Sådan refinansieres et prioritetslån til dit hjem

Før du ansøger, skal du forstå, hvad pantelåner vil bede dig om at give, hvilken type pant du er (og ikke er) leder efter, og om det giver mening at refinansiere nu eller vente.

Hvis du er klar til at refinansiere, skal du følge disse trin for at få den bedst mulige aftale på dit nye prioritetslån.

5 trin til refinansiering af dit prioritetslån

1. Forbered din økonomiske gennemgang

Långivere har brug for dit komplette økonomiske billede for at afgøre, om du har råd til din nye pantebetaling. Før du angiver dette, er det dog bedst at gennemgå din økonomi selv.

Gennemgå først din kreditrapport. Hvis du finder nogen unøjagtigheder, skal du bede kreditbureauerne om at rette dem. Du ønsker ikke, at materielle unøjagtigheder, der forværrer din kredit score eller øger den rente, du får tilbudt.

Få derefter din dokumentation sammen. Enhver bank eller pantemægler, du arbejder med, vil anmode om visse varer. Det er også bedst at gennemgå disse varer først, så du ikke står over for nogen overraskelser:

Bevis for indkomst, inklusive selvangivelser, lønmoduler eller kontoudtog
En nylig vurdering af dit hjem (især hvis du ikke har meget egenkapital)
Aktuelle kreditresultater og kreditrapporter
Regninger for ejendomsskatter

2. Bestem det prioritetslån, du ønsker

Genfinansiering af dit prioritetslån giver dig en chance for en "do-over." Hvis du ikke fik det, du ønskede første gang, skal du benytte lejligheden til at skræddersy dit nye pant til dine behov.

Deres kredit score kan også være forbedret efter et par års rettidige pantebetalinger, og du kan nu kvalificere dig til en bedre sats end du gjorde tidligere. Men inden du begynder at shoppe, skal du beslutte, hvad du vil have ud af din refinansiering.

Hvor lang tid på en låneperiode ønsker du?
Det kan være en god ide at strukturere dit refinansierede prioritetslån, der skal betales på samme tidsplan som dit originale prioritetslån. For eksempel, hvis du oprindeligt havde et 30-årigt prioritetslån og refinansierede ved år seks, ville løbetiden for dit nye pantelån være 24 år.

Du kan også få en længere eller kortere periode end du oprindeligt havde. Hvis rente og gebyrer er de samme, får du på en længere sigt en lavere betaling. Men fordi det vil tage længere tid at betale sig, betaler du i sidste ende mere i renter. Hvis du vil betale dit hjem hurtigere og betale mindre renter, vil en kortere låneperiode, såsom 15 eller 20 år, være mere passende, så længe du har råd til de højere betalinger.

Ønsker du et pantelån med en fast fast rente?
Et prioritetsrente, eller ARM, var praktisk talt uhørt for femten år siden. Men nu er de vidt tilgængelige og er ofte en af de første muligheder, som en låneansvarlig præsenterer.

De fleste prioritetslån med regulerbar rente har en fast rente i så få måneder som mere end fem år. Efter dette punkt justeres rentesatsen i henhold til et indeks over renter, såsom LIBOR. Fordelen ved en ARM er, at renten i de første par år er meget lav i forhold til en 30-årig fast rente. Også disse prioritetslån er lettere at kvalificere sig til.

Hvis du er overbevist om, at du ikke bliver i dit hjem længere end den oprindelige faste renteperiode, kan en ARM være en god mulighed. Men hvis du holder pantelånet forbi dette punkt, vil din rente sandsynligvis stige og måske endda gøre dine betalinger uoverkommelige.

Derudover risikerer du, at renten stiger yderligere. Faktisk er det, at mange, der refinansierer nu, kommer ud af våben og prioritetslån med en fast fast sats. Desværre er dette delvis fordi låneansvarlige har forkert repræsenteret disse lån i fortiden.

For eksempel, hvis din låneansvarlige fortæller dig, at renten er fast, skal du spørge ham, hvor længe den er fastlagt. Da mange mennesker beder om et "30-årig fast rente" -lån, vil nogle skrupelløse långivere præsentere et 30-årigt lån med en fast rente, men undlader at nævne, at renten kun er fast i to år. Dette er en af grundene til, at det er vigtigt at dobbeltkontrol af alle lånedokumenter, før du underskriver.

Hvad er dit hjem værd nu?
Da boligpriserne går op og ned, ved du måske ikke, hvor meget egenkapital du har i dit hjem. Mængden af egenkapital er simpelthen det beløb, som dit hjem er værd minus hvor meget du skylder på dit prioritetslån og eventuelle egenkapitallinjer af kredit, boliglån eller anden og tredje prioritetslån.

