Lukning af et hus - Proces, pantedokumenter og procedurer

Lukningen begynder dog lige efter, at sælgeren har accepteret dit købstilbud. Det er typisk 30 til 60 dage før din faktiske lukningsdato - hvis man antager, at en lånetilskudsættelse, lav vurdering eller større defekter, der blev opdaget under en rutinemæssig hjemmekontrol, ikke udsætter aftalen. I denne periode siges salget af dit hjem at være "verserende." Hvis det er almindeligt på dit marked at foretage et betydeligt indskud (op til 10% af den aftalte købspris, i nogle tilfælde) på en escrow-konto, når dit tilbud er accepteret, kan du også henvise til lukningsprocessen som escrow-perioden - som i, "det hjem, vi køber, er i escrow indtil vores lukkedag."

Uanset hvad du kalder det, skal der ske meget mellem den dag, sælgeren accepterer dit købstilbud og den dag, du sætter dig ned for at gøre transaktionen officiel. Her er et kig på den generelle rækkefølge af begivenheder, der finder sted i forbindelse med lukning af fast ejendom, hvad og hvor meget du kan forvente at betale før og på din lukningsdag, og de dokumenter og oplysninger, du har brug for at forstå og underskrive for at gøre din reelle ejendomstransaktion officiel.

Nøglelukningsproces milepæle

Det er vigtigt at huske, at told- og lovkravene for ejendomstransaktioner varierer væsentligt fra sted til sted. Mens følgende er en generel tidslinje og beskrivelse af, hvad du kan forvente (og hvornår) mellem den dag, du indsender dit købstilbud, og den dag, du lukker på ejendommen, kan din faktiske oplevelse variere. For at lære mere om, hvordan processen fungerer på dit særlige marked, skal du konsultere en uvildig ejendomsmægler med erfaring i området.

1. Accepteret købstilbud

Lukningen begynder officielt, når sælgeren accepterer, underskriver og returnerer dit købstilbud (også kendt som en købsaftale). I de fleste tilfælde deponerer sælgeren derefter køberens alvorlige penge check - normalt 0,5% til 2% af købsprisen - på en escrow-konto.

Sædvanligvis kan købsaftalen ændres for at afspejle forhandlinger i sidste øjeblik eller uforudsete forhold, såsom et problem, der er afsløret under hjemmekontrollen, uden at sabotere handlen. Imidlertid begynder alle parter, der er involveret i transaktionen - køberen og sælgeren, deres agenter, långiveren, titlen eller escrow-agenten og muligvis købers og sælgers advokater - lukningsprocessen under antagelsen om, at købsaftalen er endelig.

I nogle stater og markeder skal du indbetale en deponering på mellem 5 og 10% (mod dine udbetalings- og / eller lukningsomkostninger) kort efter, at sælgeren accepterer dit tilbud. Købere, der arbejder med juridiske repræsentanter, kan typisk vente, indtil deres advokater gennemgår købsaftalen for at foretage deres deponeringsindskud.

Hvis du ikke er sikker på, om der kræves en deponering i dit marked, skal du spørge din ejendomsmægler langt nok i forvejen for at sikre, at du har nok likvide midler på plads til at rydde depositum.

2. Hjem-inspektion af køberbestilt

Inden for et par dage efter, at sælgeren har accepteret dit købstilbud, skal du planlægge en hjemmekontrol med en professionel inspektør. Målet med en hjemmekontrol er at kigge efter mindre og større mangler, såsom strukturelle problemer, apparater, der ikke fungerer, og elementer, der kan være i strid med lokale byggekoder.

Mange långivere kræver dette som en betingelse for at garantere dit realkreditlån. Selv hvis dit ikke gør det, er der lidt ulemper med at få et grundigt kig på det hjem, du skal købe. Hvis inspektionen afslører et stort problem, der skal rettes inden lukning (eller resulterer i en reduktion i den aftalte købspris), vil standard $ 300 til $ 500 inspektionsgebyr virke som en lejlighedskøb.

