrisen, forventes en længere markedstid. Som køber kan dette føre til mere fleksibilitet i prisen: banker hader at have en afskærmet ejendom på deres hænder i mere end 90 dage (et finanspolitisk kvartal), og de vil forhandle med en god køber.

Jeg købte mit hjem i Arizona, efter at det havde været på markedet i næsten tre måneder. Jeg så, at prisen på huset blev sænket med næsten 7% hver måned, og derfor ventede ikke på den næste måned med at købe huset. I stedet forhandlede jeg med banken for at sænke prisen yderligere 12% fra den seneste pris. Banken tilbød tilbudt med en rabat på 9%. Min endelige besparelse udgjorde næsten en 23% rabat fra den anførte pris (dvs. 7% + 7% + 9%).

2. Hvor meget betaler du pr. Kvadratfod af den beboelige bolig?
Prisen pr. Kvadratfodsberegning er en god måde at bestemme dit hjem værd. Tjek de gennemsnitlige priser pr. Kvadratmeter på huse solgt i de foregående to måneder i samme postnummer. Multiplicer det med dit hjem's beboelige område for at bestemme en "gennemsnitlig" pris for dit hus.

For eksempel, hvis et hjem er værd $ 75 per kvadratfod, og der er 1.500 kvadratfod, er den samlede værdi af hjemmet $ 112.500.

Hvis du vil betale gennemsnitsprisen, er der naturligvis en risiko for, at du betaler for meget. Medmindre dit hus er i fremragende stand, og der ikke er meget arbejde at gøre på det (i hvilket tilfælde betalende gennemsnit er stort!), Se på de nederste to tredjedele af priserne. Lad os med det i tankerne genberegne hjemmeværdien og se, hvad vi får.

Da vi antager, at hjemmet ikke er på toppen af ​​markedet med hensyn til værdi, antager vi, at det er værd $ 65 per kvadratfod. Multipliseret med de samme 1.500 kvadratmeter som før, er huset nu værd $ 97.500. Voila! You har lige sparet $ 15.000. Tror du, du kan bruge det til bedre brug? Helt bestemt.

Som en hård forhandler var jeg fast besluttet på at betale en meget lav pris pr. Kvadratmeter for mit hjem; Jeg vidste, at Arizona-markedet ikke ville blive bedre. Jeg betalte faktisk den næst laveste pris pr. Kvadratmeter i mit postnummer på købstidspunktet i 90-dages periode.

3. Betaler du kontant eller pantsætter du??
Hvis du betaler kontant, går dit tilbud direkte foran på bankens stak af tilbud. Lad os sige, at du tilbyder $ 85.000 kontant for et hus, der er opført til $ 100.000. Du har sandsynligvis en bedre chance for at få det end den, der tilbyder $ 95.000. Kontanter betyder, at du er en pålidelig køber, og banken behøver ikke vente to uger på, at din check kommer ind. Brug dette til din fordel.

Hvis du køber dit hjem med et realkreditlån, har du mere fleksibilitet i prisen, da den indledende udbetaling vil være ca. 20% af huset. Hvis du virkelig elsker huset, skal du ikke bekymre dig om at betale lidt mere for at få det.

Som kontantkøber selv vidste jeg, at jeg havde gearing på mange fronter. Min ejendomsmægler, der foretager provision baseret på mit køb, ville have, at jeg skulle tilbyde et beløb meget tæt på den anmodede pris, så han havde et bestemt salg. Selvfølgelig var han ikke den, der betalte, så hans mening blev sat på vent.

4. Er der mange afskærmede huse i det samme område??
Hvis der er en masse afskærmede huse i nærheden af ​​det, du køber, kommer sandsynligvis et øget værdifald. Dette scenarie sender mange negative meddelelser til potentielle købere om kvarteret, byen og markedet. I vores nuværende økonomi er dette en allestedsnærværende scene, men lad ikke det afspore dig fra at tage en klog beslutning. Indtil alle huse på blokken er solgt, vil der være et afskærmet hus, der nedbringer din ejendomsværdi. Kør en hurtig postkodescanning på et betroet websted som Redfin eller Zillow for at se, hvordan det går med området.

Da det hus, jeg købte, vil være hos mig i mindst et halvt årti, var jeg ikke for bekymret for at se yderligere fire huse på blokken i afskærmning. Jeg mener, at fem år er rigelig tid til, at priserne falder og kommer tilbage igen, hvilket garanterer, at min investering er sikker.

5. Hvor mange penge vil du have efter købet?
Vær forberedt på at bruge en masse penge efter dit første køb for at fikse huset til at opfylde dine standarder. Har mindst yderligere 20% af husværdien gemt væk i nødstilfælde. Selv efter en hjemmekontrol vil du finde ting, der generer dig og skal ændres. Glem ikke apparater, møbler, landskabspleje og ejendomsskat. Hvis det er muligt, skal du bede banken om at dække escrow-gebyrer (eller et hvilket som helst af de andre ejendomsgebyrer eller prioritetsgebyrer), så du har flere kontanter til rådighed. Selv $ 1.000 de betaler er $ 1.000 mere i lommen, hvilket er nok til en storskærms LCD eller plasma-tv!

Personligt har jeg brugt tusinder på forskellige hjemmeforbedringer. Jeg var faktisk temmelig overrasket over, hvor hurtigt disse omkostninger tilføjer. Små køb som sikkerhedsindskud til en strømkonto og nye døre til huset var ting, som jeg simpelthen ikke tænkte på før.

Der er mange andre spørgsmål, man skal tage højde for, inden man beslutter at slå sig ned, især når man køber en afskærmningsejendom. Har du nogen erfaring med afskærmninger? Hvordan har din oplevelse været, og hvad ser du typisk ud efter?