6 muligheder, hvis du har brug for at flytte og ikke kan sælge dit hus

På trods af det faktum, at vi markedsførte vores hus på markedet efter foråret - den primære ejendomssæson - og det faktum, at First-Time Homebuyer Tax Credit var udløbet to måneder før vores flytte, var vi sikre på, at vi ville sælge huset inden for et par måneder.

Dreng, havde vi forkert.

Det tog næsten et helt år - indtil maj 2011 - før vi var i stand til at sælge vores hus, og for en pris næsten $ 20.000 mindre end hvad vi forventede at få.

Dette er en alt for almindelig situation for familier, der skal flytte. Efter bolignedbruddet er det ikke længere en relativt let del at flytte at sælge dit hus. Heldigvis er der flere muligheder for husejere, der prøver at sælge.

Valgmuligheder for dem, der ikke kan sælge deres hus

1. Sælg til den rigtige pris

I løbet af de fem år i vores hjem i Columbus, lægger min mand og jeg mange tusinder af dollars i boligforbedringer samt utallige timer med vores egen arbejdskraft. Mens vi vidste, at boligforbedring er noget, der skulle gennemføres, fordi vi ønskede resultaterne (og ikke kun den øgede videresalgsværdi), kunne vi stadig ikke hjælpe med at få dollartegn i vores øjne, da vi begyndte at planlægge vores flytning. Vi oprindeligt noterede vores hjem for cirka $ 25.000 mere end vi betalte for det - en pris, der ville have været passende for vores hjem inden bolignedbruddet, men ikke en, vi kunne få i 2010.

Da vi solgte, følte vi os heldige med at sælge for kun $ 6.000 mere end vores oprindelige købspris. Selvom det er usandsynligt, at oprindeligt notering af vores hus til den pris ville have fremskyndet salget - køberne var de første personer, der viste alvorlig interesse for huset til enhver pris - er det vigtigt at huske, at penge (og tid) blev lagt i en hus øger ofte ikke købsprisen, især i et lavt marked.

Arbejd med din ejendomsmægler for at få et realistisk nummer, der ikke priser dig ud af markedet og giver dig mulighed for at sælge hurtigt. En måde at gøre dette på er at se på priser på sammenlignelige boliger, der har solgt for nylig. Hvis du derimod ser liste priser på huse, der ligner din, får du muligvis ikke en nøjagtig fornemmelse af markedet, da disse kunne prissættes langt over hvad en sælger er villig til at betale.

Det vigtigste er, at når boligmarkedet oplever et magt, er du nødt til at indse, at det prispoint, hvor du kan sælge dit hjem, sandsynligvis vil være mindre, end du ønsker, og muligvis endnu mindre, end du betalte for huset. Men husk, at hvis du ikke har råd til at sælge dit hus for mindre end du betalte, er du ikke uden muligheder.

2. Vent ud

Planlægning af det værste er, hvad alle hjemmesælgere har brug for, og ikke at gøre det var den største fejl, som min mand og jeg begik. Vi antog, at boligulykken ikke havde påvirket vores kvarter. Men med to afskærmninger inden for et par blokke af os og nogle huse i nabolaget, der sælger for mindre end de var værd, burde vi (og vores ejendomsmægler) have set skriften på væggen. I stedet købte vi blidt et nyt hus med det samme i Indiana og tænkte, at vi kun ville have et par måneders dobbeltlån.

En bedre plan ville have været for os at leje en lejlighed i et år eller to, da vi ventede på, at vores første hus solgte. Ikke kun ville det have taget økonomisk pres af os, men det ville også have givet os en mulighed for at lære mere om de forskellige kvarterer i vores nye by.

En anden mulighed under et hårdt boligmarked er, at en del af familien forbliver sat, mens den nye medarbejder flytter af sig selv for at tage det nye job. Selvom dette kan være følelsesmæssigt vanskeligt, gør det det lettere at holde huset i top-top form til udstillinger, og giver dig mulighed for at undgå de øgede omkostninger ved at forsikre et tomt hjem.

I sidste ende er det bedst at antage, at du ikke vil sælge dit hus hurtigt, og lave dine boliger og flytteplaner baseret på det.

3. Bliv en udlejer

På nogle måder kan leje af dit hjem være en lykkelig løsning på dine salgsproblemer. Der er dog meget at vide om at være en udlejer, inden du hopper ind.