3. Lånets oprindelse og forsikring

Når sælgeren accepterer dit tilbud, skal du sende det til din långiver. På dette tidspunkt begynder din långiver den tidskrævende (og dyre) proces med oprindelse og tegning af dit lån.

Medmindre du køber et ældre hjem med en masse fysiske defekter, er dette den del af lukningsprocessen, der mest sandsynligt producerer forsinkelser eller fatale fejl, der fuldstændigt skifter til handlen - især hvis du har en ujævn kreditprofil eller ustabil indkomst.

Oprettelse og tegning af et lån involverer meget arbejde på din långiveres vegne. Fra dit perspektiv koger det dog dybest set ned på et spørgsmål: Vil du efter långiverens ekspertudtalelse gøre godt ved dit løfte om at tilbagebetale de mange tusinder af dollars, du beder om, at det vil låne dig?

Panteansøgning
Selvom enhver långiver er forskellig, udsættes de fleste panteansøgere for intens kontrol. Din långiver sender sandsynligvis dig en prioritetsansøgning på i alt 30 eller 40 sider og inkluderer formularer som f.eks. En anmodning om at frigive din kreditrapport fra et eller flere kreditrapporteringsbureauer, anmodninger om skatteregistreringer for foregående år og oplysninger om dine tidligere steder i bopæl.

Sammen med ansøgningen vil din långiver sandsynligvis anmode om bevis for indkomst og aktiver, såsom følgende:

Dine seneste selvangivelser (et eller to år)
Dine seneste betalingsstubber (mindst de sidste to)
Dine seneste W-2-erklæringer (et eller to år)
Dine seneste kontoudtog (en til tre måneder)

Bedøm lås
Hvis du modtog forhåndsgodkendelse af dit realkreditlån, som typisk kræver en kreditkontrol, vil din långiver sandsynligvis indstille (eller "låse") dit låns rente omkring det tidspunkt, hvor det sender ansøgningsmaterialet. Hvis du ansøger om et prioritetsrente (ARM) eller en anden type lån uden en fast rente for hele løbetiden, kan låsen kun gælde for den oprindelige rente.

Renter er typisk låst på et niveau, der faktorer i den gældende rente på det tidspunkt, plus låntagers kreditrisiko. Jo lavere din kreditrisiko er, desto lavere er din låste rente sandsynligvis.

Hvis du ikke er forhåndsgodkendt, vil din långiver sandsynligvis vente på, at resultaterne af din applikations kredittrækning for at låse din rente. Dette kan forekomme når som helst mellem din ansøgningsdato og en uge før lukning. Under alle omstændigheder er takstlåsen kun god i et fast tidsrum - 30 til 60 dage er typisk.

Lånestimat
Ved hjælp af den låste rente (eller, hvis ikke låst, långiverens bedste gæt af din oprindelige rente), opretter långiveren et lånestimat for dig at gennemgå, underskrive og returnere. Lånestimatet er et almindeligt sprogligt dokument, der opsummerer, hvad du kan forvente at betale for dit prioritetslån og lukning, og hvornår.

Det inkluderer følgende oplysninger:

Lånidentifikation. Dette inkluderer lånets unikke identifikationsnummer, type (fast rente, regulerbar rente), løbetid (15 år, 30 år, 5/1), formål (køb, refinansiering) og rentesikringsvarighed.
Lånevilkår. Beskriver dit låns hovedstol, rentesats eller rentesats, månedlige hovedstol- og rentebetalinger, forudbetalingsstraf (hvis relevant) og ballonbetaling (hvis relevant).
Projekterede betalinger. Tilføjer komponenterne i din samlede månedlige betaling, inklusive estimeret forsikring, skatter og hovedstol og renter. Kan også specificere, hvordan skatter og forsikringer skal betales - for eksempel ud af en escrow-konto.
Lukningsomkostninger. Inkluderer en detaljeret redegørelse for dine estimerede lukningsomkostninger og samlede kontanter, der skal lukkes (som inkluderer din forskud). Angiver også, hvilke lukkeomkostninger du har tilladelse til at shoppe for, såsom titelforsikring, og hvilke du ikke har tilladelse til at shoppe for, f.eks. Din långiver.
Sammenligninger. Indeholder et øjebliksbillede af, hvor meget du kan forvente at betale hovedstol og renter i løbet af de næste fem år, dit låns APR og den samlede renteprocent - forholdet mellem din samlede rentebetaling og dit samlede lånebeløb. Disse oplysninger er nyttige til sammenligning af dit lån med andre långivere.
Andre overvejelser. Indeholder vigtige advarsler og oplysninger, såsom om lånet kan antages (overføres til en fremtidig køber uden at ændre betingelserne), om långiver planlægger at overføre dit lån til et servicevirksomhed og sanktioner for forsinket betaling.

