Bør jeg spare for en udbetaling på et hus eller betale gæld?

Faktisk er hvor meget du har til en udbetaling afgørende for denne bestemmelse, ligesom en vurdering af din eksisterende gæld. Men dette skaber et conundrum. Hvis du allerede har både en sund udbetaling og en rimelig smule gæld, hvad gør du så? Betaler du af gælden og opretter en mindre udbetaling, eller holder du både gælden og udbetalingen intakt?

Svaret på det spørgsmål er ikke vanskeligt, men kræver en nøje gennemgang af din personlige situation, f.eks. Hvor meget af en udbetaling du har råd til, hvor meget gæld du har, hvilken rente, den er til, og hvor stort et prioritetslån er du ønsker at kvalificere dig til.

Ansøgningsprocessen

Når du ansøger om et prioritetslån, tager banken eller mægleren hensyn til den indkomst, du modtager regelmæssigt, samt de gældsbetalinger, du i øjeblikket har. Dette giver dem et billede af, hvor mange penge du kan spare hver måned på at lægge på en pantebetaling.

Baseret på dette, dine andre aktiver, din kredithistorik og din udbetaling, vil banken eller mægleren bestemme, hvor stort et prioritetslån de kan tilbyde dig, og til hvilken sats.

Casestudie

Overvej Jim, som forbereder sig på at købe sit første hus. Han har meget god kredit og tager $ 36.000 om året hjem efter skat. Jim har også kreditkortgæld på $ 10.000, som har en minimumsbetaling på $ 250 pr. Måned, men har ingen anden gæld. Jim sparede op $ 20.000 til at betale mod hans udbetaling og leder efter et 30-årigt fastforrentet realkreditlån. Vi antager, at boligforsikring koster $ 800 pr. År og ejendomsskatter er $ 2.000.

Hvis Jim i stedet bruger $ 10.000 af sin udbetaling til at betale ned gæld, vil han kvalificere sig til et andet prioritetslån, end hvis han ikke betaler nogen gæld og lægger hele $ 20.000 ned. Forudsat at Jim er i stand til at kvalificere sig til en rente på 6%, er det sådan, hvordan tallene fungerer. Overvejelsen af ​​privat prioritetsforsikring eller PMI påvirker heller ikke denne sammenligning i væsentlig grad og er udelukket af hensyn til enkelheden.

$ 20.000 til forskud, $ 250 pr. Måned i kreditkortgæld

• Månedlig betaling (inklusive pant, skatter og forsikringer): $ 830
• Husets samlede pris: $ 119.519

10.000 $ udbetaling, ingen gæld

• Månedlig betaling (inklusive prioritetslån, skatter og forsikringer): 1.073 $
• Husets samlede pris: $ 150.105

Det er en ret stor forskel! Jim kan kvalificere sig til et prioritetslån, der er $ 30.000 større, hvis han betaler sin gæld, selvom hans udbetaling er halvdelen af ​​størrelsen. Hvorfor er forskellen så stor?

Hvordan bestemmes lånebeløbet

Det har at gøre med, hvordan banken beregner, hvad du har råd til at betale. Generelt vil banken tage en procentdel af din samlede månedlige indkomst (36% er almindelig) og antage, at det er, hvor meget du kan betale for al din gæld, inklusive dit prioritetslån.

Med andre ord reducerer dine nuværende gældsbetalinger direkte det beløb, som banken mener, at du kan betale mod din pantebetaling, husejers forsikring, skatter og PMI, hvis det er nødvendigt. Når de har bestemt, hvor meget af en månedlig betaling du har råd til, ekstrapolerer de, hvor stort et prioritetslån, du er kvalificeret til.

På grund af arten af ​​disse beregninger øger udbetalingen kun den samlede størrelse på det prioritetslån, du er berettiget til på basis af dollar for dollar. Det vil sige, hvis du kvalificerer dig til et lån på $ 150.000 og har en ekstra $ 10.000 til at lægge ned, kan du kvalificere dig til et lån på $ 160.000. Men da den eksisterende gæld påvirker, hvor meget banken tror, ​​at du er i stand til at betale, begrænser det også størrelsen på dit prioritetslån. Faktisk vil betaling af gæld øge det prioritetsbeløb, du er berettiget til, med cirka tre gange mere end blot at spare penge til en udbetaling.

Generelt set er det mest fornuftigt at nedbetale eksisterende gæld, hvis du ønsker at maksimere dit lånebeløb.

Yderligere overvejelser

Der er også et andet aspekt af denne overvejelse. Rentesatsen på kreditkortgæld er ofte meget højere end renten på et prioritetslån, og det stemmer bestemt i Jims tilfælde. Derudover kan du trække prioritetsrenter på dine skatter og derved reducere den rente, du faktisk betaler på dit boliglån.