Dette er vigtigt, fordi du typisk har brug for en vis mængde egenkapital for at kvalificere dig til at refinansiere. Når det er sagt, selvom du har lidt egenkapital eller er på hovedet på dit prioritetslån, kan du stadig kvalificere dig til at refinansiere via det regeringsstøttede Making Home Affordable-program. På traditionelle måder kan det være vanskeligt eller umuligt at få et pant i et hjem med mindre end 10% egenkapital, eller du er muligvis ikke kvalificeret til en lav nok rente til at gøre refinansieringsomkostningerne værd.

Ruller du anden gæld ind på dit prioritetslån?
I nogle tilfælde kan det være smart at kombinere en boligkapitallinje med kredit, et boliglån eller et andet prioritetslån med dit primære prioritetslån i en refinansiering. Dette giver dig mulighed for at få en bedre rente på gælden og muligvis betale den hurtigere.

Men hvis du overvejer at rulle kreditkortgæld med høj rente til et nyt prioritetslån, skal du nøje overveje de potentielle konsekvenser først. Det, der engang var usikret kreditkortgæld, og som var berettiget til at blive udskrevet i en konkurs, vil for eksempel blive sikret af dit hjem. Med andre ord sætter du dit hjem i fare, hvis du ikke kan betale det beløb, du rullede ind på dit prioritetslån.

Hvis du bruger eksisterende boligkapital til at betale af gæld, reducerer du nødvendigvis mængden af egenkapital i dit hjem og kan være påkrævet at betale privat prioritetsforsikring eller PMI. På grund af PMI kan det undertiden koste mindre at holde din HELOC eller kreditkortgæld adskilt, selvom de er til en højere sats. PMI er normalt påkrævet, når du har mindre end 20% egenkapital i dit hjem, og omkostningerne varierer lidt efter långiver.

Hvor god er din kredit?
En god realkreditmægler kan give dig et købstal på hvilke renter du vil kvalificere dig til på baggrund af din kredit score. Hvis du ikke kan kvalificere dig til en lavere sats, er det mindre sandsynligt, at en refinan kommer dig til gode. Sørg for at vide, hvilken rente, du har brug for for at få den låneperiode, du ønsker, for at gøre refinansiering værd at prisen.

Når du har besvaret disse spørgsmål, skal du tilslutte oplysningerne til et realkreditlommeregner for at estimere betalinger, så du bedre kan sammenligne långivere og identificere, hvilke der virkelig er "for gode til at være sandt."

Vil du pådrage dig en forudbetalingsstraf?
Da långivere drager fordel af den rente, du betaler, falder deres fortjeneste, hvis du betaler dit prioritetslån hurtigere end forventet ved refinansiering eller salg af dit hjem. Derfor har de introduceret en smule sikkerhed (for sig selv) i ligningen via pantebetaling for forudbetaling.

Et realkreditlån med en forudbetalingsstraf afkræver dybest set dig ekstra, hvis du refinansierer eller sælger dit hjem inden for de første par år efter optagelse af pantelånet. Denne strafperiode er ofte mellem tre og fem år, selvom den kan være op til ti år eller længere. Derudover er den opkrævede straf ofte stejl, f.eks. Seks måneders renter, hvis du betaler lånet tidligt.

Så hvorfor i alverden ønsker du en forudbetalingsstraf på dit nye lån? Mange mennesker gør det ikke. Men bagside er, at det kan give dig en lavere sats. Det er risikabelt at påtage sig en forudbetalingsstraf, fordi du aldrig ved, hvad livet kaster dig, og hvornår du muligvis skal flytte. Når det er sagt, hvis du er sikker på, at du vil være i de samme hjemår fra nu, undersøge fordelen ved at tilføje en forudbetalingsstraf til dit lån og kigge efter en, der kun straffer dig, hvis du refinansierer og ikke, hvis du sælger.

3. Bestem den bedste tid til refinansiering

Hvis du vil refinansiere fra en ARM, kan du gå glip af potentielle besparelser, hvis du gør det, før den oprindelige lave sats udløber. Der er dog også andre faktorer, der skal overvejes, såsom hvor renter og boligmarkedet er på vej.

For eksempel, hvis du har to år tilbage, før din ARM-kurs justeres, men din egenkapital svæver omkring 20%, kan du vælge at refinansiere nu, så du ikke behøver at betale PMI, hvis dit hjems værdi falder. Find ud af det fra din panteservice, når dine renter vil begynde at ændre sig og sammenligne de potentielle risici og fordele ved at blive i din ARM lidt længere kontra refinansiering nu.

På den anden side kan det være en god ide at placere din refinansiering i henhold til andre begivenheder, såsom at vente, indtil du har to år på dit nuværende job, nedbetale gæld eller spare penge til refinansieringsomkostninger. Hver af disse faktorer kan gøre det lettere at kvalificere lånet eller reducere din betaling. Da ansøgning om refinansiering vil skade din kredit score, er det bedst at vente, indtil du er forpligtet, inden du indsender din ansøgning. Ellers kan det være sværere at kvalificere sig, hvis du stopper processen og genstarter den, for eksempel, seks måneder senere.

