Er det ejendomsadministrationsselskaber værd at koste? Omkostninger, fordele og ulemper
Medmindre at eje og styre lejeboliger er et fuldtidsjob for dig, eller du vil have det til at være, skal du overveje et ejendomsadministrationsfirma at strømline dine udlejeropgaver. Men før du underskriver med en, skal du sørge for at overveje fordele og ulemper ved at styre din egen ejendom kontra delegere opgaver til et dedikeret administrationsfirma.
Hvad en ejendomsadministrationsvirksomhed gør
Ansvaret, der følger med ejendomsadministration, inkluderer screening af ansøgeres kredithistorik og baggrund, udarbejdelse af lejekontrakter og behandling af husleje, opretholdelse af skatter og juridiske poster og håndtering af vedligeholdelsesproblemer og klager, der vokser op. Afhængig af størrelsen på din ejendom kan disse opgaver alene udgøre mere end et fuldtidsjob.
Enhver udlejer skal beslutte, om de opgaver, der kræves af ejendomsadministration, er bedre egnet til et dedikeret firma eller håndteres ved første hånd. Den første ting, du skal overveje, er, om du har tid og ekspertise til at administrere din egen ejendom. Har du det godt med at udføre basale handyman-opgaver (eller kender du nogen pålidelige, der er)? Kender du en pålidelig elektriker og blikkenslager, der tilbyder service samme dag? Har du noget imod at være på telefon 24/7 for at håndtere problemer, der uundgåeligt opstår? Er du komfortabel med at konfrontere lejere over klager eller forsinkede betalinger? Eller vil du hellere bruge pengene til at frigøre din tid ved at delegere disse og andre ansvarsområder?
Mens ansættelse af et ejendomsadministrationsfirma kan eliminere telefonopkald efter lukketid og afbøde daglige besvær, frigør intet nogensinde dig fuldt ud fra ledelsesansvar, så længe du ejer ejendommen. Nogle vedligeholdelsesproblemer (som f.eks. Afgørelse af, om du skal reparere en gammel opvaskemaskine eller udskifte den med en ny), er sikker på, at du skal vurdere situationen og bestemme, hvordan du skal gå videre. Derudover har visse lejeproblemer (såsom udsættelse) brug for din opmærksomhed.
Hvis du leder efter et firma til at fjerne enhver bekymring fra dine skuldre, bliver du skuffet - men hvis du vil have hjælp til at lette belastningen, giver et godt ejendomsadministrationsfirma en række værdifulde tjenester.
Håndtering af lejere
En stor del af hvad ethvert ejendomsadministrationsfirma (eller hands-on udlejer) gør er at handle med lejere på den daglige basis. Ansvaret inkluderer at annoncere åbne enheder, interviewe og screene potentielle lejere, udarbejde leasingkontrakter, håndtere indflytninger og flytteudgifter, håndtere klager, indsamle husleje, håndtere sene betalinger og i de værste scenarier, håndtere udsættelser. Ejendomsadministrationsfirmaer skal have kendskab til juridiske aspekter af udlejeren / lejerforholdet - og det inkluderer forståelse af hver parts rettigheder og hvordan man går videre lovligt i tilfælde af et problem.
papirarbejde
For nogle er et af de bedste aspekter ved at ansætte et ejendomsadministrationsfirma, at det håndterer en hel del af det nødvendige papirarbejde. Et firma kan aflaste dig fra at finde og screene lejere, kontrollere kreditrapporter, udføre baggrundskontrol, udarbejde leasingaftaler og fakturere og bogføre den månedlige husleje. Hvis du tilbyder subsidierede boliger, ved du også, at der kræves en rimelig mængde ekstra papirarbejde.
Hvis du kun har en eller to lejeboliger med langtidslejere, bør papirarbejde ikke tage mere end et par timer hver måned, og det skal heller ikke besætte mere end en skuffe i et arkivskab. Hvis du imidlertid ejer en hel bygning med en høj omsætningshastighed, kan dette volumen og tidsforpligtelse hurtigt tilføjes.
Selv med hjælp fra et administrationsfirma er du selvfølgelig stadig ansvarlig for at føre en fortegnelse over dokumenter, der vedrører skatter, forsikringer og realkreditregninger - for ikke at nævne kvitteringer fra ejendomsadministrationsfirmaet selv. Imidlertid kan reduktion af papirarbejde være værd at opkræve gebyrer.
Reparationer og vedligeholdelse
Hvis din bygning har et nyt tag og en ny vandvarmer, er det en rimelig antagelse, at du ikke bliver opfordret til reparationer så ofte, som du ville gøre for en ældre ejendom med ældre funktioner. Hvis taget og VVS'en er gamle, bundpladerne skrælner, og enhedens fysiske struktur har set bedre dage, kan du møde hyppige opkald og dyre reparationsregninger.
