Vende huse til fortjeneste - Tip til, hvordan man vender et hus

Showet fik det til at se enkelt ud: Find et billigt hjem til salg, læg nogle penge og sved egenkapital til at løse det op, og videresælg det derefter for en enorm fortjeneste. Så jeg spurgte hende, om at vende huse var så let, som det så ud på tv.

Hun lo og rystede på hovedet. ”Vi får det til at se let ud,” sagde hun. ”Men det er risikabelt, tilbageskridt arbejde. Det kan være sjovt, men hvis du ikke ved, hvad du laver, er du sunket. ”

Så hvordan ved du, om du står op til udfordringen?

Hvad er House Flipping?

Husfladning er, når ejendomsinvestorer køber boliger, normalt på auktion, og derefter videresælger dem med et overskud måneder ned ad vejen. Kan du tjene penge på at gøre dette? Ja. Kan du lave en masse penge ved at gøre dette? Ja. Men du kan også miste alt, hvad du ejer, hvis du tager en dårlig beslutning.

Pro tip: Begynd at diversificere din ejendomsportefølje med Diversyfund. Du kan begynde at investere i erhvervsejendomme med kun $ 500. Tilmeld dig en DiversyFund-konto i dag.

Risiko mod belønning

Forestil dig at købe et hus for $ 150.000, investere yderligere $ 25.000 i renoveringer, og derefter ... intet. Ingen vil købe det. Du er nu nødt til at betale for din egen husleje eller prioritetslån plus pantelånet til din ejendom med flip samt værktøjer, boligforsikring og ejendomsskatter. Du er muligvis også nødt til at betale for boligforetagender og ejendomsmæglergebyrer, når huset omsider sælges. Alt dette skærer ned i din potentielle fortjeneste.

Ifølge CNBC er husfladning det mest populære, det har været i et årti, men alligevel er det gennemsnitlige afkast for vippere lavere end i tidligere år. Takket være et varmt boligmarked, der hæver priser, lav lagerbeholdning og stigende huslejer (som får endnu flere til at købe boliger), bliver det sværere at skabe enorme overskud.

Den gennemsnitlige bruttofortjeneste på en husflip i 3. kvartal 2017 var $ 66.448, ifølge ATTOM Data Solutions. Det er mere end mange mennesker laver om et år, og det lokker masser af nytilkomne, der drømmer om at opgive deres daglige job og blive fuldtidsinvestorer. Imidlertid ved, at investorerne, der tjener så mange penge, virkelig ved, hvad de laver - og endda går de stadig bust nogle gange.

RealtyTrac fandt, at i 2016 solgte 12% af flippede hjem til break-even eller med underskud før alle udgifter. I 28% af flipperne var bruttoresultatet mindre end 20% af købsprisen. Ifølge RealtyTrac senior vicepræsident Daren Blomquist er 20% den mindste fortjeneste, du har brug for i det mindste at redegøre for ombygning og andre regnskabsmæssige omkostninger.

Krav til husfladning

Hvis du stadig læser, betyder det, at du er relativt upåvirket af de høje risici ved at vende hus. Her er hvad du har brug for for at komme i gang.

Stor kredit

Du kan ikke komme ind i huset, der vipper med elendig kredit, slutningen af historien. Medmindre du har nok kontanter til at betale for et hjem og alle nødvendige renoveringer, har du brug for en slags lån. Og udlånsstandarder er strammere, end de plejede at være, især hvis du ønsker et lån til en højrisikoforretning.

Dit første skridt er at tjekke din kreditrapport for at finde ud af din score. Føderal lov giver dig en gratis kreditrapport fra hver af de tre nationale kreditrapporteringsfirmaer hver 12. måned, så dette koster ikke dig noget. Du kan få din gratis kreditrapport fra AnnualCreditReport.com eller ved at ringe 1-877-322-8228.

Hvis du ikke har stor kredit, er det tid til at begynde at opbygge en god kredit score nu. Betal dine regninger til tiden, nedbetal din gæld, og hold dine kreditkortsaldre lave. Der er masser af andre måder at forbedre din kredit score, så tag dig tid til at gøre alt, hvad du kan. Sørg derefter for, at du tilmelder dig en gratis service som Credit Karma, hvor du sporer dine fremskridt hver måned.