En anden overvejelse er, hvor længe du planlægger at bo i dit hjem. Da refinansiering normalt koster mellem $ 2.000 og $ 4.000 afhængigt af størrelsen på dit prioritetslån og hvor du bor, skal du sørge for, at du inddriver omkostningerne, før du flytter. Den generelle tommelfingerregel er, at hvis du ikke planlægger at bo i dit hjem i mindst to år mere, vil refinansiering koste dig flere penge, end det sparer.

4. Anmod om lånekonsultationer

Refinansiering af et prioritetslån er generelt lettere og hurtigere end at få dit oprindelige prioritetslån, så der er ingen mangel på banker og mæglere, der er ivrige efter at hjælpe dig.

Kreditkonsolideringsudlån. Et godt sted at starte er med et websted som Lending Tree, som giver dig mulighed for at få rentekurser fra flere forskellige långivere. Du skal blot udfylde en formular, og de giver dine oplysninger til flere långivere, der vil konkurrere om at tilbyde dig lave rater. Husk dog, at de laveste priser og lave lukningsomkostninger normalt ikke går hånd i hånd.
Pantemægler eller låneansvarlig. Du kan også kontakte prioritetsmæglere eller låneansvarlige, der hjalp dig med dit originale prioritetslån, hvis du havde en god oplevelse med dem. De kan også give oplysninger om, hvilken type satser du kan kvalificere dig til, og hvordan markedet ser ud, før du ansøger.
Credit Union eller Bank. Kreditforeninger tilbyder ikke altid de mest konkurrencedygtige rater, især på større lån som et prioritetslån. Men hvis du har et langvarigt forhold til din kreditforening eller bank, kan du muligvis få en god aftale.

Uanset om du beslutter dig for at arbejde med en lokal bank eller kreditforening, en større bank eller en mægler, skal din loyalitet være til din tegnebog. Overvej tilbud fra alle sider omhyggeligt for bedst at bestemme, hvad der passer godt til dig. Se på de samlede omkostninger ved refinansiering (inklusive oprindelsespoint, rabatpoint, titelforsikring og andre gebyrer), og fokuser ikke bare på omkostninger uden for lommen eller din betaling. Långivere er blevet meget kreative med hensyn til at yde lån, der rent faktisk er "høje omkostninger" synes at være "lave omkostninger."

Sørg for, at du sammenligner æbler med æbler, når du også gennemgår forskellige citater. Med andre ord, bekræft, at hvert tilbud, du modtager, er for den samme type lån - det, du anmodede om. Desværre vil nogle skrupelløse långivere vise dig fantastiske "tilbud" at rulle dig i. Endnu senere finder du ud af, at "aftalen" var for en helt anden type lån som en 6-måneders ARM. Faktisk, hvis du beder om et 30-årigt fastforrentet lån, og låneansvarlig viser dig et 30-årigt regulerbart rente med en 6-måneders fast periode, skal du rejse dig og forlade!

5. Omkostninger uden for lommen

Du er nødt til at overveje, om du skal betale omkostningerne for at refinansiere out-of-pocket eller indpakke dem inden for lånet. Selvom långivere vil tilbyde refinansiering til lave eller uden omkostninger, er du klar over, at mange af dem blot pakker omkostningerne inden for lånet, der skal betales senere.

Undersøg de tilbud, du modtager, for at bestemme, hvordan lukkeomkostninger vil blive betalt, og hvordan lånevilkårene vil blive påvirket ved at inkorporere disse omkostninger i forhold til at betale for dem uden for lommen. Husk, at hvis du finansierer dine lukkeomkostninger, vil det tage dig længere tid at få dem tilbage. Imidlertid kan indpakning af lukkeomkostninger inden for lånet give dig mulighed for at refinansiere, selv når du ikke har nok kontanter til rådighed til at dække omkostninger.

Det endelige ord

Den vigtigste ting, når du handler efter en refinansiering, er at komme forberedt til bordet og dobbeltkontrol på alt det, du får at vide eller "garanteres." Dette område er stadig køber-pas på. Bliv ikke forbundet med at tage den lette vej ud og ”stole på” nogen.

Du kan senere finde for eksempel, at den aftale, du troede var for god til at være sand, faktisk kom med en forudbetalingsstraf, der forhindrer dig i at sælge dit hus. Gør dig selv en tjeneste og lav dine hjemmearbejde. Husk også, at et prioritetslån er et prioritetslån, uanset hvor du får det, og at de fleste straks vil blive solgt til en anden serviceperson, efter at du har underskrevet.