Før oktober 2015 brugte de fleste långivere dokumenter med god troværdighed (GFE) til at give lån og lukkeomkostninger. GFE'er og lånestimater indeholder lignende oplysninger, men GFE'er er formateret forskelligt og har færre forklaringer på almindeligt sprog. Når lånestimatet er i dine hænder, kan din långiver muligvis indstille en foreløbig lukningsdato - afhængig af en jævn garanti, oprindelse og titelsøgning.

4. långiver vurdering

Långivere beskytter deres investeringer eller mindsker i det mindste sandsynligheden for tab ved at foretage en vurdering på et eller andet tidspunkt under forsikringsprocessen. Købere betaler normalt vurderingsgebyret, enten på eller før vurderingsdatoen eller på lukningsdatoen. Bedømmelsesgebyret er normalt det samme som husinspektionsgebyret.

Hvis din takstmand finder ud af, at dit hjem er mindst værd, som du accepterede at betale for det, er der ingen grund til at bekymre dig. Hvis vurderingen imidlertid kommer lavt - under den accepterede købspris - vil långiver kun acceptere at finansiere et beløb svarende til den vurderede værdi. En lav vurdering kræver normalt, at køber og sælger genforhandler købsprisen og ændrer købsaftalen, hvilket potentielt kan forsinke aftalen.

5. At få husejere og titelforsikring

De fleste långivere kræver, at købere skal fremlægge bevis for husejernes forsikring som en betingelse for lånegodkendelse, eller i det mindste inden lukningen. For at sikre, at du får en rimelig pris, der imødekommer din og din långiveres behov, skal du begynde at shoppe rundt for husejere-dækning tidligt i lukkeprocessen. Du behøver ikke nødvendigvis at betale for det første år med det samme, selvom det helt sikkert er en mulighed - de fleste forsikringsselskaber giver dig mulighed for at samle dit første års præmie med de lukkeomkostninger, der skal betales på din lukningsdato..

Selv hvis din långiver ikke kræver det, er det også klogt at købe en købers titelforsikring. Titelforsikring dækker omkostningerne ved at løse eventuelle mangler med ejendommens titel, såsom ubetalt skat eller entreprenørpant, og beskytter din egenkapital mod fordringer, der måtte opstå i fremtiden.

Hvis du er villig til at bruge det samme firma, som din långiver bruger til sin titelpolitik, skal du bare fortælle din låneprocessor, at du vil have en købers politik, og begge politikker kan samles i dine lukkeomkostninger. Hvis du vil shoppe rundt for en bedre købers politik, kan din forsikringsgiver muligvis kræve, at du betaler for polisen på forhånd. Uanset om du betaler for begge politikker ved lukning eller betaler for din købers politik på forhånd og långiverens politik ved lukning, kan du forvente at foretage et samlet kombineret udlæg på $ 1.000 (i gennemsnit), afhængigt af dit markeds- og hjemmeværdi.

6. Godkendelse af lån

Da forsikring kan tage en måned eller længere, kommer din lånegodkendelse typisk igennem mod slutningen af lukningsprocessen. Dette er det sidste store stykke, der skal falde på plads for din lukning at fortsætte som planlagt.

