Sådan køber du et Fixer-Upper House - Spar penge og undgå risici

Men inden du løber ud for at købe dig en fixer-øvre, skal du gå tilbage og tage en realitycheck. Selvfølgelig kan det at købe en fixer-øvre og sætte noget arbejde i det være en god måde at få et godt hjem på et budget - især hvis du laver reparationer selv. Men det kan også være en god måde at blive suget ind i en pengegrop, der slukker dine besparelser såvel som din fritid og stadig er sulten på mere.

For at beslutte, om fixing af en fixer-overdel virkelig er for dig, skal du have en realistisk idé om, hvad jobbet involverer. Det betyder at vide, hvordan man beregner de faktiske omkostninger ved reparation fra top til bund. Det betyder at finde ud af, om dine færdigheder, din tidsplan, dit budget og dine forhold kan håndtere belastningen. Og endelig betyder det at vide, hvordan man får den bedste deal, hvis du vælger at tage springet.

Sådan bestemmes de rigtige omkostninger ved en Fixer-øvre

Et af problemerne med alle disse reality-tv-shows er, at de ikke går i detaljer i omkostningerne. De fokuserer på dramaet: opdage et skjult problem, finde en kreativ løsning og til sidst afsløre et smukt, transformeret rum.

Men i det virkelige liv betyder numre noget. Inden du selv begynder at fastgøre vægge eller vælge malingfarver, skal du vide, om du virkelig har råd til at købe dette hus og udføre reparationer på det. At arbejde ud, hvor meget disse reparationer koster, er en kompleks proces med flere trin - og hver enkelt kan have en stor indflydelse på den endelige sum.

Trin 1: Identificer fremtidige reparationer

For at finde ud af, hvor meget det vil koste at løse dit fixer-øvre, er den første ting, du har brug for at vide, nøjagtigt, hvad der skal rettes. Et godt første skridt er at gå over huset, rum for værelse og nedskrive alle de problemer, du ser. Det er dog ikke nok af sig selv, fordi gamle huse kan have en masse problemer, der ikke er synlige for det blotte øje. For eksempel kan du se, om køkkenskabe er forældede, men du kan ikke se, om der er rådnende gips bag dem.

For at afsløre disse skjulte problemer, skal du medbringe en professionel inspektør. Dette er et vigtigt trin i processen. En inspektør kan afsløre alle slags problemer, der ikke er indlysende, såsom forældede ledninger, vandskader fra lækkende rør eller termitter. Inspektører kan også udføre test for at se, om huset indeholder nogen farer som skimmel, radon eller blymaling.

Trin 2: Dobbeltkontrol af strukturelle problemer

Undertiden viser en inspektion store strukturelle problemer med huset. Dette er problemer, der gør huset farligt at bo i. Eksempler inkluderer:

Skader på fundamentet
Store VVS-problemer eller elektriske problemer
Et utilstrækkeligt HVAC-system
Omfattende skader på vægge, tag eller sidespor
Alvorlig termit eller skimmelsvamp

Hvis du finder problemer som dette, siger eksperter, er det sandsynligvis bedst at gå væk. Din fixer-øvre har brug for stort, dyrt arbejde for at gøre det leveligt - og chancerne er, at du ikke får de fleste af de penge tilbage, når du sælger. Store reparationer, såsom et nyt elektrisk system, er "usynlige"; de vises ikke på billeder, og de hæver ikke værdien af et hus nok til at betale for arbejdet. Så medmindre huset sælges til en alvorlig stejl rabat, er det usandsynligt, at du nogensinde får dine penge værd ud af det.

Hvis du beslutter, at du stadig er interesseret i huset på trods af dets strukturelle problemer, er du nødt til at være ekstra omhyggelig med at sikre, at du har fundet dem alle, og du ved, hvad de vil koste at løse. Medbring en bygningsingeniør for at inspicere hjemmet og give dig en komplet skrivning af alle de problemer, der skal løses. At ansætte en bygningsingeniør koster omkring $ 500, men det er meget billigere end at opdage midtvejs gennem en ombygning, som du har brug for at erstatte halvdelen af fundamentet.