Da det næsten altid er bedre at handle gæld med høj rente med gæld med lav rente, er Jims beslutning fra dette perspektiv en intet brainer. For ikke at nævne, at selvom han lægger hele 20.000 $ udbetalingen mod sit hjem, skal han stadig betale PMI, hvilket er en ekstra månedlig udgift, hvis udbetalingen er mindre end 20%.

Undtagelser

Men der er nogle få situationer, hvor det ikke nødvendigvis er det smarteste træk at placere en del af din udbetaling til gæld:

1. Hvis du kan mindske dine minimumskrav til betaling
Da banken bruger dine minimale krævede betalinger til at beregne, hvor meget lån du har råd til, kan faldende minimumsbetalinger, selv midlertidigt, øge dit lånebeløb, uden at du behøver at betale ned nogen gæld. Desuden gøres det bedst med lån, du vil have, ligesom dem med renter i nærheden eller endda under din prioritetsrente.

For eksempel falder mange studielån inden for denne kategori og kan muligvis give dig mulighed for at ændre din betalingsplan i et år eller to, hvorved det bliver lettere at kvalificere sig til et større lån uden at skulle betale noget af den studerendes gæld med lav rente.

eller kreditkortgæld, ud over at bede din virksomhed om en reduktion i dine minimumskrav til betaling, kan du overveje en balanceoverførsel til et kreditkort med en lavere APR-sats eller en salgsfremmende periode uden interesse. Åbn dog ikke et nyt kort for tæt på det tidspunkt, du ansøger om dit prioritetslån, da dette kan skade din kredit score på kort sigt.

2. Hvis du ikke har råd til meget af en udbetaling
Mens der findes nul-down-betaling prioritetsoptioner, betaler du sandsynligvis meget højere renter. Hvis du sparer dine penge, så du kan yde selv en lille udbetaling, for eksempel 3,5%, kan du spare flere penge på lang sigt end at afbetale din gæld.

Dette afhænger dog af, om du endda kan kvalificere dig til et lavt eller ingen nedbetalingslån, hvilken rente, du får tilbudt, og den aktuelle rente på din eksisterende gæld.

3. Hvis du kan undgå at betale privat prioritetsforsikring
Hvis du ikke betaler nogen eksisterende gæld, vil du give dig en udbetaling svarende til 20% af salgsprisen på dit hjem, kan du undgå at betale privat prioritetsforsikring. Dette kan spare dig for penge over tid, så længe renten på din eksisterende gæld ikke er meget høj.

4. Hvis du ikke behøver at maksimere dit lånebeløb
Hvis du ikke behøver at kvalificere dig til et stort lån, skal du gemme dine kontanter i stedet for at have til rådighed ved afslutningen, og når du flytter ind i dit nye hjem. Dette er, når uventede udgifter sandsynligvis kommer til at vokse sammen, og du kan undgå at påtage dig yderligere gæld ved at betale for dem uden for lommen.

Det endelige ord

Hvis du er i markedet for et prioritetslån, kan du prøve at lege med Bankrate's New House Calculator, som genererede de tal, der blev brugt i casestudiet ovenfor. Først skal du finde specifikke huse, du er interesseret i. Tilslut derefter prisen, ejendomsskatoplysninger og et skøn over husejernes forsikringsomkostninger i lommeregneren. (Prøv at bede andre husejere eller en lokal forsikringsagent om et forsikringsestimat.)

Se hvor meget du kvalificerer dig til at begynde med, og hvis nedbetaling af gæld øger beløbet. Glem heller ikke at redegøre for rentesatser på din eksisterende gæld. Selv hvis du f.eks. Kan reducere din realkreditrente en fuld procentdel ved at øge din udbetaling, til hvilken rente er den gæld, du ellers kunne have betalt? Husk, at renter til boliglån er fradragsberettigede på dine skatter.

Hvis du lige begynder at kigge efter et hjem, skal du lege med regnemaskinen ovenfor og overveje de forskellige måder at bruge din udbetaling på. Lad det ikke helt op til banken at beslutte, hvad du enten har råd til. Hvis banken mener, at du kan håndtere en pantebetaling på $ 2.000 pr. Måned, men du ved, at du ikke kan, skal du ikke komme ind i en, bare fordi banken siger det. Find et hus, som du nemt har råd til, så du kan være sikker på at foretage alle dine månedlige betalinger og nyde dit nye hjem stressfrit.

Har du nogensinde været konfronteret med beslutningen om at spare til en udbetaling på et hus eller betale gæld? Hvilken gik du med, og hvorfor?