7. Lukningsmeddelelse og afsløringer

Lukningsmeddelelse
Når alle brikkerne er på plads til din lukning, skal din titel eller escrow agent (eller advokat) sende dig en formel lukningsmeddelelse med tid, dato, deltagende ejendomsmæglere (køber og sælgers) og placering af lukningen, som er typisk titlen eller escrow agentens kontor eller kontoret for en advokat involveret i transaktionen. Meddelelsen forklarer også, hvad du skal medbringe til begivenheden, herunder normalt følgende:

Begge købere (hvis et gift par), eller notarized fullmagt dokumentation, der tillader den nuværende køber at underskrive for den ikke-tilstedeværende
Foto-ID (pas eller statsudstedt ID)
Liste over dine boliger i de sidste 10 år
Tilstrækkelig betaling til dækning af lukkeomkostninger (normalt en bankcheck eller bankoverførsel)

Lukning af afsløring
Din titel eller escrow agent er også forpligtet til at sende en officiel afsluttende offentliggørelse mindst tre arbejdsdage før lukningsdatoen. Før oktober 2015 tjente HUD-1 eller “forligserklæring” det samme formål som afsluttende afsløring.

Ligesom lånestimatet er afsløringsoplysningerne et almindeligt sprogligt dokument, der skitserer alle dine faktiske økonomiske forpligtelser i forbindelse med transaktionen - dine faktiske lukningsomkostninger, løbende skatte- og forsikringsforpligtelser og en opdeling af dit realkreditlån. Det følger nogenlunde skabelonen med lånestimatet, skønt det generelt er mere detaljeret og ofte indeholder regnskabsmæssige linjeposter eller oplysninger og advarsler, der ikke var til stede i estimatet.

Gennemgå din afsluttende afsløring omhyggeligt
Når du har modtaget din afsluttende meddelelse, skal du gennemgå den nøje for at sikre dig, at de skitserede forpligtelser er nogenlunde i overensstemmelse med dem, der er beskrevet i dit lånestimat. Sørg også for, at betingelserne for dit realkreditlån er som forventet - for eksempel at din rente eller rentestruktur ikke har ændret sig fra lånestimatet.

Hvis dine lukkeomkostninger afviger markant fra estimaterne, eller dit prioritetslån er anderledes end oprindeligt beskrevet, kan din långiver eller titel eller escrow-agent være i strid med loven. Derfor er det en god ide - og ofte økonomisk værd - at beholde en advokat i lukningsprocessens varighed.

Almindelige afslutningsomkostninger

Selvom købere forventes at betale alle lukkeomkostninger i mangel af andre arrangementer, er købere og sælgere ofte enige om at opdele lukkeomkostninger - især på købers markeder. Denne aftale er typisk beskrevet i den accepterede købsaftale og kan ændres når som helst inden lukningen. I mange tilfælde går parterne ikke ind i detaljerne om, hvem der betaler hvilke lukkeomkostninger - de er ganske enkelt enige om et forhold, f.eks. ”Sælger betaler 40% og køber betaler 60%,” eller er enige om, at en part betaler et fast beløb mod lukning og den anden henter resten.

I mange tilfælde betales lukkeomkostninger ved bankcheck eller bankoverførsel. En bankcheck er generelt en bedre aftale, da de sjældent koster mere end $ 1 eller $ 2, mens banker ofte opkræver $ 10 eller mere for en bankoverførsel samme dag. Hvis din titel eller escrow agent absolut kræver en bankoverførsel, skal du sørge for, at de sender dig komplette instruktioner (inklusive modtagelse af kontonummer og bankrutningsnummer) med den afsluttende meddelelse.

Uanset hvordan du forhandler og udfører betaling, kan du forvente at betale følgende omkostninger ved lukningen. Nogle kræver muligvis handling fra din side, såsom at oprette en forsikring til husejere, inden du lukker dagen. Andre vises simpelthen som linjeposter på din afsluttende afsløring og kræver ikke direkte handling.