Jo højere din kredit score, jo bedre rente får du på et boliglån. Dette kan spare dig for tusinder, når du begynder at vende huset, og frigøre flere af dine penge til at investere i selve huset.

Til sidst skal du sørge for at vide, hvad der gør ondt din kredit score. For eksempel sænker du for mange kreditkort på én gang din score. Du ønsker ikke at gøre noget for at skade din score i månederne, før du ansøger om et lån.

Pro tip: Hvis du ønsker at forbedre din kredit score, kan du tilmelde dig en gratis konto hos Experian Boost. De vil begynde at bruge betalingshistorikken fra dine værktøjsregninger, som straks kan øge din kredit score.

Masser af kontanter

Hvis du vil vippe et hus, har du brug for kontanter. Nye investorer kommer i økonomiske problemer, når de køber et hjem uden en betydelig nedbetaling, og bruger derefter kreditkort til at betale for boligudbedringer og renoveringer. Hvis huset ikke sælges hurtigt, eller hvis renoveringer koster mere end forventet, er pludselig investoren i vejen over deres hoved.

Vær ikke den fyr. Hvis du vil vende med succes, har du brug for masser af kontanter til rådighed. De fleste traditionelle långivere kræver en udbetaling på 25%, og traditionelle långivere er, hvor du får den bedste pris. Når du har kontanter til at dække en udbetaling, behøver du ikke betale privat prioritetsforsikring eller PMI. De fleste PMI koster mellem 0,5% og 5% af lånet, så at skulle betale dette hver måned kan virkelig skære ind i dit overskud.

Lån til flips har også højere renter. I henhold til TID optager de fleste investorer et rentelån, og den gennemsnitlige rente for denne type lån er 12% til 14%. Til sammenligning er renten for et konventionelt boliglån typisk 4%. Jo mere du kan betale kontant, jo mindre renter vil du have.

Der er flere måder at opbygge kontanter på din sparekonto. Brug en automatisk besparelsesplan til at gøre besparelser hver måned ubesværet. Jeg er en stor fan af Acorns, fordi det afrunder hvert køb, jeg foretager, og investerer automatisk forskellen. Alternativt kan du finde måder at tjene ekstra penge på siden og derefter bruge disse penge til at opbygge dine kontantreserver til en investering.

Hvis du køber en afskærmning fra en bank eller gennem en ejendomsauktion, er en anden mulighed at tage en egenkapitallinje (HELOC) gennem figur, hvis du er kvalificeret. Hvis du har nok i besparelser og formår at finde et hus til en rimelig pris, kan du købe hjemmet og derefter tage et lille lån eller en kreditlinje til at betale for renoveringen og andre omkostninger.

Hvad der gør en god investering i fast ejendom?

Ikke hvert hus gør en god flip. Bare fordi et hjem sælges til en pris i bunden, betyder det ikke, at du kan lægge penge i det og automatisk tjene en formue. Succesfulde flippers er meget kræsne med hensyn til de hjem, de vælger at investere i. Her er hvad skal du kigge efter i en potentiel husflip.

Fantastisk beliggenhed

Ekspert-husflippere kan ikke understrege dette nok. Find et hjem i et ønskeligt kvarter eller et, der er på vej op. Du kan forbedre et hus, alt hvad du vil, men det er næsten umuligt at forbedre personligheden og sikkerheden i et kvarter på egen hånd.

Start med at undersøge lokale byer og kvarterer. Se efter områder med stigende salg af fast ejendom, beskæftigelsesvækst og andre indikationer på, at byen trives. Undgå kvarterer med et stort antal huse til salg; dette kan være et tegn på en deprimeret lokal økonomi eller et tegn på, at naboer forlader på grund af kriminalitet eller udvikling.

Derefter skal du undersøge sikkerheden i hvert kvarter, du overvejer. Huse beliggende i eller i nærheden af områder med høj kriminalitet vil være næsten umulige at sælge med fortjeneste. Brug kriminalitetskorttjenester som Crime Report og Spot Crime for at finde ud af, hvad der sker i nabolaget. Du vil også tjekke det nationale sexovertræders offentlige websted for at se, om der er nogen registrerede sexforbrydere bor i nærheden af huset.