Trin 3: Bestem hvad du skal gøre DIY

At udføre reparationer selv er meget billigere end at ansætte en entreprenør til at gøre dem. Når du har fundet ud af, hvad der skal repareres dit fixer-øvre behov, er den næste ting du har brug for at vide, hvor meget af det arbejde, du kan udføre selv. Jo mere du kan gøre på egen hånd, desto mindre er du nødt til at bruge.

Når du beslutter, hvad du selv kan gøre, skal du være realistisk med hensyn til dine evner. Nogle job, som maleri eller stripping af tapet, er enkle nok til at selv en DIY-nybegynder kan håndtere dem. Andre, som tagdækning eller større elektrisk arbejde, er alt for farlige for en amatør til at forsøge. Ethvert job, hvor en fejl kan dræbe dig eller forårsage større skade på dit hus, er et job, der bedst overlades til professionerne.

I mellem disse to færdighedsniveauer er der masser af job, som en kvalificeret DIYer kan udføre, såsom:

Hængende skabe
Reparation af vægge
Bygningsdæk
Udskiftning af vinduer
Fliselægning
Lakkering af gulve
Sætter på vinyl sidespor

Du ønsker ikke at tackle sådanne job, hvis du er helt ny på DIY. Men hvis du allerede har nogle erfaringer, eller du har en erfaren ven eller pårørende til at guide dig, kan du udføre denne slags arbejde selv spare dig for et bundt.

Men selv hvis du kan håndtere et job på egen hånd, betyder det ikke nødvendigvis, at du bør. Nogle job er meget tidskrævende for DIY. At tackle dem selv kan betyde, at man enten tager fri fra arbejde eller afsætter hver weekend til dem i flere uger - og lever i en arbejdszone i mellemtiden. Når du er involveret i den involverede tid og besvær, kan du beslutte, at det er bedre at ansætte en proff og være færdig med det.

Trin 4: Estimering af reparationsomkostninger

Der er masser af online-værktøjer, der kan give dig et hurtigt skøn over skøn over udgifter til reparation af hjemmet. Hos HomeAdvisor kan du indtaste din postnummer og det job, du vil have gjort for at se en prisinterval for dit område. Du kan også spørge venner, der har foretaget lignende reparationer, hvor meget de betalte. Hvis du bare prøver at beslutte, om et hus er værd at se på eller ej, er denne slags grove skøn god nok.

Men hvis du er seriøs med at afgive bud på et hus, har du brug for en mere præcis idé om, hvad reparationerne vil koste. Find en god entreprenør til at gennemgå huset og give dig et tilbud på alle reparationer, som du ikke planlægger at udføre selv. Dette er især vigtigt for enhver form for større strukturelle reparationer. Sørg for, at du har et bindende, skriftligt skøn over disse, før du afgiver et tilbud.

Derefter skal du tjekke hjemmebutikker og websteder for de job, du planlægger at udføre selv, for at finde ud af, hvilke forsyninger du har brug for, og hvor meget de vil koste dig. Tilføj din entreprenørs estimat og dine DIY-indkøbsomkostninger for at finde ud af, hvor meget det vil koste i alt at udføre reparationer på din fixer-øvre.

Til sidst skal du tage det samlede beløb og tilføje 10% til 20% mere. Denne ekstra polstring er til at dække udgifterne til eventuelle uventede problemer, der dukker op, når du begynder at arbejde på huset. Overraskelser som dette sker næsten altid, så du er nødt til at planlægge dem i dit budget.

Trin 5: Beregn tilladelsesomkostninger

Sammen med materialer og arbejde er der en anden omkostning, du skal budgettere for: tilladelser. En tilladelse er en officiel tilladelse fra din byregering til at udføre visse typer arbejde på dit hjem. Næsten enhver tilføjelse eller strukturændring i dit hjem kræver en tilladelse. Det er også sandsynligt, at du har brug for en til VVS, VVS, tagdækning, sidespor eller elektrisk arbejde.

Tilladelser kan være dyre. Nogle byer opkræver så meget som 1% af de samlede reparationsomkostninger. Det kan også tage så længe som seks uger at gennemføre alle de inspektioner, der kræves for at få en tilladelse. Nogle gange tvinger inspektører dig til at udføre ekstra arbejde eller ændre den måde, du udfører dit projekt på, før de giver dig et.