Hjem inspektion og vurdering. Hvis disse ikke er blevet betalt på forhånd, føjes de til dine lukkeomkostninger. Mellem de to tjenester forventer du at betale i alt $ 600 til $ 1.000.
Lånets oprindelses- og forsikringsgebyrer. Disse gebyrer dækker omkostningerne ved oprindelses- og forsikringsselskaberne for realkreditlån, ikke inklusive kreditrapporter og andre gebyrer. De fleste oprindelsesgebyrer beregnes som en procentdel af den samlede købspris, der typisk spænder fra 0,5% til 1,5%. Disse procentdele kaldes undertiden som "point" - for eksempel ville et oprindelsesgebyr på 1% være et punkt. Tegningsgebyrer kan opkræves i procent af købsprisen eller et fast gebyr. I begge tilfælde koster forsikring normalt under 1% af husets købspris. Bemærk, at nogle prioritetslån, kendt som "ingen omkostninger" eller "uden gebyr", ikke har oprindelses- eller forsikringsgebyrer. Imidlertid har "ingen omkostninger" lån generelt højere renter end sammenlignelige traditionelle lån.
Kreditrapport. Købere skal generelt betale for deres långivers kreditcheck og rapporter - hvor som helst fra $ 20 til $ 60, afhængigt af hvor mange långivere kører og med hvilke rapporteringsbureauer.
Oversvømmelsescertificering. Dette er et lille gebyr - normalt omkring $ 20 - som dækker omkostningerne ved at kontrollere dit hjem placering i forhold til lokale oversvømmelseskort. Oversvømmelsescertificering er kritisk, hvis du ender med at have brug for oversvømmelsesforsikring. I nogle områder kan du muligvis også betale et engangsgebyr for oversvømmelsesovervågning (ofte mellem $ 25 og $ 50).
Første måneds interesse. Mange långivere kræver forskud på den prioritetsrente, der er indstillet til at påløbe mellem lukketidspunktet og datoen for den første betaling. Bemærk, at hvis du lukker midt i måneden, behøver du sandsynligvis ikke at foretage en hovedbetaling før i begyndelsen af måneden efter næste, forudsat at dine betalinger forfalder den første i måneden. For eksempel lukkede min kone og jeg på et hus i begyndelsen af august og betalte ikke vores første hovedbetaling før den første oktober - men ved lukningen gjorde er nødt til at betale de renter, der er sat til at påløbe i august.
Indledende depot. Långivere kræver et forskud på et sikkert spærrekonto for at dække skatte- og forsikringsforpligtelser, der indgås mellem lukning og deres respektive forfaldsdatoer. I praksis betyder det, at du er nødt til at indbetale et helt års værdi af husejers forsikringspræmier - medmindre du har betalt på forhånd - og hvor som helst fra 1 til 12 måneders ejendomsskatpræmier. Selvom der typisk betales ejendomsskatter hver sjette måned, er långivere tilbageholdende med at starte en ny escrow-konto med en balance, som næppe er tilstrækkelig til at rydde den første skattebetaling. Min kone og jeg endte med at deponere nok til at dække for eksempel syv måneders ejendomsskatter.
Escrow Buffer. Mange långivere kræver, at købere deponerer en ekstra buffer til dækning af opjusteringer af skatter og forsikringspræmier på kort sigt og for at reducere sandsynligheden for, at en for sen betaling forårsager en negativ escrow balance. Bufferens størrelse er typisk en funktion af de månedlige skatte- og forsikringsforpligtelser - vores var ca. dobbelt så stor som vores månedlige forpligtelser.
Husejere foreningsgebyrer. Hvis du bor i et samfund, der betjenes af en husejers forening (almindelig med hytter), skal du betale HOA-gebyrer månedligt, årligt eller halvårligt. Nogle långivere samler dine kontingent på din escrow-konto og betaler dem på dine vegne, ligesom med dine skatter og forsikringspræmier. Hvis dette er tilfældet for dit HOA, er du sandsynligvis nødt til at betale dine HOA-kontingent ved udgangen af den første betalingsperiode (muligvis op til et år efter lukningen). I andre tilfælde, hvad enten det skyldes långiver eller HOA-politik, er HOA-kontingent ikke inkluderet i escrow og skal betales separat.
Titel / Escrow Services og Forsikring. Omkostningerne ved långiver og købers (hvis købt) titelforsikring er samlet i denne kategori - et gennemsnit på $ 1.000 dækker begge politikker, men er meget varierende afhængigt af placering og ejendomsværdi. Denne kategori inkluderer også omkostningerne ved ekstra titelarbejde udført af dit titelfirma, escrow agent eller advokat (afhængigt af din jurisdiktion) - en anden meget variabel omkostning, der sandsynligvis vil være højere, hvis du bruger en licensadvokat. Endelig inkluderer denne kategori normalt et afviklingsgebyr, der dybest set betaler for din titel eller escrow agent's tid på lukkedagen og typisk varierer fra $ 200 til $ 400.
Optagelsesgebyr. Byen eller amtskontoret, der er ansvarlig for registrering af fast ejendomoverførsler i dit område, opkræver et gebyr for det involverede arbejde. Gebyrer varierer meget fra sted til sted og kan afhænge af værdien eller størrelsen på din ejendom.
Overfør skatter. Din lokale og statslige regeringer opkræver sandsynligvis også overførselsafgifter på ejendomstransaktioner, baseret på værdien af ejendommen og muligvis pakkens zoneringsbetegnelse. Den samlede statslige og lokale overførselsafgift på fast ejendom spænder normalt fra det høje trecifrede til midten af firecifrede interval.
Mæglergebyr. Køberagenter tager deres provision fra sælgerprovenuet, hvilket betyder, at købere ikke betaler dem direkte. Agenternes arbejdsgivere - ejendomsgrupper eller mæglervirksomheder - opkræver dog ofte relativt små service- eller henvisningsgebyrer direkte til køberen. Disse kan variere fra nominelle summer ($ 100 eller mindre) til $ 500 eller mere.