I henhold til Fortune oplevede i 2016 brændere i de følgende byer en bruttofortjeneste på 80% eller mere af den pris, de betalte for deres hjem:

East Stroudsburg, Pennsylvania (212,1%)
Reading, Pennsylvania (136,4%)
Pittsburgh, Pennsylvania (126,8%)
Flint, Michigan (105,8%)
New Haven, Connecticut (104,8%)
Philadelphia, Pennsylvania (103,7%)
New Orleans, Louisiana (97,6%)
Cincinnati, Ohio (88,5%)
Buffalo, New York (85,1%)
Cleveland, Ohio (83,8%)
Jacksonville, Florida (81,8%)
Baltimore, Maryland (80,8%)

Når det er sagt, er der også nogle markeder, der viser tegn på overinvestering. Dette betyder, at beholdningen er så lav, og efterspørgslen er så høj, at flipperne betaler priser over markedet for boliger, hvilket drastisk kan reducere nettoresultatet. Ifølge Fortune inkluderer disse ultra-hot markeder:

San Antonio, Texas
Austin, Texas
Salt Lake City, Utah
Napoli, Florida
Dallas, Texas
San Jose, Californien

Hvis du har fundet et overkommeligt hjem i et kvarter, der er på vej op, er dit næste skridt at forske på de lokale skoler. Huse i gode skolesystemer sælger hurtigere og betaler højere priser end huse i middelmådige eller dårlige skolesystemer. Brug websteder som GreatSchools, SchoolDigger og Niche til at se placeringer og anmeldelser af lokale skoler.

Når du overvejer et investeringshjems placering, skal du også tænke over dens nærhed til din primære bolig. Husk, at du arbejder på dette hus dagligt i de kommende uger og måneder. Invester ikke i et hus for langt væk fra hvor du bor eller arbejder; du bruger flere penge på gas, og det vil tage længere tid at ordne op.

Lydtilstand og de rigtige renoveringer

Hvis du nogensinde har lavet et boligrenoveringsprojekt, ved du, at nogle grimme overraskelser kan lure lige under overfladen. Og grimme overraskelser som sortskimmelsvamp eller et krakket fundament kan ødelægge dig økonomisk.

Se efter strukturelt sunde boliger, især hvis du overvejer at købe et ældre hjem. Du har muligvis ikke mulighed for at få et hus inspiceret, især hvis du køber det på en ejendomsejendom. Så du er nødt til at lære, hvad du skal kigge efter eller bringe nogen, der er vidende om bygning, elektrisk og VVS for at se hjemmet med dig og afgøre, om det er et godt køb.

Fokus på hjem, der kun har brug for nogle hurtige opdateringer for at videresælge. Lakering af køkkenskabe, tilføjelse af ny hardware, montering af gårdspladsen og opdatering af maling og tæpper er alle relativt billige projekter, der kan omdanne et hjem.

Hvad skal du undgå? Et hus, der har skimmelsvamp, har behov for udskiftning af taget, eller som har brug for tilslutning af kabler, kræver noget tid og kontanter at opdatere og sælge. Sørg for at vide, hvilke opdateringer og reparationer du har råd til at foretage, hvilke reparationer du ikke har råd til, og hvilke boligforbedringer der øger husets salgspris. Husk, at nogle boligforbedringsprojekter kan reducere videresalgsværdien.

Når du estimerer omkostningerne ved et job, rådgiver eksperter, at du tilføjer 20% til det endelige total, da det altid vil koste mere, end du tror, det vil.

Til sidst, når du overvejer et hjem, så glem ikke at medregne omkostningerne ved byggetilladelser. Disse kan koste alt fra et par hundrede op til flere tusinde dollars, afhængigt af typen af arbejde involveret og den by, du er i. At ikke tage højde for tilladelsesomkostninger er en rookie-fejl, der hurtigt kan ødelægge dit renoveringsbudget.

Markedsværdi

Sørg for, at husets pris er under dens værdi på det lokale marked. Prøv at købe det værste hus i et stort kvarter kontra det bedste hus i et elendigt kvarter. Det værste hus i et stort kvarter har intet andet sted at gå men op i værdi på grund af værdien af de andre huse i området.

Selvom du kan søge på nettet og se millioner af afskærmede huse til salg, skal du aldrig købe et hjem uden at se det personligt. Dette er den største fejl, som nye flippere begår. Husk, at et online fotogalleri kun fortæller en del af historien. Forældede fotos, forfærdelige kvarterer og sort skimmel er blot et par af de skrækhistorier fra afskærmede hjem, der findes online. Undersøg altid en ejendom selv, før du beslutter at købe.

