7 tip, der skal følges, når du køber din første investering i fast ejendom

Som kilde til passiv indkomst tørrer den ikke eller modnes, men giver i stedet løbende indkomst uden tab af aktiver. Faktisk styrker det underliggende aktiv over tid, selv når du betaler ned pantelånet mod det. Det gør ejendomsinvesteringer til en fremragende kilde til pensionsindkomst. Det diversificerer din aktivallokering og beskytter mod rækkefølge af afkastrisiko, fordi du ikke behøver at sælge nogen aktiver for at producere indkomsten.

Derefter er der skattefordelene. Investorer kan trække for enhver tænkelig udgift, fra pantelenter til vedligeholdelsesomkostninger til ejendomsadministrationsgebyrer. De kan endda trække nogle papirudgifter, som de aldrig faktisk har afholdt, såsom afskrivning.

Men for alle disse fordele kommer det også med sin andel af ulemper og risici. Hver ejendom kræver en høj kontantinvestering i form af udbetalings- og lukningsomkostninger. Fast ejendom er notorisk illikvid, hvilket gør det dyrt og langsomt at sælge. Det kræver også både dygtighed og arbejde at investere i, i modsætning til aktier, som du kan købe med det samme gennem en indeksfond uden særlig viden.

Stadig er den viden og den færdighed, du har brug for for at købe din første ejendom, ikke raketvidenskab. Enhver kan lære, hvordan man investerer i fast ejendom. Her er syv tip, du skal følge, når du køber din første investeringsejendom for at undgå faldgruber og tjene en stærk fortjeneste fra starten.

1. Få numrene rigtigt

Den mest almindelige fejl, som jeg ser nye ejendomsinvestorer laver, er forkert beregning af omkostninger, værdier og husleje.

Hvis du ikke tager noget andet fra denne artikel, skal du tage denne lektion til hjertet: Lær, hvordan du nøjagtigt beregner pengestrøm og overskud på husflip, fordi det ikke er intuitivt. Det er sådan, investorer mister penge.

Reparationer og afholdte omkostninger

Når du vipper huse eller køber lejeboliger til renovering, skal du vide nøjagtigt, hvor meget reparation der vil koste. Det lyder let på overfladen; når alt kommer til alt giver entreprenører dig et skriftligt pristilbud?

Problemet er, at entreprenører er notorisk vanskelige at arbejde med, og renoveringer går sjældent så glat som planlagt. Ofte overleverer entreprenører og underleverer, hvad angår både omkostninger og tidslinje.

For din første investeringsejendom skal du holde dig med relativt mindre kosmetiske reparationer. Budgetter derefter en enorm omkostningsoverskridende reserve til at håndtere de uundgåelige hikke. Bare fortæl ikke entreprenøren om det, ellers finder de en undskyldning for at bruge det.

Få mindst tre tilbud fra licensierede entreprenører, og vær ekstremt klar over de reparationer, du ønsker. Når du forlader plads til fortolkning, giver du plads til, at entreprenører debiterer dig ekstra senere.

Og glem ikke, at renoveringsomkostninger i sig selv kun er begyndelsen. Det koster også penge at eje ejendommen, mens den sidder ledig under reparationer. Disse bæreomkostninger eller "bløde omkostninger" inkluderer pantelån, forsyningsselskaber, skatter, forsikringer og tilladelser.

For din første aftale skal du budgettere 50% ekstra som en reserve til renoveringsomkostninger plus en 50% pude til dine estimerede bæreomkostninger. Ved at styre dine entreprenører opmærksomt, kan du undgå at bruge noget af det, men som en ny investor skal du budgettere for fejl, når du arbejder med entreprenører.

Pro Tip: Før du starter processen med at finde en entreprenør, skal du tjekke ud HomeAdvisor. De har kørt baggrundscheck og fundet de bedste entreprenører i dit område, du kan vælge imellem. Vælg et par fra deres liste, og lad hver give dig et tilbud på det arbejde, der skal udføres.

Efter-reparationsværdi (ARV)

Ligesom nye investorer normalt undervurderer omkostningerne, overvurderer de ofte også værdien efter reparation (ARV) af deres ejendom.

Foretag din egen undersøgelse af Trulia eller Zillow for at få en fornemmelse af sammenlignelige renoverede ejendomsværdier. Besøg derefter et par sammenlignelige huse, der i øjeblikket er til salg. Gå gennem dem og få en fornemmelse af tarmen på, hvordan færdige ejendomme prissættes i nabolaget.

