11 måder til at sænke dine skatter markant som en ejendomsinvestor

Ud over alle fradragsberettigede udgifter nyder ejendomsejere langt flere skattemæssige fordele, end det typiske sidevink giver mulighed for. I min hjemby Baltimore står en selvstændig erhvervsdrivende i det øverste skattearbejde over en indkomstskattepligt på over 60%, mens den øverste indkomstskattesats for en person, der bor i San Francisco, er 67% - over to tredjedele af deres indkomst . Det er svært at komme videre i livet, når du mister 30% til 60% af din indkomst til skatter.

Hvis du har været på udkig efter det perfekte sidevink for at tjene penge og reducere dit skattepligt, er her 11 ideer til at skære din skatteseddel gennem investering i fast ejendom.

Er du interesseret i at blive en ejendomsinvestor, men har ikke købt din første ejendom? Overvej Roofstock. De er en markedsplads for boliger for ejendomsinvestorer. De har overvåget ejendommene for at sikre, at de er gode indkomstmuligheder.

Skattebesparende strategier for ejendomsinvestorer

1. Egne egenskaber i en selvstyret IRA

Du kender sandsynligvis IRA'er og Roth IRA'er som en skatteudskudt måde at investere til pensionering. Hvad du måske ikke ved, er at du kan oprette din egen selvstyrede IRA og bruge den til at investere i skattefri ejendom.

Vær advaret: Dette er ikke så simpelt som at købe aktier i en normal IRA. Først skal du ansætte en depot eller et tillidsfirma for at administrere den selvstyrede IRA for dig. De opretter den selvstyrede IRA, og du overfører penge til den. Du kan derefter oprette en juridisk enhed, såsom en LLC, til at købe og eje investeringsejendomme. Den selvstyrede IRA investerer penge i den juridiske enhed som din valgte investering.

Hvor det bliver kompliceret, er det, hvis du vil finansiere investeringsejendommen snarere end at købe den kontant. Finansiering er tilladt, men det kommer med nogle vigtige advarsler. Lånet skal være "ikke-regress", hvilket betyder, at låntager ikke kan være individuelt ansvarlig, hvilket mange långivere ikke tillader. Desuden er kun den ikke-finansierede del af købet beskyttet mod skat af IRA. Og selvfølgelig gælder de normale IRA-regler: Du kan ikke trække penge før alder 59.5, og du skal begynde at trække dig ud efter 70,5.

Hvis du er interesseret i at investere i fast ejendom gennem en selvstyret IRA, skal du starte med at undersøge depotmænd og tale med dem om processen og deres gebyrer. Tjek Rocket Dollar, men sørg for at gøre dit hjemmearbejde og forstå processen fuldt ud, før du forpligter dig til en depotmand.

2. Hold egenskaber mere end et år

Når du ejer noget i mindre end et år og sælger det for en fortjeneste, beskattes denne fortjeneste til din normale indkomstskattesats. Det gælder flipping af fast ejendom, gendannelse og salg af veteranbiler, dagshandel, antik flipping - alt, hvad det drejer sig om at købe lavt og sælge højt.

Hvis du vipper mere end en eller to ejendomme om et år, risikerer du, at IRS klassificerer dig som en selvstændig "forhandler" og udsætter din indtjening for dobbelt FICA-skat (mere om dette kort).

En mulighed for at undgå dette er at eje ejendomme i længere tid end et år før salg. Dette bortfalder risikoen for at blive klassificeret som en forhandler og flytter dit overskud fra at blive beskattet som normal indkomst til at blive beskattet som kapitalgevinster. For de fleste amerikanere beskattes kapitalgevinster med 15% - betydeligt lavere end de fleste amerikaners normale indkomstskat.

Hvis du vipper huse, kan du overveje at leje dem til en lejekontrakt på et år, før du sælger dem. Du sænker din skattesats, tjener en vis pengestrøm og kan endda drage fordel af påskønnelse og en højere salgspris.

Her er nogle andre tip til at reducere din kapitalgevinst på ejendomsinvesteringer sammen med yderligere oplysninger om, hvem der kvalificerer sig som forhandler.

3. Undgå at betale dobbelt FICA-skat

Som nævnt ovenfor, hvis IRS klassificerer dig som en forhandler snarere end en investor, betragtes du som selvstændig og skylder dobbelt FICA-skat.

FICA-skatter er beskæftigelsesafgifter, der er beregnet til at finansiere social sikring og Medicare. De er delt mellem arbejdsgivere og ansatte, hvor hver part betaler 7,65%. Hvis du er selvstændig erhvervsdrivende, skylder du begge for i alt 15,3% ud over din føderale, statslige og lokale indkomstskat.

Enhver, der vipper huse, bør danne en strategi for at undgå forhandlerklassificering efter IRS og derved undgå denne ekstra skat på 15,3%. En måde at undgå forhandlers status er at demonstrere ”investeringsintention” for overskuddet ved hvert salg. Med andre ord, opbyg en sag, hvor du ikke sælger ejendomme som en del af din almindelige forretningspraksis, men for at generere kapital til andre investeringsprojekter. Disse andre investeringsprojekter kan omfatte betaling for forbedringer af en anden ejendom eller at foretage en udbetaling på en langsigtet lejeinvesteringsejendom.

