9 typer ejendomsinvesteringer sammenlignet

Enhver ny investering skræmmer først, når du stadig kæmper for at lære ordforrådet, udfordringer, risici og fordele. Men ejendom tilbyder nogle overbevisende fordele for investorer, der er villige til at lære rebene, fra spredning af aktiver til passiv indkomst til skattemæssige fordele ved fast ejendom.

Og du har masser af muligheder for investering i fast ejendom at vælge imellem. Fra en hurtig engangsudbetaling til løbende indkomst, praktisk arbejde for at fuldføre passivitet, kan du vælge den rigtige investeringsmulighed baseret på dine personlige mål.

Her er ni populære muligheder, der hjælper dig med at begynde at opbygge dit ejendomsimperium - eller i det mindste tilføje fast ejendom til din portefølje.

1. Vende huse

Reality-tv-shows som "Flip This House" populariserede hus, der flippede tilbage i midten af ​​2000'erne, og flipping's appel formåede at overleve boligkrisen og den store recession.

Det er ikke svært at se hvorfor. Når det gøres korrekt, kan investorer tjene afkast i intervallet flere hundrede procent på bare få måneder.

Selvfølgelig gør mange nye investorer det ikke rigtigt og ender med at miste penge. Selv dem, der tjener et stærkt afkast, er ofte overrasket over mængden af ​​arbejde, der kræves for at opnå det. At vende huse involverer en investering af tid og arbejde, ikke kun penge.

Hvis du ikke har lyst til at røre rundt med et hårdt penge lån og forhastet renovering, er en anden mulighed at gøre en live-in flip. Du flytter ind i et hjem, der skal opdateres, forbedre det i løbet af et år eller to, så sælger det og betaler kun kapitalgevinstskat af fortjenesten. Eller du kan undgå kapitalgevinster helt, hvis du er berettiget til en ekskludering af afdeling 121.

Der er ikke mange investeringsstrategier, der lader dig gå væk med titusinder af dollars efter bare et par måneder. At vende huse er en af ​​dem, men det kommer med sine egne risici. Så sørg for at få numrene rigtige, især reparationsomkostninger, bæreomkostninger og værdien efter reparation. Sørg også for, at du er komfortabel med at styre og forhandle med entreprenører, før du prøver din hånd på din første flip.

2. Langtidslejeegenskaber

Ikke alle er udskåret til at være en udlejer og håndtere alle de uventede udfordringer, som udlejere står overfor. Stadig kan lejeboliger give løbende passiv indkomst og en række skattefordele for initiativrige investorer, der er villige til at tage hovedpinen.

Der er tre veje til at købe din første lejebolig.

BRRRR-strategien

Én mulighed er at købe en ejendom, der har behov for renovering, men i stedet for at sælge den ved færdiggørelse beholder du den som en leje. BRRRR står for køb, renovering, leje, refinansiering, gentagelse, og det er en fantastisk måde at finansiere 100% af dine ejendomskøb.

Det fungerer sådan: Du lægger 20% eller derover ned med et køb-rehabiliteringslån, foretager renoveringerne for at skabe egenkapital i hjemmet og leje det derefter. Med al den egenkapital kan du trække kontanter ud, når du refinansierer for et langfristet prioritetslån. Nok kontanter til at tilbagebetale din oprindelige udbetaling, hvis du oprettede tilstrækkelig egenkapital.

Dette fungerer, fordi refinansieringslånet er baseret på ejendommens efterreparationsværdi i stedet for din oprindelige købspris og reparationsomkostninger.

Det frigør dig til at gentage processen på ubestemt tid ved hjælp af de samme kontanter. Og med hver ejendom tilføjer du mere passiv indkomst uden kontanter ud af lommen.

Ligesom at vende huse, får nye investorer ofte problemer ved at undervurdere omkostninger, især renovering og bæreomkostninger. Meget af deres succes kommer ned til deres evne til at finde gode entreprenører, der ikke hæver omkostningerne ved dem midt i renoveringen. HomeAdvisor er et godt sted at finde hæderlige entreprenører i dit område. De sætter alle entreprenører på deres platform gennem en screeningsproces for at sikre, at du skal ansætte det bedste firma til dine behov.

Nøglefærdige lejeboliger

Ikke så begejstret med ideen om at ansætte entreprenører og føre tilsyn med renoveringsprojekter?

En totalentreprise er en, der enten er udlejet eller er i lejeklar form. Forventer at betale mere, selvfølgelig, da du ikke køber en handyman-special. Når det er sagt, undgår du også hovedpine i forbindelse med renovering af en ejendom.

I løbet af de sidste par år er det blevet meget lettere at købe nøglefærdige lejeboliger overalt i landet. Ikke kun er virtuel turnéteknologi blevet bedre, men peer-to-peer-sælgende platforme som Roofstock har dukket op for at tilføje gennemsigtighed til processen.

Roofstock indeholder et væld af data, både om ejendommen og kvarteret. De inkluderer hjemmekontrolrapporter, historiehistoriske rapporter, cap rate og cash-on-cash returneringsanalyser, anerkendelseshistorie for kvarter og ejendom-niveau, lokale skoledata og mere. Mest imponerende tilbyder de to købergarantier, inklusive en 30-dages tilbagebetalingsgaranti og en 45-dages leasinggaranti for ledige ejendomme.