Afhængig af hvor din transaktion finder sted, kan dine lukkegebyrer variere markant fra dem, der er beskrevet her. For at få en endnu bedre læse om, hvad du kan forvente, skal du tale med en betroet, upartisk ejendomsmægler eller advokat i dit område.

Hvad man kan forvente på lukkedagen

På lukningsdagen bliver det hus, du har aftalt at købe, det hus, du stolt ejer. Der er dog masser at gøre, før du kan sashay gennem hoveddøren og virkelig gøre det til dit hjem.

Endelig gennemgang

Din sidste gennemgang er din sidste mulighed for at sikre dig, at huset forbliver i god stand - eller, hvis du køber en fixer-overdel, i den stand, du accepterede at købe det i. I de fleste transaktioner er den endelige gennemgang kan forekomme på ethvert tidspunkt inden for 24 timer efter den planlagte lukningstid.

I løbet af din sidste gennemgang, skal du sørge for følgende:

Alle anmodede reparationer er foretaget
Alle lysarmaturer og stikkontakter fungerer
Hjemmemekanik (opvarmning, aircondition, vandvarmer) fungerer
Kraner og VVS-armaturer er funktionelle
Køkken- og vaskeritilbehør er tilsluttet og funktionelt
Der har ikke været nogen ny skade eller slid (f.eks. Huller i væggen, manglende gulvplader, beskadigede tagspåner osv.) Siden din hjemmekontrol
Hjemmet er rent og ryddeligt inde og ude
Sælgers personlige ejendele er væk eller er ved at blive flyttet ud

Hvis du støder på uventede problemer under gennemgangen, er det ikke for sent at gøre tingene rigtige. Kontakt din ejendomsmægler eller lukkemægler for at diskutere dine muligheder. I de fleste tilfælde vil sælgeren acceptere at betale for de nødvendige reparationer eller rengøringsopgaver, selvom det betyder forsinkelse af lukningen med et par dage.