Det er fristende at undgå alle disse omkostninger og besvær ved at udføre arbejdet uden tilladelse, men det er en fejltagelse. Når det er tid til at sælge din fixer-upper, får du problemer, hvis du ikke har de rette tilladelser på filen. En bank kunne endda nægte at give købere et realkreditlån på et hus, der blev ombygget uden tilladelse.

For at undgå disse problemer skal du kontakte lokale embedsmænd for at se, hvilke af reparationsjobs på din liste der kræver en tilladelse, og hvor meget det koster. Tilføj disse omkostninger til det samlede beløb, du kom til i trin 4.

Spørg også, hvad processen er for at få en tilladelse. Hvis det viser sig at være et stort besvær, kan du beslutte, at det er et job, du hellere vil overlade til en entreprenør. Dette kan igen ende med at kæmpe nogle job ud af DIY-kategorien og over til en entreprenør - hvilket vil øge dine omkostninger yderligere.

Trin 6: Kontroller finansieringsomkostninger

På dette tidspunkt har du en god idé, hvor meget reparationerne på din fixer-øvre vil koste. Og chancerne er, at du ikke har nok kontanter, der er gemt til at dække dem alle. Så har du brug for et lån til at betale for reparationer såvel som for selve huset. Du skal lære, hvor meget disse lån koster dig om måneden for at beslutte, om dit budget kan håndtere det.

Hvis omkostningerne til reparationer er mindre, kan du lægge det på dine kreditkort. Denne mulighed er enkel, og den har ingen forudgående omkostninger, f.eks. Vurderings- eller oprindelsesgebyrer. På den nedadrettede side har kreditkort en tendens til at opkræve høj rente, hvis du har brug for mere end en måned til at betale det - og der er ingen måde at trække denne rente på dine skatter. Hvis du planlægger at betale omkostningerne med det samme, kan du dog tjene værdifuld kontant tilbage eller rejse belønning ved hjælp af et kreditkort.

En bedre mulighed for de fleste købere er et renoveringslån. En særlig nyttig type er et pantelån på 203k, der giver dig mulighed for at låne penge til at købe og genoprette huset alt sammen i en pakke. Dette er enklere end at ansøge om de to lån separat og kan give dig mulighed for at låne mere.

Afsnit 203k lån er også støttet af Federal Housing Administration (FHA). På grund af dette er långivere normalt villige til at tilbyde lavere renter på dem. De er også åbne for låntagere, der ikke har en god kreditvurdering. Der er dog en grænse for, hvor meget du kan låne hos dem.

Den bedste måde at finde ud af, hvor meget denne type lån koster dig, er at gå til banken og blive forhåndsgodkendt til et. Ud over de månedlige omkostninger ved lånet eller lånene, skal du regne ud, hvor mange kontanter du har brug for foran til købet. Du har brug for et stort nok engangsbeløb til at dække udbetalings- og lukningsomkostningerne uden at tømme din opsparing helt. Ellers vil alle dine penge blive bundet sammen i huset - et hus, som du sandsynligvis ikke kan sælge, før reparationerne er færdige.

Spørgsmål, der skal stilles på forhånd

Det er klart, at du ikke ønsker at påtage dig jobbet med at oprette et hus, medmindre du ved, at du har råd til det. Men det er ikke det eneste, du har brug for at vide. At montere et hus er en vigtig virksomhed, og du skal være sikker på, at du er klar til udfordringen. Før du afgiver et bud, er der flere spørgsmål, du skal stille dig selv for at finde ud af, om en fixer-øvre er det rigtige hus for dig.

Spørgsmål 1: Hvor store er problemerne?

Problemer med huse findes i to former: kosmetisk og strukturel. Strukturelle problemer, som nævnt ovenfor, er dem, der påvirker den måde, et hus fungerer på. De er store og dyre, og det tager en entreprenør at ordne dem - og de betaler dig ikke meget, når du sælger. Derfor er det ofte bedre at gå væk fra et hus, der har brug for en masse strukturelle reparationer.

Kosmetikproblemer er derimod kun huddybde. Det er ting som skrælning af maling, revne fliser, beskadiget gipsvæg, et dateret køkken eller en død græsplæne. De gør ikke et hus uopliveligt - bare ikke tiltalende. Dette er den slags ting, der får købere til at rynke næsen og vende sig væk.