En anden strategi er at undgå at drive forretning gennem et enkeltmedlem LLC, der typisk ses bort fra skattemæssige formål. I stedet kan du oprette en juridisk enhed som et partnerskab LLC eller S-corp, der ændrer, hvordan investorer beskattes.

Tal med en revisor med masser af erfaring med at arbejde med ejendomsinvestorer, hvis du planlægger at vende mere end et par ejendomme hvert år. Som mange andre elementer i skattekoden, har denne nogle grå områder, så du skal være i stand til at gøre en overbevisende sag om ikke-forhandlers status, hvis IRS udfordrer dig.

4. Bor i ejendommen i to år

Har du nogensinde tænkt på at lave en live-in flip? Du flytter ind og med tiden foretager forbedringer og opgraderinger. Hvis du bor i ejendommen i mindst to år, er de første $ 250.000 af kapitalgevinster skattefri for singler. For ægtepar er grænsen $ 500.000.

Selvfølgelig kan du måske ikke ønske at bo i en konstant arbejdszone eller flytte hvert andet år, men hvis du elsker boligforbedring og klirrende rundt i huset, kan det være en sjov måde at tjene penge skattefrit.

5. Udskud skat med en 1031 børs

En "lignende slags udveksling", i henhold til skattekodens § 1031, giver ejendomsejere mulighed for at udsætte betaling af skat på ubestemt tid ved at købe en lignende ejendom med deres provenu.

Det fungerer sådan: Lad os sige, at du køber en ejendom til $ 100.000, bruger en anden $ 20.000 på forbedringer og sælger den for $ 150.000 for en $ 30.000 fortjeneste. Du kan lomme de $ 30.000 og sprænge den på måltiderne eller købe en ny bil for at vise, hvor succesrig du er. Derefter betaler du indkomstskatter på det, så du får $ 15.000 eller $ 20.000 nettoindtægter at vise for din indsats i stedet for $ 30.000.

Eller du kan investere den i en anden ejendom og ikke betale nogen skat på den - i det mindste for nu.

Lad os sige, at du tager $ 30.000 og bruger det som en udbetaling på en $ 200.000 ejendom i stedet for en $ 100.000 ejendom. I denne næste aftale investerer du $ 50.000 i forbedringer og sælger ejendommen til en fortjeneste på $ 60.000. Nu har du $ 60.000 i overskud. Igen kan du bruge disse penge, eller du kan geninvestere dem ved hjælp af en anden 1031-børs. Måske er det næste gang du køber en $ 400.000 ejendom med det, en lejeejendom med fire enheder, der nettet dig $ 1.200 om måneden i kontantstrøm.

Hvis du sælger denne ejendom, bliver du igen nødt til at vælge mellem at betale skat på overskuddet eller gøre en anden 1031-bytte. Ingen siger, at du skal sælge; du kan beholde det for evigt og nyde den ekstra lejeindkomst.

6. Foretag et afbetalingssalg

Lad os sige, at du sælger en ejendom til en fortjeneste på $ 50.000. Uanset hvilken som helst grund, ønsker du ikke at foretage en 1031 børs for at købe en ny ejendom med det samme. Hvis du indgiver dit selvangivelse med en ekstra skattepligtig indkomst på $ 50.000 på et enkelt år, kan du forvente at betale nogle heftige skatter på det, hvilket godt kan presse dig ind i en højere skatteklasse.

Alternativt kan du sprede overskuddet over mange år ved at tilbyde sælgerfinansiering. I det år, du sælger ejendommen, skal du kun betale indkomstskat af uanset forskud og hovedstol, som køberen betaler dig. Over tid betaler de gradvist den saldo, de skylder dig, måned for måned og år for år. For at gøre tingene endnu bedre skal du opkræve køberens interesse.

Risikoen er naturligvis, at de er standard, og du er nødt til at afskærme ejendommen. Gå ikke let ind i et afbetalingssalg, og sørg for at kvalificere køberen grundigt. En mulighed er at starte med en leasingaftale, hvor køberen starter som lejer, hvor en del af deres husleje går mod deres udbetaling hver måned. Ved en bestemt forskudsbetaling kan du derefter overføre ejendommen til lejer-køberen og underskrive en pantebrev og pantelån.

7. Maksimer dine fradrag

En af fordelene ved investering i fast ejendom er, at enhver reel udgift og nogle papirudgifter er fradragsberettiget.

Du kan trække:

• Prioritetsrenter
• Forsikring
• Ejendomsskat
• Vedligeholdelsesomkostninger
• Ejendomsadministrationsgebyrer
• Annonceringsudgifter
• Software, værktøjer eller andre udgifter til support til fast ejendom
• Juridiske omkostninger
• Lukningsomkostninger såsom titelfirma og långiver
• Hjemmekontorudgifter
• Rejse- og kilometertaludgifter
• Gennemførelsesfradrag (mere om det kort)
• Afskrivning (mere om det kort)

Den bedste del? Du kan stadig tage standardfradraget. De fleste af disse kræver ikke, at du specificerer dine fradrag; de reducerer blot mængden af ​​den samlede skattepligtige indkomst på dit skema E eller skema C.