Som en nybegynderinvestor vil din mening alene ikke skære den ned, så få også tre ekspertudtalelser om ARV-serien for en given ejendom, før du køber den. Først skal du spørge din ejendomsmæglers mening og bede om, at de er konservative i deres værdiområde. Find derefter en erfaren investor, der opererer på dit marked, og spørg deres mening. Endelig skal du gennemgå långiverens taksator for deres mening.

Når du har disse tre udtalelser om ARV-rækkevidde, skal du tage den lave ende af intervallet som din arbejds ARV. Dette er ikke tid eller sted for optimisme; skal du kende din mindste fortjeneste ved at vende ejendommen og sørge for, at den ikke er negativ.

Efter-reparationsleje

Hvis du holder ejendommen som en leje, har du brug for et nøjagtigt skøn over huslejen efter reparation. Gå gennem den samme proces som estimering af ARV, men denne gang til leje.

Hvis du er lokal, skal du ikke springe over at gå gennem kvartersejendomme, der aktuelt er opført til leje. Der er ingen erstatning for at se, hvordan lokale comps ser ud med dine egne øjne. Du ønsker at udvikle en fornemmelse for det lokale lejemarked, samt hvilket niveau af finish og bekvemmeligheder lejere forventer.

Løbende lejeudgifter

Gentag efter mig: Din pengestrøm er ikke huslejen minus pantelånet.

Et andet sæt numre, som nye investorer tager fejl, er løbende lejeomkostninger. Som en generel tommelfingerregel kan du forvente, at dine udgifter, der ikke er prioritetslån, i gennemsnit vil være omkring 50% af lejen. F.eks. I henhold til 50% -reglen, hvis huslejen er $ 1.200, vil dine løbende udgifter til ikke-prioritetslån i gennemsnit være $ 600. Hvis dit prioritetslån er $ 500, giver det dig en gennemsnitlig månedlig kontantstrøm på $ 100 - et langt fra de $ 700, som mange nybegynderinvestorer forventer.

Udgifter til ikke-prioritetslån inkluderer:

Ejendomsskat
Ejendomsforsikring
Ledighed
Store reparationer og kapitaludgifter (CapEx)
Vedligeholdelse
Udgifter til ejendomsadministration
Regnskab, bogføring og juridiske omkostninger

Ekskluder ikke ejendomsadministrationsomkostninger, fordi du planlægger at styre ejendommen selv. Ikke alle har den tid eller det temperament, der kræves for at styre huslejer godt. Selvom du har det i dag, betyder det ikke, at du har det næste år. Desuden er styring af huslejer en lønnskostighed, uanset om du udfører arbejde eller en anden er. Vær økonomisk forberedt på at ansætte en ejendomsadministrator ved at inkludere disse omkostninger i dine pengestrømsberegninger nu.

Du skal dog ikke udelukkende stole på 50% -reglen til din faktiske beregning. Det er en bred tommelfingerregel, og du skal beregne hver udgift for en given ejendom, før du køber.

2. Overvej en nøglefærdig egenskab

Ikke alle ønsker at rod med entreprenører, tilladelser og refinansiering for et langfristet pantelån. Der er ikke noget galt med det.

Hvis ideen om at føre tilsyn med en renovering fylder dig med stress, skal du købe en totalentreprise. Du kan købe ejendomme, der allerede er lejet til stabile, pålidelige lejere eller købe ejendomme i lejeklar stand.

I dagens stadigt mere forbundne verden kan du endda købe nøglefærdige egenskaber overalt i landet ved hjælp af platforme som f.eks Roofstock. Forestil dig en landsdækkende, offentlig adgangsversion af MLS kun til nøglefærdige lejeboliger, og du har en god fornemmelse af denne platforms magt og bekvemmelighed.

Roofstock inkluderer også et væld af data for hver børsnoterede ejendom, fra lokale markedsdata til historiske og forventede boligværdistendenser til detaljer om ejendommens tilstand. Det bedste af alt er, at de inkluderer to garantier: den ene giver dig mulighed for at "returnere" ejendommen uden omkostninger inden for 30 dage, og en anden, der garanterer, at du lejer ejendommen til en lejer inden 45 dage efter købet. Se vores fulde Roofstock-gennemgang for flere detaljer.

3. Hold dig løsrevet og vær tålmodig

Som nævnt ovenfor kræver det at købe fast ejendom arbejde. Det arbejde multipliceres ti gange, hvis du vil finde en god handel - som du bedre som investor, ellers hvad er poenget?