Et hus med masser af kosmetiske problemer er et godt hus at rette op. Det er fordi dette er den slags hjemmeforbedringer, der tilføjer værdi. De er normalt billige at lave, og de gør en stor, synlig forskel, når det er tid til at sælge huset. Så hvis fixeren-øverste du har øje med, har brug for nye tæpper, belysningsarmaturer og vinduer, men ingen større strukturelle reparationer, vil det sandsynligvis gøre en god investering.

Spørgsmål 2: Hvordan ser boligmarkedet ud?

Generelt betaler kosmetiske rettelser dig godt tilbage, når det er tid til at sælge. Der er dog undtagelser fra denne regel. For det første lønner det sig ikke at reparere dit hus så meget, at det bliver for smukt for kvarteret.

Købere vil sandsynligvis ikke gå efter et $ 400.000 hus på en gade fuld af $ 300.000 huse. Hvis de har $ 400.000 til at bruge, vil de købe et område fyldt med andre hjem til en værdi af $ 400.000 eller endnu mere. Zillow siger, at en god tommelfingerregel er at undgå at hæve værdien af dit hus med mere end 10% over gennemsnitsprisen for dit kvarter.

Det lønner sig også at se på den samlede tendens for boligpriser i området. Hvis boligpriserne er steget kraftigt i de sidste par år, virker det som et godt tegn - men det kan faktisk være det modsatte. Det kan betyde, at boligpriserne nærmer sig deres højdepunkt, og når alle dine reparationer er færdige, er de på vej ned. Du kan lægge måneders arbejde og titusinder af dollars på at rydde op i dit hus, kun for at finde ud af, at det ikke er værd så meget, som du har brugt på det.

Spørgsmål 3: Har du tid?

At montere et hus er en enorm tidsforpligtelse. Det kan nemt spise op al den tid, du har, og derefter nogle. Hvis du er en hardcore DIYer, og der er ingen måde, du hellere vil bruge din tid på end at hænge gips, er det ikke noget problem. Men hvis du ikke kan tåle tanken om at tilbringe hver weekend op til albuerne i fællesforbindelse, er dette ikke et job for dig.

Selv hvis du ikke planlægger at udføre det meste af arbejdet selv, tager det stadig tid at genopvinde et hus. Du skal:

Lær, hvad hvert job involverer. Inden du selv begynder at ansætte entreprenører, skal du have en idé om, hvad du vil have dem til at gøre. På den måde kan du fortælle, om deres bud virkelig dækker alle dele af jobbet.
Få flere bud. Derefter skal du få bud fra entreprenører. Eksperter anbefaler at få mindst tre bud på hvert job. Det giver dig mulighed for at sammenligne priser og se, om de er rimelige.
Tjek referencer. Du vil også sikre dig, at den entreprenør, du ansætter, er pålidelig. Det betyder at bede om og tjekke referencer fra andre kunder. Ideelt set bør du også se på eksempler på entreprenørens arbejde.
Overvåge arbejdet. Selv efter at du ansætter en entreprenør, er dit job ikke færdig. Du skal holde øje med arbejdet for at sikre, at det bliver gjort, som du vil. For en stor ombygning kan du bruge måneder eller endda år på at kontrollere den ene entreprenør efter den anden.

Hovedpunkterne er, uanset hvem der gør arbejdet, bliver du nødt til at bruge en masse tid på det. Hvis du ikke er villig til at opgive din daglige tur til gymnastiksalen eller den ugentlige dato aften, er det sandsynligvis ikke for dig.

Spørgsmål 4: Kan du håndtere de ekstra udgifter?

Du har allerede regnet ud omkostningerne ved at købe huset og udføre reparationer. Men at arbejde på et hus medfører også mange små udgifter. For eksempel:

Hvis fixer-overdelen bliver dit vigtigste hjem, er du nødt til at betale husleje på et andet sted, mens arbejdet udføres - ellers være parat til at bo midt i en arbejdszone.
Du skal tage fridage fra arbejde til arbejde på huset eller til at mødes med og overvåge entreprenører.
Hvis du har børn eller kæledyr, skal du betale en anden for at se dem, mens du arbejder på huset.
Du bliver nødt til at bruge flere penge på at spise ude eller bestille i løbet af den tid, du ikke har et fungerende køkken.