Husets hacking

Mens der er mange måder at huse hack, involverer den klassiske strategi at købe en lille multifamilie-ejendom, flytte ind i en enhed og leje den anden enhed eller enheder ud. Ideen er enkel: Dine naboer betaler dit pant for dig.

Det er en fantastisk måde at lette din vej til at investere i leje på, ikke mindst fordi du kan få et lavt rentepant med en lille udbetaling. Ejendomme med to, tre eller fire enheder klassificeres stadig som boliger af realkreditindustrien, så du kan optage et almindeligt boligkøbers prioritetslån. Det kan betyde en nedbetaling på så lavt som 3,5% for et FHA-lån, 3% for et Fannie Mae HomeReady-lån eller 0% for et VA-lån.

Kontrast det mod standard 20% for et lån til investeringsejendom, plus en højere rente at starte, og du kan se, hvorfor hacking af hus viser sig at være så attraktivt - at sige intet af det hele “mine naboer betaler mit pant”.

3. Kortvarige ferieboliger

Ingen siger, at du skal lease dine lejeboliger til langtidslejere. Websteder som Airbnb og HomeAway så du kan leje dem ud på kort sigt til feriegæster eller endda midt på sigt til forretningsgæster.

Ferieboliger leveres selvfølgelig med deres egne afvejninger. Ja, du kan opkræve mere pr. Nat, men dine belægningsgrader er lavere. Og selvom du ikke har samme hovedpine med ikke-betalende lejere og udsættelser, har du anden hovedpine, som rengøring af enheden mellem gæster, møblering af enheden og betaling for forsyningsselskaber.

Inden du investerer i en ferieudlejningsejendom eller beslutter at bruge en eksisterende leje til at være vært for turister, skal du sørge for at samle nøjagtige numre for udgifter som ledighed, administrationsgebyr, rengøringsomkostninger og sæsonbestemte leje og belægningsprocent. Inkluder værktøjsomkostninger, og vær forsigtig i alle skøn.

Det kan være en effektiv forretningsmodel, hvis du nærmer dig det som en virksomhed og ikke en passiv investering.

4. Engroshandel

Ofte begynder håbefulde ejendomsinvestorer med at grossere ejendomme snarere end at købe ejendomme selv. Som engrossalg finder du meget på en ejendom og lægger den under kontrakt for for eksempel $ 100.000. Ejendommen er $ 120.000 værd i sin nuværende stand, men i stedet for at købe den, sælger du kontrakten til en anden investor for $ 110.000.

Du tjener et overskud uden nogensinde at skulle tage titlen til ejendommen, og køberen får ejendommen til en rabat under dens markedsværdi. Det er en win-win.

Hvis det lyder som lette penge, er det ikke. At finde fremragende tilbud på ejendomme kræver en masse arbejde, og det tager også arbejde at opbygge et netværk af investorkøbere. Grossister skal også acceptere en grad af risiko for, at de ikke finder en køber og lader dem sidde fast med en kontrakt, som de aldrig havde til hensigt at lukke.

Men alt for alt er det en fantastisk måde at lære, hvordan man finder tilbud og tjener penge, før man er økonomisk klar til at købe ejendomme selv.

5. Offentlige investeringer i fast ejendom

En investering i tillid til ejendom, eller REIT, er en type sikkerhed, der handles på de offentlige aktiemarkeder. REIT-fonden bruger sin kapital til at investere i fast ejendom, enten direkte ved at købe ejendomme eller indirekte ved at låne prioritetslån til fast ejendom - disse er kendt som realkredit REIT eller mREIT.

En fælles fordel for REIT i forhold til traditionelle aktiefonde er høje udbytteudbytter. I henhold til loven skal REITs udbetale mindst 90% af deres overskud til aktionærerne i form af udbytte, hvilket skaber investeringer med højt afkast.

Ulempen med det høje udbytte er, at REITs ofte har problemer med at sammensætte kapital til at vokse deres portefølje, da de straks skal udbetale så meget af deres fortjeneste til aktionærerne. Men hvis du leder efter en helt passiv måde at diversificere din aktieportefølje til at omfatte fast ejendom, er der ingen lettere mulighed end at købe REIT på din mæglerkonto, IRA eller 401 (k).

Pro Tip: Hvis du ikke har en mæglerkonto eller IRA er oprettet, kan du gøre det åbne en konto hos You Invest af J.P. Morgan. De tilbyder op til $ 625, når du åbner og finansierer din nye konto.

6. Ejendomsrelaterede aktiefonde

Visse brancher inkluderer en høj eksponering for fast ejendom, såsom kommercielle byggefirmaer, husbyggeri, husforbedringshandlere og endda hotelbranchen. Det betyder, at du indirekte kan investere i fast ejendom ved at købe aktier i virksomheder, der lever af ejendomssektoren.