Mange nybegynderinvestorer bliver følelsesmæssigt knyttet til den første ejendom, der tiltrækker deres interesse. De elsker beliggenheden og tænker: ”Jeg ville elske at gå på pension her”, eller de elsker køkkenet eller mosaikflisen i det andet badeværelse ovenpå.

Følelser har ingen plads i at investere af nogen art. Det fører til beslutninger truffet af de forkerte grunde og "intuitiv investering", som f.eks. At forsøge at placere markedet.

Lad aldrig dig selv forme en følelsesmæssig tilknytning til en potentiel investeringsejendom. Efter al sandsynlighed skal du gennemgå snesevis - måske hundreder - af ejendomme, før du finder den rigtige handel. Hvis du afgiver tilbud på 15 ejendomme, er der en god chance for, at fem af sælgerne vil forhandle med dig, og af dem vil tre indgå en aftale med dig. Af disse tre falder to igennem før afvikling, så du får en lukket aftale for alle dine anstrengelser.

Få mennesker har tålmodighed og evne til at forblive adskilt fra hver af disse tilbud. Direkte investering i fast ejendom er et talespil på to måder: Det handler om fortjeneste- og udgiftsnumre, og kun en lille procentdel af dine potentielle tilbud er faktisk tæt på. Omfavne disse realiteter nu, før du spilder enorme mængder tid og penge i et mislykket investeringsforsøg.

4. Forhandle (og vær ikke bange for at gå væk)

Sælgere forventer, at du forhandler. Hvis du ikke gør det, begynder de at gætte deres priser og spekulerer på, om de skulle have bedt om mere.

Forhandling om fast ejendom starter med sælgerundersøgelser. Find ud af alt, hvad du kan om sælgerne, såsom hvor presserende de vil sælge, hvorfor de sælger, og når de flytter, hvis ejendommen er ejerbesat. Hvis du bruger en ejendomsmægler, skal du få dem til at mærke fortegnelsesagenten. Du vil blive overrasket over, hvor ofte lister agenter bliver snakkesalige.

Kom ind med det laveste tilbud, du tror, at sælgeren vil tage alvorligt nok til at imødegå. Jo mere presserende sælgeren ønsker at lukke, jo lavere kan dette antal være.

For at reducere dine forfaldne kontanter ved afvikling, tøv ikke med at indbygge en sælgerkoncession i forhandlingen.

Det vigtigste er, at du indstiller en loftpris, før du endda afgiver dit åbningstilbud. Forpligt dig til det skriftligt, og fortæl nogen, hvad det er at låse det på plads. Hvis sælgeren ikke har forhandlet frem og tilbage ikke accepterer et nummer under det loft, skal du gå væk. Et overraskende antal sælgere ringer dig tilbage efter et par dage for at sige, "Nå, måske kan jeg få disse numre til at fungere." Sælgere blusterer og holder, men når du forbliver følelsesmæssigt adskilt, kan du gå væk fra ikke-så-stjernede tilbud, som positionerer dig til at købe andet end gode tilbud.

Følg disse forhandlingstaktikker for at holde et fast greb om forhandlingerne og altid være parat til at gå.

5. Arranger finansiering, inden du afgiver tilbud

Når du afgiver et tilbud, forventer sælgere, at du giver detaljer om, hvordan du planlægger at faktisk betale for deres ejendom. Hvilket betyder, at du er nødt til at arrangere finansiering, inden du begynder at smide tilbud. Dine muligheder varierer afhængigt af, om du leder efter et kortvarigt lån til køb af rehabilitering eller et pantelån til langtidsleje.

Ved kortsigtede købsrehab-lån skal du gå med en långiver. De er hurtige og fleksible, hvis dyre. Alternativt kan du finde held med en lokal bank, men disse fungerer individuelt, og hver har en anden udlånspolitik.

Ved langtidslejemål kan du prøve konventionelle prioritetsudbydere, når du først begynder at investere. Men banker og overensstemmende långivere kan ikke skaleres ud over dine første par ejendomme, da de sætter grænser for, hvor mange pantelån du kan have rapportering om din kredit.

Overvej porteføljelångivere som "næste niveau" -finansiering. Disse långivere sælger ikke dit lån til en stor virksomhedsudlåner, men holder det snarere internt. Banker i lokalsamfundet tilbyder undertiden disse lån, ligesom nogle online-långivere gør.

Til sidst, når du har bevist en vellykket succes, kan du låne penge privat fra venner og familie for at finansiere dine tilbud. Men det kommer år efter din første aftale.