Når du køber et hjem at vende, er det vigtigt, at man ikke overvurderer huset ved at investere for meget i renovering. Du vil forbedre det lige nok for at opnå en sund fortjeneste og holde den på niveau med det, der sælges i nabolaget. Hvis du lægger for meget i hjemmet, tjener du ikke dine penge tilbage.

Sådan vendes et hus

Hvis flipping var så let som at finde et billigt hus online, købe det og sælge det for en fortjeneste, ville vi alle være ejendomsmilliardærer. Du skal uddanne dig selv, før du selv begynder at se på hjem. Her er hvad du har brug for at vide.

1. Lær dit marked

Undersøg først dit lokale ejendomsmarked. Hvor vil folk bo lige nu? Hvilken type hus vil folk købe lige nu? Spekulér ikke om kommende og kommende kvarterer. Husk, at du vil have dette hus solgt hurtigt.

2. Forstå dine finansieringsmuligheder

Bliv derefter ekspert på finansieringsmuligheder til hjemmet. Vil du købe et hus med kontanter? Vil du ansøge om et boliglån gennem et firma som Lending Tree eller optage en HELOC? Sørg for, at du forstår ind- og outs i boligfinansiering, før du ansøger om et lån eller afgiver et tilbud på et hus. Dette giver dig mulighed for at tage den bedste beslutning under dine omstændigheder.

3. Følg 70% -reglen

Analyser, hvor meget hus du har råd til, og hvor meget du har råd til at miste på enhver aftale. Erfarne flippere følger 70% -reglen, når de analyserer, hvor meget de er villige til at betale for et hus. Denne regel hedder, at investorer ikke skal betale mere end 70% af værdien efter reparation (ARV) af en ejendom minus omkostningerne til de nødvendige reparationer.

Lad os sige, at et hjem's ARV (eller værdi efter nødvendige reparationer) er $ 200.000, og det har brug for $ 30.000 i reparationer. 70% -reglen angiver, at du ikke skal betale mere end $ 110.000 for dette hjem:

$ 200.000 (ARV) x 0,70 = $ 140.000 - $ 30.000 (reparationer) = $ 110.000

Denne regel er en god vejledning, der skal følges, når du først kommer ind i husflipping, da det kan hjælpe dig med at undgå for meget for et hjem.

4. Lær at forhandle

Jo mindre penge du investerer i et hus, jo flere penge kan du tjene under flip. Gode forhandlingsstrategier hjælper dig effektivt med at prale med entreprenører og andre arbejdere.

5. Lær, hvor meget gennemsnitlige projekter koster

Ved du, hvor meget det koster at genskabe et 1.000 kvadratmeter stort hjem? Belønne et hus? Bygge et dæk? Landskab en gård?

Hvert projekt er forskelligt, men med en vis erfaring kan du lære at estimere omkostningerne ved mange boligrenoveringer og få en idé om et bestemt hjem er et godt køb eller ej. En af de bedste måder at opbygge din oplevelse med dette er at gøre nogle renoveringer i dit eget hjem. Dette kan også give dig en generel idé om den type projekter, du kan lide, og hvilke projekter, du er bedre stillet til at ansætte.

Ved, hvilke boligforbedringer, der øger et hjems værdi og fokus først på disse projekter. Disse kan omfatte opgradering af køkkenapparater, maling af hjemmet udvendigt, installation af ekstra skabsopbevaringsplads, opgradering af dækket og tilføjelse af grønne energiteknologier.

6. Netværk med potentielle købere

Netværk omfattende og tale med potentielle købere, før du endda begynder at lede efter et hus, der skal vende. Gør hvad du kan for at opbygge forhold til fremtidige købere. Hvis du har køber, når du køber et investeringshus, sælges hjemmet, så snart opdateringerne er afsluttet.

Du kan også spare penge på lang sigt, hvis du tager dig tid til at få din ejendomsret, så du kan mægle dine egne tilbud og undgå at betale en anden agent.

7. Find en mentor

Hvis du kender en vellykket husflipper, så spørg, om de ville være villige til at vejlede dig. Du vil måske endda overveje at tilbyde denne person et incitament til at være din mentor.