Omkostninger

• Husejers forsikring. Udlejning af dit hjem medfører flere tilknyttede omkostninger, som du muligvis ikke forventer. For eksempel skal din husejers forsikring ændre sig til en politik, der specifikt dækker udlejere / lejeboliger. Ifølge Insurance Information Institute koster "udlejerpolitikker generelt ca. 25% mere end en standard husejers politik, fordi udlejere har brug for mere beskyttelse end en typisk husejere."
• Ejendomsadministration. Derudover kan udgifterne til ejendomsadministration - især hvis du er en fjerntliggende udlejer - potentielt spise en stor del af lejeindkomsten. Hvis du befinder dig i en anden del af landet, bliver du nødt til at have nogen til rådighed for at tage sig af eventuelle problemer, fra tilstoppede afløb, til rutinemæssig vedligeholdelse, til dødslående lejere. I de fleste tilfælde er du nødt til at ansætte en ejendomsadministrator, hvilket normalt koster dig ca. 10% af den månedlige husleje.
• Kapitalgevinster. Endelig vil din skattetryk sandsynligvis ændre sig, når du bliver en udlejer. For eksempel er en potentiel skatte bekymring dit mulige tab af skattemæssig fritagelse for kapitalgevinster. Så længe du bor i dit hjem i to af de fem år inden salget af dit hjem, behøver du ikke betale skat på op til $ 250.000 i fortjeneste ($ 500.000 for ægtepar) fra salget af dit hjem. Men hvis du ender med at leje dit hjem i mere end tre år efter din flytte og derefter sælge for en fortjeneste, skylder du den føderale regering penge på den fortjeneste.

Potentielle skattefordele

• At kræve et kapitaltab. En side ved bekymringerne om tabet af undtagelse af kapitalgevinstskatten (især i et nedtliggende marked) er, at udlejning af dit hjem og derefter salg af det med et tab betyder, at du kan kræve kapitaltabet mod din indkomst. Det kan være en enorm skattemæssig pause, og derfor er det ofte en god ide for sælgere på et marked at leje deres hjem ud, før de sælger, da de faktisk kan inddrive noget af deres tab gennem skatter.
• Skatterab. Ud over at kræve dit kapitaltab mod din indkomst, er der andre skattemæssige skatter til rådighed for husejere, der lejer deres hjem, mens de er udlejere. Udlejere kan trække praktisk talt alle udgifter i forbindelse med vedligeholdelse og markedsføring af deres lejebolig, såsom forsikringspræmier, reparationer, annonceringsomkostninger, landskabsarkitekturtjenester, ejendomsadministrationstjenester, prioritetsrenter og endda rejseudgifter i forbindelse med lejen.

Indstilling af dine priser
Det kan være vanskeligt at vide, hvilket passende beløb der skal opkræves for leje. Den generelle tommelfingerregel for investeringsejendomme antyder, at du skal opkræve mindst 1% af pantebeløbet for at generere en positiv pengestrøm. Denne regel er dog lidt vanskeligere, når du lejer dit eksisterende hjem.

Du skal først bestemme, hvor meget leje der er typisk for dit kvarter. Selv hvis der er få lejeboliger, hvor du bor, kan du stadig bestemme en rimelig pris. Tal med ejendomsadministrationsbureauer for at lære mere om priser og søg efter lignende huslejer online. Craigslist, Rentometer og Rent.com er også gode ressourcer til at kontrollere.

Du er også nødt til at medregne dine ledige stillinger for at få en idé om, hvor mange penge du kan forvente over et års leje. De fleste rådgivning om investeringsejendomme antyder, at du kun planlægger 10 og en halv måned belægning om året - hvilket betyder, at du kan forvente 10% ledig stilling over et bestemt tidsrum, du lejer.

Selv hvis du finder ud af, at det lejebeløb, du kunne opkræve (minus de tilknyttede bæreomkostninger og ledige stillinger), ikke ville være tilstrækkeligt til at dække din månedlige prioritetsregning, kan det stadig være fornuftigt at leje dit hjem i stedet for at forsøge at bære pant i dig selv.

Find lejere
Et af de hårdeste aspekter ved udlejning af dit hjem er at finde pålidelige lejere. Du skal sørge for, at du annoncerer i meget synlige placeringer: Online, både på udlejningssider som Rent.com og Craigslist, såvel som på sociale netværkssider som Facebook; gennem lokale flytningsfirmaer og HR-afdelinger; ved alle lokale universiteter; og med et gammeldags skilt i din have.