Lav dit hjemmearbejde på nøjagtigt hvilke fradrag du kan kræve for at minimere din skatteregning, og snak som altid med en revisor for at diskutere eventuelle grå områder.

8. Drage fordel af 20% gennemgangsafdrag

Skattelettelses- og jobloven fra 2017 omfattede en spændende skattefordel for ejere af små virksomheder, herunder ejendomsinvestorer.

På det enkleste niveau tillader det små virksomhedsejere at trække yderligere 20% af deres nettoindkomst. Intet er naturligvis enkelt med IRS. Det tilladte fradrag er det mindste af:

1. Din "kombinerede kvalificerede forretningsindkomst"
2. 20% af overskuddet af den skattepligtige indkomst over summen af ​​en eventuel nettovinstgevinst

Hvad er nøjagtigt ”kombineret kvalificeret forretningsindkomst”? For nogle typer virksomheder er der indkomstbegrænsninger: $ 315.000 for ægtepar og $ 157.500 for enlige filere. Du kan læse den fulde IRS-definition af "kvalificeret forretningsindkomst" eller gemme migrenen og tale med din revisor om det.

Selvom det forbliver uprøvet og ikke helt klart fra IRS, skal du med en skarp regnskabsfører kunne trække yderligere 20% af din ejendom, der investerer forretningsindtægter, fra din skattepligtige indkomst.

9. Afskriv dine egenskaber

En anden papirudgift, som ejendomsinvestorer kan drage fordel af, er afskrivning. IRS indstiller levetiden for en boligbygning til 27,5 år, så ejendomsejere kan trække 1/27,5 af deres ejendoms bygningsværdi hvert år i de første 27,5 år, de ejer ejendommen.

For eksempel kan du sige, at du køber en ejendom til $ 150.000, med grunden værdiansat til $ 50.000 og bygningen værdiansat til $ 100.000. Hvert år i de næste 27,5 år kan du trække $ 3.636 $ til afskrivning: $ 100.000 ÷ 27.5 = $ 3.636.

Du kan også afskrive kapitalforbedringer på ejendommen. For eksempel, hvis du installerer et nyt tag til $ 8.000, kan $ 8.000 også afskrives over 27,5 år.

Det er den gode nyhed. Den dårlige nyhed er, at når du sælger ejendommen, skylder du skat for "genindvindingsafskrivning" på alt overskud, som du tidligere havde undgået at betale skat på gennem afskrivninger. Selvfølgelig, hvis du aldrig sælger, skylder du aldrig disse skatter.

10. Realiser værdiansættelse ved at låne, ikke sælge

Den ejendom, du har købt ovenfor for $ 150.000, værdsætter over tid, og efter nogle få år har du bygget noget kapital i den.

Du kan sælge den og betale kapitalgevinstskatter på den egenkapital, eller du kan låne mod ejendommen og ikke betale nogen skat på dine kontanter i hånden. Faktisk skulle du trække låneomkostningerne, både lukkeomkostninger og prioritetsrenter.

Over tid betaler dine lejere lånet for dig. Du får beholde ejendommen, som forhåbentlig fortsætter med at værdsætte for dig, og huslejen stiger med tiden, selv når din realkreditbetaling forbliver fast.

Og når lånet er afbetalt, gæt hvad? Du kan vende dig og låne flere kontanter mod din ejendom!

11. Die ejer dine egenskaber

Hvis du dør ved at eje fast ejendom, forsvinder det originale grundlag (erhvervelsesomkostninger), og dine arvinger betaler ingen kapitalgevinster.

For at fortsætte eksemplet ovenfor var dit oprindelige grundlag for ejendommen $ 150.000. Lad os sige, at det over 30 år sætter pris på $ 900.000. Hvis du sælger ejendommen, kan du forvente at skylde skat på din kapitalgevinst på $ 750.000.

Eller du kan fortsætte med at lomme lejen fra ejendommen hver måned og aldrig sælge den. Hvis du ønsker at trække kontanter ud, kan du låne mod det som beskrevet ovenfor, eller du kan lade det være ubesværet og tjene så meget mere pengestrøm fra det.

Når du dør, overgår ejendommen til dine arvinger som en del af din ejendom. De skylder muligvis ejendomsskatter på det, men kun hvis du døde velhavende; de første $ 11,18 millioner af dit bo er skattefrit. Ellers får de sælge ejendommen og beholder provenuet skattefrit.

Det endelige ord

Hvis du vil vinde ved spillet rigdomme, skal du kende reglerne. Og intetsteds er det klarere end ved at lære at skære dine indkomstskatter.

Lær hvordan du kan udnytte de skattemæssige fordele, der ydes til ejere af fast ejendom. I hele dit liv kan de spare dig for hundreder af tusinder af dollars eller mere og hjælpe dig med at lægge flere af dine penge på at opbygge rigdom.

Hvad er din foretrukne taktik for at nedskære dine skatter?