Som udlejer ejer du ikke bare et hus eller bygning - du ejer sandsynligvis også det land, det sidder på. Ud over reparation og vedligeholdelse af bygninger og individuelle enheder skal du bruge nogle ressourcer på at sikre, at jorden er attraktiv og velholdt. Det kan betyde plantning og opbevaring af blomsterbede, reparation af stier, græsning af græsplæner og installation af græssprinkleranlæg, blandt andre opgaver.
Du kan give administrationsselskabet tilladelse til at håndtere reparationer under et vist dollarbeløb efter eget skøn, men du skal stadig godkende større, dyrere reparationer. Din beslutning om, hvorvidt du skal ansætte et administrationsfirma hænger sammen med, hvor involveret du vil være, og hvor umiddelbart tilgængelig du vil gøre dig selv til dine lejere..
Omkostningerne ved et administrationsfirma
Selvom omkostninger er en primær bekymring ved kontrakt med et firma for at administrere din ejendom, er det ikke det eneste, du skal overveje.
Koste
Selvom priserne varierer fra firma til virksomhed og i vid udstrækning afhænger af det område i det land, du er i, kan du forvente at betale et administrationsselskab for boliger overalt fra 8% til 12% af den månedlige lejepris ifølge All Property Management. Imidlertid sætter ManageMyProperty.com dette tal på 4% til 12% “baseret på det antal ejendomme, du har brug for administreret, antallet af enheder i hver ejendom, placering og tilstand af ejendommen, og vigtigst af alt, hvilke tjenester der er inkluderet i det gebyr. ” Det nævner også ejendomstypen som en stor afgørende faktor. Derudover kan du blive opkrævet et gebyr på 80% til 100% af en måneds husleje for "lejer indkøb", ifølge ejendomsmægler Eric Lansing, der kommenterer Zillow.
Struktur
Ikke alle prisstrukturer er ens. Nogle virksomheder opkræver muligvis en fast pris pr. Måned - som igen varierer afhængigt af areal, udførte opgaver og lejens samlede værdi - mens andre opkræver en procentsats, som nævnt ovenfor. Prisen kan også svinge afhængigt af størrelsen og antallet af ejendomme, du ejer. For eksempel, hvis du ejer flere lejlighedsbygninger, kan du muligvis få en "bulk" -rabat, som en person med et enkelt hjem eller en lejlighed muligvis ikke får.
Semester
En udlejer underskriver typisk en aftale med et ejendomsadministrationsfirma i en bestemt periode - f.eks. 12 eller 24 måneder - med en mulighed for at forny. Der kan udarbejdes kontrakter, så de automatisk fornyes, hvis ingen af parterne griber ind imod den. Opsigelsesklausuler tillader tidlig opsigelse, hvis ejendomsadministrationsselskabet på nogen måde overtræder kontrakten.
Tjenester inkluderet
Sørg for, at du fastlægger nøjagtigt, hvilke vedligeholdelsestjenester der er inkluderet i dine gebyrer. Det kan være, at når noget skal repareres, er visse arbejdsomkostninger inkluderet i din månedlige faste sats eller procentvise afgift (f.eks. Udskiftning af belysningskontaktplader og udskiftning af vandhanehåndtag), mens andre faktureres individuelt (f.eks. Udskiftning af ødelagte vinduer og installation af nye dræn).
Uanset hvad, skal alt fremgå tydeligt i din kontrakt. Husk, at disse gebyrer kan kræve, at du hæver din lejeprisen, hvilket kan gøre det vanskeligt at finde - og holde lejere.
Og husk, at ejendomsadministrationsgebyrer kan være omsætningspapirer. Afhængig af hvor meget du er villig til at betale, kan du muligvis få en lavere pris ved at ofre visse tjenester og håndtere dem på egen hånd.
Det endelige ord
Hvis du gør en primær bolig til en lejebolig, skal du sørge for at konsultere din forsikringsudbyder for at sikre dig, at din politik er tilstrækkelig. Du har brug for udlejerforsikring, der kan dække dig korrekt i tilfælde af brand, hærværk, oversvømmelse eller andet uheld. Og husk, at selvom du delegerer opgaver til et eksternt firma, hører ansvaret som ejer i sidste ende til dig. Faktisk bestemmer kontrakter med ejendomsadministrationsfirmaer typisk, at hvis retssager anlægges baseret på lederens arbejde, betaler ejeren alle advokatgebyrer og eventuelle relaterede skader. Så vælg, hvem du handler med klogt, og hold altid øje med tingene - uanset hvor fjernet du gerne vil være.
Har du overvejet at ansætte et ejendomsadministrationsselskab?