Ved lukning - Undertegnelse af nøgledokumenter

På det valgte lukketid sætter du dig ned og underskriver adskillige dokumenter med din titel eller escrow agent, ejendomsmægler og muligvis advokat. Sælgere medbringer også deres kolleger, selvom sælgere ikke har så meget papirarbejde at underskrive og derfor ofte ikke dukker op, før du er i god vej til din underskriftsodyssey.

I betragtning af transaktionens alvor og det involverede penge skal du tage så lang tid, som du har brug for at læse og forstå alt, hvad du underskriver. Nogle afsluttende dokumenter er skrevet i tæt legalese, så spørg din advokat eller ejendomsmægler, hvis du ikke er klar over noget. Lad ikke titlen eller escrow-agenten skynde dig - de har gjort hundreder af lukninger i fortiden, og er sandsynligvis mere bekymrede for at arrangere deres næste aftale eller komme ud af kontoret til tiden end at sikre, at du er 100% på op og op.

Det følgende er de vigtigste dokumenter, der skal læses og underskrives under lukning:

egenveksel. Dette repræsenterer din bindende forpligtelse til at tilbagebetale dit realkreditlån. Det inkluderer det samlede beløb, du skylder på dit lån, dit låns rente, dine månedlige betalingsdatoer, varens (løbetid) af dit lån og accepterede betalingsmetoder (med en fysisk adresse til at sende personlig kontrol). Hvis du har et ARM eller et prioriteret prioritetslån, vil din udstedelsesbrev også have en detaljeret forklaring af, hvordan, hvornår og hvor meget din rente og betalinger kan ændre sig.
Prioritetslån. Også kendt som sikkerhedsinstrumentet, er prioritetslånet (eller tillidsgivers) en kontrakt, der giver din långiver ret til at beslaglægge din ejendom gennem afskærmning, hvis du ikke betaler dit prioritetslån som aftalt. Prioritetslån gentager oplysningerne i udstedelsesbrevet, men går også mere i dybden om dine rettigheder og pligter som husejer og låntager - for eksempel beskriver hvordan du skal besætte ejendommen (som en primær bopæl, udlejningsejendom og så frem) og beskriver, hvordan og hvornår din långiver kan erklære dig som standard.
Første offentliggørelse af Escrow. Dette beskriver, hvordan din långiver planlægger at fordele pengene på din escrow-konto. Det inkluderer en opdeling af dine hovedbeløb plus renter og escrow betalinger plus 12 måneders forventede månedlige escrow saldi. Oplysning om escrow viser også, hvornår og hvor meget hver escrow-vare (ejendomsskatter, forsikring og muligvis PMI- og HOA-afgifter) skal betales.

Yderligere lukkedokumenter, der skal læses og underskrives

Lukningsprocessen involverer også at læse og underskrive en række yderligere dokumenter. Tag igen så lang tid, som du har brug for at læse igennem og forstå hvert emne, stille spørgsmål om nødvendigt. Når alt kommer til alt er en ting, lukningsprocessen ikke inkluderer, chancen for en do-over.

Disse dokumenter er almindelige ved lukning, men din transaktion kan involvere en noget anden blanding baseret på reglerne i dit område og den type hjem, du køber.