Sørg for, at dit budget har tilstrækkelig svingrum til at håndtere disse ekstra udgifter sammen med reparationsomkostningerne. Hvis du allerede har budgetteret hver eneste krone til at betale for huset og reparationerne, kommer du i problemer.

Spørgsmål 5: Hvem hjælper dig?

At montere et helt hus er ikke et job at tackle selv. Hvis du er en del af et par, er det fornuftigt at gøre arbejdet sammen. Men først skal du være sikker på, at dit forhold er stærkt nok til at håndtere det.

At købe et første hus er altid en stressende oplevelse. Gør dette hus til en fixer-øvre, og al stress er fordoblet. Du lægger timer med hårdt arbejde i ugen efter ugen. Du spænder også dit budget til det maksimale for at betale for det hele.

En genoptræning betyder også at leve med usikkerhed. Du ved aldrig, hvor lang tid et job vil tage. Nye problemer fortsætter med at dukke op uden advarsel, og du skal droppe alt og håndtere dem. Plus, hvis du bor i huset under processen, tilføjer du stressen ved at leve i kaos i flere måneder.

At lægge den slags belastning på et nyt forhold er sandsynligvis en fejltagelse. Du lærer stadig at leve med hinanden, men den måde, du sandsynligvis lever på, er intetsteds tæt på det normale. Det er bedre at vente, indtil dit forhold er afgjort og stabilt, inden man tager et projekt så stort som et par.

Hvis du er single, har du stadig brug for andre mennesker der kan hjælpe dig gennem dit projekt. Hjælpere yder mere end bare et ekstra par hænder. De kan også dele deres viden og give dig nye ideer om den bedste måde at henvende sig til et job på. Og når du starter arbejdet, kan de holde øje med dig for at sikre dig, at du ikke springer over trin eller bruger forkert materiale.

Du skal dog vælge dine hjælpere med omhu. Se efter mennesker, der har gode DIY-færdigheder og kan have tillid til at gøre jobbet rigtigt. Hvis du beder en ven om at hjælpe dig med at installere et vindue, og de slipper det og bryder det i stedet, kan det være slutningen på et smukt venskab.

Sådan får du det bedste tilbud på huset

Antag, at du har gennemgået alle ovenstående trin, og du føler dig sikker på, at du kan håndtere denne fixer-overdel. Du ved, hvor meget arbejde det har brug for, hvad det vil koste, og hvor du får pengene. Du har ryddet din tidsplan og indrettet folk til at hjælpe dig.

Nu skal du bare lukke aftalen. Her er, hvordan du får den bedst mulige aftale og undgå at blive forbrændt.

Find den rigtige pris

Hvis du har foretaget din research, kan du nemt finde ud af, hvad der er en rimelig pris at betale for din fixer-overdel. Det er en fire-trins proces:

Kontroller Comps. Først skal du finde ud af, hvad huset ville være værd, hvis det var i god form. For at gøre det, skal du se på lignende huse i nabolaget, der for nylig har solgt - kendt som sammenlignelige eller "comps" for kort. Den gennemsnitlige pris, som folk har betalt for disse huse, er et godt mål for, hvor meget du kan få for dig, når det er løst. Du kan få et hurtigt estimat af lokale huspriser ved at søge på steder som Zillow. Dog får du mere pålidelige tal, hvis du beder en ejendomsmægler om at tjekke de comps for dig.
Beregn reparationsomkostninger. Derefter beregnes, hvor meget det vil koste at have alle reparationer på huset udført professionelt. Måske planlægger du at gøre de fleste af dem DIY, men det erstatter kun din egen tid og arbejde med kontanter. Find ud af, hvad reparationerne vil koste for en køber, der planlagde at få alt gjort af profferne. På den måde kan alle penge, du sparer ved DIYing, gå i lommen.
Beregn problemfri faktor. Det er ikke altid muligt at bo i et hus, mens der sker renovering. Selv når det er muligt, er det ikke særlig behageligt. Det er sædvanligt at slå lidt penge fra dit bud for at redegøre for denne "besværsfaktor." For at beregne det, skal du først finde ud af, hvor lang tid du forventer, at reparationerne vil tage. Find derefter ud, hvor meget du betaler i lejen for at bo et andet sted, mens arbejdet pågår.
Gør matematik. Tag husets endelige værdi og træk reparationsomkostningerne og besværsfaktoren. Det samlede antal du kommer op på er den ægte markedsværdi af hjemmet, som det er.