Du kan investere ved at vælge individuelle aktier eller ved at købe industrispecifikke gensidige fonde eller børshandlede fonde. Bare vær opmærksom på, at disse selskabers lagre ikke kun drives af ejendomsmarkeder og kan stige eller falde på grund af så varierede årsager som dårlig ledelse, høje byggematerialepriser eller endda en administrerende direktørs sexskandale.

Selvom det er den mindst direkte måde at diversificere til ejendomsinvesteringer på, er den helt passiv, og du kan gøre det med et klik på en knap.

7. Crowdfunding-websteder og private REITs

Ikke alle crowdfunding-websteder med fast ejendom fungerer på samme model.

I en model giver crowdfunding-webstedet finansiering af kortvarige lån til købsrehab - den slags lån, flippere og BRRRR-investorer bruger. For at komme med kontanterne til finansiering af disse lån, skaffer crowdfunding-webstedet penge fra offentligheden. Som kapitalinvestor kan du se over de lån, der i øjeblikket finansieres, evaluere ejendommen og låntageren og investere penge mod lånet. Et eksempel på denne model er GroundFloor, som tillader deltagelse fra ikke-akkrediterede investorer.

Den anden almindelige model for crowdfunding-websteder fungerer som en REIT, men en, der ikke handles offentligt på børser. I disse tilfælde køber og administrerer crowdfunding-webstedet privat indkomstproducerende ejendomme ved hjælp af penge indsamlet fra individuelle investorer som dig. Et godt eksempel inkluderer DiversyFund, der har et gennemsnitligt årligt afkast på 17,6% siden starten. Dette crowdfunding-site accepterer penge fra ikke-akkrediterede investorer og investeringer helt ned til $ 500.

Bemærk, at mange crowdfunding-websteder kun accepterer midler fra akkrediterede investorer, indstiller høje minimumsinvesteringer eller begge dele.

8. Private equity equity-fonde og mulighedszone-fonde

Akkrediterede investorer med masser af penge til at investere har flere muligheder end resten af ​​os. Blandt disse muligheder er private equity fonde.

Disse midler giver velhavende investorer mulighed for at samle deres penge til større investeringer såsom erhvervsbygninger. En fondsforvalter fører tilsyn med den daglige drift - selvfølgelig mod et heftigt gebyr - hvilket giver fondens investorer mulighed for at læne sig tilbage, slappe af og nyde afkastet.

En bestemt type private equity-fond, der især er relevant for fast ejendom, er en mulighedzone-fond. Disse fonde køber og forbedrer fast ejendom i kvalificerede mulighedszoner udpeget af staten og certificeret af finansministeriet.

Kvalificerede mulighedszoner er typisk områder med lav indkomst, hvor staten sigter mod at anspore økonomisk vækst og investeringer. Gulerod til investorer: udskudt og reduceret skat på overskud. Se dette IRS-resume for detaljer.

Disse skattefordele giver et fristende tilbud til velhavende akkrediterede investorer på udkig efter kreative måder at trimme deres skatteregning på. Men vær forberedt på større risiko, når du investerer i nødlidende kvarterer.

9. Private noter

En måde at investere i fast ejendom indirekte og passivt er ved at låne penge direkte til ejendomsinvestorer til et køb af ejendom.

Oftest betyder det udlån til venner, familiemedlemmer og andre mennesker, du kender personligt, og som du har tillid til med dine penge. Denne tillid er nøglen, fordi hvis de misligholder dig, har du kun lidt andet end at sagsøge dem. De fleste private note-långivere får ikke pantelån mod ejendommen, og selv når de gør det, er det ingen ubetydelig sag at udelukke en ejendom.

Men typisk kræver private noteinvestorer høje renter. Og når de personligt kender ejendomsinvestoren og deres (forhåbentlig fremragende) track record, betyder det ofte, at der er tale om lav risiko, højt afkast. Bare vær forsigtig, når du blander dit personlige liv og økonomiske investeringer. Du risikerer dine personlige forhold, ikke kun dine penge.

Det endelige ord

Du mangler ikke på muligheder, når du er klar til at tilføje fast ejendom til din investeringsportefølje.

Før du beslutter, hvilken strategi for investering i fast ejendom, du skal tage, skal du være meget klar over dine personlige mål. Flipping er fantastisk til at generere kontanter med en hurtig vending, men det er en engangsudbetaling, der beskattes som almindelig indkomst, og den er langt fra passiv. I modsætning hertil er udlån af penge i form af en privat note til din ven til ejendomsinvestor fuldstændig passiv, men giver dig ingen kontrol eller andre forsikringer end din personlige tillid til låntageren.

Fast ejendom er en notorisk illikvid investering, så sørg for at forstå tidsforpligtelsen for dine midler, før du investerer. Planlæg din ideelle exit-strategi, og opret derefter en beredskabsplan, hvis du har brug for at skifte til Plan B.

Som en kilde til højt afkast, løbende indkomst og skattemæssige fordele, er fast ejendom en vindende sag til optagelse i din portefølje. Men som med enhver investering, skal du lave dit hjemmearbejde og forstå risiciene, før du beskriver dine hårdt tjente kontanter.

Hvordan har du investeret i fast ejendom i fortiden? Hvad er dine bekymringer og udfordringer, der går videre?