Underskrift / navn-erklæring. Dette er dybest set underskriftsbeviset, som långiveren, låneserviceren, regeringsenhederne og andre relevante parter bruger til at bestemme legitimiteten af din underskrift på alle andre lukkedokumenter. Det er især nyttigt under undersøgelser af prioritetssvindel.
Erklæring om belægning / belægning. Hvis du køber et nyt byggeri, skal du underskrive et belægningsbevis, der angiver, at huset er klar og sikkert for beboere. Teknisk set kan en manglende belægningsattest forsinke lukningsprocessen. Hvis du køber et eksisterende hjem, skal du underskrive en belægningserklæring, der skitserer husets formål, hvor hurtigt du skal flytte ind, og hvad der kan ske, hvis du bruger huset på en måde, der er uforenelig med det angivne formål (til for eksempel afskærmning).
Første betalingsmeddelelse. Dette omregner beløbet (med en spaltning, hovedstol og renter) og datoen for din første pantebetaling. Det inkluderer også oplysninger om, hvordan du foretager din betaling, herunder servicens fysiske adresse og web-adresse.
Sælger / långiver indrømmelser. Dette dokument skitserer hvilke eventuelle lukkeomkostninger sælger og långiver betaler.
Serviceafgivelse. Dette identificerer dit låns serviceperson - enten den oprindelige långiver eller et firma, der efterfølgende køber pantelånet - og bekræfter din forståelse for, at lånet kan overføres i fremtiden.
Oplysning om privat prioritetsforsikring. Hvis dit lån-til-værdi-forhold (LTV) er større end 80%, kræver din långiver sandsynligvis privat prioritetsforsikring (PMI). Denne afsløring definerer PMI og beskriver dine relevante rettigheder og pligter, hvordan og hvornår det er betalt (typisk månedligt, til escrow), og hvornår du kan anmode om, at det falder (typisk efter at du har passeret LTV-tærsklen på 80%).
Oversigt over oversvømmelsesfare. Dette bekræfter, at dit hjem er eller ikke er i en særlig oversvømmelseszone. Hvis dit hjem er i en oversvømmelseszone, kræver det sandsynligvis oversvømmelsesforsikring.
Anerkendelsesvurdering. Dette bekræfter, at du har ret til at modtage en kopi af dit hjem vurdering. Det er ofte også inkluderet i panteansøgningen.
Offentliggørelse af ligestillet kreditmulighedslov. Denne føderalt bemyndigede form gentager, at dit lån ikke kan nægtes baseret på nogen beskyttet status, f.eks. Race eller trosbekendtgørelse. Det er ofte inkluderet i panteansøgningen.
Ruth-in-Lending Disclosure. Dette er et andet føderalt mandatdokument, der præciserer kendetegnene for dit prioritetslån, dine månedlige betalinger og det samlede beløb (inklusive hovedstol og renter), du kan forvente at betale i løbet af dit lån.
Erklæring om realkreditlån. Dette dokument definerer de forskellige former for prioritetssvindel, viser mulige sanktioner for dem, der er fundet skyldige i prioritetssvindel, og skitserer de skridt, den amerikanske regering har taget for at undersøge og retsforfølge personer, der mistænkes for svig.
Husejere sammenslutning aftaler og aftaler. Kontrakter, der gælder for dit medlemskab i en husejers forening, vises undertiden ved lukning, selvom de ofte behandles før lukningsdagen også.
Fareafgivelser. Selvom købsaftalen typisk indeholder alle nødvendige fareafgivelser for dit hjem, skal du ikke blive overrasket over at se de samme eller yderligere dem i din lukningspakke. Almindelige oplysninger dækker blymaling (til boliger bygget før 1978), radon og underjordiske brønde.

Det endelige ord

Min kone og jeg lukkede op på vores første hus i sommeren 2015. Vores lukkedag var en hvirvelvind: en hektisk sidste gennemgang; et trafik-kvalt kørsel til titelselskabets fjerntliggende hovedkvarter; en uendelig procession af formularer og oplysninger, der skal underskrives og initialiseres; det forvirrende virvar af nøgler, håndskrevne forklaringsnotater og råd i sidste øjeblik fra sælgeren - det var meget at behandle.

Og alligevel var lukkedagen bare starten på en lang bevægelses- og afviklingsperiode. Alt, hvad vi kan håbe, er, at vi kanaliserer den samme omhu, organisation og rå energi, der fik os gennem til lukning af dagen i det hårde, ofte kedelige arbejde, der kræves for at omdanne et almindeligt hus til et ekstraordinært hjem. Hvis du er i færd med at købe et hus, skal du huske, at det er helt fint at fejre på lukkedagen - så længe du kommer tilbage på arbejde bagefter.

Har du nogen råd om lukningsprocessen?