Forhandle med sælgere

Desværre er denne rimelige pris ikke nødvendigvis den pris, som sælgeren beder om. Nogle gange er det svært for ejere at se, hvilken dårlig form deres hus virkelig er i. For dem er det ikke noget gammelt vrak - det er deres hjem.

For at overbevise sælgerne om at sænke deres pris, skal du være forsigtig med dem. Begynd med at sige, at du elsker huset - men du har bemærket nogle problemer med det. Vis dem dine tal for at give dem en idé om, hvor meget det vil koste at bringe huset opdateret. Jo mere detaljer du giver, jo mere fornuftigt vil dit lavere tilbud give sælgerne.

Cathy Baumbusch, en ejendomsmægler i Washington-området, der er interviewet til Realtor.com, siger, at denne metode fungerer. I mange tilfælde sælger hun fixer-overdel for kun 60% til 80% af den oprindelige pris. Sælgere har en tendens til at være mere villige til at indgå en aftale, hvis huset allerede har siddet på markedet i et stykke tid. De er også mere tilbøjelige til at nøjes med mindre, hvis du tilbyder dem kontanter foran.

Beskyt dig selv

Selv når du har talt sælgerne til en rimelig pris, er der stadig to måder, hvor aftalen kan vise sig dårligt for dig. Først kan du blive afvist for dit renoveringslån, så du bliver på krogen for at købe et hus, som du ikke længere har råd til at ordne. Og for det andet, når du først har købt det, kan du opdage, at huset har et eller andet problem, som du ikke vidste om, og at dit reparationsbudget ikke dækker det.

Heldigvis er der måder at beskytte dig selv mod begge disse problemer. Alt hvad du skal gøre er at skrive et par beredskabsklausuler i din købekontrakt. En beredskabsklausul er en betingelse, der skal være opfyldt for at aftalen bliver bindende.

Først har du brug for en finansieringsklausul. Dette giver dig tid til at ansøge om og få et boliglån. Hvis du ikke er i stand til at få en, kan du gå ud af aftalen og få tilbage de penge, du allerede har betalt. Sørg for, at din finansieringsklausul dækker alle de penge, du planlægger at låne - både til pantelånet og til reparationerne.

For det andet har du brug for en inspektionsklausul. Dette giver dig retten til at få en fuldstændig hjemmekontrol, hvis du ikke allerede gjorde dette, før du afgav dit bud på huset. Hvis inspektøren finder problemer, som du ikke vidste om, kan du derefter vende tilbage til sælgerne og bede dem om enten at foretage reparationer eller give dig ekstra kontanter ved lukning for at betale for dem. Og hvis de nægter, har du ret til at gå væk.

Husk, at en beredskabsklausul skærer begge veje. Hvis du finder et problem, som sælgerne ikke er villige til at løse, kan de beslutte at gå ud af handlen, ligesom du kan. I dette tilfælde er du nødt til at gå tilbage til begyndelsen og prøve at finde en ny fixer-overdel for at blive til dit drømmehus.

Det endelige ord

At købe en fixer-øvre er ikke et projekt, der skal gennemføres let. Det spiser meget af din tid såvel som en masse af dine penge. Når du først lukker huset, kan du ikke bare gå ud, hvis du beslutter, at det er for meget for dig. Du er i det i lang tid, hvilket kan vise sig at være måneder eller endda år.

Men hvis du er villig til at gøre en indsats, giver en fixer-overdel dig en chance for at eje et drømmehus, du aldrig har råd til ellers. Og på nogle måder er det endnu bedre end bare at købe et hjem, der allerede er perfekt, når du først går ind i døren. Hvis du sætter alle disse arbejdstimer i for at ordne din fixer-overdel, bliver det entydigt dit. Når arbejdet endelig er færdig, har du mere end bare et smukt hjem - du har noget, du lægger dit hjerte og sjæl i.

Har du nogensinde købt en fixer-overdel? I bekræftende fald, hvilket råd vil du give til en anden om at købe et?