Pro Tip: Når du søger efter en pantelån til at finansiere din første ejendom, skal du starte med LendingTree. Inden for få minutter kan du have flere lån, du kan sammenligne side om side.

6. Bank ikke på vurdering

Fast ejendom stiger ikke altid i værdi. Hjem stiger normalt i værdi, men hvis du regner med "normalt", så spekulerer du og investerer ikke.

Hvis du er en flipper, flip baseret på dagens priser. Hvis du er en langtidslejeinvestor, skal du købe baseret på nutidens pengestrøm. Mens hjemmeværdier kan kollapse, forbliver huslejen overraskende elastisk. Selv i den store recession, da hjemmeværdier faldt med 27,42%, fortsatte huslejen med at stige, ifølge det amerikanske folketællingsbureau.

Det er skønheden ved at investere i leje. Når du lærer at forudsige pengestrømme, kan du beregne afkastet på enhver investeringsejendom nøjagtigt og du kan vælge kun at investere i ejendomme med højt afkast. Og når du investerer i lejeboliger baseret på den aktuelle pengestrøm, så er enhver påskønnelse sauce.

7. Vær forberedt på at håndhæve og udvise

Ligesom ikke alle har temperamentet til at være en ejendomsinvestor, gælder det samme for at være en effektiv udlejer. Det kræver opmærksomhed på detaljer, selvdisciplin og viljen til at håndhæve reglerne i din lejeaftale.

Mennesker skubber mod deres grænser. Som udlejer betyder det, at nogle af dine lejere vil prøve at skubbe dine grænser. Det er dit job at forsvare disse grænser. Ikke alle har disciplinen til at håndhæve reglerne for deres lejekontrakt i lyset af en hulende lejer. Men håndhævelse af regler er en af udfordringerne ved at være en udlejer, som du skal være komfortabel med, hvis du vil have succes.

Din realkreditudsteder vil ikke blive svajet, hvis du kalder dem hulkende og beder dem om ikke at opkræve et for sent gebyr eller starte afskærmningsprocessen. Hvis lejen ikke er inde ved afslutningen af afleveringsperioden, skal du betjene en advarselsmeddelelse, der giver lejer en anden afleveringsperiode, før du indgiver en udsættelse. Hvis de ikke betaler inden udgangen af den anden afleveringsperiode, skal du indgive den lokale domstol. Det vil starte en anden langvarig proces med en eventuel hørings- og lockout-dato, som alt tager måneder.

Selvfølgelig kommer det sjældent til det. Når du afleverer en advarselsmeddelelse og udsendes straks ved retten, begynder lejere ofte at prioritere deres husleje frem for deres kreditkortregninger, skønsmæssige udgifter og andre udgifter..

Hvis du ikke kan lide lyden af noget af det, er du ikke alene. Men det betyder, at du ikke er tempereret egnet til udlejning. Du bør enten outsource det til en ejendomsadministrator eller finde andre måder at investere i fast ejendom.

Det endelige ord

Direkte investering i fast ejendom er ikke en god pasning for mange eller endda de fleste. De har bare ikke tålmodighed og disciplin.

Heldigvis behøver du ikke at investere direkte for at få eksponering af fast ejendom i din portefølje. Indirekte måder at investere i fast ejendom inkluderer REITs, som du kan købe med det samme via din mæglerkonto eller IRA. Du kan også investere i crowdfunding-websteder med fast ejendom. Mens disse engang kun tilladte akkrediterede investorer at deltage, var der et par, som f.eks Fundrise, lad nu enhver investere.

Hvis du har interesse, tålmodighed og temperament til at investere direkte i fast ejendom, vil din disciplin blive belønnet med forudsigeligt afkast, stærke skattefordele og passiv indkomst med højt afkast. En nem måde at købe din første investeringsejendom er at bo i den ved at hacking i huset. I modsætning til hvad man tror, behøver du ikke købe en multifamilie-ejendom for at huse hack. Du kan huse hack hos værelseskammerater, med en tilbehør bolig, ved at leje værelser på Airbnb eller endda ved at hente en udenlandsk udvekslingsstudent.

Du har masser af muligheder for investering i fast ejendom, uanset om du vælger direkte ejerskab eller en mere hands-off tilgang. Uanset hvad, sørg for at gøre dit hjemmearbejde og dyrlæg hver investering nøje, og vær særlig opmærksom på tallene.

Overvejer du at købe en investeringsejendom? Hvad er din langsigtede plan?