Spørg for eksempel, om de vil veilede dig i bytte for en lille procentdel af din første vellykkede flip. På denne måde er mentoren motiveret til at vejlede dig, og du vil være sikker på at få en uddannelse af høj kvalitet. At tilbyde et økonomisk incitament giver dig også mulighed for at henvende dig til eksperter, du ikke kender personligt, da det at blive kompenseret for deres indsats vil gøre dem mere modtagelige.

8. Forskningsfortegnelser og afskærmninger

Mange websteder indeholder afskærmningslister. Nogle af de mest populære inkluderer:

Foreclosure.com
Zillow
Williams & Williams
Auction.com
RealtyTrac

Du kan også finde afskærmningslister gennem ejendomsselskabets websteder som Re / Max. Under søgefiltre skal du vælge indstillingen "afskærmninger".

Din lokale avis er en anden kilde til afskærmningslister. Juridiske auktionærere lægger meddelelser i det juridiske afsnit i lokale papirer, og du kan normalt finde deres specifikke lister ved at besøge deres websteder.

En anden måde at finde afskærmninger er gennem en bank. Søg efter en bestemt bank sammen med bogstaverne "REO", der står for "Ejendomsejendom." Dette betyder ganske enkelt, at husejeren ikke længere ejer hjemmet; det gør banken. Denne søgning fører dig direkte til hver banks afskærmningslister.

Når du har fundet et hjem, du vil købe, skal du tjekke dets baggrund med BuildFax. For $ 39 giver BuildFax en omfattende baggrundskontrol af et hjem. Du kan gennemgå omfattende detaljer om husets historie, herunder reparationer, ombygning og tilføjelser. Dette kan hjælpe dig med at spare penge.

Lad os for eksempel sige, at du vil købe et hjem, hvis fortegnelse angiver, at dens ovn blev udskiftet for 10 år siden. Når du kører en rapport om BuildFax, lærer du, at ovnen er tættere på 20 år gammel. Du kan nu vende tilbage til sælgeren og forhandle om en langt lavere pris.

9. Afgiv et bud

Når du først har fundet et hjem, du kan lide, er det tid til at afgive et tilbud. Hvis det er et fantastisk hus, der sælger til en lav pris, har du muligvis konkurrence. For mange flippers er flipping et fuldtidsjob, og de vil sandsynligvis også vide om dette hus. Du kan snige dig efter konkurrencen ved at målrette dig mod et kvarter og gå fra dør til dør med at give tilbud.

Før du afgiver et tilbud, skal du sørge for, at du kender den højeste pris, du kan betale for et hus, og alligevel fortjener. Dette inkluderer dit estimat for reparationer, renter og skatter. Husk at lægge dit skøn med 20%. Hvis husejeren eller banken ikke vil sælge til dig for denne pris, gå væk. Det er bedre at holde øje med, end risikoen går fra en dårlig investering.

10. Find gode entreprenører

Hvis du har nogle solide DIY-færdigheder, kan du vælge at udføre nogle eller de fleste af renoveringerne selv. Dette kan spare dig for et betydeligt beløb - hvis du ved, hvad du laver.

At vide, hvornår man skal gøre DIY, og hvornår man skal ansætte en entreprenør er afgørende. Du skal kun tackle projekter, som du er sikker på, at du kan klare dig godt og have et budget. For projekter, du ikke kan udføre på egen hånd, skal du finde en god entreprenør.

Hvis du ikke kender nogen entreprenører i dit område, kan du bruge det HomeAdvisor. De undersøger og sætter entreprenører gennem en grundig screeningsproces. Så det betyder ikke noget, om du leder efter en hovedentreprenør eller nogen, der er specialiseret i en handel, HomeAdvisor vil give dig det bedste i dit område.

En hovedentreprenør, eller GC, er en bygningsprofessionel, der administrerer hele renoveringsprojektet og ansætter deres egne underleverandører til at udføre det nødvendige arbejde. Det kan være dyrt at ansætte en GC; de tilføjer 10% til 20% på det, deres underleverandører opkræver, når du beregner din endelige regning. De kan dog være deres vægt værd i guld, hvis du finder en stor investeringsmulighed, ikke kan udføre arbejdet selv og er villig til at pådrage dig den ekstra udgift.