Når du først har ansøgere, er det bydende nødvendigt, at du gennemgår dem gennem en screeningsproces. Du kan finde kedelpladsapplikationer og lejekontrakter online, men du skal sørge for, at du spørger dine potentielle lejere om deres indkomst, beskæftigelseshistorie og lejehistorie - og kalder alle deres referencer.

Husk desuden, at du kan anmode om socialsikringsnumre til baggrund og kreditkontrol via et websted som E-Renter. Disse baggrunds- og kreditchecks koster et nominelt gebyr (ca. $ 25), men kan spare dig for en række hovedpine.

4. Tænd dit hus til en ferieudlejning

Selvom det ikke er muligt at blive en langtids udlejer eller lokke dig, kan du stadig udligne nogle af omkostningerne ved at leje dit hjem til rejsende. At registrere dit hjem som en ferieudlejning på Vrbo eller på peer-to-peer-udlejningswebsted Airbnb kan hjælpe dig med at ride ud af markedsnedgangen, indtil du er i stand til at sælge.

Hvis du endvidere bruger dit hjem som en ferieudlejning ofte nok til, at det kvalificerer sig som en indkomstproducerende ejendom, og du ender med at sælge ejendommen, før markedet kommer sig, kan du hævde, at tabet på dine skatter.

5. Sæt dit hjem op til et kort salg

Hvis du absolut skal flytte, og du er under vand i dit hjem, er et kort salg en mulighed for sidste grøft, der i det mindste får dig ud af huset. I dette tilfælde er du og din långiver enige om at sælge dit hus til en meget reduceret pris, bare for at få det solgt. Din långiver tilgir derefter manglen mellem hvad du er i stand til at betale for pantelånet og det fulde beløb. Det er dog vigtigt at bemærke, at denne mangel er i nogle tilfælde ikke tilgivet, og sælgeren er stadig ansvarlig for at betale det til långiveren.

Desværre, selv når manglen er tilgivet, kan et kort salg have langvarige økonomiske konsekvenser. Det kan skade din kredit score, skønt ikke så meget som en afskærmning, hvilket ofte er, hvad et kort salg forsøger at undgå. Långivere accepterer generelt kun et kort salg, hvis husejeren allerede er bagud med betalinger og har modtaget en standardvarsel.

Det er tilstrækkeligt at sige, et kort salg er kun en løsning, hvis dit realkreditproblem ellers er uovervindeligt.

6. Gå ind på afskærmning

I nogle tilfælde kan det virke som om det er din eneste mulighed at lade banken afskærme dit hus. Selvom afskærmning får dig ud af dit bolig rod, er dette et alternativ, som du skal arbejde hårdt for at undgå. De fleste mennesker forstår, at afskærmning har store kreditkonsekvenser - men ikke mange er klar over, at hit til din kredit kan koste dig dine kreditkort. Efter en afskærmning kan den tidligere boligejer finde kreditkort annulleret eller sænket grænser. Derudover tager det år (generelt tre til syv), før bankerne er villige til at tage en chance for et pantelån for en husejere, der har afskærmet et tidligere hjem.

Afskærmning betyder heller ikke nødvendigvis, at en boligejer kan gå væk uden at bruge nogen kontanter. I de fleste stater kan banker lovligt følge husejere for manglen, hvilket er forskellen mellem hvad banken var i stand til at få for hjemmet og hvad der stadig skyldes på prioritetslånet. Og selv de husejere, der bor i en stat med antimangellovgivning, skal stadig svare banken, hvis de nogensinde har taget et andet lån eller refinansieret deres prioritetslån for at udbetale en vis kapital. Lovgivning mod mangel beskytter ikke husejere i disse tilfælde.

Alt, hvad en boligejer kan gøre for at undgå afskærmning er i sidste ende den bedste økonomiske beslutning, da afskærmning kan fortsætte med at påvirke finanserne negativt i de kommende år.

Det endelige ord

Det er muligvis ikke muligt at sælge dit hjem inden for den ønskede tidsramme eller for den pris, du gerne vil, men at acceptere denne kendsgerning og tage dine beslutninger i overensstemmelse hermed kan hjælpe dig med at nå det bedste økonomiske resultat for din situation. At antage det værste ved boligmarkedet er sandsynligvis det sikreste handlingsforløb for din bundlinje.

Har du for nylig prøvet at sælge dit hjem? Hvilke andre tip foreslår du dem, der kæmper for at sælge?