En god entreprenør kan hjælpe dig med at undgå dyre renoveringsfejl og spare dig for en betydelig mængde tid på et projekt. Dette betyder, at du kan få huset til salg hurtigere og foretage færre pantebetalinger. Hvis du vender et hus, mens du arbejder på et fuldtidsjob, er det sandsynligvis en nødvendighed at ansætte en GC; nogen skal være tilgængelige i huset for at føre tilsyn med arbejdet i det mindste på deltid, ellers bliver projektet aldrig gjort.

En hovedentreprenør er også ansvarlig for at få de nødvendige bygningstilladelser. Dette betyder, at deres navn vil være på enhver tilladelse, og de er ansvarlige for at sikre, at jobbet udføres korrekt til enhver inspektion. Sørg for at ansøge om tilladelser, så snart salget er endeligt for at spare tid og få processen til at flytte.

Begynd med at opbygge et netværk af entreprenører, du har tillid til, herunder blikkenslagere, elektrikere og gartnerier. Tjenester som Handy.com, Angies liste, veranda og HomeAdvisor kan hjælpe dig med at finde pålidelige fagfolk i dit område. Når du interviewer en entreprenør, skal du stille dig selv følgende spørgsmål:

Ankom de til tiden? Entreprenører, der er sædvanligt sent, spilder din tid og bremser dit renoveringsprojekt.
Har de kvalitetsreferencer? Bed om henvisninger, og ring dem. Hvis en entreprenør ikke giver referencer, skal du ikke spilde din tid på at håndtere dem.
Planlagde de din aftale flere gange? Igen, hvis de har et problem med tidsstyring, vil det påvirke din renovering.
Er de organiserede?? Uorganisering spilder tid.
Kan de levere et professionelt, nøjagtigt bud? Ethvert bud, de giver, skal være detaljeret og på papir. Et verbalt citat og et håndtryk vil ikke skære det med en flip, i det mindste i begyndelsen af et forhold, når du bare lærer, om du kan stole på denne person.

Det er en smart idé at begynde at opbygge et netværk af kvalitetsentreprenører Før du afgiver et tilbud på et hus. Husk, det kan tage lang tid at finde god hjælp, og du vil ikke starte denne proces, efter at du investerer i et hjem og foretager to pantebetalinger hver måned.

Husk, at de fleste erfarne flippere forsøger at få et hjem købt, renoveret og omlistet på 90 dage. Det er en hurtig behandlingstid, og for dine første par flips er det måske uden for rækkevidde. Men jo længere dit hjem er bundet i projekter, jo mindre fortjeneste har du til at tjene. Derfor er det så vigtigt at nøje veje, om du skal udføre arbejdet selv eller ansætte hjælp. Hvis du gør det selv, sparer du muligvis penge på forhånd, men hvis det tager dig tre gange længere tid end en professionel, er det måske ikke det værd.

11. Relist og sælg

Mange flippere ender med at fortælle deres hjem hos en ejendomsmægler. Mæglere spiser og sover fast ejendom, har adgang til købere og kan liste dit hus i databasen Multiple Listing Service (MLS). De kender også de aktuelle markedssvingninger og har evnerne og netværket for hurtigt at få den bedste pris.

Du kan også vælge at sælge dit hus selv. Du sparer penge i ejendomsmæglergebyrer, men på nogle markeder kan du muligvis ende med at vente længe på huset til at sælge. Derudover tager det tid at liste og vise et hus. Hvis du ikke kan være tilgængelig, hver gang nogen vil se huset, og du ikke ønsker at være vært for åbne huse, kan det at arbejde med en ejendomsmægler være det bedste valg for dig.

Det endelige ord

Der er ingen tvivl om, at vende huse er en risikabel forretning. Hvis du tager smarte beslutninger, kan du tjene en masse penge. Men du kan også miste alt, hvis du foretager en dårlig investering.

Inden du kommer ind i en verden af husfletning, skal du undersøge for at sikre dig, at det er rigtigt for dig. Bøger som "Den flippende plan: Den komplette plan for at vende huse og skabe din ejendomsinvesterende virksomhed" af Luke Weber kan fortælle dig alt hvad du har brug for at vide for at komme i gang og undgå nogle rookie-fejl.

Har du nogensinde vendt et hus? Hvordan var din oplevelse? Hvad ønsker du, at du havde